五星级超豪华商务餐饮大酒店项目可行性研究报告.doc

五星级超豪华商务餐饮大酒店项目可行性研究报告五星级超豪华商务餐饮大酒店项目可行性研究报告目 录第一章 总论1一、概述1二、项目研究结论6第二章 市场分析9一、我国餐饮业发展现状9二、我国餐饮市场发展趋势展望10三、某餐饮市场现状及发展前景12四、项目市场分析13五、项目市场竞争优势15六、项目市场研究结论16第三章 项目实施准备情况和具体业务计划17一、项目实施准备情况17二、项目具体业务计划18第四章 建设规模和项目场址23一、建设规模23二、项目场址23第五章 工程技术方案24一、建筑方案24二、公用配套工程方案24三、主要设备方案27第六章 环境保护29一、环境保护标准29二、环境影响初步分析29三、项目环境保护措施30四、环境影响分析结论31第七章 项目实施进度32一、项目前期准备工作32二、实施进度计划32第八章 项目经济评价概述33一、项目经济评价特点33二、项目经济评价依据33三、项目经济评价范围和方法33四、计算期33五、基准收益率34第九章 项目费用与效益估算35一、投资估算35二、收入和税金估算37三、成本费用估算38第十章 资金来源与保障40一、债务资金40二、项目资本金40三、资金来源与保障40第十一章 财务分析41一、融资前分析41二、融资后分析42第十二章 不确定性分析和风险分析45一、盈亏平衡分析45二、敏感性分析45三、主要风险因素识别、应对与风险等级判断45第十三章 研究结论50一、技术评价50二、经济效益评价50三、研究结论51第一章 总论一、概述 （一）项目简介 项目名称： 建设单位：建设单位法定代表人：项目性质：新建项目项目地址：项目建设内容：xx大酒店是一个按照五星级标准设计的超豪华商务餐饮酒店。项目占地4.62亩，总建筑面积9008.74平方米，停车位70个,住宿接待规模为40个各式客房，餐饮娱乐最大接待能力为650人次/日。建设内容包括：餐饮用房、客房、娱乐休闲用房、基础配套设施等内容。项目总投资：项目总投资为9,490.75万元，其中：建设投资为9,001.53万元（建设单位已投资4,600.00万元，新增建设投资4,401.53万元）,建设期利息为189.22万元，流动资金为300.00万元。资金筹措计划：项目资本金4,690.75万元，项目银行贷款4,800.00万元。（二）项目定位1、市场定位：项目市场定位于为高级商务游客、高档休闲游客、大中型企业、行政事业单位、某高收入者提供高质量的餐饮、娱乐休闲、住宿服务设施，主要目标客户为高端商务（公务）客户。2、经营管理定位：公司拟引进国际知名品牌酒店集团作为营运商负责项目经营管理，从而加盟国际连锁品牌序列。3、标准定位：引入ISO9000 国际服务质量标准，实现服务质量与国际水平的接轨，以满足境内外高中端客户需求；4、形象定位：充分发挥“某核心商圈”、“直港外滩”地域优势，争创中国高端商务餐饮一流品牌。（三）可行性研究报告编制的依据和原则1、编制依据（1）酒家酒店分等定级规定（GB/T 133912000）；（2）旅游饭店星级的划分及评定（GB/T 14308-2003）；（3）某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（某市人民人民政府）； （4）某市国民经济和社会发展第十一个五年规划餐饮业、旅游业发展重点专项规划；（5）投资项目可行性研究指南（中国国际工程咨询公司）；（6）建设项目经济评价案例（建设部标准定额研究所）；（7）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（国家发展改革委、建设部）；（8）有关政府部门、机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；（9）国家其他有关法律、法规、规范。