房地产交易与权属登记案例分析总结版.doc

房地产交易与权属登记案例分析（行政案例）1.从三起案例分析我国不动产登记制度 案例（一）中介甲冒充租房客，先租下房屋，后将房主乙的真房屋产权证掉包，伪造了房主身份证，将房屋在房屋登记部门过户，卖给丙。丙取得房屋所有权证。分析：属于不动产善意取得的第一种情况，善意购买人相信不动产登记簿的登记而购买不动产。在登记错误的情况下，善意的买受人因相信登记而购买了不动产，如果符合善意取得的构成要件（一是出让人无处分权，二是买受人为善意，三是合理价格转让，四是已经进行不动产物权变动登记），应当即时取得所有权。案例（二）租客甲假装租房，将房主乙的真房屋产权证掉包，伪造了房主身份证（名字为乙，照片为甲，仿真），将房屋在房屋登记部门过户，卖给丙。丙取得房屋所有权证。分析：登记机构存在过错，应当向房屋所有权人乙承担损害赔偿责任。登记机构在办理房屋转移登记时，应当核对实际处分人是否为权利人。没有核对身份证和签字的真实性（与原来的登记文件核对），登记机构具有重大过失。判定房屋登记机构是否有责任的标准在于：是否尽到了审慎的审查义务。如核实当事人、鉴别权证真伪、查询房屋权属情况等。案例（三）甲和乙办理了房屋登记，后来发现房屋被同时卖给丙。而甲、乙却不知情，甲和乙现在手里的证是假证，真实的权证已经在过户时被收回。分析：房屋第一次登记时已经存有甲和乙的身份证（复印）和签字，登记机构应该认真核对。提示：申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损失的，应当承担赔偿责任。登记机构未尽合理审慎审查义务的，根据其过错及其在损害中起的作用承担相应的赔偿责任。在登记错误的情况下,善意购买人相信不动产登记簿的登记而购买不动产,应当即时取得所有权.2.房屋登记机构应否办理预告登记？案例：乙与甲公司签定了商品房预售合同，因未到过户时间，为保护自己的权益向登记机构申请办理预告登记。登记机构以没有具体规定为由拒绝办理。分析：物权法并未将预告登记的范围限制在期房上，只要当事人之间的物权变动协议而产生的请求权都可以进行预告登记。预告登记需要双方当事人关于预告登记的明确约定。申请预告登记应当双方共同申请。预告登记提交的要件：1.商品房预售合同。2.关于预告登记的约定。提示：登记机构以没有具体规定为由拒绝办理于法无据，属于行政不作为。预售人未按照约定与预购人申请预告登记的，预购人可以单方申请。登记机构以登记要件不全（没有双方关于预告登记的约定）为由不予受理，才是稳妥的做法。3.预告登记权利可否办理转移？案例：甲与乙结婚，生子丙。甲预购了一套商品房，购房人为甲。办理了预购商品房预告登记以后，进行了房屋抵押权预告登记。甲死亡后，甲父母和丙表示放弃房屋继承权，乙要求登记机关把房屋登记在自己名下。因为丙是未成年人，登记机关拒绝办理。分析：预告登记的转移、变更和注销，房屋登记办法未有明确规定。可参照房屋所有权的转移、变更和注销办理。提示：法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权。继承房产，先办公证。登记机关对公证文书的真实性、合法性不具有审查职责。4.能否办理更正登记？案例：2008年，甲公司对某大厦进行登记，其提供的土地、建设文件的主体是乙公司。另外提交了甲公司和乙公司的联建协议，和补充协议。补充协议明确该大厦产权归甲方，落款为丙公司（写法与乙公司类似的公司）。登记机关根据材料，给甲公司发了产权证。乙公司知道情况，提交了联建协议和补充协议。认为甲公司提交的补充协议里的丙公司不是乙公司，根据甲乙签定的补充协议，根据该协议甲公司得1-4层，乙公司得第5层。乙公司申请异议登记期间，房屋登记机关为甲公司全部5层办理了抵押手续。分析：初始登记时，应该注意如果建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明记载的主体只有联建的一方，则由文件记载的一方申请初始登记，以保证申请人和申请材料记载的主体一致。初始登记后，各方可以凭联建协议办理转移登记。该登记应该由乙公司进行初始登记，初始登记到乙公司名下后，由甲公司和乙公司根据补充协议共同申请转移登记。需要注意的是，更正登记需要登记簿的权利人同意，才能进行。（对权属提出新的要求，通常损害原权利人的利益）异议登记和更正登记都以申请而启动。利害关系人发现错误，首先应当通过更正登记解决问题。当更正登记无法进行时，才能进行异议登记，对于登记错误的情况，如果不涉及到权利归属，应当书面通知当事限期办理更正登记。当事人不来办理登记，登记机关可以依据材料或法律文件更正登记，书面通知当事人。（面积、坐落出现笔误、遗漏）对于登记错误的情况，如果涉及到权利归属，应当书面通知当事限期办理更正登记。当事人不来办理登记，登记机构不能主动进行更正，只能够通知有关权利人，暂缓办理。