邵永官谈九龙仓成都IFS国金中心发展.doc

邵永官谈九龙仓成都IFS国金中心发展2015-02-03邵永官：九龙仓二线城市发展的领头羊是国金中心(环球四川房产 - 2015年1月, 刘俐、吴雪) “无论从租赁面积还是租赁速度，我们都已达到集团预期。2015年，我们将憧憬更骄人成绩，使成都国际金融中心成为实至名归的西部地标。” 1月30日，九龙仓中国置业有限公司助理董事兼总经理邵永官阔别两年后再次来到成都，在成都国际金融中心15楼会议室里，他侃侃而谈，向记者介绍了IFS写字楼在过去一年的工作成绩及其取得的成绩。营造卓越的营商环境 严选优质租户邵永官先生表示，一直以来，九龙仓在各地的写字楼择址均以地段为先，坚持黄金地段，配以高标准开发和运营，为租户营造卓越的营商环境。虽然2014年成都写字楼市场竞争激烈，地处春熙路核心商圈的成都国际金融中心更是拥有27.5平方米的写字楼大体量，但九龙仓从未放弃对进驻租户的选择标准，招商策略依然是各行业优质的企业客户。“写字楼市场就是讲究择邻而居。”邵永官介绍道，目前进驻IFS写字楼的都是财富 500 强公司及享负盛名的公司，如澳新银行集团、恒生银行、台湾第一银行、毕马威企业咨询（中国）有限公司、四川大冢制药有限公司、Fullerton Investments、Goodman、CBRE世邦魏理仕、仲量联行、King and Wood、Stryker等，外资与内资企业比例基本各占一半，租户结构以专业服务类和银行金融类为主业。事实证明，落户IFS不仅对企业形象和品牌塑造非常有益，更能共同在优质的营商环境中创造更多商机。政策主动积极 同创商业价值如今整个写字楼市场呈现的格局瞬息万变，针对这样的环境，九龙仓集团的租赁策略是“主动积极”，实时应对市场变化。2010年在香港海港城内的海洋中心，九龙仓留意到大量自由行旅客对香港医疗服务有潜在需求，于是在海洋中心12楼增设了面积4400平米的医疗楼层，将原本零散的医疗类租户聚在一起，取得了良好响应。在上海会德丰国际广场，很多500强企业的总部和大型企业客户对写字楼的装修、服务、后勤、设施、配套等方面有不同的要求，九龙仓就推出“管家式服务”，一站式解决租户的所有问题。在成都，九龙仓发现写字楼市场的发展和整个城市的经济发展息息相关，一些中小企业是非常具有潜力的市场，于是在在策略上协助这些租户们供求发展，同创商业价值。同时，将新租户突破口放在基于电子商务业务的上升势头良好的中小型企业。让员工满意 就是满足老板在其他高档写字楼在招租时为满足公司老板费劲心思时，九龙仓抛出“让员工满意”的论调。在九龙仓市场服务经理梁玮洛看来，入住高端写字楼的企业都很看中时间成本，需要便捷与高品质的服务。IFS综合体20万平方米的大型时尚购物中心、便捷的轨道交通，以及2015年将面市的拥有238个房间五星级酒店NICCOLO、7600平米的服务式公寓，从餐饮、购物、健身中心、酒店、会议等全方位满足给员工的需求，从而能让公司吸引更多优秀的人才，有利于公司团队的稳定与发展。让员工满意的写字楼，自然会受到老板的青睐。邵永官：一个务实又富于理想主义色彩的商业操盘手成都国际金融中心：九龙仓将在二线城市推广其模式作为成都至今为止的地王项目，国金中心项目不仅有难以逾越的地价，也有成都绝对的中心地位。在2014年成都写字楼市场供应井喷，空置率居高不下，租金影响加剧的情况下，成都国际金融中心却完成了5万余平米的租赁面积，实现近40%的出租率，相当于其他同类写字楼两倍的成绩。说到国金中心写字楼的出租率，业内人士无不感叹其团队的运作水准。