中正评估案例

编号: 评估调201 号中国邮政储蓄银行评估中介机构准入调查报告申请人名称：安徽中正房地产评估有限公司经办机构： 合肥市分行 2015年1月9日声 明 与 保 证本人在此声明与保证：本人与准入申请人为非关系人，在实地调查和报告编写过程中，严格按照本行规章制度执行调查工作。此报告是按照本行评估中介机构相关管理制度和规定，根据申请人提供的和本人收集的资料，经审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告阐述客观公正，全面反映了客户最主要、最基本的信息，文中没有虚假记载、误导性陈述或重大疏漏，也没有隐瞒我们已经知道的主要风险因素，本人对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。因上述信息存在任何虚假，导致信贷资金损失的，本人愿意承担相应责任。本人已系统参加了中国邮政储蓄银行举办的职业道德教育培训，全面学习了中国邮政储蓄银行房地产评估中介机构合作管理办法，完全了解各种违规行为的构成要件及处罚办法。对因本人违反职业道德要求或中国邮政储蓄银行房地产评估中介机构合作管理办法应受处罚的，本人将不以未接受相关培训、未了解相关办法为由进行抗辩。本人已接受了中国邮政储蓄银行举办的法律知识培训，全面学习了中华人民共和国刑法及其修正案和司法解释，完全了解贷款业务相关职务犯罪与经济犯罪的构成要件及刑事责任。对因本人触犯刑法规定应承担刑事责任的，本人将不以未接受相关培训、未了解相关法律法规为由进行抗辩。主调查人签字： .年 月 日 辅调查人签字： 年 月 日 前台经营机构负责人签字： 年 月 日申请人安徽中正房地产评估有限公司于 2015年1月5日向我行申请土地评估机构 房地产评估机构 准入，我行受理后，对申请人的主体资格、经营资质、评估情况等作了现场与非现场的调查，现将有关调查情况汇报如下（涉及总、分公司应分别列示）：申请人名称全称安徽中正房地产评估有限公司企业性质 公司制企业 合伙制企业 公司制企业分公司申报内容申报类型首次 重检业务类型1适用区域合肥市适用押品 房地产业务类型2适用区域适用押品申报机构合肥市分行主调查人方舫办公电话：62675792移动电话调查人 潘大彬 办公电话：62632897移动电话台经营机构负责人杨玉办公电话：62625897移动电话一章 营销背景及客我关系一、营销背景建立合作关系的来龙去脉。2015年1月5日，合肥市分行三农金融/消费信贷部门，在三农金融/消费信贷部门办公地点，申请人通过上门咨询方式得知我行评估业务，主动申请，与三农金融/消费信贷部门建立了联系，通过多次拜访/调查/沟通，最终达成合作意向。二、历史合作情况（重检机构适用） 申请人首次与我行合作三、总分公司关系（总分公司客户准入适用）申请人没有分公司第二章 实地调查情况一、面谈情况列示面谈时间、地点、参加面谈的双方人员姓名、职务、洽谈情况。面谈时间：合肥市临泉路与全椒路交口吟春园高8幢202室时间：2015年1月9日15点30分二、实地调查情况根据实地调查情况，填写下表：现场查访时间（多次调查需分次填写）2015年1月9日15点30分现场勘察地点合肥市临泉路与全椒路交口吟春园高8幢202室本行参与调查人员1.主办调查人：方舫 2.协办调查人：冉大伟评估中介机构客户接受调查人员一、企业主要负责人1.职务 法人 姓名 李守宝2.职务 执行董事 姓名 陈雷二、企业主要业务部门人员1.部门 业务部 职务 主管 姓名 韦建龙 2.部门 评估部 职务 主管 姓名 陈培 与申请人主要负责人面谈主要内容及对主要负责人的评价1.面谈内容： 公司管理模式、申请人与其他金融机构合作情况、申请人经营情况等2.主要负责人评价： 通过与主要负责人陈雷面谈，其对公司业务非常熟悉，具有一定的管理水平，对公司有良好的监管。申请人经营场地调查情况：一、是否考察申请人经营场地 是二、申请人经营场地考察情况1.办公地址：合肥市临泉路与全椒路交口吟春园高8幢202室 办公面积：146.55m2办公场所权属： 自有 租用 租约月租金：0.15万三、抽查申请人评估报告描述 评估流程规范，评估单价合理四、申请人经营情况现场考察评价： 申请人有固定经营场所，经营状况良好提供实地走访照片（与企业接待人员合影、办公场所等），往返交通、住宿票据复印件（上报评估中介机构调查档案需同时附报上述图像及其他资料，本表需详细填列所附资料明细）1.2.第三章 申请人情况调查一、申请人概况（一）申请人简介列示申请人名称、成立时间、注册资本、法定代表人、公司住所、公司类型、贷款卡号、营业执照、税务登记证、组织结构代码证、开户行、经营范围、控股股东及实际控制人等（涉及总、分公司应分别列示）。申请人名称安徽中正房地产评估有限公司评估资质二级成立时间2000年07月28日注册地址安徽省合肥市瑶海区胜利路88号五洲商城D区1#楼403、412经营范围房地产价格评估；投资咨询、中介代理服务；企业形象策划；物业管理主营业务房地产评估经营实体所在地合肥市临泉路与全椒路交口吟春园高8幢202室联系地址合肥市临泉路与全椒路交口吟春园高8幢202室邮编230000实际控制人陈雷身份证号人代表人李守宝身份证号业执照号码340100000260186营业执照年检时间2014年10月13日营业期限2000年07月28日至2020年12月30日组织机构代码证号71999953-X税务登记证号34010271999953X贷款卡号码及密码注册资本(元)壹佰伍拾万圆整实收资本（元）壹佰伍拾万圆整基本账户开户行工商银行合肥长江东路支行基本账户号1302010209006929349（二）申请人股权结构1申请人股权结构序号股东名称承诺缴纳注册资本金额（元）目前实缴注册资本金额（元）比例（%）出资方式货币实物名称无形资产1陈雷60000060000040% 2李守宝1000001000006.67% 3陈宪淮45000045000030% 4陈培35000035000023.33% 合计15000001500000100% -2实际控制人情况公司股东即实际控制人。