龙山县商业调查报告.docx

龙山县商业市场调研及分析龙山县，隶属于湘西土家族苗族自治州，位于湘西北边陲，地处武陵山脉腹地，连荆楚而挽巴蜀，历史上称之为“湘鄂川之孔道”。地势北高南低，东陡西缓，境内群山耸立，峰峦起伏，酉水、澧水及其支流纵横其间。地域属亚热带大陆性湿润季风气候区，四季分明。2013年，龙山县总面积3131平方公里，辖34个乡镇（街道）、462个村（社区），总人口59万，土家族、苗族等16个少数民族人口占总人口的71%。龙山有乌龙山大峡谷、洛塔石林、太平山森林公园等自然景观。煤炭、石英砂、紫砂陶、页岩气等矿产储量极大，水利、森林、中药材资源丰富。龙山是土家族发祥地之一，土家织锦技艺、摆手舞等6个项目已列入国家级非物质文化遗产名录。里耶3.7万余枚秦简的出土，被专家称为“21世纪以来最重大的考古发现”，里耶古城遗址被评为“全国重点文物保护单位”，里耶镇被授予“中国历史文化名镇”称号。1-3 龙山县先后被授予全国“黑色金子林之乡”、“金色油桐之乡”、“全国农牧渔业丰收奖”、 “全国民族团结先进集体”等国家级荣誉称号。位置境域龙山县位于湖南省西北部，西与重庆市酉阳县、秀山县，北与湖北省来凤县、宣恩县接壤，东与省内桑植县、永顺县毗邻，南与保靖县隔酉水河相望。位于东经10913109468、北纬2846729384之间。国土总面积31.3万公顷，占湘西自治州总面积的20.2%。行政区划编辑2000年，龙山县辖10个镇、37个乡：民安镇、石羔镇、茨岩塘镇、红岩溪镇、洗车河镇、隆头镇、苗儿滩镇、里耶镇、召市镇、桂塘镇、华塘、三元乡、石牌乡、桶车乡、兴隆街乡、洗洛乡、新城乡、白羊乡、湾塘乡、水田坝乡、大安乡、乌鸦乡、猛必乡、比溪乡、塔泥乡、农车乡、西湖乡、茅坪乡、水沙坪乡、他砂乡、靛房乡、坡脚乡、凤溪乡、猛西乡、洛塔乡、干溪乡、八面乡、长潭乡、贾市乡、岩冲乡、内溪乡、瓦房乡、辽叶乡、火岩乡、老兴乡、咱果乡、贾坝乡。截至2005年12月31日，龙山县辖3个街道、11个镇、20个乡。2012年末龙山县总人口为58.63万人，其中城镇人口18.74万人。总人口中，少数民族人口39.46万人，占总人口67.3%，其中土家族30.99万人,苗族7.48万人。龙山县人口自然增长率8.28，比上年上升1.48个千分点。2013年末龙山县总人口59.38万人，增长1.28%。常住人口51.33万人，增长0.98%，其中城镇人口17.15万人，龙山县城镇化率为33.41%。总人口中，少数民族人口42.12万人，占总人口的70.93%。其中，土家族33.67万人，苗族7.89万人。龙山县人口出生率为14.56，比上年上升0.09个千分点；死亡率为6.25，比上年上升0.06个千分点；人口自然增长率8.31，比上年上升0.03个千分点2012年，龙山县实现生产总值48.84亿元，同比增长10.0%。其中：第一产业增加值13.21亿元，增长3.7%；第二 产业增加值11.67亿元，增长15.1%;第三产业增加值23.96亿元，增11.3%。 三次产业结构为27:23.9:49.1。按常住人口计算，人均GDP为9608元。龙山县财政总收入3.35亿元，同比增长25.1%。 工业方面：龙山县有规模企业17家，形成了农产品加工、矿产品加工、能源、生物医药、建材、轻工业等六大体系。农业方面：有烤烟、百合、柑橘、蔬菜、中药材等五大特色产业，基地面积达40万亩以上，其中柑橘14万亩，产值2亿元；烤烟8万亩，产值2亿元；百合10万亩，产值9.9亿元。文化旅游方面：有里耶古城、乌龙山国家地质公园、洗车河流域、八面山等四大旅游板块。 2013年，龙山县实现生产总值55.18亿元，比上年增长10.0%。其中，第一产业增加值14.43亿元，增长2.4%；第二产业增加值13.45亿元，增长18.6%；第三产业增加值27.3亿元，增长9.7%。按常住人口计算，人均地区生产总值10751元，增长10.2%。龙山县三次产业结构为26.124.449.5。工业增加值占地区生产总值14.2%。第一、二、三次产业对经济增长的贡献率分别为11.4%、31.5%和57.1%。经济商贸物流业是三产服务业的重要组成部分，是增加财政收入、壮大财政实力的有效途径，也是增加就业、改善民生的重要渠道。同时，商贸流通业还具有能耗低、污染小、效益高等特点，有利于突破资源约束瓶颈，减轻环境压力。（一）商贸企业快速成长。随着商贸企业的做大做强，国家惠民政策的拉动，大型商贸流通企业的入驻，以及对市场主体的全力服务，龙山县商贸流通企业发展较快。2013年新进商贸流通企业2家，累计达到17家。 （二）消费需求稳步增长。2013年龙山县实现社会消费品零售总额26.6亿元，同比增长15.1 %，增幅居全州前列 ，内需消费保持了持续快速增长的良好局面。（三）市场建设平稳发展。