天津市五大道风貌区经营开发初探.docx

天津市五大道风貌区经营开发初探天津这座历史文化名城，其繁荣的近现代史积累了大量极具经营价值的城市资产。五大道风貌区作为天津近现代历史的一个表征，聚集了这些资产中的精华，市场化运作潜力巨大。 通过经营开发， 将产生巨大的价值，推动五大道的保护工作，达到社会、环境及经济效益的优化，最终提升天津城市整体竞争力和城市价值。一、五大道风貌区概况五大道以自北向南成都道、重庆道、常德道、大理道、睦南道、马场道等6条道路而得名。 五大道地区地处天津市市区南部，其四至范围大致为成都道以南、马场道以北、西康路以东，南京路以西， 总占地面积620多万平方米。五大道地区因小洋楼多、 保存完整、 建筑风格多样以及体现出的中西文化的冲突、交融而著名，被誉为“万国建筑博览会”，总建筑面积超过99万平方米。五大道汇聚着英、法、意、德、西班牙等国各式风貌建筑230多幢，名人名宅50余座。 这些风貌建筑从建筑形式上有文艺复兴式、希腊式、哥特式、浪漫主义、折衷主义以及中西合璧式等，构成了一种凝固的艺术。五大道地区不仅单体建筑保护良好，而且整个街区布局得以完整保留，可以说它是天津乃至全国近代建筑艺术的财富，孕育了无限的发展机遇。二、五大道风貌区开发的意义1、有利于五大道风貌区的保护自1999以来，天津政府先后对五大道地区内的主要道路和大量名人故居进行了整修，对风貌建筑和院落给予了恢复，对周边的配套设施进行了补建。使五大道地区的环境得以进一步优化，正逐步成为津门乃至北方地区的极具影响力的新景观。但是也暴露出资金匮乏、整修工程缺乏精品意识等弊端。通过风貌区开发可以集聚社会资金和面向社会集思广益制定保护方案、措施，进一步推进五大道的保护工作。2、缓解五大道地区整修和维护的财政压力 五大道的今天得益于天津市政府每年大量财政投入， 但是全面整修后将面临五大道风貌区维护阶段的到来。维护是一项长久的、耗费人财物的工作，对于有限的财政资源来说，政府压力不言而喻。因此说， 对五大道进行整体包装经营开发， 运用市场化融资渠道实现五大道地区的保护和发展是必由之路。一方面可以发挥五大道地区的绝对潜力，实现自我发展和保护，缓解财政压力。例如，在商业经营的过程中，商业化的风貌建筑外檐、院落、夜景灯光等的建设和维护完全可以由商家自己完成，这样可以形成更加个性化的景观，进一步扮靓该地区。甚至其他一些公益性较强的设施也无需政府投入建设和维护资金。另一方面还可以增加财政收入来源。 充分发挥几年来政府对五大道先期投入产生的价值， 深入挖掘旅游和各种商业价值，通过强化商业化运营的统一管理，使五大道成为商机无限、寸土寸金的宝地，成为财政收入新的增长点。3、有利于挖掘和发挥五大道旅游价值五大道地区蕴藏着无限的旅游开发价值。其规模、完整保留的单体风貌建筑和区域整体布局，在整个北方地区乃至全国范围都是首屈一指的。其浓厚的历史也是特有的，包括大总统曹锟、徐世昌以及北洋内阁六位总理、美国3l届总统胡佛、国务卿马歇尔等上百位中外名人曾居住于此。这些都是旅游开发的卖点，也是与其他地区相比旅游开发的特色优势。当前，人们寻古可以去北京、西安等古城，探今可以去上海、深圳，休闲度假去海南、云南、四川等自然风光优美的地区，唯独难以找到融合近现代中西文化的观光胜地。上海和天津曾经是近现代中国繁荣的代表，而天津这座融合中西建筑艺术的博物馆更能给人无限的回味。试想开发后的五大道作为天津这座建筑艺术博物馆的精华代表，同时又提供了大量的商业娱乐，形成集观光、餐饮、购物、住宿于一体的开发模式，使参观旅游者切实深入到能看的、能吃的、能玩的、能住的建筑博物馆中，五大道无疑将成为探寻和体验近现代中西两种文化冲撞的必然之选。4、推动天津市第三产业发展与其他省市相比，天津市旅游资源的开发和利用相对落后，旅游业缺乏竞争力，并且城市的经济发展缺乏活力，所以对外来人口的集聚效益差，也就缺少了刺激第三产业发展的重要动力，成为第三产业发展的瓶颈。