汤湖温泉度假村旅游开发项目可行性研究报告.docx

第1章总论11项目概况1.1.1项目名称：XX汤湖温泉度假村旅游开发项目1. 1. 2建设单位：XX汤湖温泉度假村有限公司1. 1.3建设单位棊本情况：我公司由原XX县汤湖温泉休闲山庄经XX省XX县工商行政管 理局批准变更于2007年1月19日成立，公司类型为有限责任公 司，经营范围：温泉沐浴、温泉漂流、住宿、会议、度假、温泉 房地产、餐饮服务；旅游产晶零售；法人代表为：XX；注册资本:1000万元。114项目建设地点：XX县汤湖镇汤湖村1. 1.5建设期限：4年（2007年6月-2011年5月）。1. 1.6建设规模：该项目建设规模为口接待游客量0.15万人，年接待游客量30万人。建设目标为国家4A级旅游景区。1. 1.7建设内容：公司拟将现有温泉宾馆改建为温泉健康中心，将竞拍取得原 汤湖镇政府、阳光希望小学、森林派出所三宗土地及房产改建为 汤湖温泉大酒店，增加客房数量并提升为四星宾馆档次，将待受 让的200亩土地建造为接待中心及人工湖景观点，并建造相当数 量的别墅供贵宾享用，届时公司将拥有接待中心、星级宾馆、餐 饮、休闲建康中心、泳池、水上乐园为一体综合娱乐服务公司。总面积达228.51亩。1. 2项目可行性研究报告的编制依据1、XX省XX县旅游发展总体规划2005-2025；2、项目建设单位提供的关于XX汤湖温泉度假村旅游开发 项目总体规划；3、国务院关于进一步加快旅游业发展的决定（国发9 号）；4、国务院风景名胜区管理暂行条例5、国家旅游局中国旅游业发展“十五”计划和20102020 年远景目标纲要；6、国家旅游局旅游发展规划管理暂行办法；7、建设部风景名胜区管理暂行条例实施办法；8、林业部森林公园管理办法；9、中共XX省委、省政府关于加快发展旅游产业的决定；10、XX省旅游管理条例。1.3研究结论通过对本项目建设的可行性进行分析，得出以下结论：1、本项目的实施可改善汤湖景区生态环境，促进生态系统良 性循环；2、对整个景区甚至整个汤湖流域实行退耕还林，能有效地保 护周围地区的生态环境；3、可改善景区及景区周边社区环境质量，增强社区居民的环 保意识；4、有利于珍稀动植物资源的保护;5、能调整汤湖地区产业结构，促进相关行业的发展；6、保护和弘扬民族文化，促进当地农家风俗的繁荣和发展；7、创造大量的就业机会，解决农民基本生活问题和剩余劳动 力的问题；8、推动汤湖地区经济发展和脱贫致富。9、以旅游业带动茶叶、观光农业、民族旅游事业。第2章项目建设背景2. 1项目区域位置XX省XX县所辖23个乡镇，包括泉江镇、零田镇、珠田乡、 巾石乡、碧洲镇、枚江乡、衙前镇、双桥乡、新江乡、五斗江乡、 犬坑乡、堆子前镇、西溪乡、草林镇、禾源镇、南江乡、黄坑乡、 左安镇、汤湖镇、高坪镇、大汾镇、戴家埔乡、营盘好乡。县境 南北宽81公里，东西长83公里，总面积为3144. 17平方公里, 即北纬 25 58 -26 42f ,东经 113 56-114 45。本项目位于XX县汤湖镇，地处赣西南边境，与湖南桂东近邻。 汤湖与县城的交通已经改建为二级公路标准，以后需要向西延伸 到湖南境内。24小时车程可以抵达XX、南昌等地。湘赣省级 公路一XX至桂东线穿境而过，连接105、106国道及赣粤高速公 路，直达深圳、广州、福州、厦门、杭州、长沙，车程均在5小 时左右；XX机场、京九线紧邻其侧。内部交通比较落后，目前 公路为三级，有待升级拓宽。2. 2目前旅游现状汤湖景区是已经开发成功的温泉休闲旅游产品，原有固定资 产规模为547万元，占地面积18500余平方米，其中：温泉宾馆 共有客房42间，面积2300平方米，大小泳池9个，面积2000 余平方米，但由于缺乏宣传和促销手段，每年到访的游客仅2万 余人，且约六成左右除了泡温泉，没有其它消费。随着社会经济 的迅速发展，人民生活水平逐步提高，公司业务不断增长，公司 现有的营业规模不能满足当今市场需要，如遇黄金周及中大型会 议，会议室不够用，客房不够住，内容单调，客人来过后普遍反 映旅游点太少。迫于公司经营发展需要，在XX县委、县政府等 各级领导的支持下，公司已于2007年9月30日以630万元价格 成功竞拍取得原汤湖镇政府、阳光希望小学、森林派出所三宗土 地及房产的使用权及所有权，另购置土地200亩用作配套旅游房 产建设。2. 3资源条件本县位于罗霄山脉的万洋山中南段和诸广山北段的东侧，境 内地势雄伟，群峰高耸，地质构造复朵，地貌类型多样。县境总 地势是西南高，北西和南东次之，北东低，向北东倾斜。县境属 赣西南山区，以山地为主，占全县总面积的81.14%。县境西界为 万洋山及诸广山主脉，构成县域西部的屋脊，海拔2000米以上 的山峰6座，其中南风面海拔2120.4米，为县境内最高点，也是 XX省第一高峰。县内水系发育，主要河流有XX江和蜀水河，分别源于西部、 西南部和井冈山，次级支流呈树枝状分布。