w 市锦绣樱园房地产开发项目风险管理研究毕业论文.doc

谨以此文献给一直支持我的亲人和朋友们！学生姓名：张海豫w 市锦绣樱园房地产开发项目风险管理研究学位论文完成日期：指导教师签字：答辩委员会成员签字：2012 年月独创声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得 （注：如没有其他需要特别声明的，本栏可空）或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名：签字日期：年月日-学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通过网络向社会公众提供信息服务。（保密的学位论文在解密后适用本授权书）学位论文作者签名：导师签字：签字日期：年月日签字日期：年月日w 市锦绣樱园房地产开发项目风险管理研究摘 要随着改革开放的深化和经济的快速稳定发展，人民群众的生活水平得到了显著提髙，但同衣、食、行等方面相比，居民的居住水平特别是城镇居民居住水平的改善和提高相对缓慢，因此加快房地产体制改革，尽快改善住房困难户的居住条件和提高市民的居住条件已成为各级政府面临的迫切任务。这些都要求并加快了我国房地产行业的快速发展。本文的研究目标在于综合运用项目管理理论知识，用房地产开发项目风险管理的理论与方法，讨论风险识别、风险评估和风险监控的理论和方法在实践中的具体应用问题。本文主要采用分析与归纳、定性与定量相结合及微观分析与宏观分析相结合的研究方法。文章在系统研究了房地产项目风险管理的相关理论之后，总结出房产项目开发的过程中存在的风险及应对措施。接下来，文章分析了投资决策、土地获取、项目建设及项目租售等房产开发中存在风险的四个阶段，并且研究了这四个阶段中存在的各种具体风险因素。以 w 市锦绣樱园发项目为案例，本文研究了该项目面临的内外部环境，根据项目特点对各个阶段可能遇到的风险进行识别和深入分析，找出可能影响该项目开发的主要风险；然后，用专家打分法、不确定性分析法等方法来评估这些风险因素的相对重要性；最后，在此基础上，针对各阶段的风险状况，提出风险控制措施，以切实加强项目风险，减少投资损失，提高项目经济效益。文章共分引言、房地产开发项目风险管理概述、w 市锦绣樱园房地产开发项目概况及必要性分析、项目风险识别、项目风险评价、项目风险管理对策分析、结论与展望等内容，将风险管理策略运用到房地产开发项目的各个阶段中，实践证明这种方式是可行的，对于房地产企业来说具有普遍的指导和操作意义。关键词：房地产；风险识别；风险评估；风险管理study on real estate project risk managementof w city fairview gardenabstractwith the deepening reform and opening up and economic stability developmentpeoples living standards have been improved greatly, but compared with food,clothing, line etc., the residents living level, especially the urban residents living levelimproved relatively slow, so as to improve real estate system reform, the livingconditions of overcrowded and improve the living conditions of citizen has become anurgent task faced by the all levels government. all these requirements and acceleratethe development of real estate industry in our country.this article discusses finance appraisal systems theory and method concreteapplication question in reality, with the synthesis utilization project managementtheoretical knowledge and real estate project evaluation theory and method. themethods of this article mainly are the analysis induction, qualitative and quantitativecombined, the microscopic and macroscopic analysis integrated.in this paper, the basic theory of project risk management, select w cityfairview garden