陈雷负责业务发展，李守宝负责房屋估价评估，陈宪淮主要负责拆迁评估，陈培负责房屋估价评估。3.关联方情况陈雷在合肥开办安徽润达商贸有限责任公司，主要从事建材批发销售。（三）公司管理模式（4） 经营者素质及管理水平陈雷，安徽合肥人，2000年7月年至今在安徽中正房地产评估有限公司工作。现任安徽中正房地产评估有限公司执行董事，主要负责业务发展。李守宝，安徽合肥人，于2004年通过全国房地产估价师职业资格考试获取执业资格，2001年至今在安徽中正房地产评估有限公司工作。现任安徽中正房地产评估有限公司法人代表兼估价师，对业务质量监督。陈宪准，安徽合肥人，1991-2003年在安徽省合九铁路工程处担任处长，2004年至今在安徽中正房地产评估有限公司工作。现任安徽中正房地产评估有限公司董事长，主要负责拆迁评估。陈培，于2002年通过全国房地产估价师职业资格考试获取执业资格，2004年至今在安徽中正房地产评估有限公司工作。现任安徽中正房地产评估有限公司估价师。2014年公司法定代表人变更为李守宝。（五）申请人与其他金融机构合作情况合作金融机构主要合作业务产品合作模式合作业务规模合作年限工商银行房地产评估推介、直客式4000套/年2000年合作至今徽商银行房地产评估推介、直客式4000套/年2004年合作至今农业银行房地产评估推介、直客式3000套/年2003年合作至今二、申请人经营情况（一）经营财务情况申请人主要评估押品为合肥地区的房地产。2012年度完成5300套价值约42.8亿元抵押贷款评估，经营收入763719元，利润76372元，营业税42769元，企业所得税19093元。2013年度完成4800套价值约53.2亿元抵押贷款评估，经营收入779455元，利润93535元，营业税17246元，企业所得税15590元。（二）申请人重大事项申请人没有不良信用档案、在承担资产评估工作中未出现重大估价质量问题和不良记录等。三、申请人评估质量分析（一）申请人评估方法和流程（二）评估人员资质情况申请人有专职注册房地产估价师九名。李守宝，安徽合肥人，于2004年通过全国房地产估价师职业资格考试获取执业资格，2001年至今在安徽中正房地产评估有限公司工作。现任安徽中正房地产评估有限公司法人代表兼估价师，对业务质量监督。陈培，于2002年通过全国房地产估价师职业资格考试获取执业资格，2004年至今在安徽中正房地产评估有限公司工作。现任安徽中正房地产评估有限公司估价师。杜肇鹏，于2004年通过全国房地产估价师职业资格考试获取执业资格，2013年至今在安徽中正房地产评估有限公司工作。现任安徽中正房地产评估有限公司估价师。刘昌苗，于2005年通过全国房地产估价师职业资格考试获取执业资格，2009年至今在安徽中正房地产评估有限公司工作。现任安徽中正房地产评估有限公司估价师。吴长庚，于2002年通过全国房地产估价师职业资格考试获取执业资格，2010年至今在安徽中正房地产评估有限公司工作。现任安徽中正房地产评估有限公司估价师。李飞宇，于2004年通过全国房地产估价师职业资格考试获取执业资格，2010年至今在安徽中正房地产评估有限公司工作。现任安徽中正房地产评估有限公司估价师。张东风，于2004年通过全国房地产估价师职业资格考试获取执业资格，2005年至今在安徽中正房地产评估有限公司工作。现任安徽中正房地产评估有限公司估价师。华勇，于2013年通过全国房地产估价师职业资格考试获取执业资格，2013年至今在安徽中正房地产评估有限公司工作。现任安徽中正房地产评估有限公司估价师。陈殿平，于2013年通过全国房地产估价师职业资格考试获取执业资格，2013年至今在安徽中正房地产评估有限公司工作。现任安徽中正房地产评估有限公司估价师。（三）评估报告抽样情况（首次准入机构适用）序号评估项目详细情况面积评估单价评估流程规范性评估准确性是否高估高估比例1望湖城桂香居-福贵苑8幢602室167.07m26700元/m2 规范 否2政务区总商会大厦220.12m28480元/m2 规范 否3现代名苑18#203室98.89m26098元/m2 规范 否4格林丽景小区13幢301室88.47m27054元/m2 规范 否 5包河苑A区31幢507室95.08m26206元/m2 规范 否（四）申请人与我行历史合作情况（重检机构适用） 申请人首次与我行合作四、评估收费情况 房产50万元（不含）以下，评估费2-2.5 房产50万元-100万元，评估费1.6-2 房产100万元（不含）以上，评估费1.2-1.6第四章 调查结论及建议一、调查结论综述对申请人房地产/土地评估资质水平，评估质量，经营财务状况，以及抗风险能力的调查情况，阐述申请人对于评估不实的主要防范措施和承担责任。安徽中正房地产评估有限公司资格等级二级，评估质量良好，经营财务状况正常，有一定的抗风险能力。申请人在采用数学方法求出一个综合结果