地下车库税务处理专题讲座PPT.ppt

地下车库税务处理专题 林佳良 地下人防设施作为地下车库 单独建造的 建筑面积未分摊 单独建造的 建筑面积已分摊 1 2 3 一 开发商单独建造的地下车库 其建筑面积未分摊 开发商单独建造的地下车库 建筑面积未分摊 即该部分建造成本未分摊至可售面积之中 产权应归开发商所有 其性质属于营利性的公共配套设施 法规依据1 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 国税发 2009 31号 第17条第2款 属于营利性的 或产权归企业所有的 或未明确产权归属的 或无偿赠与地方政府 公用事业单位以外其他单位的 应当单独核算其成本 除企业自用应按建造固定资产进行处理外 其他一律按建造开发产品进行处理 因此 作为营利性配套设施的地下车库 成本应单独核算 将其归集至开发成本 公共配套设施 地下车库 之中 完工后结转至开发产品 地下车库之中 一 开发商单独建造的地下车库 其建筑面积未分摊 1 对外出租的税务处理 地下车库对外出租 直接作为租赁 开具租赁业发票 1 营业税及附加 法规依据2 营业税暂行条例实施细则 第25条规定 纳税人转让土地使用权或者销售不动产 采取预收款方式的 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务 采取预收款方式的 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天 结论 营业税额以预收金额为计算基数 按租赁业5 6 交纳 而非按财务上分期确认收入分期预提交纳营业税 一 开发商单独建造的地下车库 其建筑面积未分摊 2 土地增值税 法规依据3 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发 2006 187号 规定 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时 如果产权未发生转移 不征收土地增值税 在税款清算时不列收入 不扣除相应的成本和费用 法规依据4 国家税务总局关于印发的通知 国税函发 1995 110号 四 土地增值税的征收范围是如何规定的 中规定 只对转让的房地产征收土地增值税 不转让的不征税 如房地产的出租 虽然取得了收入 但没有发生房地产的产权转让 不应属于土地增值税的征收范围 结论 因未发生权属转移 不涉及土地增值税 一 开发商单独建造的地下车库 其建筑面积未分摊 3 房产税 法规依据5 财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知 财税 2005 181号 规定 已出租的地下建筑 按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税 结论 即出租部分按租金收入的12 计征房产税 注 按小时 天等临时停车收取的停车费如何交房产税 一 开发商单独建造的地下车库 其建筑面积未分摊 4 土地使用税 法规依据6 财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知 财税 2009 128号 第四条规定 关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题 对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地 按规定征收城镇土地使用税 其中 已取得地下土地使用权证的 按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款 未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的 按地下建筑垂直投影面积计算应征税款 对上述地下建筑用地暂按应征税款的50 征收城镇土地使用税 结论 单独建造的地下车库应按应征税款的50 申报城镇土地使用税 需要注意的是 如果不是单独建造的地下车库 而是与地上房屋建筑物连在一起 则其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能缴纳一次土地使用税 不重复征税 一 开发商单独建造的地下车库 其建筑面积未分摊 5 企业所得税 法规依据7 所得税法实施条例 第19条 企业所得税法第六条第 六 项所称租金收入 是指企业提供固定资产 包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入 租金收入 按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现 法规依据8 国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知 国税函 2010 79号 一 关于租金收入确认问题 规定 根据 实施条例 第十九条的规定 企业提供固定资产 包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入 应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现 其中 如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度 