加油站估价问题.doc

东海加油站拆迁土地价格评估案例分析报告（赵有广 宁波市镇海土地估价事务所 315200）摘要：随着城乡经济、交通发展，社会用车保有量的大幅度增加，加油站与人们的生活联系日益紧密，正因为其交易数量稀少、缺乏市场交易案例、用途特殊、特许经营等因素限制，加油站用地价值评估成为土地评估中热点与难点。关键词：加油站 估价目的 收益法 基准地价系数修正法 土地还原利率第一部分 估价项目的背景1、估价案例背景：估价对象位于宁波某区主干道旁三级加油站，加油站建筑面积489平方米，房屋成新率90%，土地使用权面积1865平方米，剩余使用年限26年，靠近区域交通干道，双向4车道，路面宽度50米，限速80码、无交通管制、日均车流量5000辆，车辆通行状况整体良好，用地手续及建设手续合法，现状利用方式符合最高最佳利用方式。由于舟山跨海大桥连接线在本区落地，根据道路规划，加油站处于规划红线内，需要搬迁异地安置，因拆迁需要估算其土地使用权价值。2、估价目的为确定被拆迁房地产的货币补偿金额而评估其房地产市场价格。3、地价定义本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日2007年11月10日，评估待估宗地红线外已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场地平整的开发程度，设定土地使用剩余年限为26年，实际用途加油站，设定用途为商业下，土地类型为出让性质的土地使用权客观价格（不含特许经营权）。第二部分 估价方法的选用及技术难点的解决一、估价方法的确定 按照房地产估价规范、城镇土地估价规范，目前评估房地产的估价方法通常有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价修正法等。有条件选用市场比较法进行估价的，应以首选市场比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。正因为其交易量稀少、缺乏市场交易案例、用途受限、特许经营限制等因素，难于采用市场比较法等常用、成熟估价方法。成本法又不能充分反应市场的客观行情，而加油站在经营期间内又有持续性收益，可采用收益还原法作为主要的估价方法。加油站在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据城镇土地估价规程，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。加油站用地在不考虑垄断地租情况下，具有商业服务的特点，可作为商服用地一种，估价对象位于宁波五级基准地价价区内，并且收集有当地的基准地价修正体系，可采用“基准地价系数修正法”测得土地使用权价值，拟采用基准地价系数修正法。二、收益法评估技术难点及解决方案1、估价对象收益确定的困难性。加油站作为特殊用途的土地，不像其他商业用途的用地沿街分布或成片聚集，并且成交案例、相关收益、费用等信息难于收集，公开资料有限。加油站之间分布有一定的间隔，位置分布离散性强，具有较强的区域特点与垄断性。加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。由于被拆迁对象进行土地置换异地安置进行补偿评估，不考虑特许经营权价值，仅确定对被拆迁土地和安置地按商服用地进行评估，其价格差额作为补偿依据。2、收益评估解决方案科学分析与研究对象同处于一供需圈加油站的经营资料，得到正常经营状况和有关客观条件下的销售收入和销售成本，修正年平均经营收入，扣除年平均运营费用，得到客观总收益，再从中扣除设备折旧费、合理经营利润、特许加盟费用及有关税费等得到年房地纯收益，从房地纯收益中扣除房屋纯收益，最终求取归属于土地的纯收益。根据剥离出的土地纯收益、确定合理的土地收益还原率以及收益年限，从而估算土地使用权价值。其年收益测算可以采用以下两种方法：从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益；从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量，从而测算加油站的客观收益。经营成本则可以从过去经营状况来计算。3、评估中收益年期问题由于特许经营权是有期限限制的，一般情况下加油站宗地评估中特许经营权期限进行如下处理：当在估价基准日特许经营权剩余年限长于土地出让剩余年限时，宗地剩余年限应按土地出让剩余年限确定，在收益还原法评估中特许经营权取得费应按土地出让剩余年限进行加速折旧。