九略—靠山屯项目—北京建设项目审批实务.doc

在编制项目申报表阶段：项目酝酿、提出 项目酝酿、提出阶段的主要任务，是选择建什么项目，在何处建、采取何种建设方式等问题。 投资者在这一阶段要重点分析以下几个方面的因素:北京市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要北京城市总体规划当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录外商投资产业目录(2002)北京市产业发展导向目录北京市鼓励外商投资的优惠政策北京市鼓励外商投资的重点行业北京市关于进一步促进高新技术产业发展的若干政策开展项目建议书编制、申报、审批工作之前还需要：申请规划要点编制和提交项目建议书 项目经有关部门的确认后，填写下面的表单并提交，您所提交的项目建议书将送交相关部门处理。本网站严格保证项目信息的保密性。项目名称： 项目概况：(查看主要内容及要求) 项目建设初步选址及建设条件：(查看主要内容及要求) 项目建设规模、建设内容：(查看主要内容及要求)环境影响：(查看主要内容及要求) 投资估算及资金来源：(查看主要内容及要求) 建设进度初步设想：经济效益和社会效益的初步估算：结论：附件：(查看主要内容及要求)编制项目建议书工作之前还需要：申请规划要点 所需附件1. 建设项目拟选位置地形图(城近郊区比例尺为1：2000；远郊区县比例尺为1：10000)。标明项目建设占地范围和占地范围内及附近地区地上建筑物现状。 2. 在自有地皮上建设，要附市规划部门对项目建设初步选址意见(规划要点或其它文件)。 3. 国家限止发展的或按国家及市政府规定需要先由行业主管部门签署意见的项目，要附有关行业主管部门签署的审查意见。 4. 外商投资项目要附以下材料： (1)会计师事务所出具的外商资信证明材料。 (2)合营各方的营业执照(复印件)。 (3)合营各方签署的合营意向书(境内单位要有上级主管部门的意见)。 5. 两个或两个以上境内单位合建的项目要附以下材料： (1)合建各方签署的意向书(要有上级主管部门的意见)。 (2)合建各方的营业执照(复印件)。 6. 其他附件材料。房地产开发项目的项目可行性研究报告的审批权限国家计委和市计委是房地产开发项目的审批机关，除危旧房改造项目可由区县计委审批外，其他房地产开发项目，区、县、局、总公司一律不具备审批权。具体分工是： 中央在京单位(含军队)所属房地产开发公司的项目由国家计委审批。 地方房地产开发公司总建筑面积在10万平方米以上或总投资在2亿元以上的高档房地产开发项目、总投资3000万美元以上的中外合资或合作房地产开发项目由国家计委审批。高档房地产项目是指：别墅性质的高档住宅和度假村；建安造价高于一般民用住宅造价(2000元/m2)一倍以上的公寓项目；建筑标准四星级(或相当四星级)及以上的宾馆、饭店；建安造价超过一般民用非住宅造价(4000元m2)一倍以上的各类综合用房、写字楼、商业服务楼。 地方房地产开发公司总建筑面积在10万平方米以下且总投资在2亿以下的高档房地产开发项目、总投资3000万美元以下的中外合资或合作房地产开发项目以及其它房地产开发项目按下列权限审批：(1)非中外合资、合作项目，属于新开发区内的项目和危旧房改造小区内非配套的大型公建项目，由市计委、市建委审批；属于危旧房改造小区内住宅及相应配套项目，由区、县计委审批。(2)中外合资、合作项目，由市计委审批。 返回房地产开发项目的项目可行性研究报告的申报渠道 需国家计委审批的项目申报渠道 (1)地方房地产开发公司的项目，如需报国家计委审批，开发单位或其主管部门将项目建议书报送市计委(建委)，经初审后，由市计委上报国家计委审批。(2)中央在京单位(含部队)所属房地产开发公司的项目，项目建议书由开发公司的主管部门直接报国家计委，国家计委审批项目之前涉及北京市规划等有关方面问题，由市计委(建委)按北京市的有关程序协助办理。 需市计委审批项目的申报渠道总的原则是，由具有在京房地产开发资格的企业按隶属关系上报。(1)市属单位的公司，由其上级主管部门上报。(2)区(县)属公司，由区(县)计委上报。(3)没有上级主管部门的公司若其组成单位中有地方企业，可由地方企业按上述渠道上报；若组成单位中没有地方企业，则由项目所在地区(县)计委上报。返回项目建议书批准之后，还需要：1. 