成都房地产写字楼项目市场研究简报页

中原地产-2011年7月写字楼简报四川中原物业顾问有限公司市场研究中心土地市场销售市场租赁市场预测图表目录表 1：成都市2011年7月主要商业金融用地挂牌出让情况4表 2：成都市2011年7月写字楼新增预售项目信息5表 3：成都市2011年7月重点写字楼开盘信息表6表 4：成都市2011年7月重点写字楼项目情况6表 5：四川中原工商铺2011年7月写字楼成交案例9图 1：成都市商业金融用地供求情况（2010年7月-2011年7月）4图 2：成都市写字楼供应量（2010年7月-2011年7月）5图 3：成都市写字楼成交量（2010年7月-2011年7月）6图 4：成都市写字楼销售价格（2010年7月-2011年7月）7图 5：成都写字楼板块分布图7图 6：成都市优质写字楼租金及空置率情况（2008年1月-2011年7月）8成都写字楼市场新盘表现突出内容提要2011年7月，写字楼供应持续放量，多个项目取得预售集中推盘，新推项目成交活跃，支撑了市场成交量的小幅回升，由于项目多采取较为保守的价格策略，写字楼整体价格基本保持平稳。租赁市场方面，租金与上月持平，空置率则持续下降。一土地市场：商业用地集中入市2011年7月，政府继续加大商业用地的供应量，推出5宗商业用地，总面积达到347.92亩。其中，万科竞得建设路商业地块用于修建写字楼及集中商业，开始加大成都商业地产开发力度。伊厦挂牌获得成都国际商贸城北侧两宗商业用地，预计用于国际商贸城专业市场配套建设。表 1：成都市2011年7月主要商业金融用地挂牌出让情况地块面积（亩）起价（万元/亩）成交价（万元/亩）竞得单位建设路锦电东苑（建设路与沙河交汇西北角）23.1112241224成都万科成华置业有限公司东林1组范围内（川陕立交东南角）9.08220624四川辉腾置业有限公司天回镇街道木龙湾社区8、9组（成都国际商贸城北侧）106.696060伊夏成都国际商贸城股份有限公司天回镇街道木龙湾社区7、8、9组，宝年社区1、2组（成都国际商贸城北侧）174.806060伊夏成都国际商贸城股份有限公司成华区向龙12组范围内（临龙潭总部基地）34.24400433四川合信旅游开发有限公司数据来源：四川中原数据库图 1：成都市商业金融用地供求情况（2010年7月-2011年7月）数据来源：四川中原数据库注：缺失月份为无土地供应与成交二销售市场：供应持续放量，成交小幅回升l 供应持续放量2011年7月，写字楼市场新增供应24.31万平方米，市场持续放量形成较大的供应。6月以来，市场推盘节奏开始加快，两个月度的供应量均保持在较高水平，为市场带来较为充足的可售房源。图 2：成都市写字楼供应量（2010年7月-2011年7月）数据来源：四川中原数据库7月，写字楼市场共有7个项目取得预售许可，并且商务公寓占据了近50%的较大比例，基本规划为小户型投资产品。莱蒙置地广场及茂业中心为综合体项目，集中商业部分已引入天虹百货及茂业百货。表 2：成都市2011年7月写字楼新增预售项目信息项目名称预售时间套数预售面积（）板块备注城市春天2011-7-670939452.91天府新城商务公寓莱蒙置地广场2011-7-1214020822.62其它红牌楼综合体金楠汇2011-7-1529112668.67其它商务公寓茂业中心2011-7-1526655897.97天府新城站南组团综合体魏玛圈子2011-7-2191650725.98其它商务公寓量力钢铁大厦2011-7-2934044196.25其它城北钢材市场配套写字楼香槟国际2011-7-2941419354.45其它商务公寓数据来源：四川中原数据库l 成交小幅回升7月写字楼成交9.24万平方米，环比上升6.57%。7月为传统的销售淡季，但是由于近两月市场供应增多，项目性价比较高，新推项目的开盘热销支撑了市场整体成交量的小幅回升。图 3：成都市写字楼成交量（2010年7月-2011年7月）数据来源：四川中原数据库从开盘项目来看，莱蒙置地广场及茂业中心两个项目开盘均获得较好的销售业绩，由于这两个项目在地理位置、价格等方面优势较为明显，并且蓄水期长达半年以上，开盘均全部认购。表 3：成都市2011年7月重点写字楼开盘信息表项目名称开盘时间价格（元/）开盘情况莱蒙置地广场2011-7-1312000推出2栋全部房源140套，开盘全部认购茂业中心2011-7-1913000推出B塔6-20层房源约120套，开盘全部认购数据来源：四川中原数据库从重点项目成交监测情况来看，近期新开盘项目支撑了市场整体成交量，存量项目随着可售房源的减少，成交出现不同程度的下降。表 4：成都市2011年7月重点写字楼项目情况项目名称6月成交量（平方米）7月成交量富力天汇中心2161.33886.01时代8号4529.132980.9香年广场388.381959.72新希望国际282.591068.91保利中心2620.79599.04奥克斯财富广场4066.951181.01福年广场11495.983891.37数据来源：四川中原数据库注：重点项目成交量包含认购部分l 销售价格保持平稳7月，写字楼销售价格为11877元/平方米，环比微降0.48%，与6月基本持平。其中，甲级写字楼销售价格18683元/平方米，环比下降1.49%，乙级写字楼销售价格12552元/平方米，环比下降7.90%，商务公寓销售价格8541元/平方米，环比下降8.33%。写字楼整体价格趋于稳定，受新开盘项目的影响，市场整体价格保持平稳。图 4：成都市写字楼销售价格（2010年7月-2011年7月）数据来源：四川中原数据库三. 租赁市场：租金上涨，空置率下降l 供应：无新项目交付，市场存量不变2011年7月，写字楼市场无新的项目交付使用，市场存量保持为369.70万平方米，甲级写字楼市场存量依旧为83.70万平方米。图 5：成都写字楼板块分布图l 租金上涨，空置率下降2011年7月，成都优质写字楼平均租金为108.05元/平方米月，环比上涨0.23%，写字楼整体租金保持微幅上涨。7月成都优质写字楼的空置率为21.58%，环比下降3.66%。新增项目交付使用后招商较为顺利，带动整体空置率的持续下降。图 6：成都市优质写字楼租金及空置率情况（2008年1月-2011年7月）数据来源：四川中原数据库注：优质写字楼包括甲级写字楼及部分准甲级写字楼。l 中原工商铺写字楼成交案例表 5：四川中原工商铺2011年7月写字楼成交案例项目名称板块等级面积（平方米）租赁/销售单价摩根中心东大街乙级446租赁108元/平方米.月摩根中心东大街乙级1584租赁85元/平方米.月川信大厦市中心CBD乙级477租赁85元/平方米.月鼓楼国际市中心CBD乙级277租赁62元/平方