房地产投资项目可行性研究报告提纲.doc

房地产投资项目可行性研究报告提纲第一部分 项目概况一、 项目背景二、 项目投资者背景1 以往开发项目概况2 项目资金概况3 公司组织结构4 项目合作方式与性质三、 项目基本内容1 项目选址及周边环境1.1项目土地性质：地理位置、地质地貌状况、土地面积及其红线图、七通一平现状1.2项目用地周边环境：地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观、环境污染状况1.3地块交通条件：地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划、项目对外水、陆、空交通状况、地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状2 市政配套设施情况：购物场所、文化教育、医疗卫生、金融服务、 邮政服务、娱乐、餐饮、运动、生活服务、游乐休憩设施、周边可能存在的对项目不利的干扰因素、历史人文区位影响3 土地利用现状4 项目土地SWOT分析5 建设用地规划指标6 项目拟建规模与标准四、 报告编制依据第二部分 项目投资环境一、 当地总体社会经济情况：国内生产总值、房地产所占比例及数量、国家宏观金融政策（货币政策、利率、房地产按揭政策）、固定资产投资总额、社会消费品零售总额、商品零售价格指数（居民消费价格指数、商品住宅价格指数）二、 当地政府经济政策1. 土地使用制度2. 金融与税收政策3. 政府鼓励投资政策4. 房地产开发制度与政策：政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规、政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规、短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划三、 城市市政基础设施四、 居民住宅形态及比重、第三部分 市场研究（请详细参考市场定位研究）一、 本地土地市场二、 本地写字楼市场特点分析1. 房地产市场供求现状及未来估计2. 市场购买力的分布状况3. 市场板块的划分及其差异4. 市场价格水平及其走势分析三、 客户构成及购买实态分析：写字楼投资购买客户心态分析四、 同类典型写字楼的分布及其现状五、 项目附近周边地区竞争性楼盘情况1 楼盘特征2 营销方式3 销售进度与售价（重点）六、 竞争对手的状况七、 项目定位：1、 市场定位（区域定位、主力客户群定位）2、 功能定位3、 建筑风格定位第四部分 项目规划方案及建设条件一、 规划方案构想二、 市政建设条件三、 建筑与环境设计四、 结构与设备第五部分 建设方式与进度安排一、 工程发包方式二、 施工组织总设计三、 建设进度安排与资金投放四、 物料供应及价格变化第六部分 投资估算与资金筹措一、 估算数据依据二、 项目总投资估算1. 土地费用1.1 土地出让金（地价）1.2 与取得土地有关费用：征地管理费、测绘费、重点项目建设费1.3 拆迁安置补偿费：征用农地补偿费、土地及附着物补偿费、耕地占用费、搬家费、拆迁工程费、拆迁管理费、临迁房、有关税费1.4土地利息2. 前期工程费2.1可行性研究费2.2规划设计及管理费2.3工程设计费2.4勘察设计费2.5申领施工许可证费2.6工程招标管理费2.7三通一平费2.8报建费2.9质安费3. 建筑安装工程费3.1建筑工程费：住宅、商业、办公、其它3.2安装工程费：机电设备工程、给排水工程、电视电话网络工程4. 基础设施配套费4.1道路工程费4.2排水管道工程费4.3供水工程费4.4供电工程费4.5绿化工程费4.6煤气工程费4.7电信工程费5. 公建配套费5.1居委办公用房5.2变电站5.3垃圾站5.4文体活动场所5.5停车场5.6学校(幼儿园)5.7其它配套工程费6. 开发期税费6.1投资方向调节税6.2竣工档案保证金6.3报建费6.4工程质安费6.5水网电网费6.6 配套设施建设费6.7消防、环保、公安部门收费7. 管理费8. 财务费用8.1借款、债券利息8.2 手续费9. 不可预见费10. 