房地产法第二章 房地产法概述.ppt

第二章 房地产法概述 本章内容 第一节房地产法的概念和调整对象第二节房地产法律关系第三节房地产法的渊源第四节房地产法的体系 常考知识点 房地产法的调整对象房地产法的渊源房地产法的体系 第一节房地产法的概念和调整对象 一 房地产法的概念与特征 一 房地产法的概念 房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称 广义的房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律 法规 条例等的总称 它包括宪法 民法 物权法 合同法 担保法 婚姻法 经济法 建筑法 招标投标法 税法 中有关调整房地产的条款以及土地管理法 城乡规划法 城市房地产管理法等普通法的规定以及房地产行政法规 部门规章等 狭义的房地产法是指 中华人民共和国城市房地产管理法 1 房地产法调整不动产领域 其所调整的社会关系比较稳定 2 调整手段具有国家干预性 3 房地产法律关系的确定一般要采取书面形式 4 房地产权利变动的基本要求是以登记为要件 二 房地产法的特征 二 房地产法的调整对象 一 房地产民事法律关系 平权性 具体包括 1 静态的房地产产权关系 又分为房地产所有权关系和房地产他物权 如土地使用权 房地产抵押权等 关系 2 动态的房地产交易关系 涉及房地产转让 抵押 租赁等方面 3 房地产征拆利益关系 即因集体土地征收和城市房屋拆迁而发生的补偿安置关系 4 房地产中介服务关系 涉及房地产咨询 经纪 估价等方面 5 物业管理利益关系 物业管理实质上是一种具有综合性的有偿服务 二 房地产经济法律关系主要包括 1 土地管理法律关系 包括土地规划管理关系 国有土地使用权出让关系 土地使用权转让关系 集体土地使用关系 土地征收关系 土地保护关系等 2 房地产规划管理关系 包括土地规划管理关系和城市规划管理关系 3 房地产开发和经营管理关系 4 房地产融资管理关系 5 房地产税费关系 三 房地产行政管理法律关系 非平权性 房地产管理关系是指命令与服从 管理与被管理关系 非平权性 非物质利益性是其基本特点 房地产行政管理关系 一般又分为地政管理和房政管理两方面 涉及房地产开发的用地管理与项目管理 房地产权属管理 房地产行业管理 房地产市场管理 四 房地产社会保障法律关系住宅社会保障关系 公有房屋的使用 转让和管理关系 单位与其职工的房屋产权和使用关系 房地产消费者保护关系等 第一章房地产法概述 12 房地产法 三 房地产法的基本原则1 土地公有原则 我国土地制度的核心社会主义经济是建立在公有制基础上的 公有制经济占主导地位 多种所有制经济共同发展 土地不仅是资源 也是资产 我国境内的土地 除由法律规定属于国家所有的外 属于劳动群众集体所有 国家可以依法征用集体土地 经征用即转化为全民所有 我国内地不存在土地私有制 2 土地有偿使用原则国家土地所有权 收益权 经济手段 有偿使用国家依法实行国有土地有偿使用制度 包括有期限使用 前提是土地所有权与使用权分离 农村集体经济组织经过批准 可以采用土地使用权入股 联营等形式与其他单位 个人共同举办企业 农民集体土地的使用权不得出让 转让或者出租用于非农业建设 但是 符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业 因破产 兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外 第一章房地产法概述 13 房地产法 3 十分珍惜 合理利用土地和切实保护耕地的原则保护土地 保护耕地 就是保护我们的生命线 十分珍惜 合理利用土地和切实保护耕地已成为我国的基本国策之一 各级人民政府应当采取措施 全面规划 严格管理 保护 开发土地资源 制止非法占用土地的行为 要坚持实行土地用途管制制度 对耕地实行特殊保护 