在对国金中心写字楼的操盘者邵永官先生的采访中，可以清晰地了解到成都国金中心写字楼成功的秘密，而邵永官先生既务实又富于理想主义色彩的操盘思路，让人对国金中心写字楼的未来充满期待。记者：成都国金中心开业至今已经1年有余，我们想了解一下，现在的租赁情况如何？这个租赁结果是否已经达到九龙仓对于成都国际金融中心的预期？邵永官：现在我们写字楼T1已经快达到40%的出租率，就整体体量而言意味着我们已在一年的时间内，已经完成了相当于其他大楼两倍的成绩，在今年市场竞争力这么大的情况下能完成5万余平方米的租赁面积是已经达到了我们的预期，并且该租赁速度远远高于成都市面上甲级写字楼的出租速度。而且明年将开放的T2目前也有客户表示出极大的兴趣。在成都现在的市场情况下，IFS的表现胜于预期，在今年连续两个季度，我们也是成交量最大的办公楼，同时也是完成单笔成交最大的办公楼。当然我们不会自满, 也不会停下脚步, 要憧憬明年有更骄人的成绩，使IFS成为实至名归的地标。记者：2012年起成都高档写字楼供应大幅增加，此前已预期2014年会进入供应高峰期，成都国际金融中心面世后已经历高峰期，如何面对高楼林立的市区写字楼的竞争压力？邵永官：从表现来看，IFS在激烈的竞争中仍然表现抢眼，无论从我们的租金表现水平和出租率来看，都有持续和稳定的上升趋势。我们相信稀缺的优质产品是不惧怕竞争的。成都国际金融中心作为CBD区域的地标性建筑，拥有得天独厚的地理位置及九龙仓的国际一线大楼服務标准，不同于其他办公楼的优势，让她在市场中独树一帜，这点不仅是我们有信心，客户也非常認同。他们关注并选择IFS必定也是看中IFS未来所能带给他们的发展潜力，令其尽揽商业优势，并助力租户，共创商业价值标杆。记者: 您认为成都写字楼总的趋势和市场是怎样的？邵永官：未来供应量的增加必然会导致写字楼竞争愈加激烈。我们预计在未来，强劲的租赁需求会继续带动空置率的持续下跌。随着未来市场供应的增加，高品质项目将会刺激租户升级及搬迁需求，就外资企业来说，他们的活跃度会有所提升。市场上拥有优越位置及实力背景开发商的大楼在成都市面上还是较少，大楼核心竞争力差距会更加明显。同时较强劲需求的推动下整体租金跌幅放缓，老项目会面临租户外迁的可能性。这样的市场情况也会促使客户在纵多大楼中优先选择最新面世的写字楼。记者: 就目标定位来看，现在已经有哪些类型、级别的企业及品牌会选择落户在成都国际金融中心写字楼？邵永官：成都国际金融中心拥有27.5万平方米的写字楼体量，我们的招商策略是积极吸纳各行业优质的企业客户。目前我们的外资跟内资的企业比例基本是各占一半，以专业服务类和银行金融类为主，并辅以有实力的国内大型企业。对这些类型的客户来说，选择在IFS落户也体现了他们的实力，对企业形象和品牌塑造也是非常有益的。目前， 成都国际金融中心办公楼楼内招商工作非常顺利，已承租租户包括财富 500 强公司及享负盛名的公司如澳新银行集团、恒生银行、台湾第一银行、毕马威企业咨询（中国）有限公司、四川大冢制药有限公司、Fullerton Investments、Goodman、CBRE世邦魏理仕、仲量联行、King and Wood、Stryker等，以及多间投资金融公司及具有领导地位的本地企业。记者：IFS写字楼部门的大体量如何消化？对成都的去化量有信心吗？邵永官：IFS目前的出租率在40%左右，加上在磋商洽谈的部分，我们T1办公楼短期内实现六成左右的成交率是比较轻松的，从今年整体市场来看，IFS取得的成绩让我们也很有信心继续创造佳绩。就成都来讲，有供应，就会带动整体需求，因此市场的空置率还会继续下降。