某地产针对长沙楼市研究分析报告.doc

市场研究报告长沙深圳华仁地产策划有限公司2009年3月内部资料 仅供交流目 录一、全国动态扫描3政策动向4国内资讯4二、长沙市场动态7本地政策资讯83月长沙楼市销售情况14三、长沙土地市场分析21土地市场政策22土地市场热点23土地市场分析25四、板块时事追踪27天心区33芙蓉区38开福区45雨花区53郊区(星沙/望城/暮云)61五、长沙楼市报广分析70一、全国动态扫描综述：一季度的长沙天气虽然时常绵绵细雨，但楼市却如艳阳高照，态势喜人。春节过后，房地产市场就迎来了“小阳春”，全国市场整体回暖，大部分城市2009年1-2月份市场成交量同比去年均有大幅增长，其中半数以上高于08年月均成交量，部分城市更是创下了08年市场调整以来的成交量新高。由于销售活跃，深圳、上海等城市部分项目优惠幅度减小，但仍取得了较好的销售业绩。一季度，长沙市商品房批准预售125.96万，同比减少41.27%。很显然，经过楼市低迷的08年，许多开发商都放缓了开发进度。预计随着市场逐渐好转，客户购房信心增加，后三季度供应量会增加。从销售量来看，一季度长沙市商品房销售181.02万，同比增长2.82%。08年一季度楼市还延续了07年火爆的热度，成交量比较大。值得注意的是09年一季度呈正增长现象，实属不易。一定程度上也反应出市场有回暖迹象，由此也可看出，在一系列中央调控政策及地方出台的刺激楼市政策下，楼市逐步开始复苏。土地市场来看，一季度挂牌33宗土地，合计1189.54亩，仅成交17宗，369.38亩。显然供应量充足，成交量小，流标率较高。同时也表明开发商依然拿地谨慎，对市场信心不足。预计看到逐步回暖的市场，资金链渐渐放松，开发商会考虑拿地储备计划。随着一季度销售猛增的态势，年底市场存量进一步去化，为下一轮供应量集中爆发提供了条件。同时，开发商对市场的信心增加也是供应量增加的基础。此外，市场成交走热，销售价格优惠幅度的挤压，部分热销楼盘涨价势头依旧存在，给刚性需求一个强烈的暗示：经历08年的价格对峙，市场价格已止住跌势开始回升。由此可见，在刚性需求的支撑下，未来数月长沙市场成交量会持续在价位高低中减增徘徊。70 / 70政策动向财政部：地方债资金不得用于建楼堂馆所2000亿地方债发行方式浮出水面。财政部表示，地方政府债券的期限为三年，利息按年支付。地方债券将冠以发债地方政府名称。如“2009年省政府债券(期)”。债券期限为三年，利息按年支付，利率通过市场化招标确定，“其信用接近于国债”。各类投资者包括个人，都可以购买地方债券。其税收优惠政策比照国债政策执行。对利息所得，免征企业所得税和个人所得税。财政部还解释了“2000亿”的分配办法。具体考虑因素包括“中央投资中公益性项目地方配套数、综合财力、财政困难程度”等。其中，重点因素为地方配套需求。投资项目资金使用范围主要包括：保障性安居工程，农村民生工程，社会事业基础设施，地震灾后恢复重建项目等。要严格控制安排用于能够通过市场化行为筹资的投资项目，不得安排用于经常性支出和楼堂馆所项目建设。（发布时间： 2009年3月18日 新京报 ）住宅用地使用70年大限:政府保留有偿续期空间土地管理法的修订将在年内审议。一份名为土地管理法（修订草案征求意见稿）（下称“征求意见稿”）的文件，开始在全国国土厅局系统“征求意见”，总计49个新增法条赫然在列。然而，这却是一份充满了“谨慎”与“保守”的“征求意见稿”。49条新规当中，住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”，其预留操作空间的用意明显，而被视作小产权房生存空间的宅基地转让范围，也被严格限制在农村集体经济组织成员内，向城镇居民转让仍无可能。（发布时间： 2009年3月22日 中国经营报）国内资讯有收入有住所可转城镇户口办理户口、降低创业门槛、给予小额贷款等，在金融危机的影响下，江苏返乡农民工创业就业成为关注话题。据了解，江苏返乡农民工创业就业将享受多项优惠政策。农民工返乡创业可享受的政策包括：对进入县城镇、建制镇创业的农民，有稳定收入和合法住所的，应准予办理户口迁入手续；返乡创业的农民享受与外地客商同等优惠政策；本省城乡劳动者申请个体工商业、合伙企业、独资企业登记，不受出资数额限制。另外，从事农业机耕、排灌、病虫害防治、家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治业务取得的收入免征营业税；对企业从事灌溉、农产品初加工、兽医、农技推广、农机作业和维修等项目的，免征企业所得税；经营采摘、观光农业的企业，从事企业所得税法规定的农、林、牧、渔业项目的所得，可以免征、减征企业所得税。（发布时间： 2009年3月4日 来源：江南时报）公积金贷款担保费下调 每位申请人可省800元北京市住房贷款担保中心下发了关于调整个人住房公积金贷款担保服务费收费标准的通知。