如园调查成品.doc

项目分析报告 五矿万科如园目录第一部分 项 目 概 况3一、 项目概况3二、 建设单位概况4第二部分 区域市场环境分析5一、 海淀区地域现状5二、 海淀区区域规划5三、 海淀区市场供求分析5第三章 项目详情5一、项目详情5二、项目周边交通及配套5三、 项目周边市场分析5四、 调研（初步）小结5第四部分 结论5第一部分 项 目 概 况一、 项目概况五矿万科如园位于中华龙脉、上风上水的西山板块。占地12万平米，总建筑面积约26万平米，总户数约为800户左右。是由具有27年人居经验的万科地产和实力央企五矿建设，联袂打造的城市高端精品住宅。项目将运用现代建筑的语言诠释中国传统人文精神，并将成为万科高端TOP系中又一力作。项目名称五矿万科如园宗地位置五矿万科如园位于北京市海淀区西北旺镇永丰路与后厂村路交界东南角，项目距离颐和园5.6公里，北五环4.7公里，北四环8.3公里。宗地详情项目位于北京市海淀区西北旺镇后厂村路与永丰路交汇处。该项目由西北旺C1、C3两块地块组成。C1地块四至：东至西北旺三街，西至永丰路，南至代征道路、规划绿地，北至后厂村路。C3地块四至：东至西北旺二街，南至西北旺路，西至永丰路、代征绿化，北至规划西北旺六号路。地价信息拍卖信息：2010年11月15日，土地市场最受关注的西北旺C1、C3两地块招标转让，合计有15家企业出价热捧，其中C1地块最终由北京五矿万科以37.44亿出价最高拍得，折合楼面价19998.1元/平方米。（网易数据）出售地块位置土地面积m2建筑规模m2出让底价/楼面价中标价溢价时间规划用途C1海淀区西北旺镇8509918721826.21亿 14000元/平米37.44亿 19998元/平米42.85%2010-11R2 二类居住用地C3海淀区西北旺镇5354592719（18480托幼和中学）10.4亿 14009元/平米15.144亿 16333元/平米45.61%2010-11R2 二类居住用地、R53托幼用地、R51中学用地项目地面现状项目分为三期建成，现已南区C3地块南区7栋C3-17#楼已经入住，北区开盘C1-3#、7#、11#、15#、2#共五栋楼，工程进度为3、7、11、15、2#已经封顶，正挂花岗岩外立面，涂米白色真石漆。C1-1#正在施工开盘时间不定。二、 建设单位概况1、开发商：北京五矿万科置业有限公司，基本情况：成立于2010-12-29主要领导：刘小冰（董事长）、何剑波（副董事长）主营范围：房地产开发。股本构成：五矿51%，万科占49%。项目：五矿万科如园2、相关公司万科集团公司简介：万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码：000002。经过20多年的发展，业务覆盖了珠江三角洲、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。产品涵盖了高端住宅、别墅、商业等多种类型。主要领导：王石（董事会主席）、郁亮（总裁）股东：2014年，华润股份有限公司（14.94%）、刘元生（1.21%）产品定位：城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房发展：实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略万科动态：1. 2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，同比分别增长15.0%和21.0%。2.万科今年上半年销售117亿，占据北京主导地位。3.万科B股转H股获得成功，6月25日在香港联合交易所挂牌交易，万科未来形成了“1A+2H”三方融资渠道。