恒隆集团董事对商业地产发展的看法.doc

陈启宗：中国的商业地产资源浪费非常严重2011博鳌房地产论坛于8月16-19日在中国海南隆重举行，本届论坛主题为“下一个十年 改变中的房地产”。调控持续加码，中国房地产市场何去何从，腾讯财经、腾讯房产联合全程图文直播该论坛。香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗在论坛上强调，商业房地产跟住宅房地产有很大区别。无论是在规划，在前景，在定位上都有很大区别。陈启宗认为，中国商业房地产虽然基本上是一个市场所支配的环境，政府不太干预，但是太多人进去，而且是没有水平的人进去，资源的浪费会非常非常严重。所以在这个行业里，未来的5-10年，是一个相当残酷的年代，会出现很大的一轮淘汰过程。“在商业房地产，第一名跟第二名回报率分别非常大，一般来说第一名是第二名的2-3倍。”以下是陈启宗的发言实录：陈启宗：我听说今年来的投资基金的朋友特别多，去年我曾经尝试邀请他们来，好像没有多少人来。今年来的特别多，这或者就证明了陈主任说的慢慢要用RIETs来解决问题。投资基金的朋友对住房有兴趣，对商业房地产也有兴趣，允许我在这里讲几个观点，关于中国商业房地产发展。 很多人说，我可能前年在这里说过一句话，姚明是打篮球最优秀的运动员之一，李宁是跳马也是世界最优秀的运动员之一。但是此运动不是彼运动，你让姚明跳马肯定就不行。所以商业房地产和住房地产这两大块之间，这两个都是房地产，但是此房地产非彼房地产。如果我们在概念上不搞清楚，恐怕就很难从住房房地产过渡到商业房地产。大家都知道以往这一年，因为住房房地产那个饼好像越来越小了，所以就难怪很多住房的房地产商就往商业房地产去走。有一个数字其实不是那么准确的，在座各位知道，但是外来的基金经理他们是外国人，可能就听不明白了。我举一个例子，2010年全国出售的商品住房是930万套左右，温总理说今年就要盖1000万套保障房，明年差不多要盖好了。外国投资基金就很难想象去年的全年的商品住房供应930万，如果明年真的出来1000万套的话，那怎么办。那1000万套有很多讲究在里面，不是1000万，就是500万套也不得了。比起去年一年销售的930万还是很大的数字。所以难怪很多住房房地产商看到市场随着政府调控，那个饼对他们来说可能是越来越小，所以很多人就会过渡到商品住房去。商业房地产跟住宅房地产有很大区别。第一，住房99.9%是要卖掉。商业地产一卖掉，除非你一整栋卖，只要你分层出售，一定把它的水平降低到不可再降低的水平。也就是说商业地产不可以分层或者分单位出售，一个是要卖的，一个是不能卖的，两个是根本不同概念。由此可见，各方面发展过程中，理念完全是两个概念。但是好像今年人没有意识到这个事，以为姚明就是跳马，以为李宁就是打篮球。住房或多或少或者说比较大部分是一个量的竞赛，你要用量来取胜，反正政府大概不大允许价格的飞升，一定要有量。但是从那个商业房地产来看，绝对不是量的较量，是一个质的较量。在量的较量里你要很快很快盖起来，但是在质的较量上，你就必须细工才能做出好产品。现在在内地听到很多朋友说我可以12、18个月就把商业楼宇盖起来，但是你盖的是垃圾大楼。今天中国越来越多垃圾大楼，这是视觉污染，我实在替我们中国人感到悲哀。住房离远一点、差一两个地铁站不是很重要，但是商业地产那个地点重要性远远大于住房。比如办公楼对地点要求比较高，要求最低的就是工业的楼宇。还有当你谈到商业地产的时候，土地规划条件绝对是一个极度重要的事。所以凡是搞商业房地产，而单是从政府买地，不在规划上谈条件的，恐怕都是没有水平的发展商。因为政府的规划有他的局限性，政府不是房地产商，不是商业房地产商，他们有的知识不可能超越有经验的商业房地产商。所以在规划方面有很大的不同。住房的设计是比较简单的，来来去去，跳不出一个框架，但是商业房地产在设计方面无论是外面的还是里面的，在设计方面的要求都比住房的发展是困难的多。所以刚才我说有些商业房地产说可以12、18个月就能够盖起来，我可以告诉你全国最有经验之一的商业房地产公司恐怕是我小弟的公司，我们一般12-18个月才能把一个好的设计方案做出来，他们是18个月就从买地到出租都完成了，我们要花12-18个月就是在设计一个环节上动很多脑筋。