而五大道开发将形成旅游、商贸、餐饮、居住于一体的全方位开发，这些无疑将聚集人气。五大道风貌区作为一个突破口，将带动全市旅游业、商贸、餐饮业等第三产业的发展。5、提升城市文化品味五大道地区作为近现代天津历史的一个体现，蕴藏着丰富的文化内涵，将它独有的风貌建筑文化、繁荣的特色商贸旅游和宜人的环境等融合在一起，必将成为享誉全国的天津文化标志之一。同时，五大道地区形成集吃住行于一体的大休闲娱乐模式，使津门百姓生活得更加丰富多彩，在闲暇时、举家同庆时、款待远来的亲朋好友时，到文化气息浓厚的五大道一聚，别有风味。开发后的五大道一方面将增加天津的凝聚力， 使天津人更加了解自己家乡的历史， 对家乡的发展充满信心，作为天津人的自豪感也就油然而生。另一方面可以增加天津对外的吸引力，作为天津的一个对外窗口，让全国各地的人们认识一个文化底蕴浓厚、经济活跃、百姓生活多姿多彩的新天津。三、五大道地区经营开发的构想1、组建五大道招商投资机构(1)建议由房管部门牵头组建五大道招商和投资中心， 将五大道地区的风貌建筑、道路、配套设施、园林绿化等资产统一划归该中心管理，利用市场化方式运营和维护。中心负责筹集使用五大道开发建设资金，对五大道地区进行宏观管理。参与制定五大道保护和开发的相关政策措施，落实五大道地区的维护和保护工作和五大道地区开发的整体设计、项目包装、招商、合资合作等工作。(2)招商和投资机构的融资构想一是政府应给予该中心一些政策或资产补贴启动招商和投资中心的工作。同时将五大道地区部分临街风貌建筑和最具保护价值的名人故居的产权转移到中心所有，中心利用这些房屋作为抵押，获得银行的质押贷款，为五大道地区开发筹集启动资金。二是通过开发风貌区资产放大资金。 招商和投资中心应当着手对五大道地区进行整体包装， 打造“五大道”这个大品牌。 单纯“五大道”这三个字本身就是一种巨大的无形资产， 应当充分挖掘出其潜在的商业价值，为吸引外资和社会投资创造合资合作的资本。对区域内的道路沿线广告、道路冠名权、风貌建筑冠名或保护权认领及特色文化等无形资产进行整合经营，归集资金。与此同时，搞试点开发，为区域整体开发打开通向成功的道路，配合试点开发收益权的抵押，进一步扩大质押贷款，推进全面开发。三是在五大道经营全面展开的同时， 将招商和投资中心挂牌成为上市股份公司或其他方式， 募集社会资金。利用这些资金进一步扩大经营范畴，不再局限于五大道的投资经营开发，而成为广义上的投资公司，面向全社会投资各种设施建设和商业经营项目，从而将该公司做大做强，实现可持续性发展。(3)招商和投资中心的开发经营模式一是利用试点引路。当前，河北路上有被称作“能吃的博物馆”的粤唯鲜和极具特色的成桂两家餐厅，聚集了人气。所以建议先包装河北路对外进行招商，建成西式风格为主的酒吧、餐厅一条街，聚集最具消费活力的中青年阶层。在河北路开发的基础上，吸收经验和教训，推动五大道地区的整体发展，形成良性的循环。二是完全走市场化路子运营各种资产。例如，对主要商业街区的开发充分发挥河北路试点引路的作用，按照不同的道路的功能分区进行分项包装，不拘泥合资合作经营模式，确保特色各异。观光车辆的停车站点则可以设置成外观风格与环境相协调的小商铺，出售五大道旅游纪念品和小食品，并可以开发商铺广告经营，这些都可以进行整合策划，实行物业管理，谁租用、谁运营、谁维护。展览馆也可以采用此种方式。停车场的建设可以使用bot模式完成。 区域内的部分风貌建筑可以与房地产公司合作收购，进行恢复和包装后，作为精品住宅推向社会出租和出售，成为社会成功人士追求生活品味和置业之选。绿地园林小品的养护可以向社会公开招标，与专业养护公司或队伍之间形成雇佣关系。2、五大道风貌区开发规划设想五大道地区开发专项规划是指导五大道地区的保护和经营工作的前提。