合肥各区域地产白皮书.doc

合肥各区域地产白皮书 作者 日期 20062006合肥地产白皮书合肥地产白皮书 第一篇 第一篇 2006年合肥新建商品住宅回顾年合肥新建商品住宅回顾 2 第二篇 第二篇 2006房产年度报告房产年度报告 蜀山区蜀山区 6 第三篇 第三篇 2006房产年度报告房产年度报告 庐阳区庐阳区 11 第四篇 第四篇 2006房产年度报告房产年度报告 包河区包河区 14 第五篇 第五篇 2006房产年度报告房产年度报告 瑶海区瑶海区 17 第六篇 第六篇 2006年广告年度报告年广告年度报告 22 第八篇第八篇 2006年楼盘大事记年楼盘大事记 32 第一篇 第一篇 20062006年合肥新建商品住宅回顾年合肥新建商品住宅回顾 本篇调查报告所有数据均来源于合肥市所有在售商品住宅的全年跟踪调查 文中所指的合肥市 是包括四大行政区的合肥市辖区 其中包括五大开发区 政务文化新区 高新区 经济技术开发 区 新站区以及龙岗开发区 20062006年合肥市新建商品住宅均价年合肥市新建商品住宅均价32693269元元 平方米平方米 根据市场调查咨询有限公司对合肥市新建商品住宅跟踪调查数据分析 2006年合肥新建商品住 宅的销售均价位3269元 平方米 呈现持续上涨的态势 但是涨速趋缓 回顾2002年至2006年 合肥新建商品住宅的均价分别为2013元 平方米 2341元 平方米 2957元 平方米 3189元 平 方米以及3269元 平方米 上涨幅度分别达16 3 26 3 和7 8 和2 5 造成这种现象的原 因有这么几点 第一 政府对房地产的宏观调控力度不断加强 房价涨幅放缓第一 政府对房地产的宏观调控力度不断加强 房价涨幅放缓 分别由于2005年的国八条以及2006年的国六条对合肥新建商品住宅的销售价格造成较大的 影响 从2005年5月份 国八条 颁布后合肥楼市销售价格就开始呈现下滑趋势 即从2005年6 月份后 合肥的新建商品住宅的销售价格达到历年的最高点为3311元 平方米 随后开始下降 并呈现窄幅振荡的趋势 这种趋势一直延续到2006年的2月份 2月份后开持缓步上涨 但是幅 度较慢 第二 市场供给加大 市民购房意愿下降第二 市场供给加大 市民购房意愿下降 一方面由于 国八条 国六条 限制投机购房 因此买房投资的比例开始下降 另外 一方面则是由于房地产的投资在今年上半年仍然是呈现持续上涨的趋势 这两点也是造成合肥 新建商品住宅房价放缓的主要原因之一 第三 高层比例不断增加 从而在一定幅度上拉升了合肥楼市的整体销售均价第三 高层比例不断增加 从而在一定幅度上拉升了合肥楼市的整体销售均价 根据市场调查咨询有限公司的跟踪监测 合肥的建筑类型的占比变化仍然持续了2005年的 特点 2006年合肥供应的新建商品住宅中高层的比例已经超越多层 成为合肥目前在售的第一 建筑类型 而高层的销售价格相对高于多层 因此建筑占比的变化在一定程度上拉升了合肥整 体的销售均价 多层均价多层均价28842884元元 平方米 与去年基本持平平方米 与去年基本持平 占比持续下降 占总体供应的三成占比持续下降 占总体供应的三成 相对于其他建筑形态来说 合肥的新建多层商品住宅的销售均价在2006年出现了下滑 相对于 2005年2894元 平方米的均价微降了10元 平方米 在供应占比中多层也呈现急速下滑的趋势 根据我司跟踪监测的数据表明 合肥新建多层商品 住宅的占比不断下降 从2003年78 下降到2006年的32 合肥的多层的区域分布上则主要集 中在蜀山区和瑶海区两个行政区域上 分别占到合肥市总体的46 和40 进一步分析可以发现 多层的区域分布是造成合肥新建商品多层住宅销售价格下降的主要原因 多层在蜀山区和瑶海区的分布又呈现一定的特点 1 在蜀山区中 经济技术开发区内在售的新建多层商品住宅占到蜀山区总体的50 左右 而 经济技术开发区在售多层的销售均价仅为2444元 平方米 而整体售价较高的高新区和政务区 总体在售的多层住宅却仅占到总体的16 9 2 瑶海区本身新建多层的销售均价为2706元 平方米 低于合肥市新建多层销售均价6个百分 点之多 而且其中龙岗开发区的新建多层的销售均价仅为2449元 平方米 小高层均价小高层均价32353235元元 平方米 同比涨幅平方米 同比涨幅1 5 1 5 占比开始下降 低于多层和高层比例占比开始下降 低于多层和高层比例 2006年小高层的整体销售均价为3235元 平方米 相对2005年上涨1 5 市场调查咨询有限公 司房产研究中心认为 今年小高层的呈现以下几个特点 第一 与多层之间的价差逐年上升 从2003年开始小高层与多层每平面的售价价差分别为510 元 268元 292元 351元 在2004年开始有所下降后 开始缓慢增加 造成这种现象的原因 上文已做解释 主要是多层的分布越来越边缘化 而小高层的分布区域则相对较优 第二 占比开始下降 小高层近年来的比例不断增高 从2003年的15 开始增长 在2005年4 月达到了最高点占比为42 随后一直缓慢下降 到2006年12月则为整体的27 第三 区域分布相对集中在蜀山区和瑶海区 蜀山区和瑶海区在售小高层的比例分别占到合肥 总体的50 和29 包河区分布较少 高层均价高层均价35663566元 涨幅元 涨幅1 15 1 15 占比不断增加 