包括基本农田保护制度 占用耕地补偿制度 4 房地产综合开发原则也即是符合城市规划 合理节约用地 坚持经济 社会和环境效益相统一的原则 房地产开发经营应当按照经济效益 社会效益 环境效益相统一的原则 实行全面规划 合理布局 综合开发 配套建设 在实践中 三大效益之间可能存在矛盾 不大平衡 亦即是说 有些时候处于两难之中 我们的任务是努力谋求 三位一体 互相促进 注意防止顾此失彼 第一章房地产法概述 14 房地产法 5 城镇住房商品化原则国家根据社会 经济发展水平 扶持发展居民住宅建设 逐步改善居民的居住条件 逐步推行城镇居民住房商品化 不断满足人民群众日益增长的住房需求 6 宏观调控与市场调节相结合的原则鉴于房地产在国民经济中的重要性 房地产市场交易的高利润和高风险性 对房地产活动既不能管的太死 又不能放任自流 特别要警惕 泡沫经济 成分 因此 科学的管理方法是以宏观调控为指导 适当放开 由市场去调节 7 维护当事人合法权益的原则这是房地产法的基本任务 也是房地产立法 执法的最终归属 第一章房地产法概述 15 房地产法 四 房地产法的作用是房地产管理的需要 保障国家土地收益不流失 建立起符合社会主义市场经济体制的房地产产权制度 市场运行制度和房地产管理制度 充分发挥城市房地产业的支柱产业的作用 是维护房地产市场秩序的需要 房地产交易额大 交易形式多样 需要法律规范和约束是保障房地产权利人合法权益的需要 房地产作为重要的生产资料和生活资料 包括多种权益和多个权利主体 房地产权益需要多重维护是促进房地产业健康发展的需要 政府扶持 法律规范 引导 推动和保障 思考 对房地产法的性质问题理论界有不同的主张 有人认为房地产法应属经济法 有人认为房地产法应属民法 也有人认为房地产法应属行政法 你有什么看法 房地产法作为我国社会主义法律体系的一个组成都分 它既具有民事性质的规范 又具有行政性质的规范 前者如土地 房屋所有权 使用权及买卖 租赁 抵押等市场行为的规定 后者如登记 审批等行政行为的规定 按法学原理分析 前者属于私法领域 后者属于公法领域 纵观房地产法的全部规范 我们认为 它兼具民法 经济法的某些特征 即兼有私法 公法的因素 是一个综合性的法律体系 但从我国有关房地产立法的指导思想 从我国房地产的两部基本法律 土地管理法 城市房地产管理法 都冠以 管理 二字来看 它更侧重于经济法的性质 因为经济法是着眼于从社会整体利益出发 国家依法管理和协调国民经济运行关系的 房地产法更适合经济法的这一质的规定性 这样说 并不排斥物权法 债权法规则在房地产法中的应用 第二节房地产法律关系 一 房地产法律关系的概念房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产社会关系的过程中发生在房地产主体之间的权利义务或职权职责关系 1 客体的特殊性特殊性表现在 房地产属于不动产 在生产过程 交易过程和物业管理过程中都不发生位移 具有投资和消费的双重性 具有保值和增值的功能 投资大 回收期长 资源有限性 不能批量生产 不能复制 2 主体的广泛性房屋和土地是人类赖以生存和发展的必不可少的物质资料 无论公民 法人还是其他社会团体都离不开房屋和土地 这就使房地产法律关系的主体具有广泛性 二 房地产法律关系的特征 3 综合性房地产法律关系的主体 客体 内容都具有复杂性和综合性 具体表现为 主体具有综合性 房地产法律关系的主体包括民事法律关系主体 行政法律关系主体和经济法律关系主体 某些特定情况下主体还具有双重身份 客体具有综合性 房地产法律关系的客体包括有形的房屋 土地等不动产 又包括不动产无形权利 而且还包括行为 内容具有综合性 房地产法律关系是民事法律关系 行政法律关系和经济法律关系的综合 4 体现了新型法律关系的原则和价值产权方面 私有财产保护原则 价值取向 居住基本生存 在调整方法上 双体系 在法理学方面 突破了大陆法和普通法的界限 