都市名城市场调研报告.doc

漳州都市名城项目市场调研报告2007年4月目 录一、城市概况41、漳州概况42、漳州城市资源分析5二、漳州宏观经济及政策状况61、漳州近年GDP走势62、漳州人均可支配收入走势83、漳州人均GDP走势94、漳州固定资产投资走势115、漳州财政收入走势126、社会消费品零售总额走势137、宏观政策环境14三、漳州城市发展规划151、漳州城市建设现状152、漳州城市规划16四、漳州房地产市场发展状况181、漳州房地产业历史发展概述182、漳州房地产市场历年运行情况193、漳州楼市运行特点23五、漳州楼市板块分析241、新城区板块百舸争流，扬帆起航242、老城区板块魅力依然，体量缩减243、龙池板块地产期待值更高254漳州开发区板块湾区生活新主张25六、漳州房地产市场未来供给趋势预测判断26七、漳州区域市场环境分析271、在推项目（主要竞争项目）272、在推项目销售情况（主要竞争项目）293、在推项目户型情况（主要竞争项目）34在推项目部分户型产品鉴赏364、在推项目营销推广情况（主要竞争项目）515、待推项目52八、项目分析531、项目概况532、地块周边环境分析543、项目SWOT分析56九、项目定位建议581、项目价值分析582、项目整体定位建议593、项目价值提升建议604、项目客群定位建议635、项目产品定位建议64部分户型设计手法推荐676、规划布局建议737、项目价格建议758、售楼部规模、功能及风格建议79十、本案开发的战略性框架81十一、附件821、国有土地出让情况822、漳州中心城区住房建设规划情况883、漳州中心城区近五年住房建设规划指标904、漳州市区在推项目销售情况表945、部分项目售楼部展示96一、城市概况1、漳州概况（1） 地理位置漳州市位于福建省东南部,地处东经117-118、北纬23.8-25之间，东濒台湾海峡，与厦门隔海相望，东北与泉州接壤，西北与龙岩相接，西南与广东的汕头毗邻,是福建最南端的一个地级市。（2） 区域面积全市总面积1.26万平方公里，全市海域面积1.86万平方千米，海岸线长680多千米，有东山湾、诏安湾、旧镇湾等7个大海湾和东山岛、西屿等170多个岛屿。（3） 地形地势漳州市地势从西北向东南倾斜，地形多样，有山地、丘陵、台地和平原。最大河流是九龙江，横贯6个县区。九龙江下游的漳州平原面积566平方千米，是全省第一大平原。（4） 行政区域 漳州市辖二区一市八县，即芗城区、龙文区、漳浦、云霄、东山、诏安、平和、南靖、华安、长泰县和龙海市，121个乡、镇、街道，市政府在芗城区。（5） 人口状况2005年年末全市户籍总人口457.37万人，常住总人口470万人。（6） 华人华侨漳州是著名的侨乡和台胞祖籍地，有外籍华人、华侨70多万人，台湾现有人口2240万人中，祖籍是漳州的800万人左右，占35.8。其中较知名的人物有连战、林洋港、吕秀莲、桃园吕氏等。（7） 历史前沿漳州是一座历史悠久的文化名城，始建于公元686年（唐垂拱二年），有1300多年的历史，有700多处各级文物保护单位，全国重点文物保护单位7处（11个点），省级文物保护单位31处，是一座历史悠久的文化名城，人文资源丰富。（8） 气候条件漳州位于北纬23.6度到25度之间，属于亚热带季风性湿润气候，年平均温度21。无霜期达330天以上，年日照2000-2300小时；年积温7701.5。年降雨量1000-1700毫米，雨季集中在三至六月。年平均风力二级。2、漳州城市资源分析漳州市有丰富的植物资源、水产资源、水电资源、矿产资源和温泉资源等。（1） 植物资源：除盛产大米、甘蔗、花生、烟叶、黄麻、茶叶，还有水果、蔬菜、花卉、药材和其他特产。水果有47种，330多个品种。（2） 水产资源：闽南渔场广阔，沿海水产资源有各种鱼、虾、贝、藻等400多种。（3） 水电资源：全市水电资源大约有40万千瓦，开发较好的南靖、华安、平和三个县，在丰水期电力用之不尽。（4） 矿产资源：漳州有许多地下宝藏，矿藏达30多种。（5） 温泉资源：漳州市已查的温泉有45处，范围25平方公里，温度32-120，含氦量最高达40埃曼。其中分布在市的有5.2平方公里，占市区面积近一半，而且蕴藏点离地面浅，易于利用。二、漳州宏观经济及政策状况1、漳州近年GDP走势2001年至2006年漳州全市生产总值持续增长，2006年全市生产总值达716.91亿元，列全省第四位，同比增长14%，其中2004年的增幅达到近年来的最大，为17。