第二部分 区域市场环境分析一、 海淀区地域现状1海淀区地理海淀区是北京市的市辖区之一，地跨北纬3953-4009，东经11603-11623，地处北京市由低山向平原过度的地带，全区地势西高东低，西部山地为太行山余脉，林木浓郁；境内水系119.8公里，水资源较为充沛。全区面积430.7平方公里，约占北京市总面积的2.53% 。 海淀区位于北京城区和近郊区的西部和西北部，辖区分别与朝阳区、西城区、宣武区、丰台区、石景山区、门头沟和昌平区接壤。其东部和南部是景象繁华的现代化城区，西部和北部是风光秀丽的旅游区和田园乡村。到2001年底，全区辖22个街道、1个镇、10个乡（含2个街道办事处）。年末总人口为219.18万人，户籍常住人口为1670424人,其中非农人口为1549917人，农业人口为120507人，居住半年以上的暂住人口521389人。 2海淀区的地位与发展方向旅游方面：海淀区地处北京的上风、上水，是著名的风景旅游区。区内名胜古迹众多，园林风光宜人，旅游资源丰富，人居环境良好。区内有各类文物点700余处，其中国家级文物保护单位10处，市级文物保护单位25处。西山山秀林密，古木参天。凤凰岭、阳台山、鹫峰、百望山并列其间；南沙河、京密引水渠、昆明湖、玉渊潭等水域点缀其中。海淀区“十二五”时期旅游产业发展规划，计划将海淀区大造成旅游大区，形成四区联动，构筑空间新格局。将主力打造两园片区、香山片区、温泉片区、大西山片区、稻香湖片区，让海淀区成为更加宜居生活的区域。科技创新方面：中关村是我国科教智力和人才资源最为密集的区域，拥有以北京大学、清华大学为代表的高等院校40多所，以中国科学院、中国工程院所属院所为代表的国家（市）科研院所206所；拥有国家级重点实验室112个，国家工程研究中心38个，国家工程技术研究中心（含分中心）57个；大学科技园26家，留学人员创业园34家。2013年中关村示范区实现总收入超过3.05万亿元，同比增长20%以上；高新技术企业增加值超过4100亿元，占北京市GDP比重超过20%；企业实缴税费1506.6亿元；企业利润总额2265亿元，同比增长26.6%；实现出口336亿美元，同比增长28.5%，约占全市出口总额四成；企业科技活动经费支出1165亿元，同比增长27%。3海淀区的经济环境分析（2）海淀区的经济环境分析（信息来源国家统计局）2010年2011年2012年2013年经济增长27713179.83514.83835.2总增长率12.86%9.53%8.35%第三产业2371.22765.43057.43327.5增长产业率14.25%9.55%8.12%占比85.57%86.97%86.99%86.76%可以看出海淀最近四年来一直以超过9%的增长率高速发展，其中增长中海淀第三产业经济的增长对于是举足轻重的，第三产业产值占据着海淀85%87%。科技园产值如下：区内科技园的产值总量占据了海淀区经济增长的一半以上，同时海淀园的经济增长一直保持在年增长率8%以上，海淀区以后能否继续保持快速发展，从某些方面讲是离不开科技园的高速增长。从2011年到2013年海淀区的GDP为3145.8、3497.9、3831(亿元)，增长率为11.2%、9.52%。2013年海淀区560.2万人，增长率为2.94%。海淀人均GDP增长分别为2.6%（2011-2012）、7%（2012-2013）。海淀区固定资产投资比例（固定资产=安装费+设备、工具、购置费+费用）从以上可以看出，海淀区在最近几年有了很大的发展。2011年到2013年，海淀区GDP排名北京市各县区第二，并且保持着高速的增长率，由此可以看出海淀区在宏观经济的大环境中可以优先考虑投资。2、 海淀区区域规划海淀区大区规划如图所示，北部打造综合城市新区，南部现代服务区，西部休闲旅游区，东部科技园区。1北部新区规划海淀区北部区域功能规划图海淀区北部规划从2011年，开始村落腾退，2012年底，一开始实行。02片区主导功能：以湿地生态涵养、农业生产功能为主。04片区主导功能：以产业、地区级公共服务中心、居住及配套功能为主。