根据通知内容，从今年3月9日起，全市住房公积金贷款担保服务收费标准由原来贷款额的0.5%，下调至0.3%，降幅40%。按此标准计算不足300元的，按300元收取。组合贷款中公积金贷款部分的担保费，同样按照新标准执行。由于现在的抵押登记时间大幅缩短，由之前的3至5年缩短为1年左右，贷款风险相对降低；同时根据市住房公积金管理中心的统计数据，近年来贷款申请人“3个月以上”的还款违约率在逐渐降低，所以考虑调低担保费用。（发布时间： 2009年3月8日 来源：竞报）房贷担保中心:遇意外公积金贷款可免余债金贷款可免余债从北京市住房贷款担保中心获悉，在申请了北京住房公积金贷款后，全部申请人及共同申请人如果发生人身意外及抵押物财产意外损失，可被减免剩余贷款，而且贷款人仍然可以拥有自己的房产。这是因为该中心已为每一笔贷款都追加了保险。只要成功申请了住房公积金贷款的申请人及共同申请人，以及由担保中心提供担保的、申请北京市住房公积金管理中心直管、国管、铁路三个分中心发放的贷款申请人及共同申请人，都能够按照保险内容，在遇到人身意外及抵押物意外损失后被减免剩余贷款。目前只有公积金贷款提供了这个免费保险，而其他商业银行还不能为贷款者提供免费保险业务。实际上，在该中心此举自2003年就开始实施了，但很多申请人自己都不知情。如果没有这份保险，遇到突发情况后，申请人必须偿还剩余贷款及利息，否则就会失去自己的房产。自2003年以来，申请人因遇人身意外及抵押物财产意外损失而被减免的费用，累计已有1026.91万元。（发布时间： 2009年3月9日 来源：京华时报）国家发展改革委关于4万亿元投资的有关情况为了有效应对国际金融危机的冲击，保持经济平稳较快发展，中央出台了进一步扩大内需促进经济增长的十项措施，提出了扩大投资的重点领域和方向，主要有：加快建设保障性安居工程、农村民生工程、基础设施、社会事业、环境保护、自主创新和结构调整以及灾后恢复重建等方面。为加快这些重点领域的建设，从2008年四季度到2010年底，中央政府拟新增投资1.18万亿元，加上地方和社会投资总规模共约4万亿元。4万亿元投资用于各重点领域的情况是：（1）廉租住房、棚户区改造等保障性住房建设，投资约4000亿元；（2）农村水电路气房等民生工程和基础设施建设，投资约3700亿元；（3）铁路、公里、机场、水利等重大基础设施建设和城市电网改造，投资约15000亿元；（4）医疗卫生、教育、文化等社会事业发展，投资约1500亿元；（5）节能减排和生态工程建设，投资约2100亿元；（6）自主创新、结构调整和技术改造，投资约3700亿元；（7）灾后恢复重建，投资约10000亿元。4万亿元的投资来源，除新增中央政府投资1.18万亿元（包括中央预算内投资、中央政府性基金投资、中央政府其他公共投资和灾后重建基金等）外，其余部分将通过地方政府投资、企业投资、银行贷款及其他社会投资（包括民间投资）等方式筹集。（发布时间： 2009年3月12日 来源：国家发展改革委）住房部:去年公积金缴存额4469.48亿元 增26 3月23日，住房与城乡建设部公布了2008年住房公积金管理情况通报。通报称，2008年全国住房公积金缴存额为4469.48亿元，同比增加926.56亿元，增幅为26.15%；截至2008年末，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，同比增长27.54%。与此同时，提取额也在上涨。2008年，全国住房公积金提取额为1958.34亿元，占同期缴存额的43.82%，同比增长8.27%。截至2008年末，全国住房公积金提取总额为8583.54亿元，占住房公积金缴存总额的41.47%。2008年房地产市场的低迷使得人们对买房的态度愈加谨慎，导致房地产市场成交量下降。这是个贷率下降、资金使用效率走低的根本原因。 （发布时间： 2009年3月24日 来源：每日经济新闻）发改委专家称房市仍需调整三五年 有关专家提出，中国经济可能要有三至五年左右的调整，而房地产市场的调整周期可能会更长。国家发改委国际经济综合研究室主任王海峰28日在“2009中国房地产百强企业研究成果发布会暨第六届中国房地产百强企业家峰会”上提出，中国经济可能要经历三年，甚至五年左右的调整，房地产市场的调整周期可能会更长。而在微观层面信贷紧缩的影响随时存在，廉租房和经济适用房的相关政策也会对商品房市场带来一定的冲击。清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，经过一年的调整，房地产价格泡沫得到了较大幅度缓解。从去年12月底开始，交易量显著回升。但从宏观经济环境来看，未来房地产企业的发展仍然存在着较大的不确定性，资本市场融资功能尚未恢复。专家指出，中国房地产企业正经历上世纪九十年代以来最为严重的挑战，一些房地产企业面临破产，企业应把风险准备在三至五年的区间。而房地产市场要走出低迷，提高商品住宅的成交量，需要减轻居民购房的价位负担。