目前我们的客户主要都是外资或大型企业，这些客户在进行选择的时候，相信IFS会是他们的重点对象，所以我们并不担心。我们拥有两家独家代理公司CBRE和JLL，我们对合作的这两家国际代理公司的表现满意, 非常有信心去消化我们剩余的体量。记者: 您认为成都的写字楼市场是否还存在一定的风险？邵永官：我们觉得用挑战这个词或许更符合成都的市场。就如我们所讲，未来新增供应还会继续，项目之间的差异化将逐渐增大，而同品质大楼间又会因为相互的刺激而竞争加剧，所以是有较大挑战的。但是任何市场都是机遇与挑战共存的，挑战越大，机遇更多。我们从不排除市场有恶性竞争出现，但根据现在市场走向来看，未来的主要风险集中在散售的部分甲级写字楼及极大部分乙级写字楼，九龙仓自身的品牌知名度及作为长期自持物业，拥有旗下自己的物业公司管理，所以我的不惧竞争, 做好自已才能抓住机会。记者：您认为九龙仓当年在CBD的择址是否对成都国际金融中心租赁产生了巨大的影响力？邵永官：成都从来都是以CBD为核心，不管是商业还是零售都围绕这个区域发展，九龙仓选择CBD必定是我们认可的。九龙仓成都国际金融中心带动了整个CBD区域的发展，让成都写字楼租赁市场真正上升到国际甲级写字楼的档次。而我们九龙仓也有百年历史，也立志于打造高品质的大楼及提供优秀的服务，这些因素成为租赁成都国际金融中心的客户考虑的重点因素之一，也会加速成都国际金融中心的租赁进程。记者：成都国际金融中心写字楼在整个的开发和招租过程中，是否得到了政府方面的支持？邵永官：政府一直以来都在帮助企业，扶持企业，尤其对于外地来蓉的优质企业。作为成都核心CBD最大的商业综合体，成都国际金融中心从开发到招商，都得到了成都市和锦江区的大力关注与支持。例如已经落户的客户澳新银行也得到锦江区政府的大力政策支持下, 才能让客户成功在短时间内完成审批落户。记者: 成都国际金融中心的综合体的优势对于写字楼的推动是否有帮助？邵永官：成都国际金融中心综合体的优势是推动写字楼招商，产生积极的影响。现在的企业选择要求会倾向于选择交通便利并且餐饮丰厚并有服务式公寓的综合体项目落户，能给员工带来便捷，提高工作效率。入住高端写字楼企业都很看重时间成本，他们需要便捷与高品质服务，这些在国际金融中心都能一站满足。我们有20万平方米的大型时尚购物中心、一栋76,000平方米的服务式公寓，以及一家拥有238个房间的五星级酒店，作为写字楼客户，随时都能享受到优质的商务配套服务。从员工餐饮、到超市购物、到健身中心、酒店、国际会议中心，等等。而近期超五星级酒店及高端公寓的落成，将势必更加推动整个项目。各个部分相辅相成，相互推广及客户互惠必然促进整个项目的共同进步。记者：成都国金中心写字楼的地理优势对于租户而言，是否有很大的吸引力？邵永官：答案是肯定的。总府路作为成都商务区与商业区的中心，是不可复制的稀缺商圈。除了国金中心自身的综合体配套外，周边区域商场林立，酒店、餐饮资源丰富，加之项目直接驳接地铁2号线和3号线，距离机场30分钟车程，10分钟转乘高铁成渝客运专线往重庆，优越的交通优势吸引了各个行业的优质租户。对于租户来说，区位优势是显而易见的。记者: 您认为成都国金中心除了地理位置等硬件优势外，还有哪些特别吸引到租户的特色？邵永官：方正的户型，高标准的硬件设施，以及九龙仓可圈可点的物业服务管理，都是能打动高端企业租户的亮点。另外，商场、五星级的酒店优依格罗、服务式公寓、会议中心等多种商业商务配套所带来的便捷性，也是企业租户选择我们的重要原因。九龙仓自身的品牌知名度及作为自持物业，旗下自己的物业公司管理也是我们现招租的很多租户重点考虑的因素。