一二线城市房价变动影响因素的比较分析_基于北京_石家庄的调研数据.docx

一 二 线 城 市 房 价 变 动 影 响因 素 的 比 较 分 析 基 于 北 京 、 石 家 庄 的 调 研 数 据文/顾六宝陈博飞摘 要 ：我国房地产宏观调控已经进入一个新的阶段 ，如何把握调控的政策力度和方向成为了一个新问题 。 本 文 首 先 分析了房地产市场的现状及问题 ；其 次 ，利用格兰杰因果检验和通径分析对北京和石家庄两地通货 膨胀对房价变动的影响情 况进行实证分析 ；最 后 ，从抑制投机需求 、提 高 供 给 、规范和完善土地市场制度和破除地方政府对房 地产的依赖等几个角度 提 出 政 策 建 议 。关 键 词 ：房 价 格 兰 杰 因 果 通 径 分 析 房 地 产 政 策doi：10.3969/j.issn.1674-537x.2012.04.001一 、现状及问题分析 （一 ）北京与石家庄房地产业发展现状分析 自 2010 年 4 月 国 务 院 发 布 国 务 院 关 于坚决遏制部分城市 房价过快上涨的通知 以 来 ，已 经 过 去 两 年 。 在这两年的时间里 “新 国 十 条 ”发挥了很大的作用 。 目 前 我 国 一 、二 、三 线 城 市 房 价 已 经 趋 于 稳 定 。 从 全 国 来 看 ，各项指标均表示房地产投资热度正 在 持 续 下 降 。从 北 京 市 来 看 ，2012 年 第 一 季 度 ， 全市累计完成房地产开 发 投 资 451.7 亿 元 ， 比上年同期增长 8.7% ， 增 速 比 1-2 月 回 升13.3 个 百 分 点 ； 全市政策性住房施工面 积 为 3610 万 平 方 米 ，同 比 增 长 48.2%；全市商品房销售面积为 327.6 万 平 方 米 ，比 上 年 同 期 下 降 10.3%。 同 时 ，北京土地需求低迷 。 由此可见目前北京 房地产市场供给充足 ，需 求 萎 缩 ，这 直 接 导 致了开发商拿地更加 谨 慎 ，反 映 为 2012 年 5 月 ，北京市实际土地 成 交 面 积 仅 为 12.9 万 平 ，环 比 大 幅 下 滑 87%。从河北省方面来看 ， 第一季度全省 房地产开发投资完成 645.3 亿 元 ，比上年同期下降 6.1%；全省房地产开发房屋施工面 积 21293.2 万 平 方 米 ， 比上年同期增长 23.1%； 住 宅 施 工 面 积16930.1 万 平 方 米 ，增 长 20.0%。 由 此 可 见 ，除了房屋施工面积比 上年同期增长了以外 ， 河北省房地产其他 指标均呈现出增速放 缓 的 情 况 。 值 得 注 意 的 是 ，全 省 房 屋 新 开 工 面 积 2542.9 万 平 方 米 ，比上年同期下降 17.8%，这与北京市的情况极为相似 。（二 ）北京与石家庄房地产业存在的问题分析 两地房屋价格上涨过快的趋势均已得 到 遏 制 ， 但 两 地 住 房价格仍在高位徘徊 。 从 房 价 收 入 比 指 标 来 看 ，石 家 庄 为 10.2：1，北 京 更 是 超 过 20：1， 可以看到相对于居民收 入 来 讲 ， 房 价 仍 旧 较 高 。 这不利于人民生活水平的提高 。房地产投资规模过大 。 两地房地产开发投资数目巨大 ，涨 幅 明 显 ，占 gdp 比 重 大 。 国际公认的房地产开发投资占 gdp 比 重 一 般 不 超 过 5。 北 京 市 2011 年 实 现 地 区 生 产 总 值 16000.4 亿 元 ， 同时全市完成房地产开发投资 3036.3 亿 元 ， 房 地 产 开 发 投 资 数 目 占 gdp 的 比 重 约 为 19.0%； 河 北 省 2011 年 实 现 地 区 生 产 总 值 24228.2 亿 元 ，全 省 完 成 房 地 产 开 发 投 资 2594.0 亿 元 ，房 地 产 开 发 投 资 数 目 占 gdp 的 比 重 约 为 10.7% 。 在 房 地 产 市 场 中 ， 房地产开发企业拥有的资金越充 足就越容易形成高于实际 需 求 的 房 价 。地方政府财政收入对 房地产依赖性强 。 1999 年 至 2011 年 是中国土地资产化最为迅猛的时期 ， 全国土地出让收入总额约 12.75 万 亿 元 ，几 乎 年 均 1 万 亿 元 。 即 便 2011 年重点城市楼市成 交 低 迷 ， 当年全国土地出让收入却仍高达 3.15 万 亿 元 ， 再 创 历 史 新 高 。 由于土地招拍挂市场低迷 ，北 京 2012 年土地收入预计 为 900 亿 元 ，比去年大幅降低 。 北 京 财 政局公布的数据显示 ，土 地收入的锐减直接导致 2012 年 市 级 政 府 性基金预算收入大幅 下 降 ，降 幅 超 过 四 成 。