有望取代多层的主体地位占比不断增加 有望取代多层的主体地位 1 高层比例大幅度增加 从2006年开始 合肥在售的高层住宅比例持续增长 造成这种现象 的主要原因是由于合肥目前的土地供应中容积率的指标相对较高 但是从消费者需求来看 虽 然由于市场供应的不断增加 消费者的认同度有所提高 但是高层的需求仍然排在多层和小高 层之后 2 区域分布不均衡 区域建筑类型不一 包河区虽然总体在售体量较少 但是高层的比例却 位居所有区域之首 其比例达到了63 4 究其原因则是因为其在售住宅主要集中在二还以内 由于较好的地理位置和较高的规划容积率 从而导致该区域在建筑形态上以较为节地的高层 形态为主 别墅均价别墅均价43314331元 涨幅元 涨幅0 79 0 79 比例不断减少 仅占到总体比例不断减少 仅占到总体2 2 作为高端产品 别墅的价格自身波动不大 别墅价格的涨幅主要是因为供应区域占比的变 化而导致的 2006年合肥在售别墅住宅持续减少 而新供应的项目几乎没有 从而导致别墅的 供应比例不断下降 仅占到总体的2 当然为了填补该项产品的空白 市场上出现了花园洋 房 空中别墅等产品以满足高端客户的需求 其中华润澜溪镇的花园洋房取得了较大的成功 第二篇 第二篇 20062006房产年度报告房产年度报告 蜀山区蜀山区 蜀山区位于合肥市西南部 总面积246 83平方公里 常住人口40余万 区域内座落着高新技术开 发区 经济技术开发区 合肥政务文化新区和正在建设中的中国 合肥 科学城 其中所属高新区 经 开区和政务区分别于1991年 1993年和2002年成立 注 本文中 蜀山区 为包括高新 经济 政务三大开发区的 而蜀山行政区则为不含三大开发区的 区域 1 1 蜀山区供应面积以及楼盘数量都占据到了 蜀山区供应面积以及楼盘数量都占据到了5050 左右的份额 左右的份额 根据市场调查咨询有限公司的统计 2006年蜀山区的新建商品住宅总体供应量占到合肥市总体 的50 以上 新建商品住宅的供应面积由年初的150万平方米 增加到年底的200万平方米 而 在售楼盘也增至130家 在整个2006年中 蜀山区的四大板块 蜀山行政区 高新区 经济区和政务区的供应面积变化趋势不尽相同 经济区的住宅供应量占 比呈明显的下降走势 蜀山行政区占比则呈现上升态势 而高新区和政务区的供应占比则相对 平稳 变化幅度不大 蜀山区内各板块的占比如下 蜀山行政区占合肥总体的30 高新区占总体的7 经济区 占总体的10 政务区占比约为8 如图二所示 而从供应套数占比看 高新区的占比约为5 低于面积占比 究其原因是由于该区域拥有较多别墅 花园洋房等高档大户型楼盘 从而 导致高新区户均面积高于全市的平均水平 2 2 高层占蜀山区供应面积总体的 高层占蜀山区供应面积总体的43 43 增势明显 多层日渐稀缺 增势明显 多层日渐稀缺 从供应的建筑类型上看 高层的占比明显增加 小高层 多层的占比则持续下降 别墅的面积 占比也在不断减少 05年底 蜀山区在售新建商品住宅中 多层 小高层 高层和别墅的占比 依次为40 34 20 和6 到06年底 这组比例数字分别变为31 25 43 和2 高层的占 比较上年底增长了23个百分点之多 如图三所示 3 3 蜀山区年底均价 蜀山区年底均价33593359元元 平方米 与合肥平均水平一致 平稳增长 其中经济区涨幅最大 平方米 与合肥平均水平一致 平稳增长 其中经济区涨幅最大 据市场调查公司对合肥房产长期的价格跟踪监测显示 2006年蜀山区的价格及波动曲线与合肥 市的整体发展态势比较一致 2006年12月 蜀山区的在售新建商品住宅均价为3359元 平方米 与上年同期相比 增长了2 3 其中 多层在售新建商品住宅的均价为2973元 比上年同期 相比上升了2 6 小高层的均价为3328元 平方米 与去年同期相比下降了0 1 高层住宅的 均价为3583元 平方米 比上年同期下降了0 5 小高层和高层的均价比上年同期略降 经济区由于价格绝对数相对比较低 因此价格绝对数增加相同的时候 则经济区较其他高价区 域相对更敏感 2006年12月 经济区的在售新建商品住宅均价为2665元 平方米 与上年同期 相比 增长了4 9 其中 多层在售新建商品住宅的均价为2444元 比上年同期相比上升了2 8 小高层的均价为2837元 平方米 与去年同期相比上升了2 8 高层住宅的均价为3041元 平方米 比上年同期上升了2 3 一方面各种建筑类型的均价都有所增长 另一方面 价格相 对更高的高层 小高层比重在不断加大 使得总体价格增幅大于各建筑类型均价的增幅 2006年高新区别墅体量减少 高层体量增加 但多层价格高出高层370元 平方米 2006年12月 高新区的在售新建商品住宅均价为3745元 平方米 与上年同期相比 下降了0 2 其中 多层在售新建商品住宅的均价为3757元 平方米 比上年同期相比上升了1 3 小高层的均价 与去年同期相比上升了0 8 高层的均价则比去年同期上升了8 9 2006年高新区新建商品住 宅整体价格呈现下降趋走势 而不同建筑类型则呈现上涨趋势 这主要是因为售价相对较低的 高层体量大幅度增加 拉低了高新区整体均价 4 4 政务区购买需求理性回归 经济区由于价格优势减弱其购买的热情有所降温 政务区购买需求理性回归 经济区由于价格优势减弱其购买的热情有所降温 蜀山区内坐落着中国科技大学 