4-1街区主导功能：高技术产业、综合服务、居住。4-2街区主导功能：高技术产业、综合服务。4-3街区主导功能：高技术产业、居住及配套。4-4街区主导功能：居住及配套。4-5街区主导功能：高技术产业。05片区主导功能：以居住及配套服务、浅山生态涵养、农业生产为主。 北部北部新区空间发展策略“一轴一心一圈层，规划将形成“一轴、一心、一圈层”的城市空间形态。“一轴”指北清路产业发展轴，串联沿线的多个产业园节点，“一心”指以翠湖国家湿地公园为主呈十字状延伸的生态绿心空间，“一圈层”指以西北旺镇中心区、温泉镇中心区、南安河、北安河、聂各庄、苏家坨镇中心区、上庄镇中心区为节点的城市化圈层。2南部地区南部地区空间发展策略“一心四轴半圈层”功能定位：海淀区城市功能核心区，高度城市化地区，主要发展现代服务产业、旅游产业、文体产业、高科技研发产业、教育产业、医疗保健产业和房地产业。未来需要大力发展的产业是现代服务产业（包括文体娱乐、商贸流通、金融保险、中介咨询、会展旅游、住宿餐饮）和旅游休闲产业（包括皇家园林旅游、大学校园旅游、都市休闲旅游、高科技商贸旅游）。 未来需要完善、提高的产业是高科技研发产业、现代教育产业、医疗保健产业、房地产业。 3 西北望项目周边土地性质规划本案本案C2地块A3商业用地在上图规划中， 本案北面和东面的A3商业地块和C2二类居住地块都还没有开发地面还有绿化，切查不到传让消息。3、 海淀区市场供求分析 1、供应方面根据搜房网数据监控中心最新的统计数据，截至6月26日，北京楼市库存为80237套，这是2013年初库存跌下8万套后，再次回归8万套以上。住宅房屋库存数量创下近18个月的新高。数据显示，截至6月26日，北京市期房住宅库存45407套，现房住宅库存34830套，合计库存80237套。今年春节过后，北京楼市住宅库存为5.5万套左右，4个月内，库存快速上涨2.5万套左右。海淀区2012年到2013年市场供应销售情况表：数据来源国家统计局单位：万平方米海淀区商品房施工面积本年商品房竣工面积2013年2012年增长率2013年2012年增长率10561126.8-6.30%214.4208.92.6%本年商品房销售面积住宅销售面积2013年2012年增长率2013年2012年增长率80164-51.2%49.4130.9-62.3%从表中可以看出海淀区商品房施工面积下降，并且和2012年相比，商品房销售面积下降51.2%，住宅销售面积下降了62.3%，对于海淀而言住宅市场很不乐观。2、价格方面据国家统计局公布数据显示，5月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅0.16%，是自2012年6月份以来首次由涨转跌，相比4月份大幅回落1.2个百分点。北京楼价也是如此从2月份开始北京楼价也开始下降。其中海淀房价走势如下图经过2013年的一年的上涨后海淀房价开始下降从2013年底的52266元/平米，到2014年06月的50656元/平米。下降了3.08%。 （海淀房价走势）（上面两个图信息来源搜房网）其中海淀区新建商品房价格分布如上图，80%的新建商品房价格在30000元/平米以上。、第三章 项目详情一、项目详情三期1总体建设分期二期该项目位于海地区西北旺镇，总建设规模为379697平方米，共分三期开发建设。一期其中：一期建设范围：东至代征绿地、西至规划西北旺镇六号路、南至代征绿地、北至西北王镇六号路。二期建设范围：东至规划西北旺镇一号路，南至代征绿地、规划西北旺镇六号路，西至代征绿地，北至代征绿地。