（10）xx大酒店室内装修设计方案；（11）建设单位提供的营业执照、资质证书、项目房地证等相关相关资料。2、编制原则（1）该项目合理使用建设单位已有宝贵的房屋、土地资源及无形品牌，充分发挥现有设施的潜力，达到工期短，投资省，见效快的目的。（2）针对商务人士、成功人士尊贵、豪华、高端的需求特点，项目始终遵循“以人为本”的理念，提供有针对性、个性化、特色化的客房、餐饮、娱乐休闲产品。（3）本项目坚持“创国内一流、国际知名品牌，做大某旅游，做强餐饮主业”的目标，针对特定顾客进行高起点定位、高标准建设，为市场提供高品质产品。（四）建设单位简介企业名称：住 所：注册资本：实收资本：企业类型：法定代表人：成立日期：经营范围：（五）项目提出背景近年来，某市餐饮业快速发展，已成为商贸流通产业新的增长点。2006年全年实现餐饮营业收入194亿元，同比增长20%，增幅居全国第6位，某市餐饮业正成为朝阳产业，其中商务餐饮、高档餐饮市场空间越来越大。近年来，以某为目的地或中转地的相关商务活动与日俱增，各类国际机构、国内外大集团公司的高级商务客人往来数量迅速增加，并纷纷在某设立常驻机构。同时，国内不少企事业单位为展示自身实力、树立品牌形象，随着业务拓展，对某地区高档酒店、商务餐饮娱乐场所的需求日益强烈。某市经济的迅速发展迫切需要某应有适量的功能设施完善、能承接高规格接待任务的商务餐饮娱乐场所。而某市高档餐饮休闲娱乐场所非常少，特别是高档娱乐休闲场所几乎空白。原金叶岛酒店是在本世纪初兴建的，2003年营业收入达2188万元， 2005年达到2625万元，时至今日，金叶岛酒店装饰、装修已十分落后，部分功能配套不足，空间布局已不合理，与当前高级商务游客、高档休闲游客、大中型企业、行政事业单位、某高收入者多方位、高品位的需求存在较大的差距。本项目拟在原金叶岛酒店现有条件设施基础上，进一步发挥“金叶岛”品牌优势，建设高档餐饮酒店，引进国际顶级品牌餐饮娱乐管理集团进行经营管理，并根据地理位置、客源市场、客源层次等情况，定位于豪华型商务餐饮酒店。项目建设可在很大程度上满足某地区高端餐饮市场及高档娱乐休闲场所发展的需要，在目前餐饮市场竞争高度同质化的形势下，有利于树立差异化经营的典范，促进形成竞争有序的格局，推动餐娱业良性持续发展。（六）项目投资必要性和经济意义1、近年来，随着某市社会经济的高速发展，城市化建设的稳步推进，人们的生活水平有了很大的提高，高质量的物质生活，高品味的休闲娱乐，成了人们追求的目标，为某市高档餐娱业蓬勃发展创造了条件。项目所在的某直港美食街特点是以大众中档消费为主，而高档化或大众化正逐渐成为我国餐饮业的发展趋势。xx大酒店产品设计和服务理念将和某直港美食街以及某目前和未来3-5年将出现的竞争对手存在差异，而高端商务餐饮又拥有已经存在并不断增长的市场需求，因此，项目市场前景乐观，经济效益巨大。2、某市对外政治、经济、文化交流会越来越频繁，而目前某市高档餐饮休闲娱乐场所非常少。xx大酒店将承担起某市高端商务宴会、高端公务接待等活动的功能，有助提高某城市形象及知名度。3、“十五”期间，某市旅游业发展取得了突破性进展，旅游经济总量快速增长，但某市旅游业发展中还存在诸多不足，在旅游接待设施建设方面主要表现在：旅游基础设施仍不完善，在国内外有美誉度、有影响力的旅游大项目少。根据某市国民经济和社会发展第十一个五年规划旅游业发展重点专项规划，“十一五”期间，某市将争取每年星级饭店总量保持10%的增速，五年内力争再造“200颗星”，即：10个五星级、15个四星级、30个三星级旅游饭店。本项目投资近1亿元，将促进某市旅游接待设施完善、升级，具体落实某市打造中国旅游经济强市的战略决策。4、本项目为劳动密集性生产项目，项目的实施，将产生巨大的社会效益。