（权利归属、登记簿错误）本案因为初始登记不当，登记簿出现错误，涉及到权利归属，登记机构不能主动进行更正，只能够通知有关权利人在规定期限内办理更正登记。本案中乙公司已经提出了异议登记，登记机构应该暂缓办理抵押登记。在异议期间办理抵押登记存在过错。提示：联建房屋办理初始登记应当注意权利主体（土地证、规划证）更正登记、异议登记都依申请而启动。不涉及到权利归属，登记机关可以依职权进行更正登记。涉及到权利归属，登记机构不能依职权进行更正登记。异议期间不能办理房屋处分登记（转移、抵押）5.登记机构能否注销异议登记？案例：2009年，甲发现其父母的房屋于1988年登记在其兄乙的名下，于是向登记机关申请要求继承房屋。查阅资料，登记机关发现没有甲的名字，也没有甲放弃继承权的资料。甲提出异议，以后未出现。乙转让房屋发现有异议，要求注销。但是未提供法院是否受理或驳回的材料。分析：异议登记期间，权利人处分房屋的，应当暂缓办理。（存在争议，无权处分）是否超过诉讼时效，由法院认定，登记机关不应该直接认定。否则超出了职责范围。登记机构不能依职权注销异议登记（异议登记只能够依申请进行），没有义务了解诉讼情况，应该中立。登记簿的权利人可以凭申请书、身份证明、证明上述事实的文件注销异议登记。异议登记申请人只要提供申请书、身份证明。提示：登记机关不能依职权注销异议登记。（异议登记失效不等于注销）异议登记消灭后应该依申请注销。6.集体土地上房屋和国有土地上房屋登记程序的差异案例：2008年3月，某乡政府向村民甲颁发集体建设用地使用证。同年8月，该县登记机关向甲颁发房产证。10月，甲以房产证办理抵押登记，向信用社贷款6万。不久，甲车祸死亡，信用社起诉，要求甲的继承人在遗产范围内偿还贷款。执行过程中，甲的舅舅和继承人认为集体土地使用权和房产证发放有误，提起诉讼，要求撤消土地使用证和房产证。法院审理后，撤消了甲的土地证和土地使用证。分析：只有县级或县级以上人民政府才具有土地发证权力。（土地部门负责）。乡政府不得颁发土地使用证。持有合法有效的土地使用权证是集体土地上的房屋登记的前提。本案土地使用权证不合法，无房屋符合规划的证明，登记机关不应当受理。集体土地房屋办理初始登记应该进行公告。我国未允许农村房屋进行抵押。提示：乡政府不得发土地使用证。宅基地上的房屋不得抵押。7.非集体经济组织成员可否成为集体土地房屋权利人 案例：1990年，村民甲与丈夫乙自建楼房2间、平房1间，1993年土地初始登记，领取集体土地建设使用证。后乙到某市工作，转为非农户口，甲随丈夫到该市定居。1996年，农村产权普查，因不知道没有登记。2007年，甲去世。2009年，乙退休后回乡，提供建设工程许可证、集体土地建设使用证申请登记。乙是非农户口，甲已经死亡，登记机构认为，乙城市户口不能因继承而成为集体土地房屋所有权人。乙上诉法院。分析：建房者拥有合法的建房手续和宅基地的使用权，可以办理集体土地房屋所有权初始登记。根据房屋登记办法，农村的房屋初始登记应该提供属于农村集体土地经济组织成员的证明，此证明应该是建房时建房人是否属于房屋所在地集体经济组织成员的证明。 集体土地上的房屋作为遗产继承时，村民和城市居民一样，都可以继承，可以办理转移登记。 集体土地上的房屋是个人合法财产，应当作为夫妻共有财产。配偶是城市居民，另外一方是村民，申请集体土地房屋所有权登记的，可以作为夫妻共有财产登记。 人民法院将集体土地上的房屋判给非集体经济组织成员（城市户口），登记机构可以直接凭相关司法文书办理登记。提示：根据继承法物权法，非集体组织成员可继承集体土地上的房屋。 根据婚姻法，集体经济组织成员的配偶为城市居民，可以夫妻共有财产名义申请集体土地上的房屋登记。8.初始登记是否合法案例：2008年2月，甲与表兄乙商议在某村建房。因甲户口不在本地，便以乙名义申请用地。土管部门为乙批地40平方米。随后建成房屋130平方米。2008年8月，乙向登记机关申请，70平方米（2间）为邻乡邻村丙所有，60平方米（2间）为乙所有。2008年8月，登记机关为乙和丙颁发房屋产权证。2008年9月，乙将名下房屋出售给本村村民丁。房屋登记部门为丁颁发了产权证。甲知道后，向法院起诉，请求确认乙和丙的初始登记违法，要求撤消其权证。 甲称：办理初始登记时，丙不是宅基地使用权人，也未出资建房，不能给其发证。乙未经村委会同意就转移房屋给丁，违反规定。 登记机构称：甲不是宅基地使用权人，与该房发证无利害关系，不具原告资格。给丙发证是基于宅基地使用权人乙的申请，发证行为有效。 法院审理认为，房屋登记机构依据乙的申请，无任何证据将房屋登记给丙，属于违法登记。乙未经村委会同意，将房屋转移给丁，登记机关未审查，也违法。判决撤消两次发证行为。分析：甲认为自己出资建房，登记机关为乙发证侵害了其权益。因此，甲与发证行为有法律上利害关系，具有行政诉讼原告资格。本案丙不是村民，不是宅基地使用权人，登记机关凭乙的请求就发证行为违法。未经村委会同意，房屋登记机关不能办理集体土地上房屋的转移登记。