城市建设项目创新融资案例解析.ppt

地方政府融资平台典型案例分析 战略 融资和运作 我国城市基础设施建设资金来源结构 数据来源 住建部网站 资金缺口 80 银行信贷资金可能造成政府过度负债 难以为继或因政府财力信用不足 银行怠于放款 土地出让金土地资源有限 难以成为长期持续的建设资金来源 其他途径 通过融资创新 帮助地方政府突破融资瓶颈 引子 地方政府融资平台地方政府融资平台的含义 地方政府发起设立 通过划拨土地 股权 规费 国债等资产 迅速包装出一个资产和现金流均可达融资标准的公司 必要时再辅之以财政补贴作为还款承诺 以实现承接各路资金的目的 进而将资金运用于市政建设 公用事业等公益性或经营性的项目 地方政府融资平台的形式 城投公司 资产经营公司 交投公司 水投公司 铁投公司等 典型的如 重庆八大投 地方政府融资平台的职能 融资 建设 经营 地方政府融资平台的发展阶段 第一个阶段 大举债 大建设 第二阶段 整合资源 拓宽融资渠道 第三阶段 构建核心业务和多元化融资渠道 形成投资收益良性循环 地方政府城市建设资金筹措的解决途径 地方政府融资平台的核心 融资 目录 bot tot项目融资案例 2 片区开发融资与投融资规划案例 4 地方政府融资平台典型案例分析 战略 融资和运作 案例一 公用事业股权融资 徐州市自来水总公司改制招商 徐州自来水总公司股权融资建设部2004年126号文 市政公用事业特许经营管理办法 颁布以来 全国首例按照该办法规范操作的城市公用基础设施股权合作的成功案例 改制前 1 徐州市自来水总公司现有49万吨的供水能力远远不能满足供应 2 近期新建水厂所需1 58亿资金 远期新建供水管网资金和60万吨骆马湖水厂资金无法解决 3 经营管理技术落后 管网漏损率高 改制 2004年12月23日首创股份与徐州市自来水总公司合资成立徐州首创水务有限责任公司 首创股份出资现金人民币1 44亿元获得80 的股权 徐州水司以实物作价人民币3600万元出资获得20 的股权 徐州首创董事会成员9名 首创股份占6名 徐州水司占3名 改制后 徐州首创获得30年合资经营合同以及在徐州水司现有服务范围内的独家特许经营权 江苏省一级城市供水水质检测中心 服务人口100万 供水普及率100 企业管理 生产运营 客户服务水平较合资前有了根本性提高 荣获 中国供水企业文化建设先进单位 项目背景 3 国有资产保值增值原则 坚持七项基本原则 2 公开 公平 公正原则 6 坚持建立现代公司制度原则 4 坚持渐进式稳步改革原则 5 坚持供水产业化经营原则 7 坚持引入先进经营理念原则 1 遵守政策 法规原则 坚持以下七项基本原则 十三大关键问题分析 十三大关键问题分析 4 合理选用价值评估方法 7 公司治理结构及股权结构 10 实行特许经营 完善行业监管机制 9 员工安置方案 8 土地处置方案 12 保障供水安全 满足城市持续发展 1 明确改制目标2 确定纳入交易的资产范围3 债权债务处置 5 合理设计交易结构确保国资保值增值 6 股权转让价款的合理分配 11 水价调整机制 13 招标阶段的建议和经验 6股权转让价款的合理分配 评估价 政府回收 国有资本 有进有退 战略 政府回收部分原始投资用于其他更急需国家资金支持发展的项目非常有必要 另外 此次改制招商后国有资本仍然绝对控股 充分体现了国家对自来水这一公共基础设施的重视和支持 溢价 留作水务平台发展 可持续经营的需要 徐州市水务设施投资建设还需要大量的资金支持 此次股权转让价款可以弥补部分资金缺口 另外 溢价主要是由于徐州水司多年辛苦经营的结果 理应将其留在水务投融资平台 用于支持徐州水务行业的发展 1 2 基于未来的市场价值 一般而言最终成交价会大于国有资产评估价 股权价款也就体现为评估价值和溢价两部分 根据我们的实践经验和本项目的实践情况 初步建议股权转让价款中对应的国家原始投资部分 对应国有资产评估价 由代表政府的财政厅上收国库 剩余部分 对应溢价 留作水务公司专项发展资金 交易结构示意图 改制招商全过程解析 全过程 整合式咨询顾问服务 招商方案设计 项目管理和交易促成 招商目标与边界条件明晰 项目现状调查 修改方案 并正式报批 招商文件编制 招商实施 项目推介 信息发布 发售招商文件 编制提交投资建议书 合同谈判 签约 内部资源分析 改制 招商目标实现 