地产无效成本管理工作指引.doc

. . . .无效成本管理工作指引1. 目的与作用1.1. 培养、提高全员成本意识；1.2. 分析项目成本，找出成本构成的有效和无效部分，形成合理目标成本，实施无效成本管理与控制；1.3. 归纳、汇总无效成本，分析无效成本产生的原因，促进各部门专业能力和计划能力的提高；1.4. 寻求减少无效成本的途径并提供分析依据，对最终降低项目成本费用提供参考；1.5. 减少无效成本，降低项目成本费用，以最少的经济消耗取得最优的经济效益。2. 范围覆盖各类合同以及非合同性成本的分析，涉及设计、工程、营销、财务、成本等各个业务口。3. 定义3.1. 无效成本：房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作 用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。3.2. 有效成本：能形成有效产品或提升价值，对促进营销有积极作用的成本费用。 3.3. 计算公式：有效成本=总成本-无效成本3.4. 无效成本与有效成本的区分：有效成本在短期或长期的收益中可以获得补偿，无效成本无法获得补偿。4. 职责与分工4.1. 各公司成本管理部负责对项目发生的成本进行分析，明确无效成本产生的金额、原因，定期向公司领导层和相关部门、人员通报。4.2. 公司各部门针对相关的无效成本及时进行总结，以避免重复发生。4.3. 各公司成本管理部有义务在日常工作中督促、提醒、并采取主动行为避免和减少无效成本的发生。5. 无效成本管理工作的实施过程5.1. 成本有效性管理理念的灌输向公司管理层、各部门明确成本有效性管理的概念、目的、分类、优点，获得公司全体对成本有效性管理工作的支持。5.2. 无效成本的分析对象以项目分期(例如：四季花城一期)为分析对象。5.3. 无效成本的分类参见附件项目无效成本分类5.4. 无效成本的总结与发布。1) 通过对每单结算(包括合同和签证变更)及非合同性成本进行分析，提炼无效成本数据，建立无效成本档案；(参见附件无效成本分析表)2) 定期(每月或每季度)向公司管理层和各部门通报无效成本动态信息、做出比较；3) 根据对无效成本产生原因的分析，提出工作改进建议。4) 合适时机，可提请公司领导层针对无效成本的发生变化情况进行奖惩。5.4 目标成本制定中成本有效性的应用制定目标成本时，根据对前期无效成本数据的统计分析，考虑通过努力导致无效成本减少的情况，以形成合理的目标成本。5.5. 无效成本的控制控制无效成本是降低项目成本直接有效的方法，有赖于公司各部门的共同参与。具体的措施包括：1) 限额设计；2) 设计方案优化；3) 加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更；4) 确定合理的施工技术方案(降低废品率)；5) 加强供应商考察；6) 加大集中采购力度；7) 严格执行现场签证制度；8) 提高专业能力；9) 加强部门间信息沟通。附件1：项目无效成本分类作业环节无效成本产生原因现象表现设计设计失误对设计效果把握不准拆除和重建后期加固与补强资金浪费拆除与重建设计变更下达不及时材料、施工工艺选择不当多工序设计图矛盾装饰设计未结合建筑现状设计保守经济性不合理招标招标策划标段划分不合理，计划性不足影响工期与质量投标单位选择施工单位考察失误，投标竞争不充分中途变化，总价增加招标文件编制合同条款有误，经济标编制出现失误多承担费用评定标评标分析失误中标价格偏高施工施工准备使用周期短的高标准临设拆除与重建施工节点计划不合理延误工期，增加成本施工过程施工安排失误赔偿与维修费用工程质量管理不善考虑不周，费用大增非关键线路抢工费效比不高合同执行拆分合同工作内容未及时签订补充合同总成本增加，却无法从相应单位扣回维修维修工作程序不到位维修时未及时通知责任单位，维修费用无法落实销售销售承诺超出交楼标准的承诺为承诺付出大量成本展示资料有误业主投诉引发赔偿销售过程改变房屋用途拆除与重建样板房过早销售重复建设信息沟通不畅信息失真，工作失误预结算预算失误合同价款失实导致费用增加结算失误结算价不符，工程款超付付款付款失误工程款超付学习参考. . . .附件2：无效成本分析表项目名称：施工单位：结算总造价：￥其中工程指令造价：￥设计变更共计 份设计变更率 %工程签证共计 份工程签证率 %结算中无效成本共计：￥ 占结算造价的比例： %结算中有效成本共计：￥ 占结算造价的比例： %序号无效成本责任部门无效成本造价合计(万元)产生原因1设计部2项目部3营销部4其他部门( )说明： . . . .附件3：无效成本统计表( 年 月)填写人： 审核： 填写时间：序号合同(或非合同成本)名称结算造价(元)其中无效成本(元)无效成本比例()无效成本产生原因改进办法123456789101112合计学习参考. . . .附件4： 项目无效成本统计表填写人： 审核： 填写时间：序号成本科目总成本其中无效成本无效成本比例()无效成本产生原因汇总总价(万元)单方造价(元/m2)总价(万元)单方造价(元/m2)123456789101112合计1. 若不给自己设限，则人生中就没有限制你发挥的藩篱。2. 若不是心宽似海，哪有人生风平浪静。在纷杂的尘世里，为自己留下一片纯静的心灵空间，不管是潮起潮落，也不管是阴晴圆缺，你都可以免去浮躁，义无反顾，勇往直前，轻松自如地走好人生路上的每一步3. 花一些时间，总会看清一些事。用一些事情，总会看清一些人。有时候觉得自己像个神经病。既纠结了自己，又打扰了别人。努力过后，才知道许多事情，坚持坚持，就过来了。4. 岁月是无情的，假如你