本案中，房屋登记机构为乙和丁转移登记时，未审查“村委会同意转移的证明”，存在过错。提示：办理集体土地上村民住房转移登记需要审核集体经济组织同意转移的证明材料。 房屋出资建房方与发证行为有利害关系，有行政诉讼资格。 集体土地房屋的初始登记，同样要先地后房，房地主体一致。9.已预售房屋可否办理在建工程抵押？2007年4月，乙公司委托某评估公司对其开发的某大厦的一、二层房屋以抵押贷款为目的进行评估。报告有效期一年。2007年9月，甲公司与乙公司签定合同，约定甲公司购买乙公司开发的某大厦一、二层，合计2000万。同年10月，甲公司支付1700万，乙公司将该大厦一、二层交付甲公司。2008年7月，乙公司与某银行签定抵押合同，乙公司向银行贷款3000万，以该大厦地下一层和地上一、二层进行在建工程抵押。同年8月，办理了在建工程抵押登记。甲公司得知情况，提起诉讼，要求撤消该大厦一、二层的在建工程抵押登记。 法院认为，乙公司提供的合同不符合规定。没有已经投入工程款，施工进度及工程竣工日期等基本内容，应属于无效。房地产评估报告2008年4月到期，而登记机构8月仍然以此为依据，是错误的。登记机构主要证据不足，事实不清，适用法律法规错误，依法撤消。分析：本案中，乙公司将该大厦的一、二层预售给甲公司后，不能办理在建工程抵押。（对已经预售的商品房，又办理抵押登记的，抵押权的优先受偿将受到限制。善意购房人的优先受偿权优于工程款和在建工程抵押权。）登记机构办理抵押登记无过错。因为甲乙双方没有办理预售（合同）备案，也未办理预告登记，无公示效力，登记机构无从知道房屋已经预售，因此办理在建工程无过错。本案中，没有写明施工进度和已经投入的工程款等内容，属于部分要件缺失。登记机关未对抵押合同审慎审查，未发现抵押合同的要件缺失，但是这不影响有效性。评估报告不是抵押登记的要件。甲公司与抵押登记有法律利害关系，具有原告诉讼主体资格。提示：本案在建工程抵押合同不应该无效。房屋预售未进行公示（合同备案、预告登记），登记机关办理抵押无过错。登记机关对已经办理预售许可的房屋在办理在建工程抵押时，应该注意是否有预售合同备案，是否有预告登记，对已经销售的房屋不应该纳入在建工程的范围。 登记要件缺失不等于合同无效。10.房地分离背景下的抵押物转让、预售与登记甲公司以出让方式取得土地使用权，将之抵押给银行贷款，在地面建筑物达到一定进度后，向房屋登记部门申请预售许可，房管部门经审核符合许可条件，同时要求土地抵押银行出具了同意甲公司办理预售许可证的书面资料，房管部门办理了预售许可证。后房屋销售完毕，进行了合同备案。现甲公司未在规定时间偿还借款，银行起诉，法院判决甲公司15日内偿还借款，银行享有优先受偿权。甲上诉，最高院维持原判。分析：只要提供要件齐全，登记部门可以办理初始登记。初始登记后，当事人要件齐备，可以办理所有权登记。办理商品房预售许可时，应当收取土地抵押权人出具的同意公司房屋预售的资料。（以转让价款偿还债务，消灭抵押权，可以更好保护抵押权人和购房人的利益）。公司申请初始登记时不需要土地抵押权人出具的同意办理的证明，因为初始登记不存在转让，不影响抵押权人实现自己的债权。土地抵押权人银行出具的同意预售的证明，表明银行放弃了所销售的房屋范围内的抵押土地优先受偿权。（根据物权法，转让的价款用来提前清偿债务或提存，此举不影响银行利益。）在房地产同时转让的情况下，办理商品房转移登记时，有两种模式：一种是解除土地抵押权。一种是银行出具同意销售的证明。（出具证明后，建立专户，及时将已经销售的售房款进入专户，收回借款）提示：房地分离的情况下，房屋初始登记不涉及房屋转让，无需土地抵押权人同意。办理商品房预售许可证时，因为出现转让情形，应当收取土地抵押权人同意公司房屋预售的证明（需要土地抵押权人同意）。11.房屋登记机构应否审查交易价格2008年9月，甲公司与乙签订了商品房买卖合同，将其开发的一套房屋出售给乙，并出具价款的291200的收据。甲公司持乙的身份证明和授权委托书。登记机关以其申报价格182000为基础交纳税费，办理登记。2008年11月，登记机构发现乙虚报价格，注销其登记。乙起诉，要求登记机关撤消注销决定。乙认为申报价格不实注销登记缺乏依据。登记机构认为注销符合法律规定。分析：根据物权法，申报价格属于当事人的义务，不属于登记机构应该审查的内容。房屋登记办法有关登记注销的规定中，没有关于价格申报不实就注销的规定。所有法律法规都没有规定未如实申报价格就注销登记。提示：根据房屋登记办法，交易价格不是登记机构审核的内容，也不是登记的必备要件。12.遗嘱继承登记，遗嘱是否需要公证？案例：2007年12月，90岁的甲，持其养母乙的遗嘱到登记机构办理转移登记。乙于1967年去世，去世时留下遗嘱，将一套住房送给甲。但是甲未及时办理过户手续。登记机构称，遗嘱未公证，不能办理房屋转移。甲询问公证处，40多年前的遗嘱因被继承人早已去世，不能确定真实性。