期数第一期第二期第三期合计建筑面积101662.18739819063737.9697万建筑内容住宅C3-1#7#住宅C1-1#C1-4# 住宅C1-5#19# 26栋代征道路20195.532070713.4689.0909万绿化10124230253003.5654万代征绿化9238.656011623.3422.0861万建筑时间2011.11至 2013.122012.6至 2014.62012.11至 2014.12公共建筑22532011015002.3863万市政面积19404007253065住宅面积57912666589239921.6969万2设计理念五矿万科如园，采用传统与现代化相融合的设计理念，项目借用海淀区的三山五园等大量历史遗迹，拥有厚重的历史积淀。同时，北京大学、清华大学等一系列国内顶尖高等学府传承文化。如园项目的设计初衷便是融入环境，并且以院落的形式具体呈现，能满足居住者对内的私密性和对外的交往性需求，突出了万科的如园的三大理念“在设计上引领、将传统复原以及与现代融合”3数据指标案名五矿万科如园位置西北旺镇永丰路与后广村交界开发商北京五矿万科置业有限公司项目简介26栋10层板楼(现售了11楼)卖点自然景观、学区房项目属性普通住宅开售时间2011.6占地面积12万建筑面积26万容积率2.2绿化率30%去化率86.06%得房率84%总套数1052套（574套）未销售80套（3居：4居=3:1）物业公司北京万科物业有限公司物业费6.9元优惠措施新浪合作5万抵20万，全额50万，首套10万，二套20万付款方式全款、按揭主力户型230-3居、260-4居购买人群经商（主要自主）项目进度南区17#入住，北区3#、2#、7#、11#、15#封顶均价5.8万项目风格古典与当代融合创新风格最低首付首付40%销售较好户型3居，4居车位比例1：2车位价格未知装修标准精装（1.2万）项目优点：1、对一般的改善型住房而言得房率相对较高2、户型设计以大居室为主，定位改善正对较强3、精装，节省时间4、优惠力度比较大缺点：1、容积率相对于同类型项目过高2、期房，客户真实感不强项目如园人车分流图：如园规划设计拥有3个地下车库出入口和一个地下车库出口，分布如图。采用完全的人车分流，车辆从主入口直接进入地下车库，进入所在组团、单元，然后通过地下车库进入单元电梯，对地面居民的活动基本不产生影响。5户型设计五矿万科如园主力推出户型为三居：200m2282m2三居户型如下（数据来源腾讯房产）：如园设置户型为主力三居、四居，并有少量五居。在售项目中C1-11、15、2#中三居占主导地位。并且在售项目中剩余118户中，三居：四居约为4:1。户型设计选择性较少，改善型客户针对较强。二、项目周边交通及配套项目位置：海淀区西北旺镇永丰路与后厂村路交界东南角。中关村上地五矿万科如圆五矿万科 如园距离海淀区中的上地科技园和中关村车程分别大约为10分钟和15分钟。周边配套交通：轨道交通：规划中的地铁16号线（预计2016年开通）。距离地铁4号线3-4公里公交：西北旺东村站（如园门口）：333内、333外、438路、运通123线。西北旺站（从如园正门出来步行10分钟）：303路、328路、330路、346路375、384、449、518、584、633、651、697等路自驾：京新高速（G7）、永丰路教育配套：大学：北京大学、清华大学、农业大学、中央党校、国防大学小学：中关村二小百旺分校、中关村一小中学：人大附中西山学校、清华附中、北大附中、首师大附中健康配套：百望山森林公园、药用植物园、稻香湖公园、万柳高尔夫、香山国际高尔夫生活配套：会所：游泳馆、健身房、SPA、菜场周边配套：上地华联商厦、金源SHOPPING MALL中行、建行、农行、招行、中信、工行医疗配套：解放军309医院、海淀医院、上地医院东北旺中心卫生所、西苑医院本案其中，在2007年3月动工的六里屯焚烧发电厂，经过长达四年的居民维权获得阶段性胜利，但是苏家坨镇大工村是经市政府协调选定的垃圾焚烧发电项目新址，六里屯作为垃圾终端处理设施建设预留用地的规划性质不会改变。2011年政府将北京六里屯垃圾焚烧厂以至苏家坨，但是对于周边环境和水源的印象将不可小觑。