山水黔城定价策略.doc

“山水黔城”高层四区2325号楼定价策略合富辉煌房地产顾问有限公司（贵阳）事业部目 录一、 定价总原则：二、 整体均价制定三、 楼栋均价确定四、 楼层价差确定五、 单栋平面户型价差确定六、 价格汇总七、 “一户一价”底价表八、 付款方式建议九、 “一户一价”门市价单十、 户型图集及户型十一、 附件说明：1、 以上内容中户型图集部分为我司在甲方工程部4月23日提供的CAD施工图中剥离所得。2、 户型建筑面积为工程部提供的CAD施工图中所列面积。3、 户型图集为结构图，最终对外宣传使用的户型需要广告公司提供精装修的平面图及效果图。定价策略及定价方式说明一、 定价总原则：一户一价，充分体现不同单位之间的价值差异。模糊不同装修档次之间的价格差异，避免出现因同楼栋/层之间过大的价格落差导致的心理落差。适当加大楼层差价，避免出现目前低段楼层销售缓慢的状况。二、 整体均价制定根据前阶段由宏立诚集团与合富等合作方的商定结果，将本次推出的高层四区住宅按照精装修房的方式出售，装修标准按照每户销售面积的大小分为：180以下按照600元/装修；180以上按照1000元/装修。根据以上确定的装修标准，销售单价分为180以下按照3950元/；180以上按照4200元/进行销售。通过对本次推出房源各自面积的预算，整体销售均价为：（销售面积180以内70802.973950元/+销售面积180以上21339.924200元/）总销售面积92142.89=4008元/三、 楼栋均价确定：根据各自楼栋的自身综合情况，用比较法确定各自楼栋的均价，计算方式及结果如下：1、 计算结果：（见附件1）2、 计算方式及步骤：（见附件1）四、 楼层价差确定1、 1、 定价方式：以各自楼栋底楼为标准分段逐层递加。2、 定价说明：高层建筑楼层差价主要体现在景观、视野、通风、采光、噪音五大方面的影响，通过以下分析，我们将楼层价差制定如下：楼层低段中段高段景观321视野123通风123采光213噪音123合计8913特性：低段楼层与中段楼层相差无几，高段楼层价值最高。3、4、 楼层价差表：1楼2-5楼6-8楼9-12楼13-15楼16-18楼18楼以上0元（标准层）50元/层30元/层20元/层15元/层30元/层50元/层26栋三单元由于自身为30层的超高层，故不益将单层价差过分拉大，特单独设定了价差，价差如下：1楼2-5楼6-8楼9-12楼13-18楼19-25楼25楼以上0元（标准层）50元/层30元/层20元/层15元/层30元/层50元/层3、楼层价差走势图：五、 单栋平面户型价差确定：1、 定价方式：根据各自户型在同一楼栋的综合情况，设定不同的户型价差。单栋平面价差表：23#单元一单元二单元三单元房号12121234平面价差120808080503030024#单元一单元二单元房号1212平面价差702002025#单元一单元二单元三单元房号1234121234平面价差0205030400400305020026#单元一单元二单元三单元房号1212123456平面价差80505050030508010070六、 价格汇总：1、可售总额汇总楼栋号一单元二单元三单元合计可售面积23可售套数30329615821042.0124可售套数3533无6814092.425可售套数963610023230942.7826可售套数343618025023552.93合计708套89630.122、户型情况汇总户型套内面积建筑面积套数套数比例Aa167.77201.3210414.69%Ba118.36142.4311716.53%Bb127.02152.42152.12%Da108.44130.139713.70%Db106.54127.85496.92%Dc93.53112.2414620.62%Ea74.6489.57304.24%Eb73.8788.64304.24%Ec74.9289.90304.24%Ed74.3389.20304.24%Ee74.8489.81304.24%Ef74.5089.40304.24%合计708100.00%3、单价汇总价格段23#24#25#26#合计比例3600以下160221180.00%3600-37001601621270.00%3701-38002801636490.00%3801-39004202848730.00%3901-40002714054860.00%4001-4100884021770.00%4101-4200882218600.00%4201-43008122412430.00%4301以上5394419240.00%15868232250708100.00%七、 “一户一价”底价表（见附件2）八、 付款方式建议：（同高层二、三区）1、 按揭付款：正式签约时缴纳银行贷款部分外的所有房款（不低于总房款的30%）及相关税费和按揭手续费用，可享受总房款9.9折优惠。2、 一次性付款：签约时付清全额房款及相关税费，可享受总房款9.8折优惠。3、 超轻松付款（首付交一缓二）：选择按揭付款的客户，在正式签约时付总房款的10%及相关税费和按揭手续费用，余下20%在交房前付清。不享受折扣优惠。九、 “一户一价”门市价单确定：制定方式：以“一户一价”底价表为基础上浮1、 平均折扣率：一次性付款9.8折约20%+按揭付款9.9折80%=9.88折（即98.8%）。2、 在平均折扣率需要增加1.2%的基础上，额外增加2.8%作为后期可调控价格（其他优惠）及销售现场逼定空间，合计上浮4%3、 “一户一价”门市价单（见附件3）十、 户型图集（见附件4）十一