无奈，甲将登记机构告上法庭。分析：因继承取得不动产的，自继承时发生效力。联系本案，根据乙生前遗嘱，乙去世时就取得乙房屋所有权。但是要处分房屋，就需要办理所有权登记。不动产变动，如果不登记，不公示，会影响交易安全，不利于保护交易当事人的合法权益。根据物权法，因遗嘱取得物权的，处分该物权时，依照法律需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。提交的遗嘱需要公证后，才能办理房屋登记。目前，我国法律未对不动产取得时效作出规定，甲虽然对乙的房屋战友0年之久，也只有通过法院确权的形式，主张房屋所有权。提示：遗嘱人为房屋设立的遗嘱。应当经过公证。 继承遗嘱未经公证，登记机构无法判定遗嘱的真实性合法性。 公证机关不予公证的，请求法院确认房屋归属。13.外国的判决书能否作为登记的依据美籍华人甲与乙1978年在美国注册结婚，2007年6月，双方经美国某法院判决离婚，法院判决双方在上海购买的一套记载为甲乙共有的住房归甲所有，随后甲凭美国法院判决到登记机构遭到拒绝。 甲认为，美国的判决应该采用。登记机构认为，对在中国的不动产应该按国际惯例，适用不动产所在地法律处理。分析：不动产物权适用不动产所在地法律，是各国法律普遍采用的准则。我国也不例外。 我国民法通则规定：不动产的所有权，适用不动产所在地的法律。民法通则意见更是明确规定：不动产的买卖、租赁、抵押、使用等民事关系，均应适用不动产所在地法律。 民事诉讼法规定：外国法院作出的发生法律效力的判决、裁决，需要法院承认和执行的，由当事人直接向中国有管辖权的中级人民法院承认和执行。如果该国与中国没有缔结条约和互惠关系，可以起诉，由有管辖权的人民法院判决。提示：根据民法通则民事诉讼法相关规定，不动产适用不动产所在地法律。外国法院对判决和裁定，登记机构不能直接作为登记的依据。应该向有管辖权的中级人民法院申请承认和执行。 14.文字、标点符号的准确可能影响权利归属甲与乙是夫妻，有一子，两人婚姻存续期间，乙单位分给乙一套福利性住房。2001年1月，双方在民政局协议离婚，离婚协议为：“房产属于甲.其子居住。”2008年7月甲持离婚协议申请转移登记，登记机构认为应该甲和乙共同申请。分析：婚姻存续期间，共有变单独所有，转移登记。单独所有变共有，更正登记。婚前单独所有变婚后共有，转移登记。甲不符合单独申请的条件，应该和乙共同申请。本案甲和乙存在产权争议，应该通过诉讼确认权利，再进行登记。提示：离婚分割财产不适用单方申请登记的规定，应该夫妻双方共同申请。应该对文字、标点认真审查，避免登记错误。15.土地使用权证（证明）是否为国有土地上房屋所有权的必收要件？案例：1993年5月，甲将一套住房赠与乙，并到房屋登记机构办理了转移登记，领取了所有权证。但乙没有办理土地使用权变更，而是涂改了国有土地使用权申报证明书（改甲为乙）。1996年，乙以此房屋抵押贷款75万元，登记机构审核了房产证和涂改的国有土地使用权申报证明书，办理了抵押。后乙无力偿还贷款，房屋卖给丙，清偿了贷款。丙过户领取产权证。后人举报乙涂改土地申报证，登记机构撤消了乙和丙的交易和丙的产权证。丙不服，提起诉讼，并补领了国有土地证。法院判决登记机构撤消决定。分析：办理房屋所有权转移，并未要求提供国有土地证。不是房屋转移登记的要件。房屋登记机构因为乙涂改土地使用权申报证明书，撤消丙的产权证无法可依。初始登记的程序（一手房），是房随地走（先办土地证，再办房产证）。存量房（二手房）的转让，是地随房走（先办房产证，再办土地证）。法院判决登记机构撤消决定是正确的。登记机构依职权只能够注销房产证，而没有权利撤消乙丙之间的交易行为（合法的民事行为，应该受到保护）提示：房屋交易行为是民事行为，登记机构不应该干预。土地使用权申报证明不是办理房屋登记的不备要件。注销产权证要有依据。16.所有权证注销后，诉讼标的是否消失1995年12月，甲与乙结婚后与某开发公司签订了购房合同，付清房款，一直未办理产权证。2004年9月，乙向登记机关提交了本人身份证、本人与开发商的购房合同、公证书、甲的交款票据，登记机构审查后向乙颁发了房产证。同年12月，乙将房屋转卖给丙。2006年6月，开发公司向登记机构发情况说明，内容为从未为该房办理房产证，办证资料系伪造。甲以登记机构失职为由，提出赔偿要求。甲称：2005年自己准备去办理产权证时，产权证已经发给了乙。违反了法定程序。登记机构称：乙与甲2000年离婚未对财产分割，推定为共有财产。甲直到2005年才反映情况，超过诉讼时效。且颁发给乙的产权证已经撤消，诉讼标的不存在，请求法院驳回甲的起诉。法院认为，登记机构程序违法，具体行政行为违法。分析：乙办理房屋所有权证时的程序不合法，应该购房人和开发商共同申请。要件也不齐全，身份证、购房合同是乙，发票名字是甲，名字不一致。在合同和发票名字不一致的情况下办理了产权证,属于登记要件不全。夫妻关系存续期间的财产应为共有财产，只能推断可能为共有财产。