国际惯例认为国民经济增长率与房地产业发展状况之间存在着十分紧密的关系，基本理论为：房地产发展水平与国民经济增长率呈高度的正相关，宏观经济增长率越高，房地产开发速度也越快。依此类推，2006年漳州市GDP增长速度为14%，漳州市房地产开发速度处于高速增长期。2、漳州人均可支配收入走势近年来，漳州城镇居民人均可支配收入及农民纯收入明显增长。2006年全市城镇居民人均可支配收入12511元，增长11%，农民人均纯收入5071元，增长8%。漳州城乡居民生活得到进一步改善。3、漳州人均GDP走势漳州市人均GDP近年来呈明显上升趋势，2006年人均GDP达18583元，较2005年的13382元增长了近39。人民生活水平得到较大的改善。世界银行关于人均GDP与房地产发展阶段关系（见下表）中认为，当人均GDP达到1300美元以上时，房地产发展处在快速增长期。漳州市2006年人均GDP折合约为2478美元（按当时汇率：1美元7.5元人民币计算），正处于房地产发展的快速增长期。4、漳州固定资产投资走势近年来，漳州市固定资产投资呈逐年增长趋势，2006年达204.59亿元，其中房地产投资比例明显增加，2006年房地产投资为55.39亿元，占固定资产投资的27。由此可见，漳州市对房地产投资开发力度的增加，将进一步促进漳州房地产业的发展。5、漳州财政收入走势漳州全市财政收入保持快速增长态势，每年财政收入记录不断被刷新，财政收入从2002年的27.82亿元增长到2006年的63.75亿元。2006年的财政收入较2005年的50.61亿元增长了26。6、社会消费品零售总额走势近年来漳州社会消费品零售总额呈逐年增长趋势，涨幅明显。2006年达258.35亿元，较2005年增长了12。这些数据表明漳州市民的购买力得到明显增加，同时也将促进房地产商品房的购买力。7、宏观政策环境（1）“90平方米以下住宅占商品房总量的70%”。（2）从2007年3月18日起，个人住房公积金贷款利率实施上调。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.18个百分点。五年期以下（含五年）从4.14调整为4.32，五年期以上从4.59调整为4.77。（3）从 2007年3月18日起，银行存贷款利率上调0.27。（4）物权法的颁布。该法规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地年；工业用地年；商业用地年；综合用地年。住宅建设用地年后自动续期，但费用不确定（2007年10月1日起实施）。（5）土地增值税的实施。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。而土地增值税税率采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30%，最高税率为60%。宏观政策不断调整将使房地产业形成一个更加健康稳定的发展环境三、漳州城市发展规划1、漳州城市建设现状漳州有1300多年的历史，有很多文物古迹和古老建筑，结合这一特色漳州城市建设和发展，要注重打造历史文化名城，提升城市文化品位。漳州在城市建设方面主要以九龙江西溪向厦门方向为城市发展的主要方向，实施城市重心东移，靠拢厦门，使漳厦连成一体，从而构筑闽东南经济繁荣带。2、漳州城市规划漳州城市建设将向东、向南拓展，用地规模为100平方公里。将形成“一个新城市中心区，七大功能组团”的城市格局。各组团以它们各自的特点和功能，与新城市中心区有机结合，相辅相成。新市中心现市中心（1） 老城组团历史文化名城的精华所在。仍然较好地保存着唐宋古城的格局，聚集国家和省级的文物保护点多处。在新的城市中心区建成后，定位为历史文化名城核心区，以小商品零售业和服务业为主的传统商业中心。（2） 长洲组团处于九龙江北溪和西溪的交汇处，东南两面临水，规划为旅游、商贸、高科技园区和公园、娱乐为主的综合开发区。 （3） 蓝田组团以蓝田开发区为主，向东、北扩展，重点发展轻型、低耗轻污染的外向型工业，南部为商贸和居住用地。 （4） 朝阳组团新辟工业和商住区，发展余地较大，适于安排大中型工业项目，可为外商投资提供充足的发展空间。 （5） 金峰组团以金峰工业开发区为主外加一定的商住用地，主要发展无污染的工业项目。（6） 文教组团以漳州师范学院和漳州职业技术学院为核心的科教文卫发展用地。 （7） 桥南组团南边为万亩荔枝海，滨江地带建设住宅区，开辟高科技园区和居住、旅游、教育等用地。四、漳州房地产市场发展状况1、漳州房地产业历史发展概述漳州作为一个早期农业市，房地产进入市场运营的时间较短，经过这两年的发展，市场已初步形成，主要可以分为以下几个阶段：（1）第一阶段：（20世纪九十年代前），初始阶段 漳州土地价值的最初利用，是通过土地资金化体现出来的。由政府方面以土地作为合资合作条件，合作方提供全部建设资金，建成商品房后租售，所得利润按双方议定的比例分成。再者，以企、事业单位集资盖房为主（据了解这种做法至今还存在，如中国银行的银行家园）。 （2） 第二阶段：（20世纪九十年代），探索阶段 在这一阶段，虽然已经有了房地产市场化的雏形，项目开发以旧城改造为主，部分为新区的开发，商品房开发逐渐成为主流市场。这段时期的土地主要以协议出让为主。 （3）第三阶段：（2001年开始至今），成型阶段 房地产进入市场运营阶段。2002年开始进行土地挂牌出让。2、漳州房地产市场历年运行情况（1）土地供应情况 土地供应前松后紧，自2002年漳州市政府转变了土地供应机制以后，经营性用地全部实行了公开招标挂牌拍卖出让。20022003年漳州供地总量达2658亩，20042005年供地总量仅727.2亩，2006年土地供应量为529亩。截至现阶段，漳州房地产市场当中，通过政府招拍挂进行出让的土地共有3914亩。 2002年是漳州房地产发展的转折点，从这一年开始，全市商品房住宅价格逐年攀升，尤其是市区涨幅更大， 2002年以后房价呈平稳直线上升态势，说明房市已经开始升温。伴随着房地产业的升温，市场对土地的需求也日渐旺盛。 外地开发商抢滩漳州，据统计显示，2002-2005年市区出让的29宗地中有21宗被17家外地开发商竞买走，如厦门特房、夏商集团、金宾士、香港寰宇、香港毅达和香港信和等房地产公司，显示了漳州楼市较强的市场前景。（2）房地产市场分析随着近年漳州市国民经济、社会发展以及人民生活水平的逐步提高，加以政府宏观调控、金融政策的有力刺激，漳州房地产步入持续上升的增长期。市场上楼盘多且供应量大，特别在商品房投资、新开工面积、及施工面积等各项指标均创新高。在销售价格上漳州市商品房住宅价格逐年攀升，尤其是市区涨幅更大。在未来的房地产开发上，新城区将是房产开发的焦点。 房地产投资开发持续增长从图表可见，2001年到2006年五年间，漳州市全市房地产供应全面持续增长，开发投资由2001年的17.11亿元增至2006年的55.39亿元，增长了3倍多；房地产新开工的面积由2001年的105万平方米到2006年的250万平方米，增长了近138。2006年市区房地产开发投资完成33.47亿元，占全市房地产开发投资完成量的60.42%，同比增长27.11%，增幅比全市低5.84个百分点，其中，商品住宅完成投资15.62亿元，占46.66%。土地购置费9.76亿元，占29.16，同比增长8.80%；土地开发投资3.59亿元，占10.72， 同比增长144.21%。 销售量、销售价格各创新高 本图表所显示数据仅为漳州市区范围2002年以前一直平缓波动，以此为交点之后，房价呈平稳直线上升态势，说明房市已经开始升温。房价由2001年的1540元/平方米增至2006年的3279元/平方米，增速较明显。从市区商品住宅价格走势看，房价基本稳定，稳中有升，每平方米约涨9001000元，主要是高层电梯房多，配套较为完善，品位提升等因素作用的结果。金峰片区的金源大厦、福星公寓的房价在1700-2300元/平方米之间，相对较低，对房价起到了平抑作用。本图表所显示数据均为漳州全市范围全市商品房销售面积由2001年的75万平方米增至2006年的152.28万平方米，增长了103，保持了较为平稳的发展态势。数据充分显示，漳州房地产市场的良好发展态势。2006年市区新建商品房完成销售9392套，同比增长46.52%；合同备案面积87.57万平方米，同比增长28.83%；2006年市区新建商品房完成销售6899套，商品住房销售合同登记备案面积76.96万平方米， 同比增长28.96%；成交金额28.24亿元，同比增长52.64%。