县内河网密布，集雨 面积在10平方公里以上的小溪河有165条，总长度为1459. 1公 里，河网密度为每平方公里0.46公里，其中集雨面积在20平方 公里以上、长度在10公里以上的支流43条。汤湖温泉是省内最大的天然温泉，有一定的知名度。汤湖温 泉出井温度为84摄氏度，天然自热，是XX省境内温度最高、出 水量最大的热水泉。温泉富含钙、纳、钾、铁、镁、硫、氮等十 多种矿物质。用该温泉洗浴后，对人体的运动、神经、皮肤、消 化、心血管、呼吸等系统的疾病均有十分显著的疗效。汤湖温泉 分布于度假村区内，地理位置十分优越，大坏境建设容易配套， 有利于整个项冃的开发和利用。2. 4社会条件2. 4. XX旅游发展前景近年來，XX省委、省政府I分重视和支持全省旅游业的发 展。XX省政府在“十一五规划”中提出要把旅游业作为全省国 民经济新增长点和经济结构调整的战略重点，并明确指出要把旅 游业作为全省的支柱产业发展，把旅游业当作脱贫致富、换取外 汇和支撑本省经济发展的重要手段之一，作为XX对外开放和国 际接轨的重要桥梁。继下发加快XX旅游业发展的决定以后, 又出台关于进一步加快XX旅游业发展的决定。这对全省旅 游行业既是前所未有的重任，更是史无前例的重人机遇。随着国家西部人开发战略的实施，XX已成为中国经济由东 向西推进、港澳台投资和海外投资由南向北推进两人浪潮的交汇 点，随着东西、南北资金、物资、信息、人才等的流动，必将为 XX旅游乃至经济发展注入极大的活力，为XX旅游事业的发展提 供更为有力的支持。目前，XX旅游 |一五规划已对旅游业进 行了支柱产业的定位，给XX旅游发展展示了极为美好的前景。2. 5.汤湖旅游开发前景XX县旅游产品丰富，历史底蕴深厚，XX县八条精品旅游线 路中大多以观光、历史游线为主线索，唯独缺少山区生态旅游产 品。虽然XX县也是全国优秀旅游城市，但从旅游产品构成及休 闲度假模式来看，均无法达到高标准休闲观光娱乐场所。近年来，在XX1+7的都市经济圈的有效带动下，XX县在旅 游、经济方面取得了高效的发展、长足的进步，尤其是“济青” 高速公路的建成通车更充分完善了 XX县区位交通贯通八方的功 能，XX县作为“中国优秀旅游城市”有着极强的城市美誉度。 投资政策稳定、旅游市场繁荣，是旅游开发的一方宋地。近年来，在省、市、县各级党委、政府的领导关怀和支持下, 汤湖旅游的开发得到了一定的程度的发展。汤湖生态旅游开发已 纳入省市两级旅游规划开发重点：XX县旅游总体规划已把 汤湖生态旅游项目列为2005-2015年重要开发项目，XX县旅游 十一五规划已将汤湖列为全市重点建设的旅游区之一，并把汤湖 原始生态旅游开发项目列为XX县十一五期间的十大旅游工程之 一。汤湖景区自身已有规划基础，已编制出台的XX省XX县汤 湖风景区总体规划中已对汤湖景区作了重点规划设计。到口前 为止，汤湖旅游已得到了初步开发，每年吸引了大批游客前來观 光旅游。正是因为有了这样一些发展的基础，极大地增强了汤湖 旅游发展的后劲，为汤湖的旅游发展展示了一个极为美好的明 天。第3章项目建设的必要性3.1项目发展规划分析3. 1. 1符合XX县“十一五”规划纲要按照XX省旅游发展规划，XX县属于二级旅游区中一类 地区，开发汤湖风景区观光旅游资源符合当前国家重点鼓励发展 的产业以及XX省繁荣发展服务业、加快发展旅游业的精神；符 合二级旅游区优先发展旅游项冃建设的要求，是保护自然资源、 人文资源、调整农村产业结构实现资源优势向经济优势转化的需 要。3. 1. 2是开发南部旅游区，带动旅游业发展的需要XX县旅游业经过近几年的发展，已初具规模，旅游实力逐 年提高。但是与其它地区相比，总体实力还很落后，旅游开发建 设还没形成足够规模，尤其是各自为战、盲目开发现象比较严重。 囚此，需耍在旅游开发中，发展一个有针对性、有计划、有步骤、 有前景的特色旅游开发区，来带动其它单位的发展，进而规范旅 游开发秩序。随着XX县以红色旅游的开发，这一项目的开发建 设必将对全市旅游业发展起到带头推动作用，开发建设意义深 远，也符合国家、省、市加快发展第三产业、旅游业的精神。3.1. 3是保护自然和人文资源，加快发展经济的需要旅游观光农业园自然资源独特，人文旅游资源众多，未受到 任何人为破坏，对此地资源进行合理开发，建设性利用，既有利 于经济发展，也有利于保护环境，十分必要。3. 1.4是建设XX生态民俗旅游区，实现“旅游大框架”的 需要旅游是一项系统工程，任何地区单位的旅游开发只有置于最 大范围的旅游规划中，进行跨区域、跨地区联合，实现优势互补, 才能实现利益“双赢”。旅游区定位为休闲娱乐和田园民俗旅 游”是适合的，项目建成后，对于XX大旅游格局的形成，对于 推动全省旅游业发展必将有积极的意义。3. 2产业政策分析3. 2. 1项目建设符合产业结构调整指导0录（2007年版） 汤湖风景区开发项目属于国家产业结构调整指导目录 （2007年版）第一类鼓励类二十五、其它服务业21、旅 游基础设施建设；22、农业旅游、森林旅游、牛态旅游及其他旅 游资源综合开发项目。