预计本项目为某市提供数百个就业机会，这对缓解某市剩余劳动力就业，为下岗职工提供发展空间，促进当地经济发展和社会稳定，都有着积极的作用。综上所述，该项目的建设具有显著的经济效益和社会效益，进行投资是十分必要的。（七）研究范围和工作内容通过对餐饮市场分析，并围绕技术可靠、经济合理的原则，论述本项目的可行性情况。主要研究内容包括：市场分析、项目实施条件、建设规模与项目选址、工程技术方案、环境保护、项目实施进度、投资估算和财务评价、风险分析等。二、项目研究结论（一）技术评价项目技术上可行：1、符合产业政策的发展要求餐饮业目前为国家、某市鼓励类产业，本项目符合产业政策的发展要求。2、符合市场需求经市场需求预测分析，某市餐饮业为朝阳产业，高端商务餐饮发展空间较大，项目市场前景乐观。3、项目实施准备充分金叶公司正积极推进项目各项准备工作，项目具体实施计划详细、可靠。4、建设规模和项目选址合理该项目建设规模合理，项目场址对外交通便利，市政配套基础设施完善，可以满足本项目建设需要。5、工程技术方案合理、可靠6、环保可达标金叶公司根据国家的有关设计规范和标准，对环境保护均采取适当措施，该项目不会产生环境污染。（二）经济效益评价本项目所得税后项目投资财务内部收益率为22.69%，高于行业所得税后项目投资基准财务内部收益率9%，所得税前项目投资财务内部收益率28.03%，高于行业所得税前项目投资基准财务内部收益率12%，项目资本金财务内部收益率为26.56%，高于行业融资后资本金基准收益率13%，项目投资可行。本项目偿债期间，利息备付率2.29，偿债备付率大于1.14，项目偿债分析指标较好，偿债能力较强，易于取得贷款机构的贷款支持。计算期内各年经营活动现金流量均为正数，不需要借用短期借款，具备较强的财务生存能力。从敏感性分析结果看，考虑到4 种因素影响下仍具有较强的抗风险能力。项目存在的风险对项目的影响程度为中等偏低。（三）研究结论本项目从技术与经济指标，所能承担的风险程度和给企业带来的经济与社会效益上看，我们认为该项目是可行的。根据商业性文化娱乐设施项目投资收益的一般水平，结合餐饮行业的市场现状、发展前景、项目建设条件等因素，并综合考虑国内正在实施的其他同类项目的可比因素，建议投资方采取积极的投资战略。（四）附主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注1日餐娱接待能力人次6502客房数量间403占地面积平方米3080.50停车位70个4建筑面积平方米9008.74露天经营面积8005项目总投资万元9490.75资本金4690.755-1建设投资万元9001.53新增建设投资4401.535-2建设期利息万元189.225-3流动资金万元300.006年均营业收入万元10899.217财务评价指标7-1所得税后项目投资财务内部收益率%22.697-2所得税前项目投资财务内部收益率%28.037-3所得税后项目投资财务净现值万元12405.67i=9%7-4所得税前项目投资财务净现值万元12578.74i=12%7-5所得税后项目投资回收期年6.40含建设期，下同7-6所得税前项目投资回收期年5.577-7项目资本金财务内部收益率%26.567-8项目资本金财务净现值万元7342.29i=13%7-9项目资本金投资回收期年6.837-10项目资本金净利润率%46.488银行贷款分析指标8-1项目银行贷款本金万元8-2占项目总投资比例%8-3项目银行贷款还贷期年8-4还贷期利息备付率（%）8-5还贷期偿债备付率（%）第二章 市场分析一、我国餐饮业发展现状项目经营以提供餐饮服务为主，娱乐休闲、住宿等为辅，项目属于餐饮业。改革开放以来，我国餐饮业获得了空前发展，餐饮企业在过去的20 多年中总体规模不断扩张。这一时期餐饮企业的产业地位得以确定，不仅产业规模迅速扩大，而且产业内部结构调整加快，餐饮企业的整体素质不断提高。