3、漳州楼市运行特点（1） 房子盘多量大2006年，漳州市区预售的楼盘有几十个，但漳州的购房群体构成、投资成分、外地购房群体比例等都比较薄弱，漳州的楼市购房能力与福、厦、泉等城市对比，相对有限。漳州市预售的楼盘有几十个，但是其中现房的数量不多，而且这些现房要么面积很大，要么楼层太高或太低，供应量主要还是期房，但是市场是会发生变化的。目前，漳州市陆续上市的楼盘总量将相当于35年的消费量。（2）单身公寓蜂拥而上 漳州市区涌现了大量的单身公寓，并以“总价低”、“地段好”、“以租还贷”等卖点，以及各个单身公寓楼盘时尚的包装理念，大受买家特别是投资客户的追捧。（3）大户型遭遇寒流 大户型难卖的原因跟漳州房价的上涨有很大的关系。以往，在房价不到2000元的时候，一套140多平方米的大户型总价不到30万，很多购房者还是承担得起。这两年，随着房价的上涨，原先买得起140平方米的总价现在只能买到120平方米以下的户型。和以往相比，买得起大户型的客户群减少了许多。房产新政后，漳州楼市的观望气氛浓厚，大部分购房者关注的都是80100平方米左右的中小户型。（4）购买力辅射范围窄漳州市区楼盘的购买以本地为主，市场容量有限，其中60%是公务员群体中收入较高的人。各个县市的公务员来市区购买的占到10%，外地来漳州打工的差不多占10%，剩下的就是周边的农民以及刚出来工作几年的年轻人，真正买来投资的非常少。五、漳州楼市板块分析1、新城区板块百舸争流，扬帆起航随着漳州城市中心东移战略的实施，市政配套设施逐步成熟完善，东部新城板块越来越吸引着众多开发商和购房者的目光。随着去年年底南昌路的打通和悦华商业广场的启动，漳州东部商业中心正在形成。06年5月份沃尔玛超市的正式开业，香格里拉项目的完工，在这些利好的推动下，2007年东部新城区楼市板块动力强劲。2、老城区板块魅力依然，体量缩减老城区以1300多年的文化底蕴和繁华的生活方式依然延续着新老漳州人的购房情结。老城区完善的生活服务、成熟的市政配套、悠久的历史积淀都使得旧城板块的地产开发仍然占据漳州房地产市场的前端。同时，由于可开发土地越来越稀缺，拆迁、改造等成本越来越高，房价上涨的趋势将不可阻挡。旧城区主要是大唐家园、瑞京村旧城改造、钟法路改造、金峰片区改造，以及经济适用房、安置房建设。市中心土地越来越稀有，使得老城区新盘开发的成本越来越高，同时客户群对居住的品质要求越来越高，楼盘本身的品质提升，造价更高，也将继续拉大市区房价，尤其是大盘、好盘的上升空间会比较大。3、龙池板块地产期待值更高龙池开发区经过几年的发展，也已经成为环保型、生态型的省级开发区，目前正向国家申请升级为国家级开发区。区内已有灿坤、蒙发利等知名企业在内的80多家企业进驻，带来了大量的工业人口，为龙池地产的开发奠定了基础。房价也在近几年有大幅增长。从2003年底的每平方米1400元，到2006年底已升到每平方米3000元。房价增长的原因。一是龙池开发区的建设一直在不断的发展，不断完善；其次是早期龙池房地产价值被很多人低估了，即使是现在的这种状态也还没有完全体现它的价值。如今龙池的地产价值已越来越受到市场的关注。随着厦漳泉城市联盟的实质性对接，政府已经将海沧和角美进行区域性合成规划，龙池开发区一时间由漳州的边界变成了厦漳两地的中心，区位优势将更加突显。4漳州开发区板块湾区生活新主张 “大厦门港”建设于2006年元旦启动；厦漳大桥于2006年3月底完成工程可行性研究报告；招商局集团将在未来5年里继续大手笔投入150亿资金打造现代化新型滨海开发区等。种种利好消息无不向人们释放出一个强烈的信号：2007年投资置业的热点区域将在厦门湾南岸。区域的地产新项目也越来越多。2005年底，推出了海悦真爱和海湾嘉年华，2006年初，推出的招商依山海。这些高品质住宅项目目前的销售情况也是一路上扬。开发区除了优越的居住环境，项目本身品质的不断提升也是开发区地产日益成熟的标志之一。开发区内依山傍海的优越环境及其未来与厦门越来越紧密的融合，使得越来越多的开发商和购房者看好开发区的楼市前景。六、漳州房地产市场未来供给趋势预测判断漳州未来土地供应将以城市发展为导向，一方面调控供应总量，另一方面是加大旧城改造力度，同时扶持新区建设。根据漳州未来几年的工作重点龙文区将重点打造5.3平方公里的市行政中心，把城市整体向东推进；芗城区将在城市外延以西拓、南扩为主，在城市内涵方面注重提升城市品位，加快旧城改造。