如房屋为夫妻一方财产，在办理登记时，也应夫妻双方共同出具书面约定，作为登记的必备要件，以避免登记风险。三个月的办证时限与诉讼时效没有必然联系。登记机构认为所有权证注销，诉讼标的不存在的说法不成立。（本案中诉讼标的应该是行政机构的具体行政行为。）提示：房屋买卖，登记机构应该审查是否由买卖双方共同申请，所提供的证明材料是否与申请人相符。17.补发共有权证案2003年12月，甲与第三人丙共同签订了购买某房屋的合同，共同提交了以双方名字为买方的过户申请书、买卖合同，共同交纳了税费。2003年12月登记机构颁发了甲的所有权证，2004年1月，丙出具自愿放弃共有权的承诺书。2004年9月，丙申请共有证，登记机构向丙颁发了共有证。甲认为发共有证违法，请求撤消。法院判决撤消了丙的共有证，丙也提起诉讼，法院又判决撤消了甲的共有证。2005年6月，一审认为产权属于甲，丙不服申诉，中院判决丙为共有人。二审认为，虽然丙出具了放弃书，但是在放产权证以后。本案发证时权利状态应该是共有。分析：本案中，甲和丙共同签定买卖合同、共同提交申请书，共同交纳相关税费，应该认为是共有财产。丙提交的承诺书在发产权证以后，对发房屋产权证已经没有约束力。登记机构不能用事后的证据证明事前行政行为的合法性。（如果丙自动放弃共有权，应该是发所有权证和共有证以后，由丙将其有部分赠与甲，双方到登记机构办理转移登记手续。）登记机构单独颁发共有证，在结果是正确的，在程序（时间顺序）上是错误的。（正确的程序应该是共同申请，所有权证和共有权证同时取得）提示：共有房屋的登记不能只单独发所有权证或单独发共有权证，违法程序的补救也是无效的。18.当事人一方未到场登记是否有效2000年1月27日甲持某房屋所有权证及买卖双方的私章、身份证复印件、房屋买卖协议及乙卖房证明等材料到登记机构办理了过户手续，将房屋登记在自己名下。登记机构审核后给甲颁发了所有权证。不久，乙向法院提起了诉讼。乙称：登记机构在自己未到场的情况下将房屋过户，侵犯了自己权益，要求撤消甲的产权证。登记机构称：颁发给甲的手续齐全，符合有关规定。法院认为：被告没有证据证明乙到场办理了交易手续，违反了法顶程序，判决撤消甲的房屋所有权证。分析：由于当事人一方未到场，登记机构一般很难证明是当事人意思的表示，法院一般会撤消登记。本案在卖房人没有到场的情况下，将房屋过户给别人明显是程序违法。（程序违法就是行政行为在形式或步骤上有缺陷）根据房屋登记办法，共有房屋应该由双方当事人共同申请。提示：登记机构在办理登记时当事人必须到场的应审查当事人是否到场。共有房屋应当由有关当事人双方共同申请。主要程序违法（当事人到场）影响到实体效果，登记会被撤消。19.是否应撤消补发的所有权证1994年1月，甲书面向登记机构申请称其产权证遗失，要求补发。登记机构核准，出具证明，甲在报纸上刊登遗失声明，声明其产权证作废。1994年4月，登记机构给甲补发产权证。同年6月，甲以声明作废的产权证作抵押，向信用社贷款12万，并在登记机构办理抵押登记手续。1995年6月，甲将该房卖给他人，同年9月登记机构在办理该房屋过户时，发现该房屋有两本重复的产权证。于是，登记机构以甲隐瞒情况，违法法规为由，撤消两本产权证。甲不服提起诉讼。甲称：登记机构撤消两证是滥用职权。被告登记机构称：甲重复交易，影响正常程序，登记机构的决定不存在侵权。法院认为：被告依程序重新核发的产权证合法，应受法律保护。被告同时撤消两证，属于行使行政权不当。分析：登记机构的补证程序，经过了登报作废，是合法的。登记机构同时撤消两证是错误的。法院判决正确。甲用作废的旧证去贷款，是明显的违法行为。登记机构审核不严，使作废的旧证贷款，是工作失误。作废的产权证本身无效，建立在无效的产权证基础上的抵押自然无效。抵押无效不影响借款合同的效力，债权债务关系仍然存在。房屋过户时登记机构应该提醒购房人，该房屋已经抵押，否则购房人的权益得不到保护。债权人的利益也得不到实现。提示：甲用作废的产权证办理抵押登记没有法律效力，但是抵押关系具有合同效力。登记机构补发新证合法有效，将两证同时撤消是错误的。以作废的产权证申报抵押属于申报不实，登记机构审核不严。20.以“合法”身份证件办理登记2004年初，甲与妻子乙将共有的房屋租给丙，租赁协议里填写了自己的身份证号。同年8月，一个自称“甲”的人说身份证和户口簿遗失，到居委会开了证明，补办了身份证。后此“甲”又到登记部门，说产权证遗失，补办了新产权证。同年12月，“甲”将房屋出售给丁，丁领取了产权证。甲知道自己的房屋已经出售，向法院起诉，要求撤消丁的产权证。甲称自己房屋出租，身份证和产权证一直没有离开本人。登记部门未予审核，向第三人发产权证侵犯了财产权，要求撤消丁的产权证。一审判决撤消了丁的产权证分析：登记机构在补办产权证和房屋转让的过程中，审查了权属证书、身份证、转让合同，这两个过程不存在过错。拆迁范围内的房屋不得转让的理由不成立。（拆迁条例无此规定）本案诈骗，由公安处理。