公法与私法的界限 房地产法律关系包括三个要素 主体 指房地产法律关系的参加者 内容 指房地产法律关系主体所享有的权利和承担的义务 客体 指房地产法律关系主体的权利义务所指向的对象 三 房地产法律关系的构成 一 房地产法律关系的主体房地产法律关系的主体是指房地产法律关系的参加者 是房地产法律关系中经济权利的享有者和经济义务的履行者 或者是经济职权的行使者和经济职责的承担者 按照各类主体在房地产法律关系中的作用可以分为 1 国家 国家是国家土地所有权的所有者 国有土地使用权出让及土地征收等法律关系的直接参加者 并根据其参与活动身份的不同形成不同性质的法律关系 三 房地产法律关系的构成 2 政府机构 包括国家各级房地产管理机关 是代表国家行使房地产管理职能的主体 3 房地产开发商 在以房地产业为标志的现代房地产社会关系中 房地产开发商主体居于核心地位 它是房地产市场经济的首要主体 是土地 房屋进行全面开发的核心和组织者 4 建筑商 建筑商主要受建筑法和合同法的规范 基于合同形成的经济关系是房地产相关法律关系 建筑商不仅要对开发商负合同责任 还要对房地产消费者负建筑质量责任 一 房地产法律关系的主体 一 房地产法律关系的主体 5 房地产的卖方 包括房地产开发商 投机商和房地产业主 6 房地产的买方 根据购买房地产的用途不同 其可分为买方自住型和投资投机型 对房地产的投资能够活跃房地产市场 但过分投机也会带来房地产泡沫 7 房地产辅助商 又称房地产中介服务主体 是指直接从事房地产开发 交易以外的房产服务性经营者 比如房产经纪人 房产金融保险机构 房产价格评估机构 房产咨询顾问人 物业管理公司 房产律师等 一 房地产法律关系的主体 房地产法律关系的内容 是指房地产法律关系主体所享有的权利和承担的义务 1 房地产民事权利义务 1 房地产物权 指权利主体对特定的房地产所享有的直接支配并排除他人干涉的权利 包括土地所有权 土地使用权 房屋所有权 建筑物区分所有权 房地产经营管理权 相邻权 抵押权等 二 房地产法律关系的内容 2 房地产债权 与房地产债务相对应 以房地产物质利益为客体的相互权利义务关系 如房地产买卖 房屋保险 房屋拆迁 房地产中介服务 房地产价格评估 房地产物业管理服务 房地产金融服务 房地产代管与托管等 3 房地产继承权 指依照法律规定或遗嘱指定取得被继承人房地产遗产的权利 此外 房地产民事权利还可分为绝对权和相对权 请求权和形成权 主权利和从权利等 二 房地产法律关系的内容 2 房地产行政权利义务3 房地产经济权利义务 法律关系主体之间权利和义务所指向的对象1 表现为财的客体2 表现为物的客体3 表现为行为的客体4 表现为非物质财富的客体 三 房地产法律关系的客体 财 一般指资金及各种有价证券物 主要是土地与房屋等行为 完成一定的工作 如勘察设计 施工安装 检查验收等非物质财富 智力成果 即人们脑力劳动的成果或智力方面的创作 如设计图纸 策划方案 商业秘密等 法律事实 房地产法律关系产生 变更和消灭的客观情况或现象 法律事实按照是否包含当事人的意志分为两类 事件 不以当事人的意志为转移 自然事件 社会事件 意外事件 行为 人的有意识的活动 四 房地产法律事实的概念 案例分析 案情介绍 2000年5月 王某的丈夫赵某去世 留下房屋一幢 100平米 房屋产权证登记的所有人是赵某 同年7月 赵某生前好友刘某找到王某 向其出示了原建房协议等证据材料 该建房协议书明确写明赵某所留房屋系赵某和刘某二人合资兴建 并约定二人各有一半产权 刘某据此要求确认自己对房屋的部分产权 王某不承认合资建房的事实 要求按产权证办事 由她一方继承全部房产 双方争执不下 发生纠纷 王某遂到法院起诉 要求法院依法处理 王某与刘某发生争议以后 刘某未经王某同意于2000年9月与张某达成协议 将其所有的份额以10万元出卖 并得到了全部价款 准备待法院判决后即向张某交付房屋 法院在调解过程中 