广州市旧老住宅小区物业管理问题及对策研究毕业设计开题报告

毕业设计(论文)开题报告题目： 广州市旧老住宅小区物业管理 问题及对策研究 课 题 类 型： 论文 设计 学 生 姓 名： 学 号： 班 级： 工商管理6班专业（全称）：工商管理（房地产经营与管理）系 别： 管理系指 导 教 师： 一、课题研究的目的、意义：近几年，广州市物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟。自从我国内地引进物业管理以来，全国各地新建住宅小区普遍推行了商业化物业管理模式。成片的新建商业住宅内保安整肃，环境整洁，秩序井然，而与此相对应的是一些旧老住宅小区则普遍存在路不平、灯不亮、下水不畅、分化毁损严重，公共事务管理主体缺位等情况，与有专业物业管理的商业小区形成巨大的反差。为此，广州市政府想了很多办法，不惜巨资，对老旧小区按照商业物业管理的模式进行了基础设施的改造，有的甚至以街道或社区居委会为主体成立或选聘物业公司对旧老住宅区进行物业管理服务。遗憾的是效果并不理想，很多地方改造后没多久，物业管理活动便因收不到服务费用不得不改弦易辙，改造后的环境又回归旧貌。政府不惜投入巨资进行改造，决心不可谓不大，那么，对老旧小区物业管理改造为什么会不成功，旧老小区管理的出路究竟在哪里？虽然自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。但是从1981年成立第一间物业管理公司到1994年国内第一部地方性物业法规深圳经济特区住宅区物业管理条例中间有13年是法规空白期。这使得广州市乃至全国的物业管理存在着诸多问题和死角尤其是城市里的旧老住宅小区。旧老住宅小区往往存在着硬件条件差、配套设施陈旧、维护维修量大而不见成效，居民对物业管理的认识、要求及经济承受能力差异大等问题，现在旧老住宅小区的物业管理问题已经成了物业管理行业及当地政府的重要关注问题。现为了探讨如何提高旧老住宅小区的物业品味，提升居民居住品质，推动小区物业保值增值，促进居民安居乐业，特设计本课题。本课题以广州市为研究对象，调查分析老旧住宅小区的物业管理问题及探讨相关的对策。二、本课题国内外研究的历史、现状和研究目标：在我国政府不惜投入巨资对旧老住宅小区的物业管理进行改造，针对老旧小区的治理，各地政府的不断探索。辽宁鞍山、江苏南京、杭州、淮安和上海等地相继开展了老旧小区的综合管理试点。且经过单纯的社会化物业管理改造地尝试后，不约而同的把关注的重心集中到了小区的综合管理上来，其一般作法是：以区级政府为主导，着力整合各级各部门公共管理资源，把旧老住宅小区的综合管理作为城市管理的一项重要的公益事业来宏观调控。而不是简单的物业管理与行政管理的结合。鞍山、杭州等地相继成立了相应的组织机构，明确各自的职责，即设立一个决策机构物业管理委员会。二个管理机构综合管理办公室和开发协调办公室。四个执行机构保安服务中心、保洁服务中心、保绿服务中心和社区服务中心。取得了一定的成果。而南京市以玄武区为例，全区8个街道64个社区，共有旧老小区301个，其中封闭小区81个，零星不封闭小区220个，这些老旧小区共同的特点：一是基础设施差。呈“三多三少”，违章建筑多，道路破损多，化粪池漫溢多；绿地面积少，自行车棚少，汽车停车位少。二是无整体规划。老旧小区多为当年见缝插针所建，无大门、无围墙、无管理用房；出口多，流动摊贩多，财物、车辆被盗多。三是产权复杂。南京市玄武区市容局在经过一段时间的调研后，于2008年3月份，依托执法大队、区环卫所和所在街道，成立了“洁安序”物业服务公司，开始探索老旧小区的物业管理。在对旧老住宅小区的物业管理改造中北京市的方庄小区是在我国一个较为成功的例子，在改造过程中方庄小区的物业总经理王宝根认为旧老住宅小区的物业管理的关键在于业主。因此，方庄物业在管理旧老小区的环境整治上，始终注重社区文化和与业主之间的交流。国外情况来说，美国最早在19世纪后期就提出了社区发展公司，这是非盈利组织，通常由本小区居民、商业代表、社区官员等人组成的理事会负责。社区发展公司的宗旨就是对一定地域范围的社区进行长期的综合发展和管理。20世纪90年代更是获得了新内容，更加注重与政府、商业和其他机构的合作，以获得长足发展。关于旧老小区的物业管理问题，纽约南布朗克斯区域（South Bronx）就是一个例子。在美国关于老住宅区物业管理问题不能通过单个问题的解决而解决，而需要在社区层面上进行全面的考虑，采取综合发展的办法，以达到改善社区环境的目的，并培育有真正生命力的可持续发展社区。新加坡政府则特别强调对旧老居住小区进行法制化管理。物业管理部门编写了住户手册、住户公约、防火须知等章程,同时制定了公共住房室内外装修、室外设施保养等规定,以明确物业管理公司和业主之间的权利和义务关系,为物业管理法制化奠定了基础。建设资金和管理资金的来源是政府发展贷款，而物业管理的奖金主要来源于政府津贴、建屋发展局利润留成、管理费用等。三、本课题研究的基本内容和方法：（一）基本内容本课题主要包括三个方面的内容：1.问题的提出：主要介绍本课题的研究背景和意义。2.相关理论的概述。主要介绍旧老住宅小区物业管理的相关理论。3.旧老住宅小区的物业管理存在的问题。主要分析广州市的旧老住宅小区主要存在的物业管理问题。4.针对存在的问题提出的相关对策。根据调查和分析发现的广州市老旧住宅小区的物业管理问题，提出个人看法，对策。（二） 研究方法1.实地调查法。通过调查问卷和实地采访来了解广州市的老旧住宅小区的物业管理现状。2.文献资料法。主要用于收集过往有关老旧住宅小区的物业管理的问题的国内外研究历史、现状。3.归纳法。通过对物业管理的相关理论的研究，结合广州市的老旧住宅小区物业管理的实际情况，笔者给出自己的看法。四、课题研究的步骤及进度安排：1. 2009.10.16-2009.12.5：课题的相关内容研究。2. 2009.12.6-2010.1.14：到广州市各个区做市场调查，了解相关的情况并做出分析。3. 2010.1.14-2010.3.20：在有尽可能多的论文写作材料的基础上撰写并完成论文初稿，并接受指导教师的指导。42010.3.21-2010.4.5：配合指导教师完成毕业论文指导和写作工作的中期检查，完成二稿和三稿的修改。5. 2010.4.6-2010.4.19：论文定稿并进行规范化审核。62010.4.20-2010.4.30：将完成的论文按要求整理装订成册，和有关的参考资料、宿舍笔记、社会调查记录、实验数据原始记录等超过材料交给指导教师，并提出答辩，指导教师对论文形式及内容进行审核。72010.5.4-2010.5.15：经过系论文指导小组审阅通过后做好论文定稿和印刷、装订工作。82010.5.16-2010.5.17：进行答辩。92010.5.18-6.3：按答辩意见进行修改并定稿。按指导教师要求收集相关的需要上交毕业论文资料。五、课题的成果形式：成果形式：论文，附有调查资料六、其他有关问题或保障机制：(1) 在调研中需要去广州市的各个区做调查，需要深入调查