以蔬菜、果品、水产、肉类等农副产品为主的农产品交易市场在数量和软硬件设施建设上有较大提高，形成了以农贸批发市场为中心，以新龙超市、红太阳超市为龙头，覆盖城乡的市场体系已形成；以建材、家具、服装、小商品为主的工业品交易市场也有了较快发展。截止2013年底，龙山县共有各类交易市场43个，摊位2.3万个，市场交易额达23.8亿元。存在问题（一）商业市场尚未健康成型。城乡市场建设滞后，市场次序相对混乱。没有指导性的市场建设标准，专业市场缺乏，市场功能不全，市场布局散乱，“人车为患”时有发生，成为城市形象的败笔。城乡集镇公私房产基本上是以一楼建修门店为荣，形成了“以街为市”、“以屋为店”民间市场交易体系。缺乏城市一站式集生活，娱乐，购物，餐饮于一体的城市商业综合体。（二）农村流通体系尚未完善。乡镇街道、村（社区）的商业发展比较迟缓，农村商贸流通设施不足、模式陈旧，社会化服务体系不健全。三、加快发展商贸业的发展 强化专业市场建设。兴建专业市场对推销全县特色产品，吸引外来产品交易，搞活流通具有桥梁纽带的重要作用。因此，扎实推进专业市场建设，用专业市场吸纳周边地区乃至全国各地流通人员将产品运进来交易，搞活产品流通，提速县域经济建设。 1、高品质建设城区专业市场。一要规范老城区市场。对服装、家电、小商品、建材、汽车及配件等商品以及休闲娱乐等城区商业进行划行入市，建立专业市场。二要规划建设新区专业市场。建设好以商业、餐饮、购物、文化、娱乐、休闲为主的大型城市商业综合体。国内贸易 2013年，全县实现社会消费品零售总额265174.5万元，比上年增长15.6%，其中城镇207661.7万元，增长15.8%，占消费品零售总额的78.3%；乡村零售额57512.8万元，增长15%，占消费品零售总额的21.7%。分行业看，批发业总额13123.8万元，增长19.7%；零售业总额212881.5万元，增长14.7%；住宿业总额5047万元，增长16.2%；餐饮业总额34122.2万元，增长19.9%。2013年，龙山县共接待国内外游客121.3万人次,实现旅游收入7.77亿元，分别增长22.5%和39.8%。2013年末龙山县星级宾馆达19家。批发和零售业法人单位中，零售额居前三位的为粮油食品饮料烟酒类、家用电器和音响器材类、汽车类，三大类商品共实现零售额17788.6万元，占限额以上批发和零售业法人单位零售额的69.1%。零售额增速居前三位的为汽车类、日用品类、粮油食品饮料烟酒类，增速分别为65.7%、36.5%、27.4%。龙山县目前商铺价格及特征商铺特征：目前龙山市场上的商业物业，层高为3.6米至4米之间。推盘体量：龙山目前市场上90%的商业物业已进入市场， 销售方式：集中型商业的一层商铺销售，一般是单个商铺单独销售；临街的两层裙楼商业，一般为一、二层。商铺面积：30200，以3080最多。租赁价格：临街商铺均价为160-260元/月，该价格是根据龙山商业物业的新建路及朝阳路街铺老板内部交流咨询而来。湘龙百货经营场地经营项目经营面积租金标准经营方式备注1楼黄金珠宝120元/月/租赁1楼化妆品16 310元/月/租赁雅诗兰黛2楼男女服装类10150-180元/月/租赁3楼餐饮类吉首步步高广场经营场地经营项目租金标准经营方式1楼化妆品 黄金 珠宝 钟表化妆品15%扣点黄金9%扣点联营2-4楼男装女装 男鞋女鞋20%-25%扣点联营5楼儿童服饰18%扣点联营6-7楼电影院 餐饮餐饮60-70元/月/租赁来凤中百购物中心1-3楼化妆品 黄金 珠宝 钟表联营扣点联营4-5楼电影院 餐饮餐饮 90元/月/租赁专业市场经营场地经营项目经营面积租金标准经营方式丰采超市服装类200066元/月租赁商贸城百货类30 80元/月/ 租赁农贸市场农产品4271元/月/租赁农贸市场农产品6041元/月/租赁小商品城小商品3069元/月/租赁小商品城学生鞋类50100元/月/租赁小商品城文具3083元/月/租赁小商品城小商品3069元/月/租赁商业街经营场地经营项目经营面积租金标准经营方式新建路博爱大药房80180元/月/租赁新建路柒牌100 108元/月/ 租赁新建路森马专卖10083元/月/租赁新建路日泰皮鞋30200元/月/租赁新建路BOSS男装60180元/月/租赁新建路华莱士8093元/月/租赁新建路与狼共舞65128元/月/租赁新建路宽琪30210元/月/租赁新建路赛琪35220元/月/租赁朝阳路贝佳人内衣20220元/月/租赁商贸城男人世界8040/元/月/租赁朝阳路左右女鞋30150元/月/租赁朝阳路紫淑服饰70142元/月/租赁龙山县目前除了超市，专卖店，及一家湘龙百货外。没有一家集餐饮，娱乐，购物，休闲，健身，酒店于一体的商业城市综合体。总结 对于龙山县来说，主要以新建路和朝阳路为中心。但是，部分开发企业以短期获利为目的，并没有对所开发的商业物业，进行科学的标准化的业态规划；在后期的经营管理中，也没有聘请专业的经营管理公司进行管理。从而导致大部分商业物业经营状况不佳，管理较为无序。 从目前龙山县商业的发展状况来看，其商业发展模式还处于起步