可以预测今后几年供地的重点是：西部开发金峰大街两侧土地和瑞京片区旧村改造；南部主要指九龙江两侧的旧城改造，既包括目前的江滨板块以及南山片区1400多亩的重点旅游项目用地开发；北部结合漳华路建设，继续启动其两侧土地的开发，重点是南坑仓库群及二燃片区的土地。总之，今后几年，增量土地的供应会有所节制，存量土地的盘活会更多。七、漳州区域市场环境分析1、在推项目（主要竞争项目）区域在推主要项目总建达290万，其中项目规模较大的有钱隆首府、丽园君悦、香格里拉观园、东方明珠家园、一代领秀、锦绣一方、江滨花园等项目，总建筑面积基本在20万以上。项目名称项目位置占地面积总建筑面积项目定位项目特色钱隆首府元光北路与南坑交汇处约5万近20万欧法尊贵养生之城法国风情园林丽园君悦南昌路延伸段近4万约26万市中心近26万欧洲风情、数字化智能大社区欧洲风格建筑、凯旋迎宾大门香格里拉观园南昌路与丹霞路延伸段约2.1万约19万集高档公寓、星级会所、生态园林、教育、商业等多种功能为一体的新都市高尚社区紧邻沃尔玛购物广场、近2万中心绿地广场、小区主入口为椰林大道九龙城（二期）九龙公园南门近1万约13万南昌路超划算的名宅九龙公园景观延安广场延安与腾飞路交汇处约2.9万约12万百年地脉荣耀之城地段好、人文氛围浓厚东方明珠家园水仙大街与悦港路口西北角近9.3万约30万市中心建筑新人文社区社区规模大、异域风情园林一代领秀水仙大道南侧约9万近28万28万巴厘风情大社区规模社区、巴厘岛风情园林锦绣一方迎宾路南侧、浦头港东侧约19万近46万福建首席国际花园新都城国际花园大社区、挑高5米的国际公寓阳光雅苑胜利东路与九龙大道交汇处近2.8万约10万新都市主义高尚社区直饮水入户、大型园林景观万象星城漳响路罐头厂往东400米近1.5万约6.4万漳州首席广场高层社区广场住宅江滨花园江滨路约13万约80万集休闲、购物、娱乐、美食、旅游、居住、办公为一体的大型滨江商业社区滨江景观注：滨江花园目前在推沿江滨路的商业部分，后期将有近6万的高层滨江豪宅推出。2、在推项目销售情况（主要竞争项目）在推主要项目销售均价在3800元/平方米左右，各项目销售情况相对较好。项目名称开盘时间销售均价（元/）销售情况钱隆首府20061.21410020%丽园君悦2006.1370085%香格里拉观园2005.24200一期达90九龙城（二期）430060%延安广场2006.1380090%东方明珠家园2006.1420055%一代领秀2005.73400一期基本售完锦绣一方2005.3430085%阳光雅苑2006.9.8360070%万象星城20071365050%江滨花园2005.1350095%在推项目成交均价呈稳定上升态势，逐步突破3500元/平方米。在推项目成交量呈相对稳定态势，多数项目月销售面积在10000以下。在推项目成交量呈相对稳定态势，多数项目月销售套数量在100套以下。在推项目成交金额有一定的变动，但大多数月成交金额在3000万元以下。3、在推项目户型情况（主要竞争项目）本区域各项目主要在推部分户型以三房居多，占近50%；面积在100-150的居多，一房(含单身公寓)和二房均占19%、四房及楼中楼各占6%、（以下面积数据以建筑面积计，单位：）项目一房（含单身公寓）两房三房四房复式楼中楼小计(套数)备注面积户数面积户数面积户数面积户数面积户数香格里拉44-5917610045125-15036017036150-27086373丽园君悦40501268090241120140550150160168190300621147东方明珠(二期)30-4096701021101751541704818030032353钱隆首府（一期）/80901413015092/170-2103109江滨花园/12061501121703020725016164华府豪景30482286087127100110182/2502606543九龙城（二期）304087709024120135120/231阳光雅苑40501688010022910513080安广场（一期）453890119981356421701815025036820合计30-5091970-120907100-1502313150-170300150-3002884727在推项目户型配比：目前市场在推产品以三房为绝对主力产品，且市场供给量相对较大。