阳光嘉苑商铺销售方案.doc

目 录一、 价格分析二、 客户分析三、 推盘方案四、 排号策略五、 执行手段一、价格分析1. 周边商铺租金返推法：项目周边商铺的租金集中在55-60元/平米，如项目正对面的水果店约45平米，月租金2000元 均价=55-60元/月12月/6%=11000-12000元/租金返推法所得均价可看作区域均价，没有考虑时间因素和等级因素，仅作参考。项目对面的商铺售价10000-12000元/平米，故本项目的比较售价修正为11000-13000元/平米。详细的租金情况如下：阳光嘉苑华油路前锋路45-55元/平米进深：4米左右 面积8-10平米60-70元/平米进深：8-10米 面积30-40平米50-60元/平米进深：7-9米 面积30-40平米45-50元/平米2.楼盘：周边楼盘综合评价，均价在12000-14000元/平米左右面积（平米）主力面积（平米）均价（元/平米）主力总价（万元）开间(米)进深层高公摊定位备注雅图丽景101388-15012000-14000120-2507-815-197.0-8.119.6%招餐饮、超市招商未成功，一次性付款优惠3%，按揭优惠1%，送2楼购买面积一半的露台面积炬星名楼668自由分割12000-140007-98-12416%餐饮正在招商百佳庭院287350-801400070-1203.8-7.616-184.523%不能做餐饮优惠6%（有6个月的排号期）万科1楼250035-501800065-802.9-5.48.4-11.8615%酒吧、精品店6米层高,可做夹层，一次性付款优惠1%阳光嘉苑95740-6050-703.05-4.414.34.518%万科金色家园在临前锋路的价格为16000-19000元/平米，参照到本项目：17000-18000*0.75=12800-14000元/平米 其6米的层高，可以做夹层，增加了商铺的性价比 开发商的品牌优势 主题商业楼的人气聚集优势等3结论： 华油路：均价12500-13500元/平米 前锋路：均价13000-14000元/平米 根据排号情况定价格，3月底制定价格表二、客户回访分析： 前期积累客户300批，在看了图纸后有80批客户有一次性付款购买意向，占27%的比例 客户对13000元/平米的价格普遍认为偏高。 客户对本项目商铺的开间和进深不太满意，主要是进深太深，影响后期的使用和投资效益综合考虑：对外宣传均价13000元/平米三、推盘方案方案一、华油路清盘就关闭售楼部，待前锋路全呈现后再售 （建议）华油路商铺开盘时间：正排100%，补排满50%开盘（预计4月中旬，以实际排号情况定）华油路清盘后关闭售楼部，留咨询电话，再次积累客户资源方案二、先售华油路，再售前锋路利用前锋路的价格提升项目均价，排满就开盘方案三、全呈现再售关闭售楼部，留咨询电话，积累客户资源四、排号策略： 开始排号时间：3.184.8号 排号方式：对外宣传商铺均价为13000元/平方米左右，不明确具体位置的价格。排号可采用定位置排号方式，即每个商铺正排一个号，后面排该位置的为补号，每个位置补排2个号，正式销售时依次进行选房。这样可以有针对性的对客户进行引导性购买，避免造成个别位置排号量很大，不能有效销售。 排号费：正排5万元，补排2万元（均可退） 付款要求：一次性付款（总房价分两部分付款在签合同时再告之客户） 预计此方案能积累的排号量：80批40%（此数据为预计数据，需排号验证）=32批五、 执行手段A：执行手段：只开8000元/平米的票+另支付现金5000元/平米(开收据)1. 销售模式：按总价销售2. 优惠幅度：前期排号客户优惠1万元/套3. 销售说辞：开发公司与客户同时避税。4. 优惠额度：1万元/套18套=18万元5. 对均价影响：18万元/95