选定建设地址申请规划设计条件，做规划设计方案。2. 落实筹措资金方案。3. 落实供水、供电、供气、供热、雨污水排放、电信等市政公用设施配套方案。到自来水公司、供电局、燃气总公司、热力公司、电信局办理4. 落实主要原材料、燃料的供应。5. 落实环保、劳保、卫生防疫、节能、消防措施。到北京市环保局、北京市社会保障局、卫生防疫部门、节能办、消防部门办理。6. 外商投资企业申请企业名称预登记。到北京市工商行政管理局办理。7. 进行详细的市场调查分析。编制和提交项目可行性研究报告：所需附件项目建议书审批文件。 建设项目所在位置地形图（城近郊区的比例尺为1：2000；远郊区的比例尺为1：10000）。标明项目占地范围和占地范围内及附近地段地上建筑物现状。项目建设规划总平面布置图。标明交通组织、功能分区、绿化布局、建筑规模（分出层次和面积）。 道路交通、电信、供电、给排水、供气、供热等各种市政配套设施建设管线布置图。 环境影响评价报告（小型生产性和民用建筑项目可以不编制，需要编制环境影响评价报告的项目由市环保局决定） 规划、供电、市政、公用、劳动、卫生、环保等有关部门对可行性研究报告的审查意见。大中型生产性项目，要附咨询评估机构的评估报告。其他附件材料。房地产开发项目的项目可行性研究报告的审批权限国家计委和市计委是房地产开发项目的审批机关，除危旧房改造项目可由区县计委审批外，其他房地产开发项目，区、县、局、总公司一律不具备审批权。具体分工是： 中央在京单位(含军队)所属房地产开发公司的项目由国家计委审批。 地方房地产开发公司总建筑面积在10万平方米以上或总投资在2亿元以上的高档房地产开发项目、总投资3000万美元以上的中外合资或合作房地产开发项目由国家计委审批。高档房地产项目是指：别墅性质的高档住宅和度假村；建安造价高于一般民用住宅造价(2000元/m2)一倍以上的公寓项目；建筑标准四星级(或相当四星级)及以上的宾馆、饭店；建安造价超过一般民用非住宅造价(4000元m2)一倍以上的各类综合用房、写字楼、商业服务楼。 地方房地产开发公司总建筑面积在10万平方米以下且总投资在2亿以下的高档房地产开发项目、总投资3000万美元以下的中外合资或合作房地产开发项目以及其它房地产开发项目按下列权限审批：(1)非中外合资、合作项目，属于新开发区内的项目和危旧房改造小区内非配套的大型公建项目，由市计委、市建委审批；属于危旧房改造小区内住宅及相应配套项目，由区、县计委审批。(2)中外合资、合作项目，由市计委审批。 返回房地产开发项目的项目可行性研究报告的申报渠道 需国家计委审批的项目申报渠道 (1)地方房地产开发公司的项目，如需报国家计委审批，开发单位或其主管部门将项目建议书报送市计委(建委)，经初审后，由市计委上报国家计委审批。(2)中央在京单位(含部队)所属房地产开发公司的项目，项目建议书由开发公司的主管部门直接报国家计委，国家计委审批项目之前涉及北京市规划等有关方面问题，由市计委(建委)按北京市的有关程序协助办理。 需市计委审批项目的申报渠道总的原则是，由具有在京房地产开发资格的企业按隶属关系上报。(1)市属单位的公司，由其上级主管部门上报。(2)区(县)属公司，由区(县)计委上报。(3)没有上级主管部门的公司若其组成单位中有地方企业，可由地方企业按上述渠道上报；若组成单位中没有地方企业，则由项目所在地区(县)计委上报。返回可行性研究报告批准之后，还需要：用地方面，开始办理征地、拆迁安置等手续。具体与市规划局、房地局联系。报审设计方案，经批准后委托具有承担本项目设计资格及业务范围的设计单位进行设计，并编制设计文件。 报审供水、供气、供热、下水等市政配套方案，征求人防、消防、环保、交通、园林、文物、安全、劳动、卫生、保密、教育等主管部门的审查意见，取得有关协议。 如果是外商投资项目，还需编制合同、章程报经贸委审批，经贸委核发了企业批准证书后，到工商局领取营业执照，办理税务、外汇、统计、财政、海关等登记手续。可行性研究报告批准之后，还需要：用地方面，开始办理征地、拆迁安置等手续。具体与市规划局、房地局联系。报审设计方案，经批准后委托具有承担本项目设计资格及业务范围的设计单位进行设计，并编制设计文件。 报审供水、供气、供热、下水等市政配套方案，征求人防、消防、环保、交通、园林、文物、安全、劳动、卫生、保密、教育等主管部门的审查意见，取得有关协议。 