在制定规划的过程中应定位于以合理保护好五大道风貌为前提，将五大道建成以观光旅游、餐饮、娱乐为龙头，集特色商业和居住等为一体的现代多功能地区。作为天津发展旅游业的突破口，吸引国内外的游客，为天津市第三产业发展和提高城市竞争力创造条件。(1)搞好五大道地区的保护工作五大道地区浓厚的历史文化内涵正是其魅力和价值所在，做好五大道地区的保护工作是区域开发经营的目的所在，所以在开发过程中应当将搞好保护、恢复工作作为前提。当前的整修提高了五大道地区的竞争力，但是在整修过程中也暴露出了不少问题。比如，重建的院落风格过于统一，样式呆板，材料过于现代等等；厚重的涂料掩盖了建筑物原有的光彩；随意在院墙上和建筑上设置的夜景灯光，不仅没有添美反而添了丑。因此，在开发过程中必须以延续区域的历史文脉赋予现代五大道地区深厚的文化内涵为核心，在整修和维护过程中尽量做到“整旧如旧，以存求真”，坚决不搞现代化、超高的建筑和设施。(2)搞好区域旅游发展规划首先要规划好区域观光旅游线路，摸透观光者心理，以历史文化价值(名人轶事传奇)、异国建筑风格和保护完好情况等为依据，选择最具特色和代表性的风貌建筑串成一条展示近现代天津百年风云变化的五大道地区风貌观光路线。另外，着手运作将五大道地区的旅游观光纳入到北京和河北旅游线路中，发挥天津距离北京和河北时空距离近的优势，与京、冀以及全国主要城市的旅行社合作，把五大道风貌区建成北京和河北旅行线路中的一个新的观光目的地，将游览北京或河北的游客引导到天津五大道风貌区来，形成京津或津冀旅游线。(3)强化功能分区目前， 五大道地区主要道路两侧房屋使用特点大致如下， 成都道靠近五大道风貌区一侧餐饮茶社较为密集，重庆道、常德道和大理道则以办公商住为主，睦南道和马场道更多是商住民用混合，其他道路也分散着聚集着一些商住和餐饮服务店铺。 在开发五大道地区过程中应该结合考虑当前既有特点， 重新整理规划功能分区，使不同路段体现出个性特色，同时考虑保留一定数量的住宅，避免出现区域空心化现象。例如，可以将河北路开发成西式风格为主调的餐饮、个性化甚至私人化酒吧一条街，给都市年轻人一个放松的空间。进一步引导成都道建设，确立天津市最大的中式风格茶楼一条街的地位，成为各个年龄层休闲和商务洽谈的首选。将大理道和常德道建成商住和风貌旅店一条街。马场道因民用住房较多，在开发中可将二楼仍保留为住宅，将首层和地下部分建成经营范围广泛的个性化小商铺，充分体现文化、艺术、特色。睦南道因名人名宅多，且保护得好，则形成观光旅游为主线的开发模式。(4)加强动态交通管理和静态交通的规划与建设一是加强动态交通管理。近几年，五大道地区内的道路虽然经过整修，但路面宽度基本未作调整。可是，区域内的成都道、马场道、新华路、河北路等道路是连接和平区和河西区重要道路，承载着较大的运载压力。试想开发后的五大道，整个区域的车流量、人流量都将攀升，区域内狭窄的道路必将陷入超饱和状态。通过大面积拓宽道路来缓解交通压力显然是不可行的，因为这样将破坏既有空间结构，势必损害五大道地区的氛围和风味。因此，在五大道地区的开发过程中必须先行考虑加强动态交通的管理，合理疏导交通，缓解主要道路的交通压力，给区域开发打开通畅之门。鉴于马场道上的院落大都已经难以找到昔日的影子，这为道路拓宽提供了空间，建议将马场道做适当拓宽，使其交通更加通畅，成为区域交通枢纽。另外，新华路向南与广东路贯通，桂林路向南与友谊北路贯通，都是连接和平区与河西区的主要道路。所以，在建成马场道枢纽的同时，应强化新华路、桂林路、成都道的管理，形成“两横两纵”的区域交通枢纽骨架，激活区域交通。二是加强静态交通的规划与建设。在旅游业和餐饮服务业这些人员密集、流动大的产业中，停车场扮演着重要的角色。 五大道地区属于旧有的建成区， 没有大型的停车场，虽然与旧有建筑相配有一定量的私有停车场，但是难以满足现有停车位的需要，大量的车停靠在道路两边，