（发布时间： 2009年3月30日 来源：新京报）叙述二、长沙市场动态 3月份长沙依旧“小阳春”，依旧销售火爆得令人难以置信。随着被压抑已久的刚性需求的释放，相对宽松的信贷政策，还有以下原因：其一，长沙许多棚户区的改造，以货币补贴形式，政府引导购买商品房，这种手段在一定程度上消化了许多存量房，拉动了消费。其二是在长沙市政府推出的经济适用房5-8万货币补贴以及长沙县、开福区等区县针对所有购房客户的额外补助，进一步刺激住房消费。估计在特殊时期（4月29日到5月2日的春交会）里，在各种利好的前提下，市场竞争激烈，大量楼盘为脱颖而出，推出新房源及推陈出新的各种优惠和营销活动来维持市场热度，势必又会使4、5月份成为楼市集中爆发的特殊时期。对于长沙楼市而言，目前的“小阳春”现象能否持续延续仍难以定论，但从数据分析来看，持续的时间并不容乐观。首先，目前长沙房地产市场的存量房达到3500万平米，去库存化还需要很长一段时间才能被市场消化；二是2008年以及2009年年初的这段时间，新房上市并不多，在这期间的主要是去库存化消费，随着“春交会”的临近，4、5月份长沙楼市将会出现新一轮的井喷高潮，再加上之前的存量房面积，市场的供应量已经远远超出3500万平米的范围，消费这一庞大的数字值得怀疑。三是长沙的购买力并不强，居民收入与房价形成了强烈的反差，如果出现“量价齐升”的局面，与老百姓的心理预期无法契合，就会产生新一轮的观望潮。四是从2009年的“两会”报告中可以看出，2009年将重点倾向于保障性住房，着重改善民生，市场会遭遇国家的宏观调控政策压制。五是，金融危机尚未过去，中国经济尚未全面复苏，楼市能否持续仍充满悬念。总的来说，4、5月以后更长一段时间的长沙楼市更加不明朗，对于长沙楼市的种种猜测与走势，我们拭目以待。长沙市GDP总量跃居全国省会第9 中部排第三 本地政策资讯来自长沙市统计局的最新数据显示：2008年，长沙的GDP总量已跃居全国省会城市第9位，三年来的年均增速达15%以上。继2006年超过长春市后，2008年，长沙市的GDP总量又超过了哈尔滨、石家庄两市。GDP总量中部排第三2008年，长沙GDP总量突破3000亿元大关，达到3000.98亿元。在全国26个省会城市中排名（拉萨市除外，下同）第9位。在中部六个省会城市（以下简称中部六市）中，长沙GDP总量仍稳居第3位，但与郑州的差距不断缩小，2008年仅少3亿元，与合肥、南昌、太原的差距不断拉大，均为其总量的近2倍。2006年至2008年，长沙GDP年均增幅达15.3%，位居全国省会城市第6位、中部六市第2位（仅次于合肥市）。三年来工业增速居全国省会第5 工业经济的飞速发展，是长沙市GDP总量不断突进的重要原因。2008年，长沙规模以上工业完成增加值932.78亿元，在全国26个省会城市中排第10位，与2005年相比较，位次前移2位（超过长春、福州）；在中部六市中连续3年稳居第3位，次于武汉市、郑州市。消费投资拉动强劲 作为拉动长沙经济发展的最重要的两大引擎，消费和投资实现了“双轮驱动”。2008年，长沙实现社会消费品零售总额1273.87亿元，在全国26个省会城市中排名第8位；在中部六市中稳居第2位，仅次于武汉市。2006年至2008年，长沙社会消费品零售总额年均增长19.6%，在全国26个省会城市中排第5位。另一方面，全社会固定资产投资快速增长，总量稳居全国省会城市第8位。2008年，长沙完成全社会固定资产投资1873.33亿元，排名与2005年持平；在中部六市中也连续三年居第2位，位于武汉市之后。从投资增长速度看，2006年至2008年长沙全社会固定资产投资年均增长28.2%，在全国26个省会城市中排第8位。（发布时间： 2009年3月6日 来源：潇湘晨报） 长株潭曼哈顿建设在即 多条交通干道将拓宽 目标打造长株潭“曼哈顿”的长沙芙蓉CBD规划方案基本成型，就产业规划、城市设计控制性详细规划、综合交通和基础设施四大块内容进行评审,其中交通方案备受关注。长沙芙蓉CBD交通规划指出，交通规划原则是CBD与机场、高速公路、高铁站便捷联系，与城市的其他功能组团便捷联系。 道路交通：以劳动路接机场路，向东联系机场与高铁站，向西联系大学城与科教园；湘江大道南北延伸接高速公路；营盘路过江后接金星路，联系食品工业园与农业产业园；韶山路向北接德雅路与福元路，联系金鹰文化城；人民路西延至西外环路，分流五一大道压力，加强CBD与河西新的联系。 规划拓宽蔡锷北路、中山路至30米，提升建湘路、白沙路为次干道，向南延伸迎宾路至城南路；拆除解放路、八一路跨越芙蓉路的高架桥，改为平交路口。 停车泊位：依据CBD交通发展战略目标和路网容量控制要求，小汽车出行20%以内，规划区总泊位不应超过4.41万个。其中公建配件不超过2.92万个；居住配件不超过1.14万个；社会公共停车不超过2800个；路边停车泊位不超过700个。 