销售费用10.1宣传推广、中介代理10.2销售税费：营业税、教育费附加、教育专项基金、城市维护建设税、土地增值税、房地产交易税费、契税、企业所得税第七部分 销售估算与项目现金流测算一、 项目销售收入估算1. 销售单价，考虑：1.1整体市场环境分析推断市场价格走势1.2消费者对项目销售价格预期1.3周边竞争楼盘价格评估推断项目销售价格2. 项目总销售收入二、损益表三、现金流量表2. 全部投资现金流量表3. 自有资金现金流量表第八部分 项目经济评价一、静态盈利分析1. 利润总额2. 全部投资利润率3. 自有资金利润率二、动态盈利分析1.净现值（NPV）2.内部收益率（IRR）三、项目不确定分析1.盈亏平衡分析2.敏感性分析2.1单因素敏感性分析：开发成本、销售单价、开发工期、建筑面积、项目销售期间2.2多因素敏感性分析3.概率分析（实际应用取决于历史数据的积累）4. 投资风险分析及其规避方式提示四、项目多方案比较五、最优方案确定附表（相关数据根据项目具体情况各异）：表一：项目主要技术经济指标序号项目名称取费标准数量单位1项目容积率%2项目占地面积平方米3绿化面积平方米4项目建筑面积平方米5项目贷款利率%6项目建设进度月表二：项目实施进度计划序号项目名称持续时间（月）进度安排（按双月计）246810121416182022241获取土地使用权2前期工程3桩基础4主体结构5设备安装6室内外配套7销售表三：项目销售进度计划序号项目名称持续时间（月）销售比例1获取土地使用权2前期工程3桩基础4主体结构5设备安装6室内外配套7后期销售表四：周边竞争楼盘价格对比品住宅项目价值分析和基本方法和概念。商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法A选择可类比项目B 确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重C分析可类比项目价值实现的各要素之特征D 对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值E 根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价。类比可实现价值决定因素。类比土地价值，地段资源差异*市政交通及直入交通的便利性的差异*项目周边环境的差异包括：周边自然和绿化景观的差异、教育、人文景观的差异、各种污染程度的差异、周边社区素质的差异*周边市政配套便利性的差异B项目可提升价值的判断*建筑风格和立面的设计、材质*单体户型设计*建筑空间布局和环艺设计*小区配套和物业管理*形象包装和营销策划*发展商品牌和实力C价值实现的经济因素*经济因素*政策因素2、分析项目可实现价值。类比楼盘分析与评价。项目价值类比分析A价值提升和实现要素对比分析B 项目类比价值计算 项目名称项目价格影响因素权数可比物业A可比物业B可比物业C可比物业D评估物业区域因素基础设施公共配套交通因素自然环境景观因素个别因素占地面积地貌建筑结构建筑设计园林设计内部配套物业管理智能化销售形式销售时间修正指数销售均价（元/平米）修正价格可比权重表五、项目投资费用估算表序号项目名称取费标准数量（元/平方米）总计（万元）（一）开发成本估算1地价2前期工程费3建安工程费4基础设施费5室外配套费6开发期间税费7不可预见费合计（二）开发费用估算序号项目名称计费标准单价总额1管理费用2销售费用3财务费用合计建设投资费用合计（一）+（二）表六、销售收入表序号项目名称总额（万元）第一年第二年1234表七、销售税金及附加估算表序号项目名称总额（万元）第一年第二年1营业税2城市维护建设税3教育费附加4教育专项基金5印花税6交易管理费7表八：土地增值税序号项目名称计算依据总额1销售收入2扣除项目费用2.1开发成本2.2开发费用2.3销售税金及附加2.4其他扣除项目3增值额4增值率5增值税率6土地增值税表九：损益表序号项目名称计算依据总额1销售收入2建设投资费用3销售税金及附加4土地增值税5利润总额6所得税7税后利润8全部投资利润率9自有资金利润率表十：现金流量表序号项目名称合计第一年第二年1现金流入1.1销售收入2现金流出2.1建设投资2.2销售税金及附加2.3土地增值税2.4所得税3净现金流量表十一：项目敏感性分析项目投资利润率敏感系数-10%-5%05%10%项目