房地产开发企业存货评估方案.doc

房地产开发企业存货评估方案一、基本思路房地产开发企业的存货包括：原材料类存货，指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等；设备类存货，指企业购入的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等；在产品类存货，指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品（即在建工程）；产成品类存货，指各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等；开发用品类存货，指企业在进行房地产开发经营活动中所必需的各种用品，包括低值易耗品及其他用品等。房地产开发企业特殊存货主要是设备类存货和各种开发产品。其中，原材料类存货、设备类存货、开发用品类存货可以一般存货来评估。即外购原材料、辅助材料、燃料、外购半成品、在库低值易耗品，根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其它合理费用，得出各项资产的评估值。对其中失效、变质、残损、报废、无用的，需根据技术鉴定结果和有关凭证，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后，确定评估值。在用低值易耗品直接采用重置成本法进行评估。按清查盘点结果分类，将同种低值易耗品的现行购置或制造价格加上合理的其它费用得出重置价值，再根据实际状况确定综合成新率，相乘后得出低值易耗品的评估值。在库低值易耗品直接根据现行购置或制造价格加上合理的其它费用确定评估值。对残损、无用、待报废的低值易耗品，需根据技术鉴定结果和有关凭证，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后，确定评估值。在产品类存货、产成品类存货需特殊考虑，一般可采取市价法、收益法、成本法、假设开发法进行评估。市场比较法，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法，预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法，求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法，预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。二、在产品类存货的评估在产品类存货按完工进度具体可以细分为未开工的土地和尚未完工的各种土地、房屋等。1、未开工的土地（指己取得土地使用权，获得开发权力尚未开发的土地），可以分别采用市价法和假设开发法评估。（1）市价法，主要是收集评估基准日类似地块的挂牌交易价，从容积率、规划限制条件等方面进行修正，从而得出委估地块的评估值。该方法使用的前提条件是获取足够的比较对象，使用的重点是分析各比较对象的差异因素，运用专业判断合理确定各项修正系数。（2）假设开发法是将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入成本、费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余价值测算被估地产价格的方法。在评估待开发土地价值时，剩余法运用得较为广泛。计算公式地价预计不动产总价建筑总成本投资利润税费投资利息预计不动产总价依据批准的规划方案，参照评估基准日类似地段的商品房交易价格，计算不动产总价。估算建筑总成本费用开发建筑成本费用一般包括直接工程费、间接工程费等，根据对类似小区建筑成本的对比分析，估算综合平均成本，确定建筑成本。投资利息根据待估宗地的规模及项目占地的特点,调查确定待估宗地土地开发周期，投资利息率按基准日中国人民银行公布的贷款利息率计土地取得费及税费、土地开发费均为一次性投入，建筑费在建筑期间按概算比例投入。投资利润投资利润是把土地作为一种生产要素，投入后发挥作用，参照行业平均利润率，结合当地经济水平，确定投资利润率。销售费用和税金销售费用和税金主要包括交易过程中发生的营业税金、营销费用和管理费用、买卖手续费等。营业税金（营业税、印花税等，不包括土地增值税）根据不动产总价按企业目前所执行的税率计算；营销费用包括企业为出售房产而发生的广告费、代理费等销售费用。营销费用和管理费用在分析企业历史数据和行业平均水平的基础上，分析确定。求取地价地价=-该方法使用的难点是开发方案的确定、开发产品的定位以及商品房售价的确定，另外投资利润的选取对评估值的影响较大，一般可以参考企业前期的开发利润及同行业利润水平确定。2、尚未完工的各种土地和房屋可以分别采用假设开发法和成本法评估。（1）假设开发法是预测委估对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费及利润等来求取委估对象价值的方法。计算公式为：在建开发产品（开发成本）价值续建完成后的房地产价值续建费用销售费用销售税费续建费用投资利息-续建投资利润买方购买开发产品应负担的税费各项目的价值确定方法如下：续建完成后的房地产价值：根据项目建设标准，采用市价法进行调整，取得评估基准日，假设项目已完工可对外出售的市场价格；续建费用：根据项目预算进行估算项目完工时应计的总成本-评估基准日项目已实际对外支付的价款（2）成本法，就是按实际发生的成本加上一定比例的投资利润来确定评估值。其难点是实际发生成本的审核确认，或有负债的预计，投资利润的确定。在审计完成的基础上需重点实施的评估程序有：a、项目预算，结合项目当地的建筑成本对预算进行复核，如无重大差异，可以按预算进行列示总成本，差异较大的情况下，应与企业进行通，查出差异的来源，并对预算进行调整；b、工程项目监理报告，结合项目台账已付款情况和预算的比例，对已实现的工程进度应计的负债进行合理判断(该内容是作备查资料，以判断评估价值的合理性取值是否正确)；c、工程实际支付款情况，应结合工程部门对外实际支付的价款，与财务部门进行核对，将财务已支付但未取得发票的价款(预付账款)列入已支付工程款项目中，已反映该项工程的实际付款额，同时根据工程监理报告检查其工程实际进度是否与预算、支付款情况一致；d、最后根据公司提供的预算、已付款情况确定项目后续建设成本的价值。三、产成品类存货的评估产成品类存货按是否对外出售可以细分为对外出售的产成品和对外出租的产成品。1、对外出售的产成品主要包括商品住宅、写字楼、独立商铺等，可以采用市价法评估。商品住宅市场交易活跃，评估人员从房产中介处收集与委估房产类似房产（同一栋楼或同一地段、相同结构）的交易价格。所收集的价格一般为业主的挂价，评估人员经分析确定委估房产的潜在市场价格。2、对外出租的产成品主要包括地下车库、大型超市等可以采用收益法评估。根据估价对象的实际情况和估价目的，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。采用收益法评估房地产的计算公式为：房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获取的各年净收益的现值之和，V= A 1- ( 1+s )n r-s 1+r 式中 V-房地产价格（元） A-净收益（元） r-资本化率s-净收益年递增率n-未来可获收益的年限首先确定房地产的净收益，净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-税金租赁收入，租赁收入=月租金12有效出租面积（1-空置率）。维修费一般按重置造价的一定比例估算。管理费一般按建筑面积的一定比例估算。保险费一般按重置造价的一定比例计取。税金包括营业税及附加、房产税、土地使用税等。资本化率按安全利率加风险调整值分析确定，安全利率选用同一时期的一年定期存款年利率，风险调整值根据估价对象所在地区的经济技术现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。（1）地下车库又可分为有独立产权的车库和无独立产权的车库。有独立产权的车库可以分割出售，可以按照市场法评估。无独立产权的车库不能分割出售，适宜用收益法评估。（2）大型超市，开发商对大型超市的运作模式一般是出租给大型超市公司来运营，以提升小区的品质。但目前市场大型超市的租金收益一般较大型超市的市价底，我们理解他的价值有一部分体现在楼盘的价值上，也即有大型超市和无大型超市，有知名超市和普通超市对整个楼盘的品质是有一定影响的。从评估角度对这部门隐含在楼盘里的价值很难估算，一般宜采用市价法进行评估。 四、土地增值税的考虑 土地增值税根据有关规定采用超额累进计算，在评估过程中无法确定其土地增值的系数，无法计量。在评定地价后根据评定的地价，结合企业具体情况模拟测算土地增值税，单