步行系统：结合CBD核心区的公共开敞空间，设计连续的二层步行系统西接黄兴路步行街，东连规划商务中心；向南、北跨过解放路、五一大道连接两侧的辅助功能区。结合轨道站建设地下步行系统，与地面步行系统、二层步行系统紧密结合，并与周边建筑直接连通。结合二层过街天桥和地下通道设置公交站点。（发布时间： 2009年3月9日 来源：三湘都市报）长沙岳麓滨江新城首段景观带5月1日开放 潇湘大道北段景观带将于5月1日建成开放，图为施工人员正在对裕湘纱厂门楼麻石台阶进行复原施工。麻石台阶，木栈道、西式门楼这将是岳麓滨江新城首段景观带呈现在市民面前的古朴新貌。龙王港至银盆岭大桥段湘江景观带目前已进入主体后期施工阶段，该景观带将在今年5月1日建成开放。（发布时间： 2009年3月11日 来源：长沙晚报）湖南CPI三年来首次下跌 2月份同比下跌1.2% 国家统计局湖南调查总队今日公布，2月份，湖南CPI同比下跌1.2%，这是自2006年4月份以来首次下跌。其中：城市下跌1.4%，农村下跌0.7%。在国家统计局湖南调查总队调查的8大类中，食品领跌。其中食品价格下跌2.6，交通和通讯下跌2.1，烟酒及用品下跌0.4，居住下跌0.1；但8大类中仍有3大类表现为上涨，其中娱乐教育文化用品及服务上涨2.0，家庭设备用品及维修服务上涨1.2，医疗保健和个人用品上涨0.6；8大类中仅衣着类价格持平。（发布时间： 2009年3月12日 来源：三湘都市报）购房利好：到开福区购房可享补贴1万-3万元 长长沙经适房推行货币补贴 三到五年实施安居工程沙经适房推行货币补贴 三到五年实施安居工程为结合长沙市今年大型棚户区改造、安居工程政策，推动消费者购买能力，开福区举办“宜居开福，百日购房”优惠活动，活动时间将于2009年3月2日至2009年7月5日止。开福区称，本次活动将为消费者提供1000套商品房，对购房者的补贴标准从1万到3万元不等。对普通购房者购买单套商品房（纯住宅）建筑面积90以下的（不含90），给予每套1万元的安家补贴；购买单套商品房建筑面积90以上的（含90），给予每套2万元的安家补贴。对棚改户区改造项目拆迁户购房，购买单套商品房建筑面积90以下的（不含90），给予每套1.5万元的安家补贴；购买单套商品房建筑面积90-130的（含90、不含130），给予每套2万元的安家补贴；购买单套商品房建筑面积130以上的（含130），给予每套3万元的安家补贴。（发布时间： 2009年3月13日 来源：潇湘晨报）长沙文化产业总产值480亿 居全国省会城市前列 据介绍，目前全市现有文化经营户10.81万家，去年全市经营性收入过亿元的文化企业有长沙晚报报业集团、长沙广电集团、三辰卡通、湘绣城等20家单位。文化产业总产值480亿元，增加值270亿元，同比增长17%，占全市GDP的9%，占全省文化产业增加值的50%左右，增速和对GDP的贡献率均居全国省会城市前列。今年力争全市文化产业实现增加值320亿元，增长20%。面对金融危机的影响，省委、省政府审时度势，提出“弯道超车”的目标，这既要靠经济硬实力，也要靠文化软实力，广大文化单位要进一步发挥作用、担负责任。文化强省能对全省经济建设、民主政治、和谐社会发挥作用，从理念和思路上提高认识，让文化产业、文化企业逆势上扬；文化强省可在既有基础上加快创新的步伐，从思想创新上找出路，从信息化发展趋势寻找制高点；文化强省也可在已有良好基础上探索科学发展道路，必须以科学发展观为统领，结合实际，把已有的文化产业做大做强，增加新的元素。（发布时间： 2009年3月13日 来源：长沙晚报）长沙90平方米以下新房价格上涨0.2% 天马山风景区率先整治 麓山村商根据国家发改委和国家统计局10日发布的最新调查结果显示，2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点。其中深圳、广州新建住房销售价格跌幅分别为16.3%和8.9%，长沙下降0.3%。分地区看，新建住房销售价格同比上涨的城市有39个，其中涨幅较大的主要城市包括：银川、北海、金华、济宁和西宁等；同比价格下降的城市有30个，主要城市包括：深圳(跌幅为16.3%)、广州(跌幅为8.9%)、石家庄、南京和厦门等。数据显示，上述70个城市新建住房销售价格同比下降1.8%，降幅比1月扩大0.4个百分点；环比下降0.2%。其中，90平方米及以下新建住房销售价格同比下降1.4%。值得关注的是，长沙90平方米以下新房销售价格环比上涨0.2%，同比上涨0.4%，90平方米以上新房销售价格与上月持平。分类型看，2月全国70个大中城市经济适用住房销售价格同比上涨0.3%，环比下降0.1%；普通商品住房销售价格同比下降1.8%，环比下降0.2%；高档商品住房销售价格同比下降2.8%，环比下降0.2%。二手住房销售价格同比下降0.7%，降幅比1月扩大0.4个百分点，环比下降0.1%。来自长沙市房产研究中心的数据显示， 1-2月，长沙商品房累计批准预售71.81万平方米，同比减少59.89%。