市场上一房（含单身公寓）市场占有率也相对较大，占了近19，呈相对饱和状态。在推项目部分户型产品鉴赏钱隆首府户型 钱隆首府户型香格里拉观园户型香格里拉观园户型 香格里拉观园户型香格里拉观园户型香格里拉观园户型香格里拉观园复式户型香格里拉观园户型香格里拉观园户型 一代领秀户型一代领秀户型一代领秀户型 锦绣一方户型 锦绣一方户型 锦绣一方户型 锦绣一方复式户型4、在推项目营销推广情况（主要竞争项目）在推项目属漳州中高档项目，品质相对较高，项目在营销推广方面下的力度相对较大，以促进项目的销售。项目名称营销推广钱隆首府报纸、户外看板、围墙、网络、现场、人际传播、成立“钱隆会”丽园君悦户外看板、围墙、网络、现场、报纸、人际传播香格里拉观园现场、户外看板、网络、人际传播、报纸延安广场报纸、户外看板、网络、现场、人际传播东方明珠家园围墙、网络、现场、报纸、户外看板、人际传播一代领秀报纸、现场、户外看板、网络、人际传播锦绣一方户外看板、网络、报纸、现场、人际传播万象星城报纸、网络、现场、户外看板、围墙、人际传播5、待推项目待推项目总建筑面积超210万，其中天利仁和、信和项目规模相对较大，总建筑面积均达50万以上。项目名称项目位置占地面积总建筑面积产品项目定位及特色外滩明珠花园新华南路与江滨路交汇处约1万约20万两栋1333层建筑首座33层观景豪宅、温泉会所锦绣一方（后期）水仙大道南侧260亩不详不详福建首席国际花园新都城江滨花园（后期）江滨路约1万约6万1栋33层高层建筑/天利仁和新市政中心处27万约80万/新市政中心高档社区信和罐头厂项目腾飞路13万约50万未定高档社区三钢建元路项目建元路106亩约20万未定不详高力项目广电中心旁/约10万未定不详绿洲富城/20万/注：锦绣一方后期规划指标不详，总建筑面积不含其总建指标。八、项目分析1、项目概况 都市名城地块东临元光南路，南靠漳州市地税局，北接新华东路，属漳州市芗城区。 项目总建筑面积达30万。2、地块周边环境分析 （1）地块内部地块内部为待拆迁的住宅，地块相对较平整，呈长条状。 地块内部待拆迁的住宅（2） 配套设施 项目周边有沃尔玛购物广场，漳州九龙医院，漳州市地税局，中国人民银行、建设银行、工商银行、小学等市政单位及元光南路一带生活性商业配套。 （3） 交通状况 本案紧邻元光南路和新华东路，来往车辆较多，交通相对较方便。 地块北侧的新华东路地块东侧的元光南路（4） 景观环境 景观资源一般，仅元光南路简单的植栽绿化。 3、项目SWOT分析（1）项目优势（S）分析 居住氛围浓。项目周边为一些比较成熟的社区，生活起居较方便，居住环境相对较好； 配套设施好。项目周边有漳州九龙医院、学校、银行等配套，配套设施相对较好； 认知度较高。地块位于元光南路，处于漳州市中心，且属老城区，地块受关注程度较高； 商业价值高。项目紧临元光南路，人流量相对较大，有利于项目商业的开发，商业价值相对较高； 地块周边形象较好。地块周边为一些成熟的居住小区，整体形象较好； 教育配套。项目紧邻小学，社区内自身配套幼儿园，教育设施功能相对较好； 建筑风格好。项目为现代简约风格项目，符合漳州区域市场特点，档次较高； 户型规划好。项目规划为两梯两户或三户，产品品质较高； 交通较方便。项目紧临元光南路，交通相对较便利。（2）项目劣势（W）分析 地价较高。楼面地价近1400元/平方米，开发成本相对较高； 景观资源一般。项目周边景观资源一般，仅有元光南路简单的植栽绿化； 地块为拆迁地。规定一定量的拆迁返置，将给本案的工程进度带来一定的难度； 噪音污染。地块三面临路，来往车辆较多，噪音污染相对较严重。（3）项目机会点（O）分析 老城中心未来推出的土地相对较少，项目的竞争压力相对较小； 目前漳州市场利好，有利于项目的营销推广； 本案定位为中高档项目，漳州在推中高档项目的品质参差不齐，均有待完善及充实的项目产品内涵，有利于本案产品品质的提升。（4）项目隐忧点（T）分析 未来竞争压力较大。如香格里拉二期，丽园君悦三期，信和罐头厂项目，天利仁和、钱隆首府、外滩明珠等项目的推出，将对本案的销售造成一定的压力； 市政中心的东移，将会给本案的市场消费带来一定的影响； 本案的预期推广价格将相对较高，未来销售可能带来一定的消费抗性； 国家不确定政策的影响，本案在销售过程中将存在不确定的风险。