安徽大学等27所高等院校 此外随着合肥大学城 中国 合肥 科学城的建设和逐步投入使用 使得该区域的科教优势突出 同时蜀山区尤其是高新区内自 然环境资源优势明显 进一步提升该区域内楼盘的竞争优势 消费者计划购房时 会综合考虑 价格 地理 交通等诸多因素 根据市场调查有限公司的常规研究 从04 06年 消费者在计划购房时对蜀山行政区 经开区 高新区和政务区的选择分别如图五所示 该表格中只选取了八个区中的4个区数据进行对比 因此各行百分比之和小于100 随着消费者对政务文化新区认识程度的加深 消费者对政务区的购买热情明显回落 随着经济 区整体价格的提升 部分低价楼盘相对偏远且生活配套上的劣势明显 使得消费者对经济区的 选择比例也有明显下降 蜀山行政区的选择比例明显上升 高新区的选择百分比保持平稳 当 前 选择经济区的比例最高 为22 蜀山行政的选择比例为18 6 选择政务区的比例为高新 区的比例为9 区 蜀山行政区由于价格适中 同时区域内已经形成诸多成熟的生活住区 交通及生活条件便利 受消费者青睐 高新区内高档楼盘林立 自然环境优美 成为高收入人群选房的最爱 低价 是很多消费者选择在经济区内购房的重要原因 未来的升值潜力巨大 是广大选择政务区 购房者的真实想法 如果将享受型 经济型 温饱型和投资型与四个区的购买典型特征相连线 则高新区无疑为享 受型 经济区对应经济型 蜀山行政区与温饱型对应 由于政务区目前的居住配套尚不太成熟 看重长期价值的投资型心理相对其他区域更突显 5 5 房产规模企业注重品牌形象的提升 房产规模企业注重品牌形象的提升 报纸 电视 网络 户外 展会等都是目前合肥消费者接受房产信息的几大重要渠道 其中 平面媒介的地位首屈一指 据市场调查公司广告监测网监测数据 2006年 房产行业共投放报 纸广告6687个整版 其中新建商品住宅广告为5245整版 占总体的78 4 分析蜀山行政区 高新区 经济区 政务区 包河区 庐阳区 瑶海区 不含新站 和新站区 等8个区的广告投放占比 结果显示 蜀山行政区占比19 经济区占11 政务区占总体的11 高新区占总体的9 合计占比达50 68 与该区域的住宅供应和成交量占比基本一致 促销活动是传统广告之外 促进短期或长期销售的另一种有益广告形式 随着房产市场的不断 健康 有序发展 很多开发企业不仅注意短期的即得利益 更注重因自身形象提升而带来的长 远利益 如5月28日绿城举办的方锦龙 芳华十八乐队音乐会 5月31日绿地集团举办的奥地利 维也纳音乐会 6月11日 新华地产举办的高考志愿咨询会 媒体搭台 竞争对手携手合作 板块整体联动 也成为2006年政务区营销的一大新亮点 2006 年 由合肥晚报主办 联合政务区宋都西湖花苑 颐园世家 绿地国际花都等多家楼盘开展的 政务文化新区休闲生活摄影比赛活动 集中向市民展示政务文化新区的优势 整合资源 事件 营销吸引更多目光关注政务文化新区的发展和房产市场 6 6 全年销量明显上升 销量占比略低于供应占比 即销售速度略低于合肥的平均水平 全年销量明显上升 销量占比略低于供应占比 即销售速度略低于合肥的平均水平 受新政调控的影响 2006年的六月份楼市观望气氛浓厚 蜀山区的住宅销量直线下滑 经过7 月份的适应和等待之后 8月份住宅的销量出现明显回升 随着常规销售黄金季节的来临 同 时众多楼盘利用10月黄金周集中销售预热 使得蜀山区的住宅销售在11月份迎来了销售高峰期 2006年 合肥市新建商品住宅销量接近500万平方米 其中蜀山区总成交面积接近240万平方米 占到合肥整体销量的近半成 这一方面反映出该区域楼市的健康发展态势 另一方面与该区 域供应量占合肥市整体供应量的一半密切相关 高档楼盘价格依然稳步走高 供应结构的变化导致整体价格不会有太大变化 多层的价格将明 显上扬 过去的2006年 从供应 销售 广告和销售等方面看 蜀山区房产市场整体表现为健康 平稳 增长的发展态势 那么在2007年 高新区内高档楼盘的销售均价将呈现稳步攀升的态势 市场调查咨询有限公司房产研究中心 分析认为 主要是以下两点原因 第一 优势地段的不可复制性 高新区尤其是大蜀山脚下的可供开发用地日渐减少 后期的供 给也将持续减少 因此供给和需求的矛盾不断明显 从而导致单个楼盘价格有所攀升 第二 随着高新区内高层住宅占比的不断增加 而高新区内新建高层住宅的销售价格明显低于 多层 那么这种变化将会降低高新区在售新建商品住宅的总体销售均价 综上所述 2007年由于供需关系以及建筑类型占比变化两方面的因素影响下 将呈现稳步攀升 的态势 第三篇 第三篇 20062006房产年度报告房产年度报告 庐阳区庐阳区 庐阳区以合肥老城区为主体 向西北延伸与长丰县 肥西县接壤 总面积136 86平方公里 05年 底常住人口41 5万 辖11个街道 1乡1镇 庐阳老城区是历史上的古庐州城 也是合肥市的中心区 交通便利 四通八达 人流 物流为合肥之 最 1 1 新建住宅楼盘逐渐淡出市中心 集中在亳州路和蒙城北路一带 二环外楼盘较少 新建住宅楼盘逐渐淡出市中心 集中在亳州路和蒙城北路一带 二环外楼盘较少 庐阳区所包含的老城区 尤其是环线内新建商品住宅楼盘屈指可数 目前庐阳区在售的新建商 品住宅比较集中的区域有亳州路一带和蒙城北路沿线 区域内虽然有个别大规模住宅楼盘 但 是在2006年内动作不大 