在物权法实施前，无善意取得一说，因此本案法院判决成立。（假人真证件，登记无过错）提示：这是典型的无过错被撤消登记的案件。21.该房拍卖是否有效2002年12月，甲通过某拍卖公司买得一处房产，并签订了拍卖成交书。2003年3月登记机构颁发了产权证。后发现房主为乙而不是乙的儿子，拍卖公司无权拍卖，登记机构撤消了产权证。甲就登记机构撤消权证要求赔偿，提起诉讼。甲称撤消产权使其房产落空，要求赔偿损失。法院认为：要求赔偿损失要看损失和撤消登记是否有利害关系。拍卖公司对无权拍卖的房屋进行拍卖，导致买卖落空，损失已经造成。损失不是因为撤消而造成。分析：甲是所有权人，撤消产权证直接导致甲失去所有权，甲与撤消产权证的行政行为有利害关系。本案中，登记机构未对当事人的房屋产权证和合法证明进行认真审查，未能够发现房屋转让人并不是产权人，因此发证行为存在过错。非所有权人出卖房屋，买卖关系无效。如果发生在物权法以后，甲支付了合理的价格，购房时不知道乙的儿子无权处理房屋，且经过了登记，可以根据善意取得获得房屋所有权。提示：物权法以前，非房屋所有权人出卖房屋无效。物权法以后，非房屋所有权人出卖房屋不一定无效。如果买方支付了合理的对价，且购买时不知道卖主无权出售，经过了房屋登记，就可以根据善意取得，获得房屋所有权。22.测绘报告错误房产登记被撤消2005年10月，甲购买某开发公司商品房一套，并办理了房屋所有权证。入住后，甲感觉房屋实际面积与购房合同不符。后调查得知，测绘单位将地下室计入公摊面积，房屋登记机构已经根据测绘报告进行了登记。甲向开发公司和测绘单位索赔无果，起诉到法院。甲称：测绘报告错误，登记机构审查存在过错，要求撤消登记，按实测面积重新登记，并赔偿损失。登记机构称：登记机构根据有资质的测绘单位的测绘报告符合规定，测绘错误由测绘单位负责。法院认为：登记机构没有尽到审查义务，事实不清，撤消登记。分析：测绘错误的法律责任。对已经市场化的测绘单位的测绘成果，因测绘错误导致发证错误的法律责任有测绘单位承担。对未实施脱钩改制的房地产测绘单位，一般是登记登记的内设部门，由测绘错误导致发证错误的，责任自然由登记机构承担。提示：登记机构对测绘成果有审查责任。如果脱钩，测绘单位负责。如果没有脱钩，由登记机构负责（测绘队是登记机构的下设部门）。分摊面积有文件按文件，没有文件按协议，没有协议按面积分摊。23.该房是否应计算建筑面积？2003年1月甲与某开发公司签订商品房买卖合同，约定购买某综合楼中的20号房屋一间，建筑面积10.52平方米，2003年7月综合楼验收合格。之后，开发公司申请办理了综合楼的初始登记。该综合楼为框架结构的多层楼房，楼层层高为3.9米。20号房屋位于一楼，房屋自身墙体由砖及玻璃建成，房屋交付后，开发公司为甲代办产权，房屋登记机构经审核于2003年10月向甲颁发了所有权证。现甲以所售房屋不能计算建筑面积和办理产权登记为由请求注销产权证并赔偿损失。甲称：该房高度不足2.2米无房盖，依法不能办理产权证。登记机构称：开发公司的大产权证中，甲的房屋是存在的。由于登记机构逾期没有提供证据，法院撤消甲的产权证。登记机构赔偿损失。宣判后，登记机构不服，提起上诉。法院认为：甲的房屋具备了上有屋顶、层高2.2米以上，界限固定，使用功能齐全，具备颁发产权证的基本要件。登记机构行为符合规定，程序合法，驳回甲的诉讼请求。分析：上有屋顶，高达2.2米。可以计算建筑面积。界限清楚，使用功能独立，符合颁发产权证的条件。根据行政赔偿规定，赔偿请求人单独提出赔偿诉讼的，需要先向赔偿义务机关提出赔偿请求。只有赔偿义务机关不同意赔偿的情况下，才有权想人民法院起诉。如果赔偿请求人在提起行政诉讼的同时一并提起行政赔偿请求，人民法院应一并受理，分别立案。房屋登记费、房屋交易费（交易手续费）是办理产权登记时，直接收取的费用，属于“直接损失”，由登记机构承担赔偿责任。在行政赔偿案件中，购房者所交纳的契税不属于直接损失部分（发生在登记之前，不是登记直接造成的）24.该案是否属于重复起诉2002年7月某房屋登记机构向甲公司颁发了所有权证，甲公司以面积错误为由提起诉讼要求撤消所有权证。两审终结，法院驳回甲诉讼请求。甲公司以开发商申报不实为由，要求撤消房屋所有权证。登记机构回复不允许，甲提起行政诉讼。甲公司称：登记机构登记产权事实不清，证据不足。回复中引用规定失效。乙公司申报不实，登记机构登记错误。登记机构称：甲的诉讼请求已经被驳回。甲公司两次以同样事实和理由要求法院对同一行政行为审查，属于重复起诉行为。法院认为：甲公司对产权监理处不与注销的决定起诉，不是对发证行为的起诉，不属于重复起诉。（一是起诉颁证行为，一是起诉不予注销决定）（是一个新的行政行为）分析：产权监理处不具有行政诉讼主体资格，应以房屋登记机构为本案被告。起诉人重复起诉是指起诉人不能就同一具体行政行为重复起诉。本案中，甲的起诉一是对颁证行为的起诉，一是对不予注销决定的起诉。不属于重复起诉。