as object of study within the project in the external environment andthe characteristics of its own in-depth analysis of the use of risk identification, riskassessment methods, from the investment decision-making stage, access to land stage,the project construction stage, the rental management phase analysis of commercialbuilding projects in w city fairview garden, the risks and causes of important riskidentification and assessment. this paper analyzes the stage of investmentdecision-making is mainly about investment feasibility risk, the stage of landacquisition is mainly financing risk, the stage of construction is mainly kinds of riskfactors related this projects profit, the sale and rental stage is mainly the sale andrental price. after distinguishing the main wind danger in each stage of w cityfairview garden, this paper carried on the appraisal with the financial feasibility tothe risk of invests stage, with the expert investigation method to the risk ofconstruction phase, with break-even method to the risk of sale and rental stage, andfinally proposed the corresponding regulatory measures aimed at each risk.this paper is divided the introduction, elementary theory of the real estateproject risk management research, basic situation analysis of w city fairview gardenproject, project risk identification, project risk assessment, project risk managementsuggestion, conclusion and insufficiency and so on. practice has proved this riskmanagement strategy will be applied to real estate projects in various stages ofdevelopment is a scientific and feasible , for real estate enterprises, guidance andoperation of universal significance.keywords: real estate; risk identification; risk assessment; riskmanagement目 录0 引言.10.1 研究背景及意义.10.1.1 研究背景.10.1.2 研究意义.10.2 国内外研究现状.20.2.1 国外研究现状.20.2.2 国内研究现状.30.3 论文的研究目标及方法.40.3.1 研究目标.40.3.2 研究方法.40.4 论文的结构体系及创新之处.50.4.1 论文的结构体系.50.4.2 创新之处.61 房地产开发项目风险管理概述. 71.1 相关概念的界定.71.1.1 项目风险管理.71.1.2 房地产开发项目风险管理.71.2 房地产开发项目风险管理的主要内容.71.3 房地产开发项目风险管理的基本程序.91.3.1 房地产开发项目的风险识别.91.3.2 房地产开发项目的风险分析.111.3.3 房地产开发项目的风险评价.111.3.4 房地产开发项目的风险控制.122 w 市锦绣樱园房地产开发项目概况. 