因此该区内鲜见区域影响力楼盘 2006年庐阳区的新建商品住宅供应面积保持在30万平方米左右 比较平稳 供应套数为2000多 套 由于合肥市的整体供应面积在不断增加 因此使得庐阳区的供应量占比呈现下降趋势 供 应面积占比由年初的10 下降到年底的8 下降比较明显 庐阳区内 北二环以外 只有金都 华庭和天然新都市等少量住宅楼盘在售 庐阳区楼盘发展的局域性充分体现 抑北 战略特点 2 2 小高层占比虽有所下降 但仍唱主角 高层其次 小高层占比虽有所下降 但仍唱主角 高层其次 据市场调查咨询有限公司对合肥楼市长期的价格跟踪监测显示 从供应的建筑类型上看 庐阳 区高层的占比明显增加 小高层 多层的占比有所下降 其中多层的占比下降明显 2005年底 庐阳区的在售新建商品住宅中 多层 小高层和高层的占比依次为41 48 和10 到06年 底 这组比例数字分别变为23 41 和35 高层的占比较上年底增长了25个百分点 多层的 占比比2005年年底减少了18个百分点 目前高层和小高层同时为庐阳区在售新建商品住宅的主 要建筑类型 3 3 均价 均价33773377元元 平方米 多层和高层之间均价相差近平方米 多层和高层之间均价相差近800800元元 2006年庐阳区在售新建商品住宅的价格整体呈上升趋势 5月份之前 庐阳区整体价格低于合 肥市平均水平 5月当月庐阳区住宅平均价格开始高于合肥市均价 在5 8月份价格波动较大 8月份之后 庐阳区的价格整体呈上升走势 变化曲线波形与合肥市平均 价格变化曲线一致 2006年12月 庐阳区的在售新建商品住宅均价为3377元 平方米 与上年同期相比 增长了6 7 其中 多层住宅的均价为3139元 平方米 与上年同期相比下降了1 5 小高层的均价为31 81元 平方米 与上年同期相比上升了1 6 高层住宅的均价为3936元 平方米 比上年同期上 升了22 4 高层价格增幅明显 主要是由于庐阳区内的水晶苑和天庆寓言家等高层楼盘纷纷 推出挑高户型 单价在4500元 平方米以上 提升了该区域高层楼盘的平均价格 排除挑高等 特殊户型 与其他行政区相比 庐阳区内的楼盘之间价格差距跨度相对不大 多层和高层之间均价相差近800元 主要有三方面原因 同小区内高层价格普遍高于多层 高层 相对靠近市中心 挑高的高层价格拉动整体高层售价 4 4 消费需求较为平稳 消费需求较为平稳 庐阳内楼盘多分布在一环沿线和一二环之间 与合肥市的主商业中心距离很近 交通便利 同 时该区域内的住宅价格在合肥市属于中等水平 因此虽然北区不属城市发展的重点方向 但是 价格适中 生活和消费的便利性还是让不少消费者选择庐阳区作为自己买房的首选区域 根据市场调查有限公司的常规研究 从2004 2006年 消费者在计划购房时对庐阳区的选择比例从2004年的13 1 下降到2005年的6 6 200 6年提及率上升8 6 2006年计划购房者对庐阳区选择比例的提升一方面是由于消费者对政务 区和经济区的购买热情下降 分流到庐阳区 5 5 销量占合肥总体的十分之一 销量与供应量比较吻合 销量占合肥总体的十分之一 销量与供应量比较吻合 据市场调查公司广告监测中心监测数据显示 2006年 合肥地区房产报纸广告总投放量为6687 个整版 其中新建商品住宅广告量达到5245整版 占总体的78 4 在5245个整版新建商品住 宅报纸广告中 庐阳区新建商品住宅所投放的广告占到9 8 2006年 庐阳区新建商品住宅成 交量约为50万平方米 占全合肥市住宅成交量的十分之一 比该区域的供应量占比略大 庐阳 区的销售高峰期在06年10月 比蜀山区提前了一个月 2006年 庐阳区的价格呈上升走势 销售和供应增势并不十分明显 综合来看 庐阳区新建商 品住宅经历了比较平稳和平静的一年 第四篇 第四篇 2006房产年度报告房产年度报告 包河区包河区 包河区于2002年3月6日随合肥市区划调整应运而生 总面积307平方公里 其中巢湖水域面积74 平方公里 面积位居四大行政区之首 05年底 全区总人口约50 97万 规划中的滨湖新区位于合肥 主城东南 南依巢湖 北靠南二环路 西接上派河和合安高速 东临南淝河 规划总用地面积约190平 方公里 1 1 辖区面积大 但住宅供应量少 马鞍山路沿线相对集中和活跃 辖区面积大 但住宅供应量少 马鞍山路沿线相对集中和活跃 虽然滨湖新区建设受到各级政府的高度重视 滨湖新区启动区已于06年11月15日正式启动 但 由于滨湖新区内目前暂无楼盘推出 因此对2006年包河区房地产开发影响不大 2006年有新建 商品住宅在售的30多家楼盘主要集中在一二环之间 其中以马鞍山路沿线的楼盘最为集中和活 跃 2006年包河区的新建商品住宅供应面积平均在28万平方米左右 供应套数平均为2200多套 由 于合肥市的整体供应面积在不断增加 因此与庐阳区相似 包河区的供应面积占比在2006年内 呈逐渐走低的发展态势 无论是从供应面积还是从供应套数上看 包河区的供应量与庐阳区相 当 2 2 建筑类型集中度高 建筑类型集中度高 65 65 为高层为高层 从住宅供应的建筑类型看 高层的占比明显增加 多层的占比明显下降 小高层的占比持平 2005年底 包河区在售新建商品住宅中 多层 小高层和高层的占比依次为21 24 和53 到06年底 这组比例数字分别变为9 25 和65 