招商方案设计 征求意见 市场测试 平台运作方案 改制方案设计 组建改制招商机构 项目调查 协助清产核资 审计和评估 设计编制改制方案 编制投资平台运作方案 效益跟踪和评估方法研究 地方政府融资平台典型案例分析 战略 融资和运作 案例二 bot tot项目融资 盐城市城南污水处理厂bot招商 公私协作 公私合作伙伴关系 publicprivatepartnership 新公共管理的一种重要实现方式什么是公私协作 ppp 公私协作主要指为了完成某些有关公共设施 公共交通工具及相关的服务的项目而在公共机构与民营机构之间达成伙伴关系 签署合同明确双方的权利和义务以确保这些项目的顺利完成ppp的基本特征包括共享投资收益 分担投资风险和责任典型结构公共机构设立独立投资项目民营机构投资建设并负责运营 新公共管理 对公共服务提供机制的再思考 项目融资性质的ppp模式 民营机构与政府方签约 设立项目公司以阶段性业主身份负责某项基础设施的融资 建设 并在完工后即交付给政府 bt 类型 基本含义 tot bot rot boo bto 政府部门将拥有的设施的移交给民营机构运营 通常民营机构需要支付一笔转让款 期满后再将设施无偿移交给政府方 民营机构为设施融资并负责其建设 完工后即将设施所有权移交给政府方 随后政府方再授予其经营该设施的长期合同 民营机构为设施项目进行融资并负责建设 拥有和经营这些设施 待期限届满 民营机构将该设施及其所有权移交给政府方 民营机构负责既有设施的运营管理以及扩建 改建项目的资金筹措 建设及其运营管理 期满将全部设施无偿移交给政府部门 民营机构在政府授予的特许权下投资建设设施 拥有该设施的所有权并负责其经营 并将一直拥有并经营该设施 公私协作 ppp 的应用领域不断扩展 传统的应用领域 逐步扩展的领域 城市公用事业 供水 污水 燃气 垃圾处理 公共交通 基础设施建设 道路 桥梁 隧道 卫生医疗 教育 文化 体育 娱乐 旅游 城市轨道交通 铁路 大型活动和展览 公共交通设施 机场 车站 城乡建设 存在多种有效的ppp运作方式可供选择 简单 复杂 社会资金的更大程度介入 承担更多风险 战略目标 o m tot rot bot 引入新资金 通过建设新增设施 改善维养 运营质量 现有设施修缮 bt 公私合资 基础设施项目市场化运作方式选择的决策程序 需市场化的基建项目 既有项目 需要改建 有收费机制 rot 是 否 引资是关注重点 是 否 tot 委托管理 bot bt 交钥匙 是 否 是 否 这是通常情况下的选择 可能会受具体条件变化的影响 其他运作方式同此 公共民营合作制的合作方式日益多样化 我国常见的ppp模式 bot 电力 电厂 bot作为ppp的模式之一在我国公用事业部门和基础设施建设领域广泛使用 水务 制水 治污 公路桥梁 民营部门负责设施的融资 建造 运营和维护在运营若干年后无偿将设施转让给公共部门公共部门以承诺的服务价格来补偿民营部门的支出并保证其合理回报等同于民营部门对公共部门的融资租赁价格风险由公共部门承担 bot招商案例 盐城市城南污水处理厂二期 项目概况盐城市城南污水处理厂 存量一期5万吨 日 总投资1 6亿元 新建二期5万吨 日总投资约1 5亿元 远期规划20万吨 日 特许经营期25年 投资人竞投污水处理服务费项目结构二期bot 项目资产归属政府方签署三个主要协议 特许经营协议 建设局 项目公司 污水处理服务协议 项目公司 市排水处 bot协议 投资人 建设局 关键点项目公司没有资产所有权 如何融资提标改造的费用如何分担未来三期上了之后 不宜再找另外的投资人 单价如何和一期二期统一 经营期如何统一节点 典型业务类型的工作任务分解 招商代理顾问 政府方 招商准备阶段 招商实施阶段 后续工作 成立招商领导小组和招商办公室 聘请咨询机构 设计项目结构 落实边界条件 编制并出售资格预审文件 资格预审评审 编制并出售招商文件 现场考察 答疑 投资竞争者编制投资建议书 评审投资建议书 与候选人谈判 草签项目协议 项目公司工商注册 挂牌 与项目公司正式签署协议 地方政府融资平台典型案例分析 战略 融资和运作 案例三 城建项目bt融资 大冶市工业园区道路和排水管网建设bt融资 bt融资模式概要 bt为英文build transfer的缩写 即建设 转让 