132.1 项目简介.132.1.1 项目建设单位.132.1.2 项目建设地块.132.1.3 项目建设规模.132.1.4 项目主要经济技术指标.132.1.5 项目建设实施计划.142.2 项目市政综合配套设施.152.2.1 供水.152.2.2 供电.152.2.3 供气.152.2.4 电信.162.2.5 雨污水排放.162.3 项目所在区域房地产市场分析.162.3.1 w 市简介.162.3.2 w 市经济情况.172.3.3 w 市房地产市场分析.172.4 项目 swot 分析.222.5 项目建设的必要性分析.232.5.1 项目地块现状.232.5.2 项目地块周边环境.232.5.3 项目地块区域前景.233 w 市锦绣樱园房地产开发项目风险识别. 243.1 项目投资决策阶段的风险识别.243.1.1 投资环境风险.243.1.2 开发位置风险.253.1.3 投资可行性风险.253.2 项目土地获取阶段的风险识别.253.2.1 地价风险.263.2.2 征地安置风险.263.2.3 筹资风险.263.3 项目建设阶段的风险识别.273.3.1 施工工期风险.273.3.2 成本风险.273.4 项目租售阶段的风险识别.283.4.1 售价风险.283.4.2 租售时机风险.284 w 市锦绣樱园房地产开发项目风险评估. 304.1 项目投资决策阶段的风险评估.304.1.1 投资估算.304.1.2 资金筹措.314.1.3 项目经济效益指标分析.314.1.4 项目损益与静态盈利分析.334.1.5 项目现金流量与动态盈利分析.344.1.6 项目清偿能力分析.354.1.7 项目敏感性分析.354.2 项目前期和施工建设阶段的风险评估.364.3 项目租售管理阶段的风险评估.374.4 项目风险评估的结论.395 w 市锦绣樱园房地产开发项目风险控制对策. 405.1 项目投资决策阶段的风险管理对策.405.2 项目土地获取阶段风险监控.405.2.1 对市场供求风险的监控.405.2.2 对融资风险的监控措施.415.3 项目建设阶段风险监控.415.3.1 对设计变更风险、不合理的设计方案风险的控制.415.3.2 对工期拖延风险的控制.425.3.3 安全风险.425.4 项目租售管理阶段的风险监控.436 结论与展望.456.1 结论.456.2 展望.45参考文献.46致谢.49个人简历.50发表的学术论文.50w 市锦绣樱园房地产开发项目风险管理研究0 引言0.1 研究背景及意义0.1.1 研究背景为适应国民经济发展水平，我国制订十二五规划指出：促进中小城镇与城市的协调发展，遵循节约土地的布局规则，全面合理推进城镇化改革，提高中小城镇的承载力，进而促进城乡二元结构的改变。居民的居住水平可以充分反映国家经济发展水平和社会的文明程度。我国政府历来重视人民群众的住房问题，近年来采取了一系列措施，并且投入了大量资金，商品房建设规模不断增大，居民居住条件明显改善。但随着城镇人口的快速增长和住房制度改革的实施，商品房建设的速度远远落后于社会需求的增长速度。1978 年以来，中国房地产的建设进入新的发展阶段。2004 年，改革城镇住房无疑是经济体制改革的一个重大措施，对此国务院明确提出改革目标，即实现房屋社会化和商品化。各地在制定国民经济发展计划和地方规划时都把商品房建设放在突出位置，把商品房建设作为新的经济增长点和消费热点，以促进房地产业形成良性循环，从而带动整个国民经济的发展。为响应 w 市政府对于文化建设的重视，顺应“科学规划、有序建设、综合发展、整体发展”的人文建设理念，锦绣樱园项目致力于 w 市传统文化保护，西方文化的引进，城市环境的改造，全力促进物质资源和文化资源的相互融合。在此背景下，为了满足 w 市居民改善居住环境及城市面貌的迫切要求，w 市华安集团有限公司提出了锦绣樱园房地产开发项目，该项目符合国家相关产业政策及 w 市城市建设规划要求，不仅有利于改善当地居民的居住条件，也是促进相关产业发展，拉动经济增长，发展地方经济的需要。因此，本项目建设是十分有必要的。0.1.2 研究意义为了供给他人使用房屋，房地产开发机构进行土地买卖、房屋建造或者土地1w 市锦绣樱园房地产开发项目风险管理研究翻新等活动，从而实现房地产开发机构的经济目的，这个过程就是房地产开发。房地产开发包含一定的不确定性，风险很大，它是根据推测未来需求才确定的产品开发，主要由房地产业本身所具有的空间上的固定性、投资规模大、开发周期长、开发条件差及开发过程环节多等特点所决定的。因此，房地产开发项目存在巨大风险，其风险管理研究具有尤其重要的意义。进行房地产项目研究有很强的指导性，通过进行房地产开发研究可以为项目经营建设提供指导性建议，也可以为项目投资者进行决策提供根据。所以，本篇论文关于房产项目风险管理的探讨，可以为相关研究提供参考。0.2 国内外研究现状0.2.1 国外研究现状风险管理最早起源于公元前 916 年的共同海损制度以及公元前 400 年的船货押贷制度，这构成了风险管理思想的雏形。在企业风险管理产生之初，美国、英国学术界对于风险管理的必要性就有了充分的认识，并且在风险分析方面，两个国家都各有建树，相互补充，是该领域研究的典型代表国家，但总体来说，这一时期的风险管理研究发展较为缓慢。20 世纪初，随着经济的发展，风险管理越来越受到各国的重视，各国开始把风险管理引入企业经营管理领域并进行了初步的探索。