再来，住房因为是出售的，管理不是一个大问题，但是如果是商业房地产商，持续的管理是极度的重要，但是这方面又是被忽略了。 最后因为一个是出售，一个是出租，所以在财政上的要求也是完全不一样。住房没有盖好就可以卖，资金回来就可以继续投进去。但是商业房地产不可能这样做，因为你只有出租，出租得到的租金远远低于支出，所以在财务方面的安排又是两个完全不同的世界。 第二点，商业房地产既然这么多人进入这个领域，将来前途会怎么样呢？我想有两个可能性。第一，有些人失败了。失败的话，问题就是有没有连锁的反应。如果有的话，那非常糟糕。就是没有的话，中国商业房地产从今开始要进入一个战国时代。战国时代在以往十几年很少见，因为中国需求太大。100万人以上的城市有180多个，没有战国时代出现的可能性。但是当你做商业房地产的时候，大家都往市中心区的时候，都往最好的城市去的时候，这个时候就有的战国时代的可能。我讲一个历史给你们听，1999年我在上海开了一个商场，叫做港汇广场，现在每年8000万人次进入我们一个商场里，美国最好的商场3200万人。在上海港汇广场每年8000万人。但是在我们开头的3、4年光景，我们的邻居，我进去的时候旁边已经有5、6个非常大的商场已经在那里，我进去后，他们就抵制我。很多他们的大客户，因为他们是全国有不同的店，他们就抵制恒隆，凡是进入恒隆港汇广场的，休想在我的百货店里有店。所以那个竞争是极度激烈，不过经过3、4年下来，从99年到2003年，基本上在上海徐家汇商圈领域战国时代基本结束，恒隆就变成秦始皇，一统天下，你现在再去徐家汇商圈，只有两个商场人流最多，两个商场从回报率来看，恒隆的绝对比另外一个高很多。我作最后一个总结，在商业房地产前面有很多不确定性的因素，因为战国时代谁赢谁输很难说。但是有以下几件事我认为是非常可以肯定的。第一，中国要来的50年，所有的大城市是买了垃圾大楼。垃圾大楼充斥了全中国。我是香港来的，香港有一个好事，叫做50年不变。恐怕在中国的大城市，这些垃圾大楼、视觉的污染也会50年不变。因为房地产盖好了，就不可能挖掉。几十年来，中国是越来越多垃圾大楼。现在住房房地产这个饼对业界来说越来越小，所以就越来越多人进入商业房地产领域的时候，垃圾大楼会大大增加。第二，这个对社会来说，对一个经济体来说是一个非常大的浪费，市场基本上比较可以支配资源，好叫资源比较少浪费。市场不可能解决所有问题，但是市场确有他的一面。中国商业房地产虽然基本上是一个市场所支配的环境，政府也不太干预，但是太多人进去，而且是没有水平的人进去，中国经济发展也实在太快，所以资源的浪费会非常非常严重。第三，好处。老百姓选择是多多了。你要垃圾的商场也有，你要最优秀的像恒隆盖的也有，所以老百姓的选择是增加了，那是好事。最后，今天中国房地产好像还没有看到很大的一轮淘汰的过程，但是我相信特别是是在商业房地产，因为政府的干预比较少，今天的赢家不一定是的明天的赢家，今天你看到意气风发的商业房地产商，可能5年、7年后不见了，很有这个可能。谁是优秀的，谁是最优秀的，暂时看不出来。我们行内的人比较能看得出来，但是一般人基本看不清楚。所以很多人就以为某某公司一定是赢家。可能过两年他就破产了。因为我们这个行业最重要的不是盈利，最重要的也不是回报率，最重要的是现金流。现金流转不过来，资产有多大，也没有用。你一次过不了关，就沦为破产。所以在这个行业里，我相信未来的5-10年，是一个相当残酷的年代，在这个领域里不像住房，住房可以很多赢家。在商业房地产，大家都往几个城市去的时候，在那个城市就有一个非常激烈的竞争，而且第一名跟第二名回报率分别非常大。一般来说第一名是第二名的2-3倍。 恒隆今天在上海的商场跟写字楼在不贷款的情况下，我们去年达到了30%，能够拿到17%的有几家，我相信这样的企业非常非常少，也就是说在这个行业里你必须做老大，你不要小看我个子矮，里面不能矮，要不就不要进入这个行业，进入这个行业，做老二回报率非常低，要是老五老六根本就没有回报了。因此这也是很刺激的，因为未来几年里有战国时代出现，竞争非常非常激烈。这个实力不仅