例如写字楼本身五星级的服务标准，包括门童、行李员服务；雨伞借用服务；代客泊车服务；行李、衣物寄存服务；轮椅借用服务；移动电源租用服务；AED心脏除颤仪；行政卫洗漱用品专享服务等一系列贴心服务。记者：您认为开发商和管理是否能影响到租户对于写字楼的选择？邵永官：优良的开发商和管理，从项目设计规划开始，到招商，到后期管理服务，始终从全局出发，把控细节，能充分考虑入驻企业在今后3年至5年所面对的各种情况。作为有雄厚实力及丰富管理经验的发展商，九龙仓的品牌效应和历来的优质项目经验，都是企业租户选择IFS的重要考量。目前良好的招商状况也得益于九龙仓百年的开发商背景和实力。记者：现在成都写字楼是否有关于等级方面的划分？您认为成都国金中心是否达到了甲级或者超甲级写字楼的标准？邵永官：按照国际大行的分析，成都高端写字楼有本地甲级、国际甲级的划分，其他的划分为本地乙级及以下。IFS的从体量、硬件设施、软件管理等，都完全满足国际甲级写字楼的标准, 写字楼总体量26万平方米、层面积达到3000平方米、净层高达到3米、VAV中央空调的配置,绝对是以超甲级写字楼的标准呈现。甚至，我们优先提出了“交易楼层”“贵宾车道”等更高端前瞻的概念，为成都人民带来完全不同的实用效果与高贵感受。记者: 九龙仓在别的城市(例如上海)的写字楼的成功经验是否已经嫁接到了成都国际金融中心的项目中来，并且为写字楼租赁带来了优势？邵永官：九龙仓在上海的会德丰国际广场的优质管理经验已经成功运用到了成都国际金融中心项目，我们已将其精华带到了成都，让客户能正在的感受到超甲级写字楼的优质物业管理服务。 许多和我们九龙仓于香港、上海合作过的企业，尤其外资企业，都非常信赖九龙仓的管理及运营品质。这也是IFS招商的优势之一。记者：成都国际金融中心的模式是否会成为九龙仓的一个经典案例，在全国二线城市市场发展？邵永官：此前, 上海的会德丰国际广场以“酒店式管理、管家式服务”的创新办公楼优质管理经验, 已经以出色业绩领跑于行业成为九龙仓的一个经典案例。九龙仓将在成都、重庆、无锡、苏州、长沙五个城市打造国际金融中心，而成都国际金融中心的模式是作为九龙仓在国内二线发展的领头羊，当然是能成为另一经典案例。而目前出色的招商及运营情况，更为市场带来了无限的期待。记者:成都国际金融中心写字楼是整个国金系列第一个动工交付的写字楼，请问，之后全国的国金系列写字楼是否会以此为模板？邵永官：在品牌的框架上基本一致。我们的硬件、管理、服务都会保持同样的品质。一直以来，九龙仓在各地的写字楼择址均以地段为先，坚持黄金地段会为自己代言的原则，以高标准开发和运营项目，成就租户价值。九龙仓在成都、重庆、无锡、苏州、长沙五个城市，均在打造国际金融中心。而成都国际金融中心的模式无疑可作为九龙仓集团在国内二线发展的领头羊，并势必将成为全新的经典案例。我们的管理团队也是和我们在香港以及上海时候是一样的。这些写字楼的营运专家团队，会根据每个城市不同的特色，积极在策略和方向上做出调整，让其更为适应当地的情况。所以，我觉得成都国际金融中心写字楼不会是一个模板，而是在保持九龙仓水准的情况下，因地制宜的进行发展，好的部分。我们会保留，提供给以后的几个写字楼借鉴。记者: 内地二线城市的写字楼（国金为代表）与香港的写字楼（如海港城）、与一线城市的写字楼（如会德丰国际广场），在招租和运营方面有何异同？邵永官：其实写字楼市场与每个城市当地的经济发展需求是息息相关的。每个城市都有自己的特色。但整个写字楼市场呈现的格局是瞬息万变。如果说差异，那就是市场的差异。