3. 2. 2发展旅游娱乐休闲业符合国家的产业政策发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的 不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。随着中国经济的 快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升， 旅游、休闲进入人们的生活。我国已把旅游业摆在加快经济发展 的战略地位，国务院和XX省政府已制定了关于发展第三产业有 关决定，把旅游列入重要发展行业，要求办成“三头”（龙头、 带头、牵头）产业，XX县县委、县政府出台了一系列优惠政策 鼓励发展。这为开发建设汤湖旅游休闲度假区项目带来了良好的 契机。第4章社会效益评价4. 1带动地区社会综合发展旅游业是一个关联带动作用很强的综合性经济产业、文化产 业和生态产业。汤湖景区的开发，将极大地增加区域的人流、物 流、资金流和信息流，对促进当地社会发展有着巨大的关联带动 效应，必将起到开发一个景区，带动一方经济，繁荣整个社会的 积极作用。4. 2扩大对外开放从对外开放角度来看，通过旅游，可以使更多的海内外人士 光临汤湖，了解汤湖，进一步拓展XX县的对外影响与知名度， 直接或间接地引来信息、技术和资金，改善地区投资环境，促进 外向型经济的发展。从汤湖旅游客源的区域定位来看，其主要客源为以XX县以 及周边大中城市（XX、XX等）构筑的核心圈层、以XX、湖南、 广东地区构筑的发展圈层、以其他国内lj场构筑的拓展圈层。汤 湖旅游业的发展，必定会促进与这些客源地之间的社会交流，特 别是这些旅游者中常有科学家、教授、学者、医生、企业家等各 界人士，他们既有饱览汤湖山水的冃的，也有进行学术交流或发 展贸易的愿望。因此，可以说，通过汤湖景区的开发，将会极大 地促进XX的对外开放。4. 3推动经济发展，带动周边农户致富从发展经济的角度來看，通过旅游，可以刺激消费，扩人内 需，带动交通运输、邮电通讯、饮食通讯、饮食服务、商品流通 等相关行业的发展，实现区域产业结构的优化，加快区域脱贫致 富步伐，促进区域经济的发展。根据世界旅游组织预测，旅游业每直接增加一个从业人员， 就能为社会提供5个就业机会，全世界每9个就业中就有1个旅 游就业，全球旅游行业每2. 4秒就创造一个新的就业机会。因此, 开发汤湖旅游资源，从社会发展的角度来看，通过大办旅游，可 以创造就业岗位，扩大就业门路，增加就业机会，促进农村大量 剩余劳动力向第三产业转移，提高城乡人民生活质量，维护社会 的安定团结，确保社会的长治久安，促进区域社会物质文明建设 和精神文明建设的发展。4. 4实现资源可持续利用从资源开发与保护角度來看，通过开发旅游资源，调整区域 经济发展思路，可以维护区域森林植被，加大区域大气、水体、 噪音等的综合治理力度，实现区域口然和社会文化资源的有效保 护与合理开发，促进区域资源的可持续发展。汤湖口然景观资源以整体地形、水库、梯田为主，农业生产 条件一般，如若不能为当地居民找到一个好的生活出路，为了生 存，当地农民陡坡毁林开荒这一落后的破坏性生产方式不可避 免，开发汤湖景区，正好可以为当地居民找到一个切实可行的良 性循环的生产和生活方式，从而避免了对自然界的破坏性开发利 用，因此可以起到较佳的生态效益，为区域资源的可持续利用提 供了可能。4. 5促进人民生活质量的提高随着经济收入的提高和闲暇时间的增加，城市居民特别是大 城市居民为了排遣快节奏、紧张的都市生活给他们所带来的抑郁 感，一种回归大自然，返朴归真的游憩需求日益高涨，生态旅游 随之应运而生。汤湖正以其独特的绝壁石林、幽谷清溪、原始生 态为主的大峡谷景观和迷人的农家文化吸引着成千上万的城市 居民。可以说，汤湖景区开发项目的实施，是不断满足城市居民 日益高涨的游憩需求的需要，可以起到不断满足人们日益增长的 物质文化生活水平、提高生活质量的作用。第5章汤湖旅游客源市场分析、定位与预测对汤湖景区旅游客源市场发展现状、问题的认识及对未来客 源增长趋势的预测是确定景区旅游产品开发方向、设施安排、建 设规模和制定整合营销策略的基础，本专题研究应用定量分析方 法在对汤湖景区旅游客源市场现状分析的基础上，剖析汤湖景区 成功开发后所面临的旅游客源消费特征，明确其客源市场定位， 并预测客源增长趋势，为本项目经济效益分析奠定基础。5. 1调查方法由于汤湖景区是新建景区，目前只有零星的自发的游客，无 法对景区现有的游客进行抽样调查，故本研究采取对未來主要客 源地的潜在游客（当地居民）进行抽样调查的方法进行。5. 1. 1抽样问卷调查本次客源市场抽样调查分别在可能的主要客源地XX、XX二 地区进行。调查时间：1月18-20日和2月5日到8 H；调查地区：根据汤湖生态旅游开发的需要，本次调查在三地 同步进行。