是政府利用社会资本进行市政公用基础设施建设的一种融资模式 投资人负责工程的融资和建设 待项目竣工验收移交给政府 由政府在回购期内支付回购款 bt模式的主要参与方 发起人 投资方 项目公司 建设方 回购方 回购担保方等 bt模式的合同体系包括 回购合同 工程建设合同 担保合同等 综合起来形成了bt合同 bt模式的通常运作流程 确定投资方 组建项目公司 建设管理 竣工移交和回购 bt模式的风险 市场风险 建设风险 利率风险 回购风险 大冶市道路和排水管网设施bt项目简介 项目情况 罗桥工业园地处黄石 大冶两市接合部 交通便利 2002年7月开始筹建 目前已有数十家企业进驻 初具规模 两条市政道路 9号路 全长约4630米 14号路 全长6407米 截污干管 全长约2公里 污水管径为d1600 项目总投资约为1亿元 项目业主 大冶市城市建设投资开发有限公司 交易结构示意图 项目公司 投资 回购担保 定期回购 方案设计 设立 主要的边界条件 回购主体大冶市城市建设投资开发有限公司 回购基数 本金 前期概算和预算等作为基础确定最高限价 以投资人报价作为回购基数 或者以经政府审计的项目竣工决算为基础 投资人竞标下浮率 资金回报率 利息 采用银行同期基准贷款利率 3 5年 回购期限bt项目一般回购年限为3 5年 本项目综合考虑多方因素 确定为5年 回购款支付方式最基本的有两种 每年等额还本付息 每年等额还本 逐年付息 本项目采用25 20 20 20 和15 的比例还本 逐年付息的方式 一 bt模式以类似按揭的金融模型延缓了资金支付的期限 对于现在处于短期资金瓶颈的大量城投公司来说 既按时完成了建设任务 又争取了宝贵的时间 二 与bot tot模式相比 bt模式不涉及运营管理 对投资人主要在于融资和建设能力的要求 无需其他更专业化的管理能力 对于我国发展比较成熟的建设行业来说 有着众多的潜在投资人 三 由于不涉及运营管理 bt模式的周期较短 建设期加上回购期一般为5 7年 相对于动辄20 30年的bot tot模式来说 投资期限大大缩短 投资人能较快地收回投资 投资热情较高 四 bt模式主要的阶段在于建设 因此适用范围广泛 基础设施项目中工程建设基本都能采用 特别是无经济效益或者经济效益较差的公益性项目 五 融资方式简单 其他直接或间接融资如股权 债券 基金 信托等方式需要经历繁杂的各种手续和行政审批 特别是在当前严控城投债的形势下 更为艰难 而采用bt模式等融资手段则处于较为宽松的立法环境之中 并且契合当前引入社会资本的政策需求 与其他模式相比 bt模式具有显著的优势 案例四 片区开发融资与投融资规划 北方某省会城市片区融资建设与土地开发投融资规划 地方政府融资平台典型案例分析 战略 融资和运作 项目基本情况介绍 根据 某市水系规划及环境综合设计 总体规划 该市形成了 一河二环 的规划体系 一河 即城市内河 两环 即内外环水系工程 内环承担市区排涝功能 外环承担城市防洪 中水利用 改善环境功能 目前需要新建外环水系 长约25公里 项目总投资66 66亿元 其中工程直接费25 28亿元 前期费及其他使用费41 38亿元 市环城水系综合整治开发有限公司成立于2010年 注册资金2 5亿元 服务于城市环城水系的综合开发 整治维护 筹融资 土地开发和园林绿化等 管理人员从市园林局部门抽调 普通工作人员向社会公开招聘 政府给公司的定位 市场运作 自主经营 自负盈亏 政府同意由公司按规划控制红线对环城水系东南沿线9500亩土地进行收储 分三年收储完成 2010年收储2000亩 2011年收储3000亩 2012年收储4500亩 可采取一 二级联动开发的方式实现土地增值 增值收益用于环城水系建设 投资 方案设计 担保 土地提供 获得收益 提供贷款 设立 项目融资 建设和运营结构示意图 亟需解决的三大难题 环城水系融资和建设策划在全面分析项目融资资金需求和建设安排的基础上 围绕做大公司资本规模 有效进行资源注入 广泛开辟资金来源 强化土地资产运作 拓宽融资渠道等方面 进行操作路径设计和融资策划 环城水系土地投融资规划配合做好土地收储 实现公司经营效益和地块价值的最大化 结合我国现行的土地管理相关政策 分析水系周边各地块的商业价值 制定科学合理的土地收储 开发时序 在此基础上 设计科学合理的土地开发策略 功能定位 