二 、实 证 分 析（一 ）通货膨胀与两地房屋价格指标的格兰杰因果检验 首 先 我 们 用 adf 检 验 ，选 用 aic 准则检验序列变量的单位 根 ，以便确定其稳定性和单整阶数 。 这 里 我 们 采 取 1%和5%的 显8著 性 水 平 ， 以 下 是 进 行 adf 检 验 的 结 果 （ 见 表 1， 数 据 来 源 ： 国家 统 计 局 、北 京 市 统 计 局 、河 北 省 统 计 局 ）：的 格 兰 杰 原 因 ， 即石家庄房价变化是通 货膨胀变化的格兰杰原 因 。 这与北京的结果是一致的 。（二 ）通 径 分 析本 文 利 用 amos 软 件 对 数据进行通径分析并建立通径分析 表和通径分析图 。 其 中 用 m1 代表广义货币存量 ，r 代 表 短 期 贷 款 利 率 。 在进行分析之前首先利用 spss 将 原 始 数 据 标 准 化 ，分 别 用 zr、zm1 和 zcpi 表示标准化后的 r、m1 和 cpi 数 据 。表 4 以 北 京 fpi 作为因变量的通径分析表 表 1 全国消费者价格指数与两地房屋 销售价格指数的平稳性检验结果 * 其 中 dcpi、dbfpi 和 dsfpi 分 别 是 cpi、bfpi 和 sfpi 的 一 阶 差分 数 列 。表 5 以 石 家 庄 fpi 作为因变量的通径分析表 由检验结果可知 ，各序列均不平稳 ，但 各序列的一阶差分序 列均为平稳序列 。 这就为接下来进行序列 间格兰杰因果关系检 验 提 供 了 条 件 。表 2 dbfpi 和 dcpi 的格兰杰因果检验结果 根据本文通径分析的结果 ， 可 以 看 出 贷 款 利 率 以 及 m1 存量对于房价的影响是非常大的 ，这 与 房 地 产行业的特殊性有关 。 当贷款利率上升时将提高购房人的买房 成 本 ， 直接限制了购房 者 的 买 房 热 情 ，导 致 需 求 下 降 ，进而影响房屋价格 。 另 一 方 面 ，当 m1 存 量 增 大 时 ， 房地产商有更多的资金进行 房地产项目建设 ， 从而为房市提供更多的商品房 ，进而影响房屋价格 。另 一 方 面 ， 北 京 市 房 价 受 cpi 影响较小而石家庄房价受 cpi 影 响 较 大 ，这与两地不同的刚性需求有关 ，北京市住房需求 中属于投资性需求的比重较大 ， 具备一定资金实力的买 主 受 cpi 波 动 影 响 不 大 ， 这一点从北京市房 价受利率变动影响较大 也 可 以 看 出 ；而石家庄多为刚性住房消费 需 求 ，当物价升高时直 接影响了消费者的可支配收入 ， 从 而 直 接影响购房者的购房行 为 。 从 长 期 来 看 ，物价上涨和通货膨胀预期又进一步促进消费者 对房价升高的预期 。三 、政 策 建 议（一 ）抑制房地产投机性需求 较之于一线城市 ，二线城市需要实行 中性的货币政策 ，即 加 强房地产信贷风险管理 ；继续坚持限购措施 ，防止投机性炒房从 一线城市转移到二线城市 。 其 中 包 括 提 高家庭二套和多套房贷 的 首 付 和 利 率 ；实行差别化税收政策 ，提高房屋交易费用 ，抑 制 投 机 行 为 。（二 ）增 加 供 给 方 面提 高 对住房保障制度的重视，使之常态化 。 增加保障性住房 建设和棚户区改造。 对廉租房应保证财政预算资金和土地出让净 收益的足量投入，丰富融资方式。 激励并监督开发商在一般小区中配套建设廉租房和经济适用房，给予信贷、土地供应等政策优惠 。从 表 2 的 结 果 来 看 ，第 三 期 dbfpi 是 dcpi 的 格 兰 杰 原 因 ，即从第三期开始 ， 北京市房价变化是通货 膨胀变化的格兰杰原 因 。 当 滞 后 四 期 时 ，得到北京市房价与通货膨胀互为格兰杰原因 的 结 论 。 这种情况可能是由于房屋价格的 持 续 上 涨 在 3 个 月 后 开 始 影 响 房 租 ，使 房 租 上 涨 ，最 终 导 致 cpi 上 涨 。 而 cpi 的 上 涨又进一步促进了北京房屋价格的上涨 。表 3 dsfpi 和 dcpi 的格兰杰因果检验结果 经检验结果分析 ， 当 滞 后 阶 数 为 3 时 ， 得 到 dsfpi 为 dcpi9滞 后 期原 假 设f 统 计 量p 值1234dsfpi does not granger cause dcpi0.6780.413dcpi does not granger cause dbfpi1.9180.170dsfpi does not granger cause dcpi0.3300.720dcpi does not granger cause dbfpi2.2700.111dsfpi does not granger cause