提示：产权监理处受登记机构委托，从事具体登记业务，不具有行政主体资格。25.已赠与的房屋不能收回甲自建住房,被登记在儿子乙名下。2004年，乙与妻子丙离婚，将该房产分割。甲不同意，将登记机构告上法庭，要求撤消乙的产权证。甲称：房屋是自己所建。归自己所有。登记机构称：1998年9月，甲将自己所建房屋以乙和丙的名字申请登记。法院认为，甲在申报时多处盖章，证实甲完全知道登记给乙和丙。2004年起诉，超过诉讼期限。于是驳回甲的起诉。分析：1998年，2004年，明显超过两年诉讼时效，法院驳回甲的诉讼是正确的。甲将房屋以乙和丙的名字登记，其实是一种赠与。乙和丙经登记后具有法律效力，受法律保护。该房登记在乙和丙名下，就属于乙和丙的财产，甲无权要求撤消所有权证。提示：根据物权法城市房地产管理法规定，当事人自愿赠与房屋并到房屋登记机构办理了转移登记就具有了物权上的法律效力，无权要求收回。（房屋登记，具有物权效力）26.登记依据的公证书已经撤消。是否应注销房屋所有权证？1984年，房屋登记机构根据甲的申请，向其颁发5间所有权证。此后，甲申请在该房产所占土地范围新建房屋，于1992年在房屋登记机构领取了包括原房屋在内的19间房屋所有权证。甲的哥哥乙于1998年向法院提起行政诉讼，要求撤消登记机构发给甲的产权证。乙称：5间房屋是其父丙的遗产，其有继承分额。其弟甲在办理登记时隐瞒了其他共有人的事实，目前该公证已经撤消。登记机构发证，侵犯了乙的合法权益。登记机构称：甲办理产权登记时，手续齐全。至于公证被撤消，登记机构未得知，请求法院维持原产权证。甲称：其父丙的5间私房典当给丁，典当期满，丙未还款。1963年法院调解，甲清偿债款，产权归甲所有。1983年办理公证，确认产权。一审查明，甲清偿债款后，产权归甲所有。判决维持甲的房屋所有权证。乙称：公证书是否撤消是甲是否拥有产权的依据，一审没有采取，请求改判。二审查明，丙有同父异母子女7人，丙与妻1968年病故，无遗嘱。5间房屋丙1950年典当给丁。1963年，登记机构发产权证给丙。1966年，丙将5间房屋交公。1998年，公证处以甲办理产权证时隐瞒共有7个子女的事实，作出了撤消原公证书的决定。后乙持后来的公证书，要求撤消甲的产权证。甲的公证书不能确定房屋归属，只有通过诉讼确认产权。故乙的诉讼请求，不予支持。分析：典型的民事和行政交织的案件。2008年7月1日物权法以前，登记机构可以依职权注销登记。2008年7月1日物权法以后，登记机构不可以依职权注销登记。乙可以通过申请更正登记、异议登记或诉讼途径解决。甲为其父丙清偿债务，并不因此取得房屋所有权。提示：物权法实施以前，公证书被撤消，登记机构可以直接依职权注销登记。27.自然人死亡后应先办理继承登记甲向法院起诉要求乙归还到期的16万借款，法院判决乙还款，因其下落不明，无法执行。乙与妻子丙共有住房一套，产权登记在丙名下。1998年4月丙去世后，无其他继承人，乙以丙的名义将房屋卖给丁，并办理了房屋过户手续，丁领取了房屋产权证。甲得知情况提起诉讼，登记机构审查不严，错发权证，影响其债权实现，要求撤消发给丁的产权证。法院审理认为，债权属于对人权，物权属于对世权。甲与登记机构的不动产交易之间，没有法律上的利害关系。裁定驳回原告甲的起诉。分析：登记在丙名下的房屋因为是夫妻关系存续期间，属于乙和丙的共有财产。登记机构不能为死者办理交易过户登记。如果办理，法院一般判决撤消登记。根据民法通则，民事权利死亡时终止。继承开始。办理继承转移登记后，由新的权利人进行房产交易。根据物权法，继承取得物权，自继承时开始。处理该房屋（物权）时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。物权法关于善意取得的条件，对丁的权利予以认可。提示：因继承取得物权，自继承时发生效力。（因法定原因取得物权）因法定原因取得物权，处分（出售）该不动产时，依照法律规定需要登记的，未经登记，不发生物权效力。本案中，权利人死亡民事行为能力终止，登记机构应该先办理继承再由继承人办理房屋买卖。28.翻建房屋并未改变所有权甲、乙、丙系兄弟妹关系，1989年甲等三人的外祖母A、母亲B继承房屋一套，并办理了公证。甲等三人的父亲C、母亲B分别于1987、1990年去世，甲等人继承了房屋所有权，并于2002年到公证处进行公证。同年10月24日，房屋登记机构受理甲等三人关于房屋变更登记申请、审核了甲等人的公证书、土地证，于11月颁发了房屋所有权证。20世纪60年代起，D、E夫妻居住在内，2002年，甲等三人诉讼到法院，要求DE夫妻迁出该屋。DE夫妻得知甲等人取得产权证，提出要求撤消。一审驳回DE夫妻诉讼请求后，DE夫妻称1966年就开始居住该屋，1994年进行了翻建。请求撤消一审判决。二审审理查明，一审事实清楚，予以确认。甲等人属于继承登记，发证正确。DE夫妻缺乏事实依据，驳回上诉，维持原判。