调查份数：共800份。三地分配如下：表5. 1 调查样本分配表调查地区XXXX总计发放份数400100800有效份数3783857635. 1. 2旅行商访问为了解这三个地方旅行商对经营汤湖旅游产品的情况和主要 客源地XX、XX居民对汤湖旅游的认知状况，于2007年5月 对部分旅行社进行了调研或电话访谈。5. 2旅游客源市场现状分析5. 2.1游客人口学特征统计分析本节对抽样调查旅游地区游客的性别、年龄、文化程度、职 业、家庭收入、家庭结构和游客客源地的构成情况进行分析，以 了解旅游抽样地区的人口学特征，为汤湖景区旅游开发提供依 据。图游客性别构成比例图例数据显示：从总体情况看，被试游客的性别构成中男性多于女性, 其中男性在被试游客总量中占49%,女性占51%。不同性别游客 身体条件和心理特征的不同影响其出游能力。2. 游客年龄构成分析数据显示：从总体情况看，32. 2%的被试游客集中在31岁-45 岁年龄段中，游客数量随年龄的增大呈减少的趋势。30岁以下 的游客占被试游客总量的20. 5%,这个年龄段的游客虽然不具有 雄厚的经济实力，但具有很强的旅游欲望，是旅游的主要客源之 一，尤其是20岁以下的中小学生，也是不容忽视的旅游群体。 45-60岁年龄段占29. 6%,此年龄段游客具备一定的经济实力， 是旅游消费的潜在主体。3游客文化程度构成分析4.游客职业构成分析H5-4窖妙构成彌数据显示：从总体情况看，被试游客的职业分布以国有、民营企 业职员和学生为主，占被试游客总数的49. 86%O事业单位、国 家机关干部和农民在被试游客中也占较大比重，分别为11%, 8% 和9.71%O企事业单位职员和国家机关干部的工资水平相对稳定, 使其出游能力较强，他们有更多的机会借出差之际到冃的地旅 游，且度假休养的机会也相对较多。学生在此次调查中所占比例 在各职业中居于第二位，为16.43%,他们的经济实力虽然低下, 但出游欲望强烈，可以依靠家庭的经济基础，是不容忽视的旅游 群体，为汤湖景区开发峡谷探险、生态教育、山地野营度假等旅 游活动项目奠定了广阔的客源基础。此外，农民经济收入的增加, 使其出游需求随之增长，是旅游消费中重要的潜在群体。5. 游客家庭人均收入构成分析表5. 2游客家庭人均收入构成家庭人均月收 入（元）500以下501-10001001 20002001 25002501 40004000以上总计XX5. 132. 2041. 312. 076. 133. 20100XX5.483& 2839. 106. 274. 955. 92100总体9. 3635. 2436. 139. 175. 544. 56100数据显示：从总体情况看，游客的经济收入水平总体上呈正态分 布，家庭人均月收入以中等收入为主，多集中在2500元/月以下, 占被试游客总量的80. 54%o其中以收入在5001000元/月的游 客数量最多，占被试游客总量的35. 24%；月收入在500元以下 和10012000元的游客所占比例分布较为平均，分别为9. 36% 和 36. 13%。综上所述：抽样调查旅游地区的游客以男性为主，且年龄结构偏 轻。游客的职业构成多样，青少年学生是不容忽视的一个旅游群 体。5. 2. 2旅游行为特征1.游客的出游方式构成二地居民的出游方式以单位组织为主，其比例占43.23%；其 次为参加旅行社团和与友人结伴同游，其比例分别为26. 67%和 14. 44%,这与国内旅游的发展阶段特征是相符合的。游客对出游 方式的选择，将为汤湖景区旅游客源市场促销策略的制定提供主 要依据，表明汤湖景区客源市场促销的重点应是企事业单位、社 会团体或通过旅游旅行社组织的旅游团队。 HiM2 游客的出游目的构成通过对XX市、XX市居民的调查结果进行统计，发现潜在游 客的最主要出游目的是休闲观光，其比率高达58%； “探亲访友” 和“度假”的比例共占被调查游客的21.05%；3 游客出游的时间构成通过对本次抽取的全部样本进行统计，发现游客的出游时间 基本上以节假日为主，主要集中在周末、五一、十一和传统节假 Ho其中以周末的出游比例最高，为32%；其次为-一和五一。 可见，随着节假日的延长，人们出门旅游的愿望在不断增强。4 32 1 O o oo O05-4游客的出游时间分布4.出游喜好图5-5XX游客对不同类型旅游地的喜好程度:名山.旅游城市湖滨度假区文物古迹地汤湖其他 回未注明10%图5-6XX游客对不同类型旅游地的喜好程度:名山旅游城市湖滨度假区文物占迹地汤湖其他耒注明从图上可看出，两地居民对不同类型旅游地的喜好程度十分接近，大多数人向往名山，实际上是对自然生态地的向往，XX 和XX分别占30%和29%,表明两地居民的旅游消费尚处于启动期, 处于观光游览的需求阶段。而汤湖冃前未开发的状况正好可满足 游客近期观光需求，但要想长期吸引客源，除在硬件和软件上下 足工夫外，还需要参照山岳旅游地开发模式设计项冃，满足旅游 者的中远期需求。