高层的占比较上年底增长了12个百分点 多 层的占比比2005年年底减少了12个百分点 目前高层为包河区在售新建商品住宅的主要建筑类 型 3 3 在售商品住宅平均价格为 在售商品住宅平均价格为37913791元元 平方米 高居四大行政区之首平方米 高居四大行政区之首 据市场调查公司房产研究中心的研究显示 包河区的在售新建商品住宅的均价比合肥市平均价 格高出400元 平方米还多 这一方面是由于该区域的不同建筑类型均价在合肥市中均属于上游 或中上游水平 另一方面 由于包河区内高层住宅的占比远高于其他区域 从而进一步提升了 整体销售均价 06年包河区住宅价格整体呈上升趋势 增长的速度略大于合肥市平均水平 06年12月 包河区的在售新建商品住宅均价为3791元 平方米 与上年同期相比 增长了4 5 多层在售新建商品住宅的均价为3404元 平方米 小高层和高层的均价分别为3587元 平方米 和3922元 平方米 4 4 滨湖新区建设促使包河区住宅需求看涨 滨湖新区建设促使包河区住宅需求看涨 包河区位处合肥市东南上风口 城市中心南移的发展趋势已经家喻户晓 滨湖新区建设毫无疑 问如同政务新区一样为其周边的房产带来大的发展空间 诸多利好使得消费者对包河区的信心 和购买积极性增强 市场调查有限公司的常规研究表明 消费者计划购房时对包河区的选择比 例从04年的13 8 下降到05年的6 8 06年回升至8 9 5 5 销量占合肥市总体的十分之一 销量占合肥市总体的十分之一 据市场调查公司广告监测数据显示 2006年 合肥报纸媒体中 新建商品住宅广告量达到5245 整版 包河区新建商品住宅所投放的广告占到12 81 与10 左右的供应面积占比相比 该区 内住宅平均的广告投量大于全市平均水平 06年 包河区新建商品住宅成交量约70多万方 占全市总成交量的10 以上 从每月的成交量 看 包河区的住宅销量出现多次波动变化 其中年头和年尾成交量大 年中的7 8 9三个月 销售缓慢 包河区内大盘众多 除了开发较早的世纪阳光花园 万振逍遥苑等楼盘之外 绿地集团的海顿 公馆及元一 柏庄等项目成为包河区楼市新点 虽然楼盘数量相对不多 但是很多楼盘营销活 动非常频繁 从而活跃了整个包河区的楼市 如金地88街的 鲁豫有约 万振集团的 绿色 二人转 等活动 随着滨湖新区建设进程的不断推进 城市新发展带给房产市场的利好成为现 实也指日可待 滨湖新区建设将带来需求增长 区内楼盘供应量将适当放大 短期内将稳步提升 但随着二环 外推量的逐渐增大 可能带来包河区整体价格的下降 不过短期内价格仍将保持在四大行政区 之首 第五篇 第五篇 2006房产年度报告房产年度报告 瑶海区瑶海区 瑶海区位于合肥市的东部 城区面积142 9平方公里 05年底人口41 98万 区位特征明显 交通枢 纽区 老工业基地 市场物流区 合肥新站试验区是1992年度与国家重点工程合肥铁路枢纽新客站同 步开工建设的 规划区域面积10平方公里 1995年4月省政府批准设立合肥新站综合开发试验区 属 省级开发区 享有市级经济管理权限 1996年2月 新站开发区被国家建设部列为全国首批城市建设 综合开发试点区 注 本文中 瑶海区 为包括瑶海行政区 新站区以及龙岗开发区三大开发区的 而瑶海行政区则为 不含开发区的区域 1 1 供应量占全市三分之一 户均面积 供应量占全市三分之一 户均面积107107平方米平方米 统计瑶海区有新建商品住宅在售的楼盘100多家 其中新站区的楼盘60家 瑶海区供应面积仅低于蜀山区 在各大板块中位列第二 2006年瑶海行政区的新建商品住宅总 体供应量占到合肥市总体供应量的三分之一 供应面积从年初的70多万平方米 上升至年底的 110多万平方米 增长了约40万平方米 增幅超过50 供应套数由年初的6千多套 增加至年 底的近1万多套 套数增幅达到58 截止2006年底 瑶海行政区在售的110多万平方米的新建 商品住宅中 瑶海区 不含开发区 占合肥总体的9 新站区占总体的21 如图一所示 综观2006年 瑶海区总体供应面积在整体市场中的占比都相对平稳 未出现大幅波动 根据市场调查咨询有限公司对2006年瑶海区在售楼盘的跟踪监测 瑶海区销售的新建商品住宅 有这么几个特点 第一 瑶海区内在售新建商品住宅的在售套数占比一直明显高于其面积占比 如图二 说明 瑶海区的平均户型面积要小于合肥市的平均户型面积 根据对重点合肥市主要楼盘的统计数据 表明 合肥新建商品住宅的户型面积约为116m2 而瑶海区仅有107m2 第二 瑶海区内尤其是新站区板块分布着数量众多的小户型项目 如天骄国际 utown金色地 带 天龙现代城 温莎杰座 开源馨居 元一 名城 景荣 城市之光等诸多楼盘都有一室的小 户型推出 这也是导致了瑶海区总体销售户型面积相对较小的主要原因 第三 瑶海区内新的板块供应体量不断增加 如站后板块以及龙岗开发区板块内的楼盘数量和 供应面积都不断增加 从而使得瑶海区的整体供应体量 仅次于蜀山区 位列第二 2 2 多层占比显著下降 高层占比明显增加 多层占比显著下降 高层占比明显增加 从瑶海区新建商品住宅的建筑类型占比上看 与2005年同期相比高层的占比明显增加 小高层 多层的占比则呈现不同程度的下降 2005年底 瑶海行政区的在售新建商品住宅中 多层 小高层和高层的占比依次为49 24 和27 到2006年底 高层已经占据绝对领先的地位 