业态细分等方面的决策和操作建议 环城水系运营和管理方案设计规划和设计环城水系公司的组织架构和管理职能 分析和研究各项经营性资源的开发利用途径 提出未来经营和管理养护的模式 开发收益 融资创新公私协作拓宽渠道 偿还贷款滚动开发持续经营 开发时序 土地投融资规划结构图 对现状和规划进行调研分析投资项目分析 根据项目区分理论 确定投资主体基于城市整体规划对土地资源进行评估 并梳理其他可利用资源设计片区开发模式 建立开发时序模型 规划目标与启动开发 土地取得与出让 交通路网建设等建立模型 投融资规划模型 外生地价评估 内生地价评估 投入资金流 成本收益财务测算模型 将各类数据输入模型 进行定量检验确定开发工作部署 提出实施管理建议 土地开发投融资规划流程 案例五 公募市场债券融资 石家庄市城投公司企业债发行 地方政府融资平台典型案例分析 战略 融资和运作 城建资金从哪里来 全国情况 根据住建部2008年统计数据整理 公募市场债券融资的主要形式 企业债企业债是由中央政府部门所属机构 国有独资企业或国有控股企业依照法定程序发行 约定在一定期限还本付息的有价证券 我国的企业申请发行企业债券 应按照 法律法规及有关文件规定的条件和程序 编制公开发行企业 公司 债券申请材料 报国家发展改革委核准 中期票据中期票据是指期限通常在1 5年之间的票据 公司发行中期票据 通常会透过承办经理安排单一发行计划 多次发行期限可以不同的票据 切合公司的融资需求 目前仅有商业银行 信用社 证券公司 财务公司等可以购买中期票据 短期融资券是指具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场发行的 约定在1年内还本付息的债务融资工具 发行对象为全国银行间债券市场的机构投资人 主要包括商业银行 保险公司 基金管理公司和证券公司及其他非银行金融机构 债券融资中几个概念的辨析 市政债市政债券最早产生于美国 是当时美国的州及市镇地方政府为了筹集市政建设所需资金而发行的债券 我国 预算法 第二十八条规定 除法律和国务院另有规定外 地方政府不得发行地方政府债券 因此 我国并没有真正意义上的市政债券 地方政府只能以间接方式发债 城投债又称 准市政债 是地方政府投融资平台作为发行主体公开发行的企业债券 多用于地方基础设施建设或公益性项目 在我国 地方政府要想通过债券融资只有两种选择 一是由财政部代理地方政府发债 如2009年财政部代理发行的2000亿元地方债 二是通过地方政府融资平台来发行 准市政债 即城投债 此处所指的城投债包括企业债 短期融资券 中期票据中的相关品种 但剔除了同时在交易所和银行间市场发行的债券和铁道部所发行的债券 我国融资平台债券融资的特征 信用评级城投债发行主体的信用评级一般不高 aaa级发债主体较少 aa及aa级以下的占大多数 其主要原因在于一般城投公司的收入结构比较单一 其具有的公共特征使得利润较薄 政府财政补贴是公司利润的主要来源 发行城市级别2009年 城投债表现出来的最大特点就是其发行企业所在的城市级别不断下降 从表2可以看出 2009年有10家企业来自区县级别地区占比为7 6 而最为集中的是市级企业 发行数量达到68只 占比为51 9 我国融资平台债券融资的特征 2 发行类型城投债主要的发债类型为企业债 发行一年期短融的比例仅为20 企业债占比为69 从期限分布来看 80 的城投债都为中长期债券 其中7年期的债券最多 占到总发行量的41 22 担保方式城投债企业采用第三方担保和质押担保的比例基本相同 第三方担保的比例占到48 其他均采用质押方式 在质押方式中主要为应收账款质押 占到质押担保方式的65 数量达到26只 其次是土地质押 有7只 其他为土地质押和其他方式的混和担保方式 但数量相对较少 企业债发行案例 石家庄城投企业债 债券名称2010年石家庄市城市建设投资控股集团有限公司公司债券 发行总额人民币10亿元整 债券期限10年 同时附加债券存续期的第5是否上调票面利率选择权及投资者回售选择权 信用评级发行人的长期主体信用等级为aa 本期债券的信用等级为aaa 担保方式本期债券以石家庄市城市建设投资控股集团有限公司与石家庄市财政局签订的 石家庄市 一路一桥 工程项目投资建设与转让收购 bt 协议书 产生的43 4358亿元应收账款做质押担保 企业债发行主管