其中，住宅批准预售52.36万平方米，减少63.43%。与此同时，2月份中小户型新批预售“零供应”，而首次置业者需求旺盛，超过8成。这可能是造成中小户型价格上涨的真实原因。（发布时间： 2009年3月13日 来源：长沙晚报）营盘东路将接星沙大道 跨浏阳河大桥今年开工 天马山风景区率先整治 麓山村商在芙蓉区今年启动的135个重点项目建设中，有35个项目在东岸乡，投资有近40亿元。营盘东路跨浏阳河大桥及其延长线今年即将启动建设，目前已经在做开建准备工作，这条路将连接长沙县城星沙大道，建成后将极大地带动东岸地区的经济发展，使东岸地区路网“三纵三横”的格局基本构成，连接浏阳河以西，对带动东岸一带的发展将起到至关重要的作用。 （发布时间： 2009年3月16日 来源：长沙晚报）长沙今年启建6个公园 计划完成造林任务8.5万亩 天马山风景区率先整治 麓山村商长沙今年计划建设绿色通道和江河风光带10公里，自然保护区2个，启动建设湿地公园2个、森林公园3个，建设面积3000亩。据了解，今年启动建设的2个湿地公园为位于芙蓉区的东湖湿地公园、位于望城县的西湖湿地公园。3个森林公园分别是：位于开福区的秀峰山森林公园、位于长沙县的大山冲森林公园（二期），位于浏阳市的西湖山森林公园。此外，雨花区将启动清泉寺生态主题公园建设。长沙今年还将打造远郊绿色屏障，认真实施退耕还林等重点造林工程建设。全年计划完成各类造林任务8.5万亩。同时，长沙将正式启动“三百工程”建设：一是实施百万亩油茶产业示范基地建设工程。二是实施百万亩优质楠竹示范基地建设工程。三是实施百里花木走廊提质改造工程。在浏阳河花木产业带建立示范基地，调整全市花木产业结构。（发布时间： 2009年3月18日 来源：长沙晚报）长沙县再获中国人居环境范例奖形 天3月5日，长沙县荣获城市管理与市容环境建设项目的“中国人居环境范例奖”，这是继2005年长沙县荣获“生态保护与城市绿化建设”范例奖后再次获得人居环境殊荣，同时也是迄今为止全国唯一获此项目范例奖的城（区）。近日有成千上万的国家二级保护动物夜鹭栖息于星沙丛林间，明证了长沙县此次获得人居环境大奖，实属众望所归。星沙中心广场、徐特立公园、星沙公园等多个生态绿化公园，形成星沙独特的公园城市模式。短短几年来，星沙城区新增公共绿地约158万，绿地覆盖率达43.5%，人均公共绿地面积约12.7，空气优良率90%以上；加上星沙区之基础设施完善，公共交通便捷，市容市貌整洁，人居环境优良，是一处不折不扣的理想生活环境。一个城市广受认同，获得肯定，其实并不是其财富，而是它对生态环境的高度尊重。（发布时间： 2009年3月19日 来源：互联网）长株潭通信一体化:并网升8位在7月1日前完成 天马山风景区率先整治 麓山村商长株潭三市通信一体化，已经列出了详细的时间表。省委常委、常务副省长于来山在今日下午召开的长株潭通信一体化动员大会上明确指出，长株潭并网升8位一定要在7月1日前完成，110、119、120、122等紧急平台调整改造，要确保在4月20日前改造到位。通过并网升位，长沙、株洲、湘潭三个本地网合并为一个大本地网，统一区号为0731，三市电话网号码容量可以达到7000万。对长株潭民众而言，最直观的感受就是“改变拨打方式，三市互拨由长途变本地通话”。（发布时间： 2009年3月20日 来源：三湘都市报）长沙市经适房上市交易即将解冻 不再设置年限 天马山风景区率先整治 麓山村商22日上午，市委副书记、市长张剑飞主持召开市第十三届人民政府第19次常务会议。记者获悉，曾暂停达一年多时间的经济适用住房上市交易有望很快解冻。据了解，长沙市于2007年11月1日起，暂停了全市经济适用住房上市交易，同时组织起草长沙市经济适用住房上市交易管理办法。办法规定，经济适用住房上市交易不再设置上市年限，但是上市交易或者再购其他住房时，须按照购房的不同时段，退回政府发放的补贴款项。（发布时间： 2009年3月23日 来源：长沙晚报）地铁2号线十一前开建 城际轨道长沙段年内开工 地铁2号线“十一”前正式开工建设，同时启动地铁1号线勘探、设计等前期准备工作。长株潭城际轨道交通长沙段建设也将在今年年内开工。22日开始，长沙主城区的五一大道和芙蓉路，大约每隔几百米便可看到一个蓝色围挡施工现场，正在现场施工的工程技术人员证实，长沙地铁2号线和1号线开始进入勘探阶段。根据长沙市城市快速轨道交通近期建设规划，轨道交通建设分两个阶段实施，2015年前实施2号线一期工程和1号线一期工程。长沙东西向道路“先天不足”，受湘江和京广铁路制约，东西向公共交通不顺畅，现有道路拥堵严重，应优先疏通东西交通，即先建2号线为宜。其次，从支持大河西先导区建设、谋求长沙城市东西均衡发展分析，优先发展东西向的2号线也是合理的。2号线连接四大交通枢纽（两个火车站、两个汽车站），长沙的公交客流也在2号线沿线比较集中，客源有保证，有利于尽早发挥经济和社会双重效益，为缓解东西方向交通问题发挥最大作用。