将有关情况告诉了王某 而王某仍坚持按产权证继承全部房屋 不承认刘某与张某的买卖关系 同时申明 因为是其丈夫建造了这幢房屋 居住此屋可以寄托对死者的思念 所以即使法院最终判决刘某有部分产权 她也要把那份房产买回自用 案情分析 1 本案中共建房屋产权如何确定 应确认赵某和刘某对房屋是按份共有关系 虽然房产证是确认房屋产权的合法证据 其他证件不能代替房产证确权的效力 但实际生活中 也常常会出现房产证的记载与事实不符的情况 在这种情况下 应当依据实事求是的原则来确认房屋的产权 这才公平合理 才能更好地保护当事人的合法权利 案中争议房产证虽然没有将刘某登记为房屋共有人 但是 刘某向法庭出具了建房协议和购买建房物资的发票等一系列证据材料 同时 当时被雇佣建房的几个工人也证明争议房屋是刘某和赵某共建 据此可以确认房屋为赵某和刘某是按份共有关系 2 如果确认刘某有部分产权 在刘某已将部分产权出卖的情况下 王某要将刘某所有份额买回自用的请求是否可以实现 依 民法通则 的规定 在同等条件下财产共有人享有优先购买的权利 本案中 王某继承赵某的遗产成为房屋共有人 具有优先购买权 刘某在王某不知情的情况下将自己所有的份额卖给张某 其行为侵犯了王某的优先购买权 应属无效 在同等条件下王某有权优先购买刘某所有的房屋份额 地产和房地产业涉及的社会面广 资金量大 产权关系复杂 特别需要法律法规的规范 以建立正常的房地产市场秩序 规范房地产市场行为 维护房地产权利人的正当权益 我国房地产的法律法规体系建设已取得了显著成绩 该体系的构架由法律 行政法规 地方性法规 部门规章 地方性政府规章 规范性文件和技术规范等构成 第三节我国房地产的渊源和体系 1 有关土地所有权的规定 宪法 第9条第1款规定 矿藏 水流 森林 山岭 草原 荒地 滩涂等自然资源 都属于国家所有 由法律规定属于集体所有的森林和山岭 草原 荒地 滩涂除外 第10条第1款规定 城市的土地属于国家所有 第2款规定 农村和城市郊区的土地 除由法律规定属于国家所有的以外 属于集体所有 宅基地和自留地 自留山 也属于集体所有 一 房地产的渊源 一 宪法 2 有关土地使用权的规定 宪法 第10条第4款规定 任何组织或者个人不得侵占 买卖或者以其他形式非法转让土地 土地的使用权可以依照法律的规定转让 第5款规定 一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地 3 有关土地和房产征收或征收的规定 宪法 第13条第3款规定 国家为了公共利益的需要 可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿 二 法律人大及其常委会制定颁行 是房地产法律体系的核心和基础 物权法 城乡规划法 土地法 城市房地产管理法 三 行政法规为执行法律规定的需要 根据人大和人大常委会授权决定的 由国务院制定颁行的各项法规 一般称 条例 也可称 规定 办法 住房公积金管理条例 建设工程质量监督管理规定 城市房屋拆迁管理条例 四 部门规章建设部或其它部委根据国务院规定的职责范围 依法制定并颁布的各项规章 或由建设部与国务院有关部门联合制定并颁布的规章 五 地方性建设法规在不与宪法 法律 行政法规相抵触的前提下 由省 自治区 直辖市人大及其常委会制定并发布的建设方面的法规 六 地方政府规章规章的名称一般称 规定 办法 但不得称 条例 七 司法解释司法解释是由国家司法机关对具体应用法律问题所作出的解释 包括人民法院所作的审判解释和人民检察院所作的检察解释 如 最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 等 二 房地产法的体系 房地产法的体系是全部房地产法律规范共同组成的有机联系的整体 一 房地产立法体系的模式1 以土地私有制为基础的市场经济模式 美国 日本 法国等国家及我国台湾地区和澳门特别行政区 2 