百联奥特莱斯下沙店商圈分析报告.doc

百联奥特莱斯下沙店商圈分析报告1. 新店具体位置及周围地理特征表述（附图说明）百联奥特莱斯广场是上海百联集团继上海青浦百联奥特莱斯广场后精心打造的第二家奥特莱斯广场，坐落于杭州绕城高速下沙出口处2公里，南靠下沙大学城，东临钱塘江著名观潮区，距杭州市中心武林广场25公里，车程仅30分钟。广场地处沪杭高速、杭浦高速、杭甬高速、杭州绕城高速网中央，占地面积近13万平米，一期营业面积80000平米。由于百联奥特莱斯广场于2010年6月26日投入运营，9月21日正式营业，至今不足一年，营业时间非常短，周边的配套设施等尚未完成，加上购物广场选址在郊区地带，较为独立。奥特莱斯广场毗邻南达环保科技有限公司与曼斯顿电梯浙江有限公司，附近有居民区及公交车站，方便人们的出行。2. 新店开业后预计能辐射的商圈范围奥特莱斯的商圈主要划定为25km范围内，辐射包括下沙高教园区，杭州武林广场，杭州萧山国际机场等几个重要地带，同时，延伸至海宁市、绍兴市两个方向。新店开业后，毫无疑问，下沙地区是第一目标群，海宁次之。由于outlets本身的特殊性，虽然销售的是高档品牌服饰、珠宝等，但折扣幅度巨大，除了A区的商品，其余品牌商品在折扣后，基本在下沙地区大量的大学生能够承受的范围内。另外，杭州武林广场也是奥特莱斯商圈的主要辐射区。武林广场的杭州大厦与奥特莱斯的A区商品基本属于同一档次，但杭州大厦卖当季适销新品，奥特莱斯则销售品牌服饰过时款式、断码产品、库存商品等，侧重点不同。对于多数希望购买到高档服饰正品但由于囊中羞涩而扫兴而归的消费者，奥特莱斯是极好的选择。也正是由于奥特莱斯的特殊性，也能吸引到附近的海宁、绍兴等地的消费者前往购物。比起16折的大幅度销价，来回的路费根本不算什么。3. 新店交通条件评估及物业特征奥特莱斯在几条重要高速公路的出口处，交通便利，能吸引过往车辆停驻。而在物业方面，奥特莱斯可以说是一个典范。（1）、进出口处保安把门。保安的作用不仅仅是保障消费者和奥特莱斯本身的安全，同时承担着为消费者指引方向、指挥私家车停靠等作用。一身制服的迎客人给人舒适安全的印象，并提高了整体的格调。（2）、3000多个停车位。众多的停车位解决了消费者的停车问题，花园式停车场简单大方，给人以回到家的舒适感。（3）、购物环境。大型主题购物环境的布局，走几步就有的遮阳棚和休闲椅，数量众多的垃圾桶和厕所，随处可见的指示牌和地图，随时可以上下的楼梯、电梯、自动扶梯等完全符合消费者对大型购物广场的需求，在方便消费者的同时，提高了对奥特莱斯的印象分。4. 商业环境评估百联奥特莱斯下沙店位于杭州启潮路199号，在交通上距武林广场的距离约为25公里，而且，该店离杭州绕城高速公路下沙出口仅2公里，交通非常便利。品牌汇聚度高，广场很大，里面的构造是以一个点为中心，围绕中心设立商店，这样的话，在内购物的顾客寻找店铺比较的方便，在中心就能够对店铺进行一目了然的观看。奥特莱斯内环境清幽，花园式生态购物广场，各个店铺装饰精美，很适合购物。在商圈内还有很多的休闲饮食场所可以供消费者休息，如星巴克、KFC等。但是奥特莱斯周围少有人人烟，地处比较的偏僻，交通的便利只是相对于自驾的消费者，对于一些爱步行的消费者来说交通不是非常的便利。5. 竞争店分析在奥特莱斯的商圈内，最大的竞争店应该属于物美大卖场。物美大卖场建设在下沙的中心位置，周边有有很多的居民区和学校，不论在交通和消费群方面的十分的有优势。物美大卖场的购物资源也十分的丰富，绝大多数的消费者平日都基本在那边进行消费。对奥特莱斯的冲击是十分的大的。6. 居民流动人口特征、收入和消费结构分析居民流动人口特征百联奥特莱斯位于下沙的经济开发区，该店离杭州绕城高速公路下沙出口仅2公里，流动人口比较的多。在该店附近也有一部分的居民区，在其次级商圈内有许多的学生和居民。学生的收入基本上大多就是父母给的生活费，而居住在下沙的居民的话基本上收入都比较的好，以一些白领的阶级为主。学生这一块的消费群在购物时常常会出现一些不理性的时候，同时品牌的忠诚度比较的高，喜欢购买一些时尚、前卫的东西。而白领阶级比较偏好一些比较的，奢侈的品牌，能够体现自己的身份的物品。7. 市场定位百联奥特莱斯的定位是一些具有一定消费能力的中青年白领阶层和大学生，其目的是能让消费者以比较低的价格购买到质量好的名牌产品，同时帮助厂商能够更快销售掉库存和过季断码商品。8. 经营特色该店主要是经营一些较大品牌的折扣店或者是销售这些品牌的过季、断码和库存的商品。在那里，顾客可以买到自己想要的品牌的东西，但是价钱又不会很贵。基本上打68折的优惠有的甚至可以达到一折的销售力度。9. 经营策略建议购物广场所销售的产品有很多的货物折扣太高 货品太旧，有事很难引起消费者的购买欲望，商家应该要增加销售一些新下架的商品，能够提高顾客的购买欲望和购买兴趣，增加店铺的吸引力。在购物广场内可以适量再增加一些餐饮的场所，在中午和晚上用餐拥挤的现象随处可见，同时应该增加员工的效率。10. 新店的经营风险和效益预估奥特莱斯的不足之处有一下几点：（一）一线品牌支持不足（二）鱼龙混杂，经常出现劣质和以次充好的产品（三）品牌折扣发展受上游供货商挤压（四）把奥特莱斯作为一个新型的业态来做（五） 货物陈旧（六）运营成本高（七）售后不完善 （八）物流支持不足（九）对供应商议价能力不强11. 新店未来前景分析OUTLET在中国的发展前途是光明的，道路是曲折的。奥