1916 年，法国管理学家亨瑞法约尔（henri fayol）正式把风险管理思想引进企业经营领域。1931年，最早主张进行风险管理的部门是美国管理协会保险部门；1932 年，风险管理逐步兴起，主要标志就是美国纽约的经纪人协会创立。20 世纪 50 年代以来，经济的进一步发展以及各种风险事件的不断发生为风险管理的进一步发展提供了良好的契机。1950 年，美国的莫布雷（mowbray）等详细阐述了“风险管理”的概念，从此，风险管理作为一门独立的学科在西方资本主义国家得到了迅猛的发展。21 世纪以来，随着国外房地产等投资开发项目的迅速增加及投资规模的迅速扩大，项目风险管理受到前所未有的重视，很多国外学者提出了很多新的理论及方法，促进了项目风险管理在国外的理论发展及实际应用。如：wurkzebach(2003)深入研究了房地产开发项目存在的风险，并探讨了房地产投资2w 市锦绣樱园房地产开发项目风险管理研究问题；gaylon.e.gree(2008)研究了不同类型房地产投资收益及决策问题，并深入研究了如何防范和化解房地产开发项目投资过程中的主要风险；rogerp.sindt（2010）研究了房地产投资风险分析过程中的主要问题，并提出了相应的解决方案；peter jovanovic 和 david spaulding（2011）针对房地产投资风险做了全面研究的，详细分析了房地产开发商进行投资时的风险识别、风险分析、风险评估以及风险控制等。0.2.2 国内研究现状目前我国的房地产项目风险管理还处于探讨及对国外研究进行借鉴的时期。20 世纪 80 年代，国外各种风险管理的理论与书籍才被传播到我国并开始运用于一些大型的工程项目实践，一些学者开始重视对风险管理的研究，出版了一系列的著作、学术论文等，促进了风险管理研究在我国的发展。如：郭仲伟教授（1987）对风险分析进行了广泛的研究，其研究体系为此后学者的研究奠定了基础；于九如（1999）借鉴国外理论体系基础上，提出了大型项目的风险研究较为系统阐释。这些研究都是在国外理论体系及研究方法的基础上所做的初步探讨和研究，为我国当时的投资项目风险分析及决策提供了依据，也为项目风险管理研究在我国的进一步发展奠定了基础。然而，由于该时期主要研究都是针对房地产项目开发的投资风险简单分析以及存在问题的简单描述，技术方法落后，实用性不强。进入 21 世纪，随着我国经济，尤其是房地产业的迅速发展和计算机等技术的日新月异，依据本国房产市场的现状，许多学者在研究风险管理的理论基础上对房地产风险管理进行了详细分析。如赵树宽、马力(2002)利用我国房地产项目风险管理的体系，运用 fuzzy 和 ahp 相结合的方法，然后提出了相关的模糊评价模型；梁志红（2006）从企业风险层面分析企业进行项目投资的重要性，应该提高调查可信度，找寻良好的投资区域；张声东（2008）结合房地产实例，采用蒙特卡洛法构建了房地产项目的风险管理模型，总结出计算机分析风险管理的结果，并对此结果进行了较为详细的风险分析；赵振宇（2010）采用最小割集法研究工程项目的风险管理，并且把故障树分析方法嵌入其中，然后分析了该项目的风险识别和风险因素量化等，采用故障树分析法的目的在于利用概率理论降低项目风险管理的成本，并分析出项目风险识别的最为薄弱的环节。3w 市锦绣樱园房地产开发项目风险管理研究通过上述分析，基于固有的理论并且还引入了较为先进的研究方法，从而达到理论和实践的结合，达到在实际中的准确运用。目前，国内主要是在投资决策、风险识别、风险防范方面对房地产开发项目风险管理进行分析。而风险分析最为常用的研究方法是经验决策以及定性分析。虽然采用定量分析进行过风险分析，但是这并无法较为准确的体现风险的内在性质，故而导致大量的决策失误，有必要深入研究房地产开发项目的风险管理。我国的项目风险研究在大型项目管理中的应用仍存在一些难点，主要表现在：（1）企业家和政府的风险意识依然薄弱；（2）风险管理的技术方面存在难点主要包括：风险识别困难、风险评价的误差大、风险处理手段落后等；（3）对风险进行应对的措施不够全面和系统，仅通过单方面或局部进行风险管理与预防；（4）没有创新性的风险管理意识与行动。0.3 论文的研究目标及方法0.3.1 研究目标本篇论文的研究目的在于根据 w 市锦绣樱园房地产开发项目实际情况，利用房地产项目的风险管理理论，识别出该项目在不同阶段可能面临的不同风险，然后找出影响该项目利润的主要风险因素，并对这些风险因素的相对重要性进行评估，在此基础上，提出针对各阶段的风险处理方案及风险监控措施，以加强项目风险管理，实现预期收益。0.3.2 研究方法（1）宏观分析与微观分析相结合本文对 w 市锦绣樱园房地产开发项目的风险管理研究，既基于目前 w 市房地产业的发展现状及存在的问题，又基于房地产开发企业加强自身风险管理的迫切需要。从房地产开发企业的微观经济效益出发，同时又着眼于 w 市房地产业的安4w 市锦绣樱园房地产开发项目风险管理研究全、可持续发展，实现了宏观分析与微观分析的结合。（2）理论分析与实证分析相结合理论分析多偏重于对研究对象的理性判断，而实证分析多偏重于对研究对象的客观描述，两者都是科学研究中广泛采用的方法。本文在系统阐述项目风险