5.出游方式未注明 单位组织 情侣亲朋好友家庭图5-7主要客源地居民出游方式由统计结果反映出：XX居民更喜欢与家庭一起外出，占 42.58%,其次是希望和亲戚朋友一起外出，占39. 12%； XX居民 也是希望和家人一起外出旅游，占45.46%,其次是希望和亲戚 朋友以及单位组织外出旅游，分别占31.12%和11.65%。这说明 XX市场的家庭旅游消费和单位团体旅游消费潜力很大，而XX县 场的自助旅游、家庭旅游前景广阔。两地游客出游方式正好互为 补充，十分利于旅行社进行客源组织。同时，表明家庭自助游有 较大的挖掘潜力，大多数游客愿意与家人一同出游，可加快开发 以亲情为主题旅游项目，另外旅行社可开发情侣套餐式线路。6. 每次出游在景区的停留时间表5-3主要客源地居民在景点出游停留时间停留天数XX比例XX比例1天12. 629. 822天26. 7625. 203天28. 5231.254天15. 7017. 635天以上15.0116. 26未注明1.402. 83总和100. 00100. 00外地被访者中，两地居民出游在外的停留时间多在2-3天， 说明其休闲度假消费欲望和需求均很强烈。XX居民选择在景区 停留3天的比例占28. 52%,停留2天的比例占26.76%,选择停 留4天以上的比例占15. 70%,而选择停留1天的比例占12.62%； XX居民选择在景区停留3天的比例占31. 25%,停留2天的比例 占25. 20%,选择停留5天以上的比例占16. 26%,说明XX居民的 周末2-3日的休闲需求旺盛。同时，两地居民选择5天的比例均 较高，这反应幽游客对于度假地的旅游时间需求普遍较长。针对 这一情况，可完善度假设施，相应开发双休日旅游市场以及“五 一”、“十一”长假度假旅游市场。7消费额度和住宿价格表5-4主要客源地居民消费额度和住宿价格选择消费额度XX比例XX比例400元以下32. 1425. 70400-500 元23. 2525. 07500-800 元18. 6621.45800-1000 元13.1215. 221000元以上11.0410. 26未注明1.801.30总和100. 00100. 00住宿价格XX比例XX比例每晩50元以下53. 2335. 04每晚50-100元36. 4054. 46每晚100-200元& 327. 38每晚200元以上2. 052. 73未注明0. 000. 36总和100. 00100. 00统计显示：两地居民的旅游消费能力均属于较强范围之列， 从住宿耍求来看，绝大多数居民都选择在100元以下，说明XX 和XX居民旅游总体消费层次为中等水平。因此，在进行景区配 套设施建设时，可相应开发中档酒店、度假村等住宿设施和价位 适中的旅游项目，满足大多数游客的需求；也耍适当建设高档服 务设施，迎合商务旅游者的需求；家庭旅馆的开发也是调整当地 居民生产生活方式的重耍途径。8.购物行为表5-5主要客源地居民在景点的购物行为类型XX比例XX比例小型纪念品34. 2232. 33当地土特产如山野食品等3& 0643.41其他1& 6411.58什么也不买6. 329. 32未注明2. 763. 36总和100. 00100. 00统计结呆显示：游客的首选是有地方特色的旅游商品（当地 土特产如山野食品等），小型纪念品也有较好的市场，这正说明 汤湖的地方特色旅游商品开发人有可为，需进一步大力开发具有 浓郁地方特色的山野食品系列和以当地材料制作的纪念品，并创 出品牌效应，提高知名度。9.就餐行为表5-6主要客源地居民就餐行为餐饮类型XX比例XX比例高档宴席6. 265. 22当地特色菜看59. 9564. 42快餐15. 239. 52家常便饭14. 2216. 30未注明4. 343. 54总和100. 00100. 00游客选择当地特色菜肴的比例远超出其他，反映出旅游者求 新求奇的心理，对就餐地点、档次等不是很讲究。说明今后大力 发展具有特色、价位偏低的旅游饭馆和朴实的“农家饭”餐饮系 列具有现实必耍性。综上所述，汤湖景区未来游客特征可归纳如下：客源地：以XX地区、XX地区等为主体；以广州、湖南临近地 区为辅；出游时间:旅游市场呈“五一”、“十一”长假以及双休日周末 出游为特征；出游季节:主耍集中春季、秋季、冬季；年龄构成：总体上以出游欲望和消费能力较强的中青年为主;旅游方式：近期为观光游览型，中远期将以山地度假、生态 探险和森林专题旅游为主；消费水平：总体上处于中等水平；根据市场调查统计分析， 一日游游客在汤湖景区消费近期内可达到100150元，多日游 游客可达180250元左右。5. 3旅游客源市场细分与定位5. 3. 