针对这样的市场环境，九龙仓集团的租赁策略，一直非常“主动积极”，并能实时应对市场的变化，不断在增加写字楼本身的包容性及灵活适应度。举例：香港稳定中求突破。同为九龙仓旗下的位于香港海港城内的海洋中心，在2010年，留意到很多租户向租赁部反馈，医疗服务在尖沙咀有较大的潜在需求。于是，海洋中心在12楼增设了面积达到4,400平方米的医疗楼层，将原本零散的客户聚焦一处，取得了良好的租户响应。同时，该服务也很快引起了大陆赴港游客的关注与兴趣，市场反馈更为显著。短短几年内，大楼又扩充了整整一层的租赁面积，足以体现市场策略的积极应变所带来的良好效应。上海注重双向交流和沟通。会德丰国际广场在招租开始阶段，就面临着很多500强企业的总部以及大型企业客户的入驻，他们对于写字楼的装修、服务、后勤、设施、配套等方面，也会提出不同的建议和要求。因此我们针对这样的情况，就推出了“管家式服务”，一站式解决租户的所有问题，这种充满个性化特质的服务，也和我们的项目定位非常一致，并得到了租户的认同。成都助力租户创造企业价值。成都国际金融中心是九龙仓在二线城市的一个标杆性的项目。我们发现，在成都当地，写字楼市场的发展和完善是和整个城市的经济发展息息相关的。因此，一些中小型企业在成都，乃至西部地区的发展，就会是一个非常关键，并且具有潜力的市场。我们在当地所进行的策略，也就是会协助这些租户租户们共求发展，同创商业价值。记者：九龙仓集团在去年的年报中就提到了写字楼租赁部分（尤其是会德丰）的收入占到了集团商业地产收入的很大的比例，能否具体谈一下写字楼租金对于九龙仓业绩的一些帮助和影响？邵永官：2013年度，会德丰国际广场在入驻率方面达到93%，所以租金收入占到了集团收入很大的比重。该项目以优越位置、世界级管理及优雅气派，成为跨国公司首选的营商据点，使其于2013年的平均即期租金跻身上海最高的写字楼租金之列。随着2014年成都国际金融中心商场及写字楼的正式开业，它以中国内地现有物业的最大体量，也将占到集团商业地产部分你很大的比例。商业地产中，办公楼租赁相比商场等，更为稳健。一般而言，首次租赁客户的签约就是3年，如果公司在30人以上的规模，基本上在环境和服务得到租户认可的情况下，不太会因为一点租金的变化，而改变自己的办公楼的择址。因此，很多租户和写字楼的合作都是有两个租约期，甚至更长时间。而且，好的租户会随着写字楼一起发展，这也保证了我们集团持续稳定的收入。记者：成都国际金融中心是一个综合体，我们发现九龙仓集团在近年内，不但注重mall的发展，也很看重写字楼的推广和发展，这是不是一种独特的九龙仓商业地产模式？邵永官：其实对于我个人而言，做了近20年的商业地产，感觉到内地的写字楼市场在发展过程中会有自己的特点。比如大约7-8年前，很多商业地产商发现其实开发写字楼在投资收益方面是很高的，因此，从一线城市到二线城市，写字楼市场出现了井喷。很多投资商一窝蜂涌入，大家都在做同一件事情。而九龙仓如何能在这么激烈的竞争中，占领自己的一席之地，而且是要“占大的一席”。这就需要我们打造出自己的品牌。为写字楼创造“品牌”是我们与其他写字楼不同的做法。因此，我们成都国际金融中心就非常注重品牌的打造，希望以硬件和软件实力说话，奠定我们在西部的标杆物业地位。记者: 您认为以现在已有的租户结构，接下去国际金融中心的新租户突破口会在哪些行业和公司身上？邵永官：九龙仓招商策略是积极吸纳各行业优质的企业客户。目前的成都国际金融中心写字楼楼内已承租租户包括财富 500 强、享负盛名的企业、多间投资金融公司，以及具有领导地位的本地企业，外资与内资的企业比例基本各持一半，租户结构以专业服务类和银行金融类为主，并辅