长沙理想财富名园第一期营销策划全案.doc

长沙理想财富名园第一期营销策划全案 导读：理想财富名园项目 营销策划全案二 OO 八年三月1第一篇：大市篇一、长沙市房地产市场特征及产品 价格走势3500长沙市商品房价格走势（元/平方米）3300 3100 2900 270029863063283931253129318031623119理想财富名园理想财富名园项目 营销策划全案二 OO 八年三月1第一篇：大市篇一、长沙市房地产市场特征及产品 价格走势3500长沙市商品房价格走势（元/平方米）3300 3100 2900 2700298630632839312531293180316231193291340733033386250006年7月9月11月07年1月3月5月虽然受到国家宏观调控政策的影响，但是在刚性需求旺盛的前提下，长沙楼 市依旧呈现出价格稳步攀升的态势；今年上半年，全市商品房均价为 3278 元/ 平方米，同比上涨 14.35。 购房区域50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00%0.00%15.10% 城东片区购房区域选择 41.33%16.70%城南片区城北片区20.34% 河西片区6.53% 其他片区省政府南迁给城南片区带来快速发展，市政府周边配套日趋完善，并受长株 潭一体化影响，市场前景被大多数人认可，其次是河西片区，优越的居住环境使 得河西越来越被广大长沙市民所认同和接受，本案所在的城北片区是近期上升较 快的区域，受到城北物流中心打造的影响，市场发展有了一个很好的机会。2作为北片区内的金霞影视板块，凭借月湖得天独厚的景观优势，区域内楼盘 的品质有极大的提高，同时，广电中心及展览中心周边的推案项目使得该板块逐 渐成为开福区乃至整个长沙的高档住宅片区。 购房类型市场对于住房消费观念已经深入人心，在所有住房销售中，普通商品房的比 例接近 60，经济适用房的比例虽然为 22.88，但是相对去年下降 3.8 个百分 点，可见市场承受能力在增强，居民对于政策性住房的需求逐步在降低；在购房 市民中，还有一部分选择了二手住房，但是所占比例不到 4，可以预见，目前 长沙房地产新建商品房市场不断完善成熟，市场需求也十分旺盛，相比较下二手 住房市场的活跃程度远不如新盘效应的突出。 户型选择50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%27.12% 90平米以下长沙市民户型面积选择比例 43.93%24.64%90110平米110140平米5.88% 140平米以上国家宏观政策强调要求 90 平方米一下户型供应量应占总供应量的 70， 9070 政策的禁锢使得开发商的产品多元化受到极大影响，但是从下表中我们 可以看出，长沙市民对于大户型的偏好依然存在，110-140 平方米三房户型选 择的比例接近一半；因此如果开发商一味的迎合政策要求而忽视了市场需求的 方向同样会使得产品得不到市场的认可。文略结论：随着长沙楼市的成熟度不断的提高，市场的热情也出现高 涨，虽然受到国家宏观调控的影响，但是市场价格受到市民刚性需3求的依托平稳、健康的增长，可见在大环境下，市场仍将有一个良 好的发展空间。二、开福区域市场概况 1、地理位置开福区位于“楚汉名城”长沙市的北部，地处长沙市“拓南兴北”发展战略 的前沿阵地，辖长沙金霞经济开发区管委会、青竹湖生态科技（产业）园管委会、 长沙金霞海关保税物流中心、洪山旅游区管理局、9 个街道办事处和 2 个镇，面 积 188 平方千米，人口 46 万余人，是长沙市面积最大、人口最多、资源最丰富， 最具发展潜力和发展空间的城区。开福区区位得天独厚，拥有完善的水陆空立体交通网络。湘江一桥、二桥和 长石铁路桥飞架湘江两岸，霞凝深水港码头通江达海，火车货运站物畅全国，京 广铁路、京珠高速公路贯穿南北，长石铁路横卧东西，319 国道、长湘公路、芙 蓉北路、青竹湖大道与一、二、三环线纵横相连，长永高速、四方大道直通黄花 国际机场，构成一幅四通八达的交通经纬图。42、基础配套开福区城市规划和基础设施都逐步在完善，2002 年以来，累计投入资金 158.6 亿元，拉通道路 25 条，新建和改造了芙蓉北路、湘江大道、开福寺路、 火星北路、中青路、车站北路、新世纪大道、工程兵大道、金霞新城路网、青竹 湖路网、湘春路、蔡锷北路、湘雅路、八一路、中山路，形成了结构完整、方便 快捷、四通八达的城市交通网络。开福区同时开展“北拓”战役，倾力打造了四 方坪、金霞、青竹湖、新世纪等几个中心板块及片区，城市建成区面积由 16.42 平方公里扩大到 38.4 平方公里，实现了城区范围向北的“大拓展”，在区域基础 设施的拓展中，本案的月湖区域受益也在其中。3、产品特性开福区注重改善人居环境和提升居住理念相结合，在房地产开发建设中渗透 新的人居文化。全区 2007 年上半年预售面积达 62.72 万平方米。继圣爵菲斯、 左岸春天、青竹湖畔小区等高尚住宅涌现之后，藏珑等精品楼盘鳞次栉比。充分 利用区域得天独厚的水资源优势，开创引领临水而居的“河居”时代，珠江花城、 华盛新外滩、恒鑫澜北湾、滨江丽园等河居楼盘应运而生。“居住开福”成为 市民购房安家的最先选择。4、区域价格层次对比54000 30002007年上半年长沙各区均价对比(元/ )339332143101 27883355320028792736商品房 住宅3682 33533278 3054200010000 开福天心雨花岳麓芙蓉全市2007 年上半年，全市商品房均价为 3278 元/平方米，同比上涨 14.35；其 中，商品住宅平均售价为 3054 元/平方米，同比上涨 19.07；从上涨的涨幅价 格来看，今年上半年长沙商品房价格基本处于上升趋势：六月商品房均价相对于 一月上涨 223 元/平方米，涨幅约 7.05；住宅均价上涨了 399 元/平方米，涨 幅约 14.14，商品房住宅涨幅相对更大。分区来看，今年上半年芙蓉区商品房、商品住宅成交均价最高，均价分别为 3682 元/平方米、3353 元/平方米；岳麓区成交均价最低，均价分别为 2879 元/ 平方米、2736 元/平方米。全市仅天心区、岳麓区均价低于全市均价，其余三区 商品房均价目前已达 3300 元/平方米以上。