优点：1、 环境好，适合养生2、 学区房3、 公路交通发达缺点：1、 周边配套比较单一、落后2、 周边政府规划存在隐患7销售情况见附表一（数据来源建委网）得出结论：1 在售项目楼数共有12栋，总共推出房源560套，剩余未推房源260套。2 12栋楼总批准销售面积为15.845736万，实际销售面积10.925168，销售率为68.95%(所有数据除去库房)。3 项目从2011.12月开盘逐渐推出12栋，去化率为72.50%，项目总去化率为50.7%。其中最近一期C1-11#、15#、2#三栋楼2014.1开盘销售情况为24.40%。4 最近一期开盘的三栋楼批准销售面积为4.7159万，实际销售0.9687万，销售率为20.54%（销售情况不佳，业绩下滑）。5 销售剩余总套数为118套。剩余主要为180m2228m2两室两厅居多共71套占61.6%。（73三居61.8%,17四居14.4%）3、 项目周边市场分析1、总体发展情况近年来，城市基础设施的改善，尤其是城市铁路16号线的规划，将在2016年通车，大大便利海淀区西北旺镇与城市中心区的联系，给海淀区西北旺镇房地产带来了空前的发展机会，西北旺镇已成为北京房地产开发的热点地区之一。2、周边住宅供应情况本项目周边目前在售住宅项目较多，在售住宅产品大多为多层板楼和板式小高层，售价在4万元/平方米6.5万元/平方米之间，单套总价多在400万5800万。（1）西山壹号院（项目东南方向距离500米）项目地址:山西壹号院是由北京融创恒基地产有限公司开发。西山壹号院地处北京三山五园皇家御苑风景区，北靠海淀北部新区科学城，西接百望山森林公园，南临北京药用植物园，东毗上地信息产业基地。开发进度：项目从2011年6月开始第一期开盘，如今三期工程已经全部完成。现房。建筑形式：项目采用赖特建筑风格，强调有机建筑。该项目是由41栋6层板楼组成，主力户型以19079045居为主。售价：2011年6月第一期开盘4.8万元，现价为6.5万。新开楼王均价为8万，价格为2500万5800万。总规模：占地20.2万，总建面积42.9万，容积率1.47。绿化率45%共1013套。开盘时间：2011年6月入住时间：2011年12月一期入住，2013年12月底全部入住销售情况：目前已售出998套住宅，剩余15户。去化率约为98%。销售已进去清场阶段。剩余户型已490大户型为主。主要卖点：高端奢华，蜀汉园林，学期房付款方式及其优惠：全款、按揭（40%）。优惠起价10万元+面谈购买人群：改善、奢华（2）上林溪南区（项目正东方距离5.8公里）开发进度：现房，还有6栋未售建筑形式：由9栋庭院式高板和15栋低密BLOCK纯板组成，项目户型以一居室4477，二居室80108，三居室136，四居室194，主力户型为二居。售价：均价42000元，单套总价190万起元。总规模：占地面积12万平方米，总建筑面积30万平方米，容积率1.94。共约2200套住宅。开盘时间：一期开盘2012年5月、2013年10月入住时间：2014年12月31日二期现房入住销售情况：目前最新开盘30#，剩余26户，去化率74%主要卖点：户型种类多样、学区房、硅谷核心中关村-上地、宜居生态付款方式及优惠：全额、按揭。一居：2万抵6万。两居：2万抵10万。主要购买人群：50%刚需，30%刚改，20%改善（3）亿城西山公馆（项目正东方距离3.1公里）开发进度：尾房项目简介：项目由北京亿城房地产开发有限公司开发，位于海淀区中关村软件园南侧，由A、B、C、D四座。建筑形式：项目开盘A、B、D三座小高层、板塔结合、板楼。项目主要户型为两居70130、三居118150。售价：在售尾房户型为260，均价3500040000元，最低900万/套。总规模：项目占地面积4.3069万平方米，总建筑面积10.52万平方米，容积率为1.92。总户数为677户。开盘时间：2011年7月入住时间：2012年3月底销售