（发布时间： 2009年3月25日 来源：潇湘晨报）3月长沙楼市销售情况（1）销售套数排行榜名次项目名称区属开发商面积（）套数金额（元）均价（元）1九峰小区天心区湖南新鸿业置业有限公司169067.84102028228755316692天都大厦开福区长沙市通华企业有限公司21524.2838812444293157813融程花园酒店雨花区湖南金信房地产开发有限公司22491.99350238625648106094湖光山色家苑天心区湖南天城置业发展有限公司20527.72596855696533395万科金域蓝湾芙蓉区长沙宏程房地产开发有限公司27403.8225513302681148546万科金色家园雨花区长沙市万科房地产开发有限公司9042.282484932709654557上河国际商业广场雨花区湖南天润五江置业有限公司15823.172126175122839028湘江世纪城开福区湖南湘水雅境房地产开发有限公司25843.0220610777653841709恒大华府岳麓区湖南雄震投资有限公司24809.04204106294737428410都市馨园雨花区湖南中天置业有限公司16263.47203545225343352（2）销售面积排行榜名次项目名称区属开发商面积（）套数金额（元）均价（元）1九峰小区天心区湖南新鸿业置业有限公司169067.84102028228755316692万科金域蓝湾芙蓉区长沙宏程房地产开发有限公司27403.8225513302681148543万象新天公寓(中联.新天地)芙蓉区湖南建设集团有限公司25902.8618313881295153584湘江世纪城开福区湖南湘水雅境房地产开发有限公司25843.0220610777653841705恒大华府岳麓区湖南雄震投资有限公司24809.0420410629473742846银桂苑天心区长沙万利房地产开发公司22644.121395294940223387融程花园酒店雨花区湖南金信房地产开发有限公司22491.99350238625648106098中江佳境天成雨花区长沙中江置业有限公司21907.741828309263637929天都大厦开福区长沙市通华企业有限公司21524.28388124442931578110湖光山色家苑天心区湖南天城置业发展有限公司20527.7259685569653339（3）销售金额排行榜名次项目名称区属开发商面积（）套数金额（元）均价（元）1九峰小区天心区湖南新鸿业置业有限公司169067.84102028228755316692融程花园酒店雨花区湖南金信房地产开发有限公司22491.99350238625648106093万象新天公寓(中联.新天地)芙蓉区湖南建设集团有限公司25902.8618313881295153584万科金域蓝湾芙蓉区长沙宏程房地产开发有限公司27403.8225513302681148545天都大厦开福区长沙市通华企业有限公司21524.2838812444293157816湘江世纪城开福区湖南湘水雅境房地产开发有限公司25843.0220610777653841707恒大华府岳麓区湖南雄震投资有限公司24809.0420410629473742848长沙郡原岳麓区湖南中嘉房地产开发有限公司12684.61819520571975059中江佳境天成雨花区长沙中江置业有限公司21907.7418283092636379210湖光山色家苑天心区湖南天城置业发展有限公司20527.7259685569653339 3月成交情况分析3月，长沙房地产市场签约面积超过190万平方米。这无疑让沉寂一时的长沙楼市，感受到了春天的温暖。“焦虑煎熬”的2008年过去，2009年楼市春晓，令人充满想象。楼市实时签约数字的上涨，成了这个春天长沙不少楼盘的共同镜像。3月，万科金域蓝湾销售280套；中江佳境天成春节后总共成交150余套，包括合同与定金客户，主要面积集中在125-150平米；3月14日至3月15日，中隆国际御玺两天签约12套，包括一套500多平方米的楼王产品，从2月至今合同签约已经超过57套；万象新天3月去化150多套；而在北城400万方大盘湘江世纪城，商品房签约成交套数206套，融城花园酒店也在这特殊时期销售了350套，另外3月销售套数、面积、金额均居首位的九峰小区，本月销售量16.9万。2009年2月以来，商品房成交量出现了明显放大，出现回暖迹象。到了3月明显感受到春天的暖意，许多楼盘出现了2007年抢购现象。2009，楼市良好开端，出乎所有人意料之外。 如果说，去年国内楼市的萎靡不振，明显带有由南至北的城市多米诺骨牌效应，那么，2009年楼市回暖的气息，则更像是一次全面上扬的大会战，北京、上海、深圳、广州直至长沙。根据长沙市房产研究中心数据，从当前的签约数据来看，长沙市商品房3月签约成交量增长惊人，当月实时合同签约面积达到195万平方米，签约套数18666套。