1旅游客源市场的细分汤湖景区旅游市场可根据不同的标准进行划分，根据客源地 距离可分为本地、周边大中城市、省内其他城市、其他国内市场 为旅游集散中心形成的海外客源市场；根据对游客的职业不同，可将汤湖景区旅游客源市场细分为 行政事业单位员工市场、企业员工市场、学生旅游市场和离退休 人员旅游市场；根据游客出游冃的的不同，可将汤湖景区旅游客 源市场细分为休闲观光市场、历史教育市场、度假帀场和公务会 务市场；根据游客出游时间的不同，可将汤湖景区旅游客源帀场 细分为周末旅游市场、节假日旅游市场、暑假旅游市场及其他旅 游市场。5. 3. 2.细分子市场的特点分析通过对汤湖景区旅游客源细分市场的特点进行详细评价，可 以了解各个子市场的特点及发展趋势，从而为汤湖景区旅游客源 市场定位提供依据。通过对汤湖景区各个细分旅游客源市场的主要特点进行分析， 汇总成各个细分旅游客源市场的比较结果如下：表5-8汤湖景区旅游细分客源市场评价表市场面 人小年出游 次数岀游距离的 选择対自然牛 态地选择 比例來汤湖景区 旅游的平均 消费（元）发展潜力近期中期长期Z124%1.82 次较近39%280. 66很大一般一般Z228%2. 03 次般41%363. 33很大很大很大Z320%2. 35 次般44%463. 43一般很大很大Z412%2. 35 次-般33. 33%342. 86较小很大很人Z516%3. 09 次较远27%493较小一般很人5. 3. 3.汤湖景区旅游客源目标市场的确定目标市场，就是汤湖景区发展旅游业所要进入的市场，这一市 场表明汤湖景区旅游资源和旅游产品要满足哪类市场需求，是汤 湖景区开展一切旅游营销活动所围绕的中心，是制定旅游营销战 略的基本点。通过以上分析结果汤湖景区不同时期旅游客源目标 市场的确定方案如下：旅游客源冃标市场的确定：（1）近期（20082013 年）汤湖景区旅游业发展的近期冃标市场应为Z1和Z2子市场， 即以XX、XX为客源地，面向中等收入阶层的子市场。同时拓展 2地区高收入人群度假市场、高收入家庭学生市场；按职业来确 定，重点为行政机关会务市场、企事业单位员工旅游市场和学生 旅游市场；按出游冃的确定，重点应发展休闲观光旅游市场、山 地爱好者旅游市场；按出游时间确定，重点应发展周末短途旅游 和节假日旅游。但宙于近期为主要项冃的建设期，景区内部接待 容量相当有限，游客增长将呈现自发的状态。（2）中期（20132018 年）汤湖景区旅游业发展的中期冃标市场，主要为Z3和Z4子市 场，重点应发展景区周围大中城市（主要包括-湖南、广州临近地 区等）、地区旅游客源市场；同时注重Z1和Z2子市场的巩固和 发展。即在发展远距离客源地、中等收入阶层子市场的同时，注 重近距离客源地、中等收入阶层度假旅游市场的发展和壮大。按 职业确定，仍应重点发展企事业单位员工的旅游市场；按出游冃 的确定，应重点发展休闲观光旅游市场和度假旅游市场，同时注 重景区建设品位的提高，并采用面向人众和面向高收入阶层的区 别定价策略；按出游时间确定，应重点发展周末旅游帀场和节假 日旅游市场，但应不断增加游客在汤湖景区的旅游活动项冃，以 增加游客的逗留时间。这一阶段的发展重点不再是短途、短距离 逗留时间的旅游，而应以发展山地度假旅游为主。该时期由于主 要建设项冃已完成，景区内部接待能力明显增强，景区宣传和促 销力度加大，游客将呈快速增长态势。(3) 远期(20182028年)旅游客源目标市场的确定汤湖景区旅游业远期发展的冃标市场主要为Z5子市场，应以 环XX和XX客源的二次开发为主，同时注重Z2、Z3和Z4子市场 的巩固和发展。即在主要发展高收入阶层子市场的同时，注重中 等收入阶层子市场的进一步发展和壮大；按游客出游冃的的不 同，除休闲观光旅游市场外，还应重点发展度假市场、公务市场 和会务市场；按出游时间的不同，应重点发展各种周末旅游和其 他节假日旅游市场的同时，开展全年性休闲度假旅游。5. 4. 4游客资源市场发展趋势预测对汤湖景区旅游客源市场进行科学细分之后，必须对整个市 场容量和市场潜力进行评估。这就需要对汤湖景区旅游客源市场 的需求作认真研究，对汤湖景区旅游客源市场的发展趋势进行科 学、准确的定性和定量预测。5. 4汤湖景区环境容量汤湖景区面积有235亩，汤湖分别有农田景观、经济林景观、 林地景观、水域风光类、地文景观和人文风情景观。游客环境容 量是旅游心理容量、旅游资源容量和旅游生态容量的综合，只有 同时考虑旅游者心理需要及满足程度、旅游资源保护及持续利用 和生态环境维护及优化的需要而科学确定的游客容量，才是合理 的游客坏境容量。根据这一原则，参照类似景区基本空间标准， 综合考虑生态旅游区游客心理、旅游资源及生态坏境保护三个方 面的因素，确定游客环境容量标准，运用面积法测算景区的游客 容量。其计算公式为：C=A/Ao*T/To式中：C基本空间游客环境容量；A可利用基本旅游空间规模；Ao人均最低空间标准；T日开放时间；To人均利用时间。本项日生态旅游风景区适宜旅游月份为312月，考虑淡旺 季变化因素，取200天为可游天数，人均最低空间标准200m2, 日开放时间为15小时，人均每次利用8小时，计算出汤湖景区 游客环境容量，见表5. 