且租金提前一次性支付的 根据 实施条例 第九条规定的收入与费用配比原则 出租人可对上述已确认的收入 在租赁期内 分期均匀计入相关年度收入 结论 原则上收到的租金全额作为收入计征所得税 符合条件的 可按会计处理做预收入再分摊至各期确认收入计征所得税 一 开发商单独建造的地下车库 其建筑面积未分摊 2 对外出售的税务处理 对外出售的地下车库应作为销售不动产处理 开具销售不动产发票 在符合收入确认条件时 确认主营业务收入 同时结转开发产品 地下车库相关金额至主营业务成本 1 营业税及附加 按销售不动产计征营业税及附加 2 土地增值税 单独确认收入及增值额 按非普通住宅计征土地增值税 3 房产税 与住宅等开发产品类似 已销售的地下车库不交房产税 4 土地使用税 产权已转移部分 不交土地使用税 5 企业所得税 与销售住宅所得税处理相同 6 印花税 按销售不动产税率万分之五申报 一 开发商单独建造的地下车库 其建筑面积未分摊 3 自用的地下车库税务处理 自用的具有产权的地下车库 其处理应同房开企业自用开发产品相同 在自用时将开发产品 地下车库转为固定资产 并计提折旧 1 房产税 自用部分按财税 2005 181号相关规定 对自用部分房产计征房产税 2 土地使用税 土地使用税同出租处理相同 单独建造的地下车库应按应征税款的50 申报城镇土地使用税 3 不涉及其他税种 二 开发商根据规划单独建造地下车库 其建筑面积已分摊 开发商根据规划单独建造的作为小区配套设施的地下车库 其建筑面积已分摊 其成本已分配至可售面积部分 因此其产权应归属全体业主所有 性质属于非营利性的公共配套设施 开发商无权对该地下车库进行处置取得收益 法规依据 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 国税发 2009 31号 第17条第1款 属于非营利性且产权属于全体业主的 或无偿赠送与地方政府 公用事业单位的 可将其视为公共配套设施 其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理 结论1 其建造成本归集在开发成本 公共配套设施费 最后分摊至可售面积成本之中 二 开发商根据规划单独建造地下车库 其建筑面积已分摊 结论2 对于非营利性的公共配套设施性质的地下车库 开发商无权与业主单独签订停车场车位使用权转让或租赁协议 实务中所签订的协议也应归于无效 如果小区业主需要购买或租赁该停车位使用权的话 应与小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让或租赁协议 在这种情况下 只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权 其转让停车位使用权或租赁收入也应归全体业主所有 如果开发商将该非营利性公共配套的地下车库用于营利性 其税务处理与 开发商单独建造地下车库 建筑面积未分摊 形式相同 但其法律性质应为 非法所得 三 开发商把地下人防设施作为地下车库 利用地下人防设施形成的地下车库 权属争议较大 法规依据1 人民防空法 第5条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠 国家鼓励 支持企业事业组织 社会团体和个人 通过多种途径 投资进行人民防空工程建设 人民防空工程平时由投资者使用管理 收益归投资者所有 法规依据2 国家人防委 财政部关于平时使用人防工程收费的暂行规定 第1条 凡使用人防工程的单位和个人 应向当地人防部门提出申请 经审批和履行立约手续后 方可使用 已经使用人防工程而未履行立约手续的 应补办立约手续 该文第2条 人防工程及其设备 设施是国家财产 平时使用应本着有偿使用的原则 交纳使用费 使用国家拨款或按国家规定地方筹集的人防经费修建的人防工程 由人防部门收费 法规依据3 物权法 第52条 国防资产属国家所有 三 开发商把地下人防设施作为地下车库 以上相关文件中可看出 开发商在交纳相应的地下人防设施使用费后 可以获得地下人防车库的相应收益权 但其地下人防设施归属国家 故不存在销售产权行为 1 随商品房销售转让车位使用权 买房送车位使用权 对于买房送车位使用权的情况 开发商与业主签订商品房销售合同 同时签订车位使用权转让协议 地下车位与商品房捆绑 其车位使用权转让相关价款实际已包含在房屋总价中 发生的可以理解为销售不动产行为 统一开具销售不动产发票 三 开发商把地下人防设施作为地下车库 1 营业税及附加 按销售不动产交纳营业税及附加 2 土地增值税 法规依据 国家税务总局关于印发的通知 国税函发 1995 110号 四 土地增值税的征收范围是如何规定的 中规定 根据 条例 规定 凡转让国有土地位用权 地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税 三是对转让房地产并取得收入的征税 对发生转让行为 而未取得收入的不征税 如通过继承 赠与方式转让房地产的 虽然发生了转让行为 但未取得收入 就不能征收土地增值税 结论 房开企业与购房人签订销售合同 并签订转让地下车位使用权协议 约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人 附赠的车位因未取得转让收入 按出售开发产品计算销售收入 因车位使用权价款包含在商品房总价之中 其土地增值税已在所销售的商品房中体现 三 