占 比达到57 多层和小高层的占比则分别下降为23 和19 在瑶海区下辖的房地产板块中 建筑类型占比情况也存在一定的差异 如新站区高层住宅为主 体 高层比例占到新站区总体供应的六成左右 而龙岗开发区则是以多层为主体 多层占到其 区域内的八成以上 3 3 均价 均价31213121元元 平方米 居四大行政区之末位 小高层和多层均价都不超过平方米 居四大行政区之末位 小高层和多层均价都不超过30003000元元 平方米平方米 据市场调查公司房产研究中心的研究显示 从2006年在售新建商品住宅的价格变化曲线来看 瑶海行政区的价格小幅增长 2006年12月 瑶海行政区的在售新建商品住宅均价为3121元 平 方米 与上年同期相比 增长了5 4 其中 多层在售新建商品住宅的均价为2706元 平方米 与上年同期相比上升了2 4 小高层的均价为2996元 平方米 与去年同期相比下降了0 2 高层住宅的均价为3525元 平方米 比上年同期上升了0 7 瑶海区住宅总体价格上升了5 4 究其原因 高层的供应体量比多层 小高层上升更快 是其主导因素 2006年12月 新站区的在售新建商品住宅均价为3395元 平方米 其中 多层 小高层和高层 的均价分别为2998 3381和3555元 平方米 此外瑶海区整体销售均价以及区内各板块内的销售价格在2006年也呈现出较为明显的特点 第一 瑶海区与合肥市整体销售均价的价差不断减少 在2006年瑶海区的另一变化是与包河区 庐阳区以及蜀山区之间的价格差距不断减少 截至20 06年年底瑶海区的整体销售均价仅低于合肥市170元 平方米 而在2005年 瑶海区与合肥市整 体销售均价的差距还超过260元 平方米 第二 区内各板块销售均价差距较大 主要体现在新站区和龙岗开发区不同板块之间的价格差距较大 新站区的在售商品住宅3395元 平方米 而龙岗开发区的则仅有2433元 平方米 之间差距近1000元 平方米 4 4 站后板块的房地产开发不断升温 站后板块的房地产开发不断升温 瑶海区作为合肥市重点发展的商贸和物流区域 内有安徽大市场 长江批发市场 安徽国际汽 车城 建材市场 家具市场等多个大型市场 而且合肥新火车站以及汽车站都坐落在该区域内 由此带来的庞大的生意人和相关从业人员这促进了瑶海区尤其是新站区板块房地产快速发展 但新站区经过十几年的发展 原先规划面积已不能其快速发展的需要 房地产的开发也受到一 定的制约 但是近年来站后板块开始不断活跃 供应体量不断增加在一定程度上缓和了这一矛 盾 此外站后板块又坐拥生态公园和瑶海公园两大良好景观环境 也越来越受到消费者的关注 根据市场调查公司房产研究中心对消费者的跟踪调查发现 计划购房者对新站区的选择度明显 高于前两年 此外与新站区站前板块相比 诸多楼盘的住宅的价格仅在3000元 平方米左右 与新站区的销售均价相比每平方米低400 600元 平方米左右 因此从周边环境和价格等方面 考虑 站后版块越来越受到老百姓青睐 5 5 广告大投入期待大回报 广告大投入期待大回报 报纸 电视 网络 户外 展会等都是目前合肥消费者接受房产信息的几大重要渠道 其中 平面媒介的地位首屈一指 据市场调查公司广告监测数据显示 2006年 房产报纸广告总投放 6687个整版 其中新建商品住宅广告为5245整版 占总体的78 4 在所投放的5245个整版广 告中 新站区占12 2 瑶海区 不含开发区 占14 1 合计占比达26 3 瑶海行政区内元一 名城报纸广告投放量突出 全年投放报纸广告达349个整版 占该区总投放 量的四分之一 6 6 销量占比 销量占比26 26 低于 低于30 30 的供应占比 销售速度低于全市平均水平的供应占比 销售速度低于全市平均水平 受房产新政的影响 2006年六月份楼市观望气氛浓厚 瑶海区的住宅销量直线下滑 虽然经过 6月和7月两个月的适应期 也未出现大的回暖现象 8 9月份销售仍然持续走低 随着传统销售黄金季节的到来 同时众多楼盘利用9月和10月黄金周 集中销售预热 使得瑶海区的住宅销售在10月份达到全年销售峰值 11月和12月份虽然有所回 落 但仍然有不俗的销售表现 06年 瑶海区总成交面积占全市总销量的26 左右 成交占比26 与供应面积占总体三分之一数 据相比表明 销售进度比供应进度增长慢 瑶海区的在售新建商品住宅中 新站区占据半壁江山 在过去的一年中 新站区发展态势良好 随着宣传 推广的不断深入以及开发企业积极关注和热情参与 新站区生态板块的房产价值 将得到稳步提升 第六篇 第六篇 2006年广告年度报告年广告年度报告 本篇报告将从近几年房产广告发布的走势 广告的月度变化 各种类型房产广告投放情况 各区 域新建商品住宅广告投放情况等几方面 向广大读者呈现2006年合肥房地产业广告投放的总体情况 本篇报告数据均来源于市场调查咨询有限公司广告监测中心对合肥17家主要报纸和8家省市电视台 监测数据 特别说明的是 本报告中的广告费用以各媒体当期刊例价计 本报告中 我们统一以一个 整版的面积为 23 5x33平方厘米 进行计算 1 1 报纸广告版面涨 报纸广告版面涨17 6 17 6 刊例费用增 刊例费用增26 7 26 7 根据市场调查咨询有限公司广告监测中心数据显示 2006年 合肥房产报纸广告共投放6687个 整版 与2005年相比增长17 6 