9。表5. 9汤湖景区游年环境容量游客环境日容量（万人）游客环境年容量（万人）景区0. 153055游客消费能力分析本项目成功开发后，汤湖的旅游环境将明显改观，游客数量 和人均消费均将逐年上升，营业收入会明显提高，将为汤湖地区 和XX县带来丰厚的旅游综合效益。该项目将带动景区交通收入、 门票收入、住宿收入、餐饮收入、娱乐收入、购物收入及其他收 入的增长。对游客的各项消费预测如下：交通消费。主要指从XX县进入景区的交通，初期预计可达 到25元/人，中期35元/人，远期50元/人。门票消费：初期预计可达80元/人，中期100元/人，远期 150元/人。餐饮消费：初期预计人均消费30元/天人，中期40元/人天, 远期50元/人天。住宿消费：汤湖景区内部住宿设施有限，部分 的游客将住在景区边缘的县镇。购物消费：主要指景区内购物，汤湖地区盛产茶叶及多种特 色山野食品，将深受游客喜爱。初期人均购物可达到30元/人， 中期45元/人，远期60元/人。娱乐消费：初期人均消费可达到20元 中期人均消费30元远期40元/人，人数按住宿人数的70%测算。其他消费：主要指旅行社综合收入，各种健身、养生修学等专题旅游，科考及科普教育，其他劳务收入等。第6章项目建设条件6. 1自然条件6. 1. 1地质地貌条件据区域地质资料，汤湖景区华南褶皱系赣中南隆褶、赣西南 （XXXX）拗陷区，井冈山一陈山隆褶断束与大湖山一芙蓉山隆 断束交接地带，地层出露不全：但区内断裂构造、岩浆岩比较发 育（见区域地质图一图2-1）。区域上出露地层主要有寒武系、奥陶系、泥盆系、白垩系等, 组成万洋山一诸广山复式向斜，褶皱基底形成于加里东期，基底 构造线展布方向以NNE至近SN走向为主。区内岩浆活动十分强烈，有加里东期和燕山期，岩性主要为 花岗岩，并有少量辉绿岩分布。温泉分布在NE向深大断裂带的旁侧：北部的热水洲温泉分 布在黄拗断裂上；XX县的樟木坑温泉、上犹县的热水村、崇义 县上堡温泉、双宵温泉及湖南汝城县热水坏、集龙温泉等均分布 在XX德兴深断裂的南西端断裂带附近。汤湖地热水与断裂构造的关系非常密切，北东向断裂Fl、F2 为万安禾源大断裂的组成部分，属于XX德兴深断裂的次级 构造，控制着地热水的形成和空间分布，属控热构造。热储层主 要以加里东期、燕山期花岗岩、构造破碎带等构成。6. 1. 2水文、气候条件本区主要河流有左溪河（属赣江二级支流，汇入XX江），流 经地热田南东部，距地热田中心约400m,其流域面积约200 km% 河水四季长流，平均流量1015m3/s,桔水季节约58 m3/s, 而每当山洪暴发，河水突涨，其流量可达50m3/s以上，但维持 时间不长，约12天。河水平均温度1718C,署夏可达25 C左右，冬寒则为45C,无冰冻。另外，流经地热田还有一小溪汤湖坑小溪，由西北横贯 地热田中部然后转南于汤湖街汇入左溪河，长年不干。流域面积 约 5 km2,流量约 0.050.2 m3/s。本区地处亚热带季风气候区，温暖湿润，雨量充沛。据 XX县气象资料，多年（19712004年）平均降雨量为 1659. 9mmo年内雨量分配不均，其中310月份占全年降雨 量的81.6%以上，且多集中于58月，日最大降雨量 337.4mmoll月次年2月降雨稀少，为枯水期。多年（1950 2004年）平均气温18. 7C,极端最高气温38.6C,极端最低气 温-3.2C；多年（19612004年）平均蒸发总量1646. 2mm；年 平均地温为21.4Co6. 1. 3生物资源条件1、汤湖口然植被良好XX县属于暖温带落叶阔叶林带。雪野旅游区植被条件良好, 物种丰富，区内以温暖阔叶落叶林为主。木本植物有油松、杉树、 樟树、枫树、银杏树、板栗、茶油等30余种，草本植物有金针、 沙蓬等数百种。2、汤湖是野生动物的最佳栖息地汤湖野生动物主要有野兔、黄鼬、狐狸、獲、啄木鸟、灰喜 鹊等，有益昆虫有3纲9冃26科118种；6. 2社会经济条件2002年本县国内生产总值133562万元，按照可比价格计 算，同比增长& 1%。其中，第一产业增加值42529万元，增长2. 2%, 第二产业增加值46359万元，增长14.9%,第三产业增加值44674 万元,增长7. 5%o三个产业增加值比重分别为31.8%、34. 7%和 33. 5%o财政收入9239万元，比上年增长12. 3%,其中地方财政 收入6441万元，比上年增长7. 9%o 2002年，全社会建筑业增加 值13600万元，比上年增长11.3%,发展速度较快。6. 3建筑材料项目所需的原材料以当地所生产的材料为主。钢材、水泥可从 XX县城建材市场或生产厂家直接购进，木材、砂砾石可从项目 所在地草林镇的砂石场及林场购买。项目建设所需的材料均能用 汽车运至项目建设地点，交通便利。6. 