而从每月供应量数据来看，供需差别大，1-2月全市商品房累计批准预售71.81万，同比减少59.89%，其中住宅批准预售52.36万，同比减少63.43%；2月90平方米以下户型零供应。因为之前存量太大，各开发商都放缓了开发进度，供应与成交的相反曲线，共同构筑成长沙楼市最新行情图。一面，是消费者购房欲望的释放，而另一面，则是市场可供选择产品的减少。事实上，在楼市回暖的利好背后，短期内的供需调整，带来了市场销售的走高表现。从销售情况来看，各区销售都出现好转迹象，雨花区、岳麓区、芙蓉区商品房销售同比已进入正增长。长沙市供需结构的变化，意味着这个月更多的是在消化存量房。总的来看，去年巨大的供销差距，加剧了开发商的观望情绪，促使其调整推盘策略，择机上市。应该说3月份很多之前的老客户都开始真正入手买房，不再停留在观望阶段。这些积压的刚性需求得到释放造成了这种一片红火的景象。也许这一波积压的刚性需求过去后，楼市将又变成低迷的状态，我们保持清醒的头脑理性看待。据置业市场研究中心统计数据，3月份全市商品房（包括住宅、办公、商业）成交195万，相比上个月增加了57%，成交量为18666套，相比上月增加了7281 套，成交均价为3752元/，相比上月略有升高。绝大部分的人是以自住和改善性住房为主要需求，且多为2008年积压的刚性需求，这部分人构成了开春楼市火爆的主力军。3月份，长沙许多楼盘推出新房源，供给量充足，刺激了市场需求。同时，新推货源多实行了降价促销的营销策略，这也是让购房者慷慨解囊的重要原因。此外，来自政策层面的刺激也不容忽视。随着国家对交易税和印花税的减免，利率下调，以及银行信贷支持的增长，我国已经迎来了近几年来购房成本相对最低的时候。按物业类型划分，3月全市共成交住宅类 17803套，成交总面积为1819847，分别较上月增加了%和%；办公类194套，成交总面积为22073，其中成交套数较上月减少了%；商业类669套，成交总面积为99318，成交套数与成交面积分别增加了%与%；其他类119套，成交总面积为5391，和上月恰恰相反，成交套数上较上月减少了192套，而成交面积增加了53.71%。从成交均价上看，3月全市住宅类期房成交均价为3752元，现房成交均价为3080元，二手房成交均价为2025元。期房、现房、二手房成交均价均有所增加，上升比例分别为2%和6%、1%。3月价格反而略有上升，主要原因是大部分楼盘销售的剩余高层价格相对较高产品，其实楼盘价格没有上升，反映到3月成交价格上来就出现这种情况。价格逐月走势具体情况如下图所示：1） 天心区 住宅方面，3月共成交商品房3888套（其中期房3854套，现房34套），成交总面积为499131，日均成交约125套，与上月相比日均增加42套。二手房共成交326套，成交总面积为25295,二手房交易情况较2月也有大幅度增长，增加比例为73%。从成交价格上看，3月天心区住宅期房成交均价为2926元/，现房成交均价为3299元/，二手房成交均价为2108元/。商业方面，3月共成交商品房172套（其中期房84套，现房88套），成交总面积为11750，成交面积和成交套数较上月分别增加了3861和97套。另外，该区商业类二手房成交16套，成交总面积约1757。从成交价格上看，该区商业类期房成交均价为12042元/，现房成交均价为12594元/，二手房成交均价为9234元/。办公方面，3月共成交商品房9套（其中期房3套，现房6套），成交总面积1072,较上月成交面积减少443；二手房成交11套，成交面积7500。从成交价格上看，该区办公类期房成交均价为4540元/，现房成交均价为4506元/，二手房成交均价2399元/。2) 芙蓉区 住宅方面，3月共成交商品房1504套（其中期房1364套，现房140套），成交总面积为162221，日均成交约48套，成交套数较上月增加17套，成交面积增加77%。二手房共成交417套，成交总面积37025，成交量较上月增加17009。3月芙蓉区住宅类期房成交均价为4478元/，现房成交均价为3029元/，二手房成交均价为2059元/。商业方面，3月共成交商品房90套（其中期房51套，现房39套），成交总面积为17839，成交量较上月7倍增加。二手房共成交14套，成交总面积1376，较上月成交套数减少7套，成交面积增加1166。该区商业类期房成交均价为11130元/，现房成交均价为15810元/，二手房成交均价为7665元/。 办公方面，3月共成交商品房16套（其中期房14套，现房2套），成交总面积3551，成交量较上月降幅达90%；二手房成交5套，成交总面积844。该区办公类期房成交均价为8542元/，现房成交均价为6513元/，二手房成交均价为2384元/。3) 雨花区 住宅方面，3月共成交商品房5697套（其中期房5642套，现房55套），成交总面积为522727，成交量明显上升，增幅分别为66%和57%；日均成交约183套；二手房共成交506套，成交总面积42035，较上月增加了18171。