如果是外商投资项目，还需编制合同、章程报经贸委审批，经贸委核发了企业批准证书后，到工商局领取营业执照，办理税务、外汇、统计、财政、海关等登记手续。编制和提交转入正式计划申请表转入正式计划以后建设单位的主要工作：持批准转入正式计划的文件、设计文件以及在市规划局核发的审定设计方案通知书中要求征求其它行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议，到市规划局办理建设工程规划许可证。在办理建设工程规划许可证之前，应去市城建档案馆交纳工程档案保证金。办理四源接用手续。不实行土地有偿出让的项目，先交四源费，再办理报装接用手续。 实行土地有偿出让的项目，如果地价款中包括四源费，且地价款已全额交齐，到市计委办理确认手续，持市计委核发的不重复交纳四源费的证明，到供源单位办理报装接用手续；如果地价款没有全额交齐，按京计基字（1052）号文件规定，到供源单位办理施工用临时供源手续，待地价款全额交齐后，再到市计委办理确认手续，持市计委核发的不重复交纳四源费的证明，到供源单位办理正式报装接用手续；如果地价款中不包括四源费，则应按规定先交纳四源费，再办理报装接用手续。 申请、领取建设工程开工证。建设工程开工证申报、审批（一）审批权限建设工程开工证，简称开工证。以前各区县建委都有权核发一部分项目的开工证。从1995年开始，市政府已规定所有建设项目的开工证均由市建委核发。（二）审批程序1建设单位持市计委下发的项目转入正式计划的批件和市规划局核发的建设工程规划许可证到市建委领取北京市建设工程开工审查表。领到审查表后，先将表中项目基本情况填好，到本单位主管部门盖章（市属单位到局、总公司盖章，区、县属单位到本单位上级主管部门盖章）。2根据项目使用四源情况，到供源单位及供电、电信部门交纳四源费、电源建设集资等费用，并由这些单位在审批表上签字盖章。具体办理手续的单位是：上水，自来水公司；下水，市政工程管理处；煤气（天然气），市煤气公司（天然气公司）；供电，市供电局；采暖如果是接用城市热力管网，市热力公司；电信，市电信局。3由市建委招标办签署办理招投标的意见。除因特殊情况经市建委批准外，建筑面积2000平方米以上或总投资50万元以上的建筑工程都要进行施工招标。施工招标可以整个项目进行，也可以单项工程、专业工程进行。建设单位编制完标底，经招标办审核（用市财力投资安排的项目，需经市计委审核），并在招标办的组织下决标。确定施工单位后，由施工单位及其上级主管部门在审批表上签字盖章，招标办在审查表上签署意见并盖章。如果中标的是外省市施工企业，应在表上注明其进京施工许可证号。4携带审查表及转正批件到市质量监督总站办理登记及交纳质量监督费定金；到市统计局办理统计登记手续；到市建筑节能与墙体材料革新领导小组办公室交纳实心粘土砖限制使用费。如果是外商投资项目，到市建委施工监理处办理施工监理的手续。各部门在办理完有关手续后，均应在审查表上签署意见并盖章。5交纳固定资产投资方向调节税。具体办法，见本书第三部分第一节固定资产投资方向调节税。6领取固定资产投资许可证。具体办法是：（1）中央和外省市（省级）驻京单位的建设项目，由建设单位向市建设工程招标投标管理办公室申请。（2）地方单位的基本建设项目、非工业系统更新改造项目和开发项目，由建设单位向项目所在地的区县计委申请；工业系统更新改造项目，由建设单位向市经委申请。（3）外省市（地区级及以下）在京单位的建设项目，由建设单位向项目所在地的区、县计委申请。（4）北京经济技术开发区内的项目，由建设单位向北京经济技术开发区管委会申请。（5）合建项目，由转正批件中明确的主管部门按上述渠道申请。续建项目的固定资产投资许可证要按有关规定进行年检，纳税人持计划部门下达的年度计划文件和本年度纳税凭证或免税证明在年度终了后3个月内到原发证单位进行年检，凡未经过年检盖章的，固定资产投资许可证不得继续使用，项目不得继续建设。7办理开工前审计。建设单位携带项目建议书、可行性研究报告、初步设计、转入正式计划的批件，资金来源和前期财务支出等有关财务资料到审计部门办理开工前审计。审计完成后，由审计部门发给基本建设项目开工审计表。并在表中注明结论。开工前审计的权限是：（1）基本建设大中型项目，由审计署审计。（2）中央单位在京建设的小型基本建设项目，由审计署驻部门审计机关审计；未设置驻部门审计机关的，由部门内审机构审计。（3）地方单位建设的小型基本建设项目，由市审计局审计。以