九、项目定位建议1、项目价值分析通过本案周边环境的分析，可以体现本案价值在于： 元光南成熟生活环境，较佳居住氛围 市中心绝版地段 老城区悠久历史文化底蕴 30万大社区 综合而言，本案在地段、规模、项目规划上均有一定优势，且项目地处元光南路区位认知度高，具备中高端社区的基础氛围。此外，地块拍卖价格等因素，很大程度提升了项目知名度的，奠定了一定的市场认知基础。2、项目整体定位建议本案具有高尚社区的优秀品质，同时，本案规划设计方案也较好，但较区域在/待推项目而言，本案仍须在价值方面有所提升。因此，我司结合对项目及市场的认知，及鉴于本案地理位置的悠久历史文化底蕴，建议将本案定位为漳州高品质的，尚层人文的社区：老城中心30万平方米新人文典范社区诠释： 老城中心强调项目的地理位置,突出项目的老城中心厚重的历史底蕴； 30万平方米彰显项目的规模,突出项目的大盘效应； 新人文典范社区强调本案将开漳州文化地产之先河,突出本案将充分挖掘项目的历史文化底蕴，在建筑单体、园林、空间、会所、社区等方面融入文化元素。3、项目价值提升建议（1）重点竞争个案竞争态势分析区域重点竞争个案在项目综合素质及在产品层面均有较为突出的特色，同时各项目在广告推广上亦有较大投入，较好的打造了项目的综合品质。项目项目综合素质层面产品层面营销推广层面其他锦绣一方1、175万大社区，目前约46万 2、厦门特房地产品牌开发3、新城行政中心4、紧邻人民广场5、大社区综合配套较好，已有易初莲花入住1、首创multi-garden产品（多层、小高层） 2、270度观景电梯 3、入户花园设计 4、全明户型设计5、挑高5米国际公寓设计综合运作、分期推广、广告投入大目前现房、准现房，社区形象好一代领秀1、近27万大社区 2、地段及交通好1、巴厘岛风情园林 2、首创底层架空并设置园林3、小面积（140）楼中楼设计4、设置幼儿园及会所项目规模较大，广告投入较大香格里拉1、比邻沃尔玛，地段价值突出 2、周边配套及交通好3、18万大社区1、大面积中庭2、错层平面设计广告投入大，包装档次高悦华物业管理丽园君悦1、位于南昌路，紧邻沃尔玛、地段好 2、周边配套及交通好 3、26万大社区 4、丽园地产品牌1、气派欧洲风情建筑2、数字化社区，智能化设计 3、600欧洲回廊式中庭4、凯旋式迎宾大门 广告投入大，包装档次较高延安广场1、延安北老城区地段，历史人文价值较高 2、周边配套及交通好1、户型面积紧凑 2、130140楼中楼设计广告包装到位钱隆首府1、火车站地段，认知度较高 2、交通较方便 3、20万大社区1、欧洲风情大社区2、社区配套幼儿园及会所广告包装到位，项目档次高注：据区域、个案产品特色等，将锦绣一方、一代领秀、香格里拉、丽园君悦、延安广场、钱隆首府界定为重点竞争个案。综合前述可知，本案在建筑及整体规划方面塑造已经具有较强的竞争力，但就项目未来的推广及市场的压力而言，本案的品质仍需进一步提升，即产品价值提升。根据市场现状项目的特色分析，我司认为仍可在社区配套规划（含会所规划）及物业管理和形象塑造方面提升项目品质及价值。（2）社区配套规划通过社区配套规划，将本案打造成为品牌及品质的： 生态社区社区生态的优化，通过建筑材料选择、人车分流系统、垃圾处理系统等与社区园林综合实现； 智能社区智能化社区安防系统、家居智能系统，实现漳州首个真正意义的家居智能社区规划； 数字社区社区网络一体化，物业管理网络化； 居家社区通过社区外部良好配套设施，社区规划及配套的综合价值提升； 文化社区通过社区会所文化性设施及社区内部的幼儿园实现。 说明：上述社区配套规划方案仅为初步建议性概念，供贵司产品规划参考之用。（3）物业管理及形象塑造通过以下方面，努力在推广运作上塑造： 聘请国际知名物业管理公司做顾问，品牌物业管理公司做物业管理，真正实现项目的物业品质； 物业管理公司在项目销售前期即介入，在售楼处树立高尚品质； 极力塑造项目的品牌及形象，形成良好的广告设计及推广方案； 样板间展示，全方位展示项目在配套及材料设置上的真实效果； 通过风水师对地块风水分析及风水运势调整，以提升项目地脉价值，一定程度上提升项目档次及品质。 4、项目客群定位建议根据上述区域市场的了解，结合本案的区位特征，将本案客群定位为:漳州中高端的购房需求的消费群体其具备以下特征：（1）来 源 地漳州周边县城、乡镇，漳州市区收入相对较高的阶层及部分外地投资客（以厦门为多）；（2）置业类型以自住型消费为主，漳州周边县、乡镇的二次置业者；（3）职业类型私营业主、公司职员、政府部门职工等，占本案消费群体的绝大多数；（4）消费特征看重地理位置及周边成熟的配套设施； 有较浓厚的老城区情结； 年收入在5万元以上。