2006年 房产报纸广告总投放刊例费用较2005年增长26 7 2 2 电视广告时长减 电视广告时长减2626小时 刊例费用升小时 刊例费用升3 5 3 5 2006年 合肥市房产电视发布广告发布总时长为137 2小时 比2005年下降了10 8 但广告 总刊例费用比05年增长3 5 统计2006年各月的房产电视投放量发现 10月份电视房产广告时长达到1336 67分钟 为06年 的最高峰 10月份 由中国房地产电视联盟 合肥市房地产管理局 合肥市城市建设综合开发 办公室 合肥电视台等多家单位联合主办 全国各地20多家电视台媒体协办的 地产星光奖 活动 很大程度上增加了本月内房产电视广告的投放量 也使当月广告费用达到全年费用的14 4 3 3 9 9月份为房产报纸广告投放的高峰期月份为房产报纸广告投放的高峰期 对比2005年和2006年的广告月度投放走势曲线 近两年报纸广告投放曲线波形比较一致 2006 年春节期间是投放量占比最少 投放量仅为177个整版 3 4月份楼市开始回暖 房产广告投 放量大幅增加 在4月份达到本年度的第一个高点 报纸广告共投放了783个整版 随着国家对房地产行业进行宏观调控 5月份以后 房产广告投放量出现下降 从7月份开始 楼市开始回暖 经过2个月的投放量增加后 在9月份达到06年的第二个高点 也是2006年的最 高峰 9月份 合肥市楼盘投放广告总数为850个整版 与去年同期相比 广告投放量上涨了9 23 在经过了秋季人居展以后 10月份广告投放量出现回落 4 4 合肥晚报以 合肥晚报以32 04 32 04 的份额继续领跑的份额继续领跑 2006年 五大报纸广告的投放量为6530个整版 占整体房产广告面积的97 7 从各个平面媒 体的房产广告发布情况来看 合肥晚报房产广告发布量最高 达到2142个整版 占房产广告总 发布量的32 04 继续领跑合肥楼市 5 5 彩色广告占到总体的 彩色广告占到总体的9090 本年度所投放的6686个整版房产广告中 彩色广告占总量的90 0 套红广告占总量的8 0 黑白广告占总面积的2 0 6 6 新建商品住宅报纸广告投放增 新建商品住宅报纸广告投放增41 441 4 06年 新建商品住宅报纸广告总投放量为5245个整版 占本年度房产报纸广告总量的78 4 与去年全年投放量3708个整版相比 增幅高达41 4 而二手房的报纸广告投放面积为764个 整版 受国家对二手房规范交易及二手房交易税费开征影响 与去年的1227个整版相比 下降 幅度为37 7 7 7 蜀山区报纸广告占 蜀山区报纸广告占18 9618 96 稳居第一 稳居第一 以下报告中的蜀山区和瑶海区均不包括区域内的开发区 数据显示 2006年 蜀山区共投放房产广告994个整版 占合肥市全年广告投放总量的19 相对而言 蜀山区内的三个开发区广告投放不够抢眼 政务区投放广告面积为600个整版 经 济区投放面积为592个整版 高新区投放面积为472个整版 分别占到全年投放总量的的11 4 11 3 和9 0 投放面积排在第二位的是瑶海区 共投放广告面积为742个整版 占总量的14 1 新站区共 投放638个整版 占比达12 2 去年本区域内共投放874个整版 同比增长57 9 包河区的投放量为672个整版 占到全年投放量的12 8 对照去年 区域内总体投放219个整 版 增幅高达206 8 庐阳区的投放量为515个整版 占到全年投放量的9 82 本区域一环内可利用土地相对较少 新建商品房增加不明显 但可以提供二手房的供应量 06年本区投放广告647个整版 总体 下降了20 4 为合肥市唯一广告投放量下降的区域 8 8 活动营销成为新主题 活动营销成为新主题 伴随营销活动的深入 楼盘的广告促销已经更加深入从单纯的广告投放延伸到更为多样的活动 营销 归结2006年的活动营销大致可以分为如下几类 第一类 开发商结合销售节点而开展的活动 随着竞争加剧以及消费者的不断理性 紧紧通过 单纯的广告投放已经略显单薄 如何使楼盘在竞争中脱颖而出 给消费者留下深刻的印象 开 发商可谓创意百出 邀请娱乐明星 举办音乐会再到组织白领相亲会 似乎只印证了一个道理 只要能够带动销售的活动就是好活动 第二类 媒体组织的相关活动 2006最值得期待的楼盘评选 激情夏日火爆团购 玫 瑰婚房评选 人居环境展览会 汽车宝贝摄影大赛 玫瑰婚典 作为开发商的 主要选择媒体 平面媒体则不仅热衷于单纯的广告投放 更期望能够打造一个良好的互动平台 从而给不同的消费者准确传达楼盘信息 第三类 相关厂商组织的互动活动 在互动活动中 举办最多的就是车房互动 在该类活动中 汽车经销商和开发企业都期望能够互相借力 带动消费 华润澜溪镇高层开盘时的名车试驾活 动 此类活动将在今后的房产营销中为更多的开发企业运用 9 9 省内地市市场备受关注 省内地市市场备受关注 伴随城市首位度的不断提高 省城楼市对地市的吸引力不断增强 根据对部分楼盘的访谈表明 省内地市购房消费已经在合肥楼盘销售过程中占据相当的比例 因此如何抓住地市市场越来 越收到开发企业的重视 在具体操作形式上 开发企业从被动接受变为主动出击 形式上从投 放广告 设立异地售楼部等等形式不一而足 此外合肥本地的媒体也积极搭建购房平台 从20 05年开始 合肥晚报 及新地产交易网就开始连同淮南 淮北等地市媒体 淮河早报 皖 