dcpi3.6180.018dcpi does not granger cause dbfpi1.9870.124dsfpi does not granger cause dcpi3.4820.012 dcpi does not granger cause dbfpi 1.345 0.263 滞 后 期原 假 设f 统 计 量p 值1234dcpi does not granger cause dbfpi0.9930.322dbfpi does not granger cause dcpi0.0180.894dcpi does not granger cause dbfpi1.2370.297dbfpi does not granger cause dcpi0.0030.997dcpi does not granger cause dbfpi2.5010.067dbfpi does not granger cause dcpi4.4760.006dcpi does not granger cause dbfpi2.9890.025dbfpi does not granger cause dcpi3.9250.007总 效 应直 接 效 应间 接 效 应 通 过 cpizr zm1zcpi0.3840.2550.1290.9080.4710.4380.4650.4650.000总 效 应直 接 效 应间 接 效 应 通 过 cpizr zm1zcpi0.2410.2250.0160.9590.9040.0550.0580.0580.000变量检验 类 型5%临界 值1%临界 值p 值结论全国消费者价格指数 （cpi）dcpi北京房屋销售价格指数 （bfpi）dbfpi石家庄房屋销售价格指数 （sfpi）dsfpi（c,t,0）-3.471 -4.085 0.592 不平 稳（c,t,0）-3.471 -4.085 0.000平稳（c,t,0）-3.473 -4.091 0.537 不平 稳（c,t,0）-3.473 -4.091 0.000平稳（c,t,0）-3.471 -4.085 0.630 不平 稳（c,t,0）-3.471 -4.085 0.001平稳河 北 省 人 口 结 构 对 区 域经 济 发 展 影 响 的 研 究文/王浩任彪摘要 ：本 文 基 于 2010 年 河 北 省 11 个设区市统计数据的计量经济 模型实证研究表明 ，当前影响我省区域经济发展水 平的人口结构主要是第二产业就业人口所占比重 ， 影响我省区域经济 发展效益的人口结构主要是非农业人口所占比重 ，影响我省区域经济结构的主要是老龄人口所占比重和非农业人口所占比重 。 因 此 ，要进一步提高我省区域经济发展水平就应 该加快破除各地区的城乡分割二元体制性障碍 ，构建城乡一体化劳动力市场 ，加 速 城 镇 化 进 程 ，提 高 城 镇 化 率 ，优 化 城 乡 人 口 结 构 ；加快农业劳动力转移 ，加大非农产业就业人员比重 （在 现 阶 段 ，尤其是加大第 二产业就业人口的比重 ），优 化 就 业 结 构 ；重视老龄化问题 ，作好应对人口老龄化的准备 。关 键 词 ：人 口 结 构 区 域 经 济 实 证 分 析 经 济 学 检 验课 题 项 目 ：河北省第六次全国人口普查研究课题 doi：10.3969/j.issn.1674-537x.2012.04.002河 北 省一 、前 言在工业化与城镇化的进程中 ， 人 口 结 构也处在动态的变化 过 程 中 ，对经济的发展起着促进或是抑制作用 。 在不同的发展阶 段 ，需要不同的人口结构来支撑经济的快速 发 展 ，只 有 人 口 结 构和经济结构实现动态平衡 ，才能在最大程度 上促进经济的发展 ，对我国全面建设小康社会 、构 建 社 会 主 义 和 谐 社 会 、实 现 全 面 协调可持续发展也具有重大的战略价值 。 因 此 ， 本 文 通 过 借 助 spss19.0， 基 于 2010 年 河 北 省 11 个 设 区市及全省的横截面相 关 统 计 数 据 ， 运用多元回归分析的计 量经济模型对影响我省区 域经济发展水平的主要人口结构因素进行定量的实 证 分 析 ， 以，（三 ）规范土地供给和流通市场 ，完善土地市场制度 完 善 相 关 法 规 。 从发达国家走过的路来看 ，完全依靠市场力 量 将 无 法 实 现 “居 者 有 其 屋 ”的 目 标 ，因此政府必须适度干预市 场 ，保障公民的基本居住权 。 例 如 英 国 的 住 宅 法 和 日 本 的 供 应 住 宅 法 等 ，这些都是建立并完善居民住房保障制度的先例 。完善土地市场制度 。 为了促进房地产市场健康有效的发展 ， 有必要完善土地市场制度 ， 使得土地供给