雨花区3月住宅类期房成交均价为4162元/，现房成交均价为2927元/，二手房成交均价为2062元/。 商业方面，3月该区共成交商品房123套（其中期房99套，现房34套），成交总面积为27330，成交套数较上月增加了29套，成交面积增幅明显达三倍多。二手房共成交7套，成交总面积682。该区商业类期房成交均价为11536元/，现房成交均价为6082元/，二手房成交均价为6978元/。办公方面，3月该区共成交商品房150套（其中期房89套，现房61套），成交总面积为17450，成交量较上月增长71倍；二手房共成交2套，成交总面积219。该区办公类期房成交均价为4130元/，现房成交均价为2161元/，二手房成交均价为3518元/。4) 开福区 住宅方面，3月共成交商品房2231套（其中期房2174套，现房57套），成交总面积为233505，成交量较上月有所上升，增幅分别达44%和21%；日均成交约72套；二手房共成交322套，成交总面积25295，较上月明显上升。开福区3月住宅类期房成交均价为4184元/，现房成交均价为3959元/，二手房成交均价为1978元/。 商业方面，3月共成交商品房44套（其中期房38套，现房6套），成交总面积为8200，成交套数与成交总面积较上月明显上升，增长幅度分别为69%和309%。二手房有14套成交，成交面积为913。开福区3月商业类期房成交均价为14029元/，现房成交均价为6139元/，二手房成交均价为3185元/。办公方面，3月期房和现房无成交；二手房成交1套，成交面积为236。开福区3月办公类二手房成交均价为7609元/。5) 岳麓区住宅方面，3月共成交商品房2659套（其中期房2592套，现房67套），成交总面积为268453，成交量较上月成交套数增加1004套，成交量上升54%；日均成交约85套；二手房共成交253套，成交总面积26156，较上月增加了97%。岳麓区3月住宅类期房成交均价为3809元/，现房成交均价为2278元/，二手房成交均价为1919元/。商业方面，3月该区共成交商品房175套（其中期房81套，现房94套），成交总面积27395；二手房成交4套，面积为1966。岳麓区3月商业类期房成交均价为105931元/，现房成交均价为4374元/，二手房成交均价为5177元/。办公方面，岳麓区3月办公方面，期房和现房、二手房均无成交。三、长沙土地市场分析(备注：以下数据均来自长沙市国土资源管理局网站公布信息，市场研究中心整理) 分析土地市场的冷暖和房地产市场的变化息息相关。春节过后，长沙楼市出现了成交量大幅上升的回暖迹象，而现在，这股暖风并没有吹到土地市场，为低迷的土地市场依然持续。从长沙市国有建设用地使用权网上挂牌出让系统公布的挂牌情况可以看到，3月份挂牌出让10块住宅和商业建设用地，而3月份网上挂牌交易则仅为2宗。 相对于房地产销售变化，土地市场具有一定的滞后性，因此在一定的时期内，土地市场交易冷清的现状不会出现明显的改善。在三月份召开的长沙市国土资源工作会议上，市国土资源管理局负责人表示，从去年四季度以来的土地市场疲软态势不会很快改观，今年土地收入的稳定增长难度很大。面对这一局面，长沙市场国土部门正在酝酿相关的应对方案。 据知情人士透露，目前长沙市土地管理部门已经上报了相关方案至长沙市政府，这个方案的主要内容，包括土地出让金交纳的系列优惠政策等具体措施。“主要目的就是为保增长、扩内需提供更好的保障和条件，促进土地市场的进一步活跃，和健康发展。”另据知情人士透露，在土地挂牌交易的流程中，为了提高土地成交成功率，在今后的挂牌交易中，除了起始价以外，地块成交底价也很可能同时公布。 成交底价的公布，可以有助于竞价企业更加精准的报价，以提高成功率，但是此举，也往往意味着，土地溢价将会减少。这个方案一旦通过，意味着政府将会减少收入，但是土地价格却可以得到更加理性的把握。从整个土地市场来看，我们还是期待政府能够把成交底价公开，公平竞争，溢价减少，整个市场更加市场化、透明化。土地市场政策保增长、扩内需 09年土地利用计划(草案)下达土地管理法二次修订启航子勋：“保银行、舍地产”渐成市场共识降两成 保利地产单月力撑半年报国土资源部日前编制下发2009年全国土地利用计划(草案)，要求各地优先满足保增长、扩内需建设项目用地需求，切实保障列入中央新增投资计划建设项目用地，加大民生领域建设用地供应力度，严禁计划指标用于高耗能、高污染、低水平重复建设和产能过剩行业。将农村建设用地纳入土地利用年度计划统一安排，保障农村建设必要的用地。各省(区、市)在分解下达市、县土地利用计划时，须将农村建设用地计划指标单列，计划指标安排量不得低于国家下达当地新增建设用地计划总量的5%。 （发布时间：2009年3月11日来源：人民日报）国土部：下达09年全国土地利用计划勋：“保银行、舍地产”渐