北矿工报 等地市媒体展开多次优秀楼盘的推介活动 并组织了千余人次的地市购房者到肥参 观 选房 取得较好的反响 第七篇 第七篇 2006年二手房年度盘点报告年二手房年度盘点报告 相比2005年 2006年是一个暗流涌动的年份 持续的宏观调控使得房地产业成为众人关注 的焦点 不断深化的调控政策 扑朔迷离的市场走势 使得合肥市二手房市场步入调控时代 随 着 国八条 国六条 的颁布以及把二手房的全额征收营业税的时间延长到5年和对二手 房征收个人所得税等条例的实施 使得消费者具有持续观望的心态 也造成了合肥的二手房市 场的持续低迷 本篇报告将从合肥市场二手房单价 总价 户型结构 面积 房龄以及装修程度 等几方面 向广大读者分析2006年合肥二手房的发展状态 1 1 二手房年度均价 二手房年度均价32073207元元 平方米平方米 比新建商品住宅略低比新建商品住宅略低1 91 9 2006年 二手房销售价格总体呈现上升的态势 与新房的价格曲线大致吻合 二手房全年均价 为3207元 平方米 对比新建商品房全年价格为3269元 平方米 低了1 9 全年二手房的均 价总体呈现出上升的趋势 全市二手房在12月份的均价达到最高 为3234元 平方米 比最低 的1月份上涨了2 4 与2005年二手房的价格波动较大情况相比 今年价格走势平稳 由于国家对二手房进行宏观调控 对二手房交易分别征收营业税和个人所得税等 由于投资者 急于将手中的二手房源推向市场 这也导致了二手房的价格分别在5月和8月的时候价格出现短 暂下降 而后又重新回到平稳上涨的轨道上来 2 2 单价 单价2500 30002500 3000元元 平米的二手房房源达到平米的二手房房源达到37 0637 06 从二手房的单价占比情况来看 全年3000 3500元 平方米价格区间的房源供应为最大 占比 为37 06 其次为2500 3000元 平方米的房源 占到全年的27 28 2500元 平方米以下的 房源占到总体的9 09 且其占比总体呈现不断下降趋势 在统计2006年二手房交易价格的同时 受到税收新政等政策影响 合肥转售为租的房源激增 但由于年初开始的拆违行动和城市规划需要 大量的违章建筑被拆除 这在一定程度上减少了 可租房源的总数 导致了租金呈现小幅度上升 3 3 二居室和三居室仍是主流供应产品 二居室和三居室仍是主流供应产品 分别占到分别占到48 8448 84 和 和43 5343 53 根据市场调查咨询有限公司的数据显示 近三年来 合肥市场上的一居室和四居室的房源数量 总体占比在下降 二居室占比一直保持在同一水平 三居室则上升速度减缓 综观合肥全年二 手房市场 二居室和三居室仍然占据市场主导地位 各自所占比例为48 84 和43 53 一居 室和四居室及其他户型的房源则较少 进一步研究发现 消费者对购买房屋户型的要求集中在二居室和三居室 总体占比达到92 37 这也与市场的供应情况相一致 由于国家宏观调控的限制 大户型交易所承担的费用增加 不少 导致四居室等户型的成交有所下降 由于经济实力不强等问题 一居室越来越受到一些 年轻消费者的青睐 4 4 6060 100100平方米面积的二手房占到总体供应的平方米面积的二手房占到总体供应的60 5560 55 从二手房供应的面积来看 60 100平方米的房源占有相当大的比重 2006年中 60 80平方 米的房源比例为34 80 100平方米的房源比例占到总体的26 6 排在第三位的是60平方 米以下房源 占到每月供应的14 左右 紧随其后的是100 120平米的房源 每月供应的占比 为12 面积占比最小的为140平方米以上房源 从整个年度来看 总体呈现下降趋势 进一步研究发现 市场上供应的二居室和三居室深受广大消费者的追捧 二居室和三居室的房 型面积大都集中在60 140平米之间 由于一居室的供应量在减少 大量的次新房以及准新房推出市场 户型面积加 大 所以60 100平方米的户型面积成为市场上供应的主流 5 5 总价 总价2020 3030万元二手房的比例占到总体供应的万元二手房的比例占到总体供应的41 8941 89 从市场的供应情况来看 20 30万元的房源平均每月的占比为41 89 其次为20万以下房源 每月占比均在25 97 左右 4 0万以上房源相对占比最小 二手房多数户型较小 总面积不大 总体价位不高 而且又多在老城区内 周围配套齐全 位 置较好 一些中低收入者会选择购买 许多投资者从一手楼盘展示区看到心仪的新房之后 到二手房经纪公司展台登记出卖旧房的 以旧换新 不仅能够加强一二级市场的联动 使其联系更为紧密 加快房地产梯级消费格局 的形成 6 6 19901990年 年 19991999年和年和20002000年及以后房源分别占到年及以后房源分别占到48 4948 49 和 和48 2948 29 2006年合肥市场上的二手房的年限绝大部分都在1990年以后 1990年以前的房源只占到3 24 并且房源供应呈现下降趋势 在1990年以后的房源中 1990 1999年和2000年及以后的房源分别占到总体的48 49 和48 29 与去年相比均有不同程度的 上升 受旧城改造影响 1990年以前的房源比例下降明显 相对应的是 由于投资者把手中的次新房 和准新房投入到市场中 导致了2000年以后的房源比例增加 7 7 精装修