分析：甲、乙、丙系被继承人B的子女，属于第一顺序继承人，三人共同继承其母亲50%的产权。房屋翻建不等于房屋灭失，所有权客体（房屋）并没有消失，因此，所有权主体也不变。翻建不能改变房屋所有权，翻建人并非房屋所有权权人。所以，无权要求撤消房屋所有权。提示：对房屋进行翻建，是对所有权客体（房屋）的改变，未改变房屋所有权性质，依法应办理变更登记。29.甲、乙有无继承权A、B夫妻生有两子一女分别是甲、乙、丙，A、B在婚姻关系存续期间购买住房一套，所有权是B。B在1996年去世。2002年4月，A提出申请，要求将房屋过户到自己名下。登记机构根据申请，颁发了产权证。同年6月，A将房屋赠与丙，双方公证，丙领取产权证。2003年4月，甲、乙起诉，要求撤消丙的产权证。登记机构出示A的产权证，甲、乙不服，另外提起诉讼。法院认为：发给A的产权证已经违法，A将房屋赠给丙没有法律依据，撤消丙的产权证。分析：继承有法定继承和遗嘱继承。登记机构在办证时遗漏了继承人，应该注销房屋所有权证。（发生在物权法之前）。如果发生在物权法之后，登记机构不能直接予以注销，遗漏的权利人可以通过申请更正登记、异议登记、或诉讼途径保护自己的权利。B的遗产是房屋的1/2，房屋1/2由A和甲、乙、丙4人共同继承，每人继承1/8。A只能够将自己原有的1/2和继承的1/8（也就是5/8）赠与丙，对甲、乙继承的各1/8无权赠与。法院判决撤消产权证是正确的。提示：因继承产生房屋转移登记应当由继承人共同申请。导致物权变动的继承原因证明文件应当办理公证。30.甲是否享有诉讼主体资格甲的祖父乙1918年购买了一处房产。1952年当地人民政府将土地房屋所有证发给乙的弟媳丙。丙去世后，丙子于1978年因继承向登记机构申请变更登记。1981年登记机构发布公告，征询异议，甲的母亲一直提出异议。2004年登记机构向丙子发证。现在甲以房屋系其祖父购买，并非丙所有为由，要求撤消丙的产权证。法院审理认为：登记机构发证，是因为丙死亡，属于正常继承。甲的证据不足以证实其与发证有利害关系。1952年的证书，不属于本案受理范围。甲不具有原告主体资格，驳回原告起诉。分析：公告出现后，有三种情况可以发证：1.没有异议。2.有异议但是已经排除。3.有异议已经纠正。有一种情况不能发证：当事人有争议，协商无果。（人民法院判决或裁定）行政复议是60日法定期限，如果超过，可以直接申请行政诉讼。（行政复议不是行政诉讼的必经程序）行政诉讼的原告必须是利害关系人。甲非该房屋的直接继承人，与房屋产权没有法律上的利害关系，不具有原告主体资格。1952年丙的土地房屋所有权证继续有效。提示：原告主体资格，与本案应该有法律上的利害关系。提出异议应该出具房屋所有权的证据。请求撤消房屋所有权，应该有依据。31.继承是否应当公证甲自有住房一套，2002年4月，甲因病去世。其子乙持父亲遗嘱，2003年11月申请办理转移登记。登记机构认为未公证，不能办理过户手续。乙诉讼到法院，要求登记机构办理办理登记。登记机构称：根据有关公证联合通知规定，遗嘱应该公证。一审认为，根据继承法，登记机构应该办理。二审认为，遗嘱含自书遗嘱。不是只有公证的遗嘱才有效。分析：自书遗嘱是否有效，房屋登记机构没有权利也没有条件予以确认。公证联合通知由建设部等部门颁布，作为房地产主管部门，其作出的规定应该作为房屋登记机构登记的依据。联合通知要求对遗嘱进行公证，不是重新做遗嘱公证，而是公证证明继承权的真实和合法。提示：联合通知规定，继承房屋登记，应该先办理继承权公证书。本案对遗嘱进行公证，只是证明自书遗嘱的真实性和合法性，不是重新做遗嘱公证。联合通知继承法不矛盾，登记机构应该按联合通知办理。32.教学楼抵押2009年9月，某外国语学校与信用社约定，以学校的教学楼和教师办公楼两栋房屋及其所占的土地使用权作抵押，贷款500万。合同签订后，双方到当地房屋登记机构办理抵押登记。抵押登记经办人甲、审核人乙在审查核对过程中违反法律规定，明知学校教学设施属于不能抵押的范围仍然办理抵押登记。2000年11月，外语学校又与银行约定，以教学综合办公楼作抵押，贷款210万。甲再次违反法律规定，办理了抵押登记。信用社、银行因为抵押合同无效，丧失优先受偿权，导致信用社240多万贷款本金、银行50多万贷款本金无法追回。信用社将登记机构告上法庭。法院查明，甲违反规定，明知教学设施不得抵押而予以登记，造成290多万经济损失。法院撤消了抵押登记。甲滥用职权，判处二年，缓二年。乙另案处理。分析：担保法规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。城市房地产抵押管理办法规定，用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得设定抵押。物权法规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。外国语学校的教学楼属于以公益为目的的教育设施。（对于公益性