开发商把地下人防设施作为地下车库 3 房产税 开发商随房销售 同时与业主签订转让车位使用权合同 则应视同销售车位 不再征收房产税 4 土地使用税 开发商随房销售 同时与业主签订转让车位使用权合同 则应视同销售车位 不交土地使用税 5 印花税 其价款已包含至商品房价款之中 印花税已按销售不动产万分之五交纳 三 开发商把地下人防设施作为地下车库 6 企业所得税 法规依据 国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知 国税函 2008 875号 规定 企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的 不属于捐赠 应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入 结论 其收入并入房屋销售总价 成本已分摊至可售面积成本 其所得税与销售商品房性质一样 三 开发商把地下人防设施作为地下车库 2 单独转让车位使用权 单独转让车位使用权分为有限期限 短期 内转让和法律规定年限内 长期 转让 有限年度内 如5年 10年 20年 是相对于在法律规定年限 如住宅用地70年 商服用地40年 而言 在有限年度内出租地下车位或长期来看 其车位使用权人可能会变更 而在法律规定期限内转让使用权 抛开产权归属的角度 单从融资租赁角度来推论 租赁期相当于可使用期限 性质上和销售已无实质区别 三 开发商把地下人防设施作为地下车库 有限期内转让车位使用权即通常所说的租赁车位使用权 1 营业税及附加 采取预收款方式的 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天 因此营业税计税依据为预收金额 而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税及附加 2 土地增值税 未发生产权转移 不涉及土地增值税 3 房产税 虽然产权归属国家 但开发商作为投资者享有收益权 根据 财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知 财税 2005 181号 规定 已出租的地下建筑 按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税 所以房开企业应按租金收入12 交纳房产税 4 印花税 按租赁金额的千分之一交纳 三 开发商把地下人防设施作为地下车库 5 土地使用税 单独建造的地下人防车库应按应征税款的50 申报城镇土地使用税 不是单独建造的不征收 各地政策执行不一样 如上海对于地下人防设施 不论营业使用或非营业使用 不论出租或自用 都不征收土地使用税 而且要注意的是 如果地下人防设施是连着地上建筑物的话 对地下人防车库占地征税 由其地上和地下所占同一宗地只能缴纳一次土地使用税 不重复征税 且对单独建造部分所占用地面积暂按应征税款的50 征收土地使用税 三 开发商把地下人防设施作为地下车库 法律法规年度内转让车位使用权前面已讨论 实质与销售并无二致 1 营业税及附加 不管是开具服务业 租赁业发票或销售不动产发票 营业税及附加一样按5 6 计征 三 开发商把地下人防设施作为地下车库 2 土地增值税 房开企业与购房人签订合同 将地下停车场所法律法规期限内的使用权 如房屋使用年限70年 转移给购房人 向购房人取得的转让车位使用权收入并入非普通住宅收入 计征土地增值税 3 土地使用税 不涉及 三 开发商把地下人防设施作为地下车库 4 房产税 开发商如果与业主签订的车位租赁合同 租赁期达到了法律法规规定的年限 即达到业主所购房屋年限 则应视同销售车位 不再征收房产税 5 企业所得税 按收到的价款作为收入 计征所得税 6 印花税 按销售不动产万分之五交纳 三 开发商把地下人防设施作为地下车库 3 开发商自用地下人防设施开发自用地下人防设施 如作为仓库 或作为物业用房等等 1 营业税 如无营业收入 不涉及营业税 2 土地增值税 未发生产权转移 不涉及土地增值税 3 土地使用税 房开企业对于自用地下人防设施 原则上只要坐落在开征范围内 就应征收土地使用税 国家并未出台相关免征政策 各地对自用地下人防设施征免政策不一 如重庆就规定房开企业修建的地下车库 无论对外出租或自营 均应按规定征收房产税和土地使用税 三 开发商把地下人防设施作为地下车库 4 房产税 根据 财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知 财税 2005 181号 第一条 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑 包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑 地下人防设施等 均应当依照有关规定征收房产税 房屋折算比例由各省规定 5 企业所得税 无收入不涉及 6 印花税 不涉及 河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告 河南省地方税务局公告2011年第10号 三 关于车库 地下室归属问题房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室 车库 在预征收土地增值税时 采用随房确定的原则 即销售房屋为普通标准住宅的 地下室 车库按照普通标准住宅确定