4交通条件汤湖国际温泉度假村地处XX西南部，近邻湖南桂东，西眺长 沙，北依南昌，南望广州。市场区域可辐射至上海、南京、杭州、 武汉，甚至是港澳台。而24小时车程可以抵达XX、南昌等地。 湘赣省级公路一XX至桂东线穿境而过，连接105、106国道及赣 粤高速公路，直达深圳、广州、福州、厦门、杭州、长沙，车程 均在5小时左右；井岗山机场、京九线紧邻其侧。但内部交通比 较落后，公路交通冃前为三级，有待拓宽升级。6. 5供电设施生产用水分冷水和热水两部分。根据各设施年用水量估算， 年用水5. 6万M3,其中冷水1.7万M3,热水3. 9万M3。冷水热 水均由口备生产井供应。整个生产所需的冷、热水完全可以保证 需要。供电电源从镇里的电网接入。供水、供电情况较好。并且 现有的供水和供电设施能够满足项日建后的需要。6. 6弱电电信线路已通达景区路边、移动和联通网络覆盖全区、对外 联系十分方便。第7章项目建设内容和规模根据XX县旅游发展总体规划和XX县汤湖度假村规 划设计，汤湖生态旅游开发项目建设内容主要包括旅游基础设 施建设项目、旅游配套项目和生态系统保护与环境治理项目。7.1项目建设原则7.1.1旅游开发与扶贫工程相结合原则汤湖旅游区所在地是XX县比较贫困乡村之一，旅游区的基 础设施建设一方面要满足旅游区的功能需要，另一方面要充分考 虑当地居民生活、生产的需要。旅游区的服务业，特别是技术含 量不高的行业，要充分吸收当地剩余劳动力，使旅游区的建设与 当地居民脱贫致富同步发展。7.1.2环境保护原则生态环境是大自然赋予人类最美好的东西，一旦破坏，这种 美丽将不复存在。汤湖生态旅游开发是以生态环境为主体，以森 林旅游资源为基础，将汤湖建设为集自然生态观光、农家风情体 验、生态避暑度假、峡谷休闲为一体的生态旅游项目为主的峡谷 型综合旅游区。在汤湖旅游开发项目建设中，坚持以保护为前提, 保护与开发利用相结合，确保森林旅游资源和工态环境的良性循 环。7.1.3突出特色原则特色是旅游区的心命，是旅游地得以工存、发展的棊本条件, 是一个地区区别于其它地区的本质所在。旅游项目的开发，要使 旅游资源本身具有的特色充分显示出来，只有特色突出，才能给 游客以深刻的印象和强烈的感染力。汤湖旅游度假村的最大特点 是水温高、水量大、水质佳、寻找与红军有关的故事编写传奇故 事、与井冈山旅游挂上钩捆绑销售、谷幽、峰奇、溪清、崖险， 原始森林保存完好。因此，旅游开发过程中要突出“绿色汤湖， 森林天然氧吧”的特色，突出自然景观与农家风俗结合的特色， 旅游区内的各景点设置、建筑风格、服务设施等，都要尽量突出“生态、口然”的特色，力求达到人和口然和谐统一。7.1.4整体协调原则汤湖旅游度假村口然涌泉多、分布范围广。开发建设过程中, 应使旅游景点分布与服务设施相配套协调，使景点开发、服务设 施建设等与周边环境相协调。7.2旅游基础设施建设项目汤湖旅游开发区拟建设的旅游基础设施项日主要有：道路交 通工程、建筑构造物工程、给排水工程、供电工程、邮电通信信 息工程等。7.2.1道路交通工程7.2.1.1 现状汤湖风景区处于XX县汤湖镇，是XX县的重点旅游景区， 交通区位优势独特。从XX县城到汤湖景区62公里，1小时可 抵达，根据XX县“ | 一五”规划，将逐步完善风景区道路建设, 汤湖风景区交通落后的状况将逐步得到改变，为汤湖提供更加便 捷的外部条件。7.2.1.2建设内容及规模汤湖温泉度假村建设规模及内容详见表7-1。表7-1汤湖度假村主要建设规模汇总表序号项目名称单位数量备注1总规划用地面积平方米152416228. 51 亩2建筑占地面积平方米2319534. 78 亩3建筑总面积平方米454834道路用地平方米3824057. 33 亩5停车场用地平方米1200029. 96 亩6公园及绿化用地平方米5296879. 41 亩7温泉娱乐用地平方米2601339亩1、道路工程新建景区旅游观光道路2公里，完善旅游道路建设，新建沿 漂流河道路2公里，路面宽5米，新建景区小道3公里，路面宽 35米，景观小桥6座。详见表7-2表72景区道路建设一览表道路名称建设性质里程(km)路面(m)建设标准汤湖景道路新建28栓路面沿河流道路新建25栓路面景区小道新建34栓路面景观小桥新建6座3-5栓面层7.2.2建构筑物工程7.2.2.1景区主要建筑物有：游客接待中心、生态温泉竹木别 墅、汤湖宾馆、员工宿舍、温泉生态养老敬老中心、保健中心、 商务中心、青年公寓、生态公厕等。详见表7-3表7-3景区建构筑物一览表名称面积层数结构接待中心66001框架竹木别墅72002竹木宾馆166674砖混员工宿舍12002砖混养老敬老中心67502砖混保健小心13002砖混购物屮心12611砖混商务中心8801砖混青年公寓31252砖混生态公测5001砖混7222景区主要构筑物有：人汤湖、温泉广场、汤湖广场、 假山溶洞等。详见表74名称单位数最性质大汤湖个1新建温泉广场处1新建汤湖广场处1新