以土地公有制为主的国家控制市场的模式 英国 英联邦国家和地区 土地所有权问题是虚化的 英国 60 以上的土地事实上为私人所有 香港 私人所有的土地极少 且政府完全垄断了土地资源的分配权 3 建立在土地公有制基础上的非市场经济模式 前苏联和传统体制下的中国 4 建立在土地公有制基础上的市场经济模式 已经初步建立起了以土地公有制为基础的 市场经济条件下的房地产法律体系模式 1 在立法价值取向上 重经济效益 轻环境效益和社会效益2 对土地资源的保护措施不到位 土地资源浪费严重 中国2l世纪议程 指出 随着社会主义市场经济机制的运行 中国土地资源作为不可替代的生产要素日益趋向于市场化 因此 如何建立健全土地市场机制 政策 法规 以及现代化土地管理 一方面发挥市场机制在土地资源配置中的基础作用 另一方面加强政府的合理干预 达到土地高效 公平和可持续性利用 已成为中国土地资源面临的重大问题 3 有关住宅保障的法律法规不完善 二 我国房地产法存在的问题 第一章房地产法概述 48 房地产法 第一章房地产法概述 48 房地产法 我国房地产法的缺陷和完善 一 我国现阶段房地产法存在的问题1 房地不统一 缺乏权威性2 部门规章 政策及各地法规在实践中占主导地位 造成法律体系的冲突 欠缺协调性3 调整区域有局限 缺乏农村房地产调控4 法律多应急 存在短期行为和严重滞后现象5 行政权力与民事权利的边界不清6 政策法规界限不清 政策性文件远远多于法律文件 效力层次不高 甚至还相互矛盾 第一章房地产法概述 49 房地产法 第一章房地产法概述 49 房地产法 二 完善的思考1 重视房地产民事法治建设 完善房地产民事法律制度 1 应从注重管理功能向注重对私权保护的观念转变 如对房地产民事权利的确认 房地产民事主体的平等保护 2 立法设计应从注重保护国家利益向保护国家 集体和个人三者利益相结合的观念转变 3 由城市向城乡统一并重转变 由房地产概念的封闭性向物权法不动产概念的开放性转变2 应纳入立法规划 需要尽快出台一些房地产法律法规 1 出台 住宅法 2 出台 土地规划法 3 需要修正 协调的一些房地产法律法规4 完善房地产法应正确处理法律与政策的关系 三 几种主要房地产法律介绍 物权法 是规范财产关系的民事基本法律 调整因物的归属和利用而产生的民事关系 包括明确国家 集体 私人和其他权利人的物权以及对物权的保护 物权法 确定了国家 集体和私人的物权平等保护的原则 第一章房地产法概述 51 房地产法 城市房地产管理法 是 为了加强对城市房地产的管理 维护房地产市场秩序 保障房地产权利人的合法权益 促进房地产业的健康发展 城市房地产管理法 对如何取得国有土地使用权 房地产开发 房地产交易和房地产权属登记管理等进行管理 土地管理法 是 为了加强土地管理 维护土地的社会主义公有制 保护 开发土地资源 合理利用土地 切实保护耕地 促进社会经济的可持续发展 解决土地资源的保护 利用和配置 规范城市建设用地的征收 即征收农村集体所有的土地以及使用国有土地等问题 城乡规划法 是 为了加强城乡规划管理 协调城乡空间布局 改善人居环境 促进城乡经济社会全面协调可持续发展 城乡规划法 除规定了城市性质 发展目标和发展规模 重点是规范城市建设用地布局 功能分区和各项建设的具体部署 控制和确定不同地段的土地用途 范围和容量 协调各项基础设施和公共设施的建设 问题与思考 1 试述房地产法的概念和调整对象 房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称 广义上的房地产法包括确认和调整房地产产权 开发 经营 使用 交易 服务 管理及其他与房地产相关的各种社会关系的法律规范 狭义上的房地产法指以 中华人民共和国城市房地产管理法 为核心的 及与之相配套的专门调整房地产关系的法律规范 此外 还有最狭义的房地产法 特指 中华人民共和国城市房地产管理法 房地产法的调整对象是指