综合而言，在现有环境下，本案应在完善周边配套、产品品质及内部环境塑造方面提升项目价值，同时应当保证一定的价格优势。5、项目产品定位建议根据前述，本案具有厚重的历史文化底蕴。建议本案的产品可定位为：漳州现代人文生活样板社区诠释： 现代强调项目现代的建筑风格；主要突出项目品质资源及优势的整合，体现项目综合价值及档次和彰显现代气息，同时也加强本案在品牌、建筑、园林、社区配套、会所及物业管理等全方位的品质及服务； 人文生活社区强调产品挖掘文化底蕴，极力打造历史文化名盘：现代而不失儒雅的建筑立面、优雅的社区文化会所、弥漫人文气息的园林环境、以及文化内蕴的社区； 样板社区强调项目产品的开创性、独特性、唯一性及代表性。户型配比户型一房一厅两房两厅三房两厅四房两厅（31）复式楼中楼小三房标准三房面积（平方米）45507585 95105120130135140170200比例（户数比例）10201540105户型配比依据： 潜在消费群体一般家庭人口在46人，对三房的需求量大； 根据市场分析，单身公寓和一房的产品市场供给量相对较大且需求量较大，故该户型配比相对较适中； 根据市场分析，二房产品的市场供给量相对较少，但市场需求相对较大，故配比两房两厅的相对经济适用的户型； 考虑潜在消费群体的经济能力，很大一大部分消费者的房款总价的承受能力在4060万元，故配比体量较大的小三房和标准三房的户型；（1）户型设计原则：迎合需求、适当超前（2）户型格局：格局方正，保证主卧室和客厅南向朝向（3）户型创新：户型的创新，包括但不限于： 内 退 阳 台：尽可能的增加项目户型的附加值； 错 露 台：条件允许的情况下可设计隔2层设计错露台，以提升住宅的附加值； 凸 窗、转角凸窗：延伸住宅室内空间，拉近住户与自然界交流的距离； 大 阳 台：在规划条件满足的情况下，尽量增加住宅的阳台面积。部分户型设计手法推荐超大进深阳台的设计手法双入户及错花园的设计手法主卧室阳台的设计手法延伸了卧室空间面积，拉近了与室外空间的距离花园式主卧室增加卖点，提升卧室品质全景观客厅的设计手法客厅两面采光，充分营造空中花园客厅9001000毫米进深凸窗的设计手法扩大室内景观面室内空间错露台的设计手法6、规划布局建议（1）主入口建议：设在元光南路。 利于展示小区形象； 位于城市主干道，出入小区便捷。（2）道路和交通规划 社区内实行人车分流交通体系。 人车流线遵循“车走环道，人走直线”原则，避免人车干忧。（3）建筑风格 充分迎合潜在消费者的需求，在建筑风格方面建议采用美式或欧式的现代建筑风格； 建筑色调方面注重与周边自然环境的融合，建议采用亮色系，提高项目的视觉冲击力； 建筑形态方面以高层建筑为主； 立面设计方面力求以简约的手法体现建筑本身所具有的美感。（4）景观与绿化规划 小区绿化建议：中式复古园林景观； 为提高项目的档次可植栽各种具有不同风格植被； 水景设置：考虑地块自身条件，建议本案在小区入口及区内景观接口处设置小型跌水水景，提升小区园林景观的灵动性。（5）小区智能化规划结合项目定位，建议设置以下智能化设施 电子门禁管理系统 闭路电视监控系统 呼叫管理中心 停车场管理系统 智能巡逻管理电子系统7、项目价格建议采用市场比较法：权数延安广场钱隆首府东方明珠丽园君悦香格里拉锦绣一方一代领秀本案区域因素地段区位6%103981011051059795100周边配套6%104961051081089698100交通因素5%1009710010010010299100自然环境5%989799100102103106100区域人流10%11096981151089295100区域发展5%9890101102104101102100个别因素项目规模8%9598979395110101100地块因素2%106901011051049897100建筑规划9%979898991029998100户型规划9%100100100100100100100100园林设计8%9410510796103107103100社区配套5%9310010197103106102100物业管理2%969898951019693100项目形象10%10897102101106104