当在估价基准日特许经营权剩余年限短于土地出让剩余年限时，应按特许经营剩余年限和特许经营权期限后土地剩余年期分段评估，本估价对象对被拆迁土地进行异地安置，不涉及特许经营期限问题，因此收益期限与土地使用年限一致。4、土地还原利率确定的难点及解决方案。土地还原利率是将土地纯收益还原成为土地价格的比率，在采用收益还原法评估土地价格时确定适当的还原率，是准确计算土地价格非常关键的问题，影响评估结果最大的一个因素。还原率的微小变化，评估的结果就会发生很大的差别。对还原率的论述有许多观点，从纯理论上将，应等于与获取纯收益具有同等风险的资本获利率。实际估价中采用安全利率加上风险调整值是比较合适的，要是能在实际中采用租金与销售价格的比率那是比较实用的。也可采用投资风险与投资收益综合排序插入法，根据估价经验评断加油站用地的投资收益与风险落在哪个范围。看来估价师在实践中加强相关数据的收集、整理，及行业人员之间的分享、交流，共同编制土地还原率表，或者采用行业协会利用行业优势，调动估价人员资源优势制订不同区域不同用途下的土地还原率，将会更加有说服力。三、基准地价系数修正法技术难点与解决1、加油站地价修正因素确定的难点及解决方案。基准地价修正法是土地评估中比较常用的一种方法，但目前我国各地基准地价基本上只是有商服、住宅、工业三大类用地基准地价及其修正体系，很少细分到有加油站特殊商服用地基准地价及其修正体系，由于影响加油站用地收益的因素较一般商服用地（如商场、店铺）影响因素差异很大，有些影响因素甚至作用完全是相反的，如聚集规模。一般商服用地的区位条件主要包括商业区级别、商业聚集规模、公交交通便捷度、仓储、临街宽度等，而加油站则不同，加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。根据城市土地分等定级规程，参考商业用地、工业用地修正因素，结合估价对象实际状况，制定加油站用地价值影响的主要因素及其指标：影响因素修正指标接临道路状况接临道路类型可分主干道、次干道、支路接临道路方向可分三面临路、两面临路、一面临路、加油站密度可按每平方公里加油站个数计，或计算相邻两加油站间距离车流量可按日平均车流量数分档修正入口入口方便程度规模加油泵数量在确定了加油站地价影响因素后，根据影响因素说明表，并制订相应的修正系数进行修正评估估价对象土地价格。2、确定地价影响因素在不同指标下修正幅度的难点及解决方案。由于许多影响因素对地价的影响无法采用定量分析加以量化，不同因素对对地价的影响权重值各不相同，根据地价分布特点和影响地价的因素条件，分析各地价级别或均质地域内土地质量与地价关系，建立合适的地价评估模型，就需要估价师以其扎实的估价理论知识、丰富的估价实践经验以及对估价对象所在地的市场行情、交易习惯等深入了解而作出合适的判断。四、两种方法的优缺点及土地价格的确定。本次估价收益法与基准地价系数修正法得出估价结果存在差异，收益法估价过程通过剥离、确定归属于估价对象产生的收益，基于预期原理，期望估价对象在未来持续获得的收益现值之和。对收益年限、土地还原利率等方面的确定，要求估价师作出比较准确的量化（预期），对未来的预期是基于过去的经验、现实的认识和对未来经济发展趋势准确的把握，对估价师的要求很高，相比之下，基准地价系数修正法的得出的估价准确程度相对高一些。而基准地价系数修正法，通过对特定区段的划定，建立在各土地条件的客观标准下，使划定结果具有唯一性，避免人为随意性。同时在分等定级的基础上建立地价的修正系数与标准，借助数学，导出地价测算模型，通过区域因素和个别因素的比较差异修正，得出估价对象在现实条件下土地价格，估价结论比较接近估价基准日下客观价格。本次估价目的为拆迁服务，为了更好维护产权人的利益，在估价过程及估价结果均采取有利于拆迁人倾斜的原则，采取从高原则，两种估价方法估算结果谁高选择谁。第三部分 评估项目的估价启示 1、权益价值是估价结果中重要组成部分。由于加油站用地属于特殊用地，这类用地的经营利用方式通常由国家赋予其特许经营权，其价格是与收益密切相关。不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的。现阶段，我国加油站特许经营权竞争不充分，特许经营权费并不完全等于垄断地租。因此我们认为对于加油站抵押贷款、作价入股等日常性的评估中不剥离垄断地租或特许经营权价值，对于其他评估目的或评估背景下加油站土地评估应根据特定目的、背景条件具体分析是否含许经营权价值。2、土地估价师要求掌握大量的相关知识无论是收益还原法还是基