2006年，我国餐饮业市场活跃，继续呈现又好又快的稳步发展态势，餐饮消费实现历史性的跨越，全年零售额首次突破1万亿元大关，达到10345.5亿元，同比增长16.4%，比上年净增1458亿元，比同期社会消费品零售总额增速高出2.7个百分点，连续16年实现两位数高速增长。餐饮消费继续成为拉动消费需求快速增长的重要力量。分城市（指省会城市以上）看，零售额方面，超过一百亿元的城市有18个，比上年多出1个，上海、北京、广州、天津、成都均超过200亿元并分列前五名，上海市连续两年拔得头筹，北京市跻身第二，广州市“屈居”第三。增长率方面，超过全国水平的有上海、济南、青岛、某、郑州、合肥、武汉、杭州、天津、长沙、西安、南京等12个城市。社零比重方面，成都、广州、大连、郑州、长沙、天津、济南、长沙、某、武汉等9个城市均超过全国平均值。贡献率方面，上海、济南、成都、天津、郑州、某、广州、武汉、青岛等9个城市超过全国水平。2006年，我国餐饮产业经济进一步协调发展。限额以上餐饮企业增长质量改善，连锁发展加快，经营效益显著；限额以下餐饮企业稳步发展。有关资料表明，全年限额以上和限额以下餐饮企业营业额分别为3011.8亿元和7333.7亿元，比上年分别增长15.9%和16.6%，占全国餐饮业零售总额的比重分别为29.1%和70.9%；限额以上增幅比上年提高4.4个百分点，限额以下增速放缓但比重略有增加。强劲的餐饮消费，有力地拉动了经济增长。2006年，餐饮业的发展和繁荣为我国经济社会发展带来了巨大的经济效应、社会效应和产业效应，在拉动消费需求、构建和谐社会、增加税收、促进就业、解决农副产品“卖难”、促进国际交流与合作等方面发挥了重要作用。全年餐饮业零售额占社会消费品零售总额的比重为13.5%，对社会消费品零售总额增长的贡献率达到15.8%，拉动社会消费品零售总额增长2.2个百分点。全行业实现营业税收569亿元，比上年增长17.6%。新增就业与再就业岗位约200万个，其中吸纳了大量下岗职工、低学历人员和农村人口就业，是安置就业的重要渠道，有利于构建和谐社会，促进社会稳定。二、我国餐饮市场发展趋势展望餐饮业是成长性巨大的朝阳产业，在继续全面落实科学发展观、加快构建和谐社会、实现经济社会又好又快发展的政策推动下，我国餐饮业将继续保持又好又快又稳的运行格局，并呈现以下四大发展趋势：（一）餐饮消费将进一步保持旺盛的发展势头。目前，我国人均餐饮消费刚刚达到100美元，与美国1600美元、法国1050美元相比仍有较大的发展空间和潜力。“民以食为天，生以食为本”，伴随着政府拉动消费的政策影响、城乡居民收入较快增长和消费观念更新等因素，未来餐饮业依然是引人注目的消费热点，我国餐饮消费水平将继续保持高速增长。当前餐饮业的消费需求主体还是来自城镇居民，而农村餐饮这个庞大的市场还没有真正启动。从餐饮市场的连续性和可持续性看，巨大的农村餐饮市场将为我国餐饮经济提供广阔的发展空间。（二）餐饮社会化将进一步带动消费方式多元化。近年来，餐饮社会化程度不断加强，外出就餐已成时尚。生活节奏加快、消费观念更新和社会经济交往活动频繁将进一步加快餐饮社会化发展的步伐。商务交易、会展活动、居家消费、商务与个人旅行、休闲娱乐等均成为带动餐饮消费的动因，这意味着外出就餐的人员将日益增多，下饭馆将会成为人们的“家常便饭”，餐饮业消费需求将不断扩大，与之相对应的消费门类将突破传统的餐式范畴，呈现出便利化、多元化和现代化发展趋势。（三）经营方式改变将进一步激活餐饮业市场。连锁经营、网络营销、集中采购、统一配送等现代经营方式将不断在餐饮行业得到有效的实施和运用。餐饮业将进一步拓展新的经营空间和强化管理，大力发展绿色餐馆，引导绿色消费，尤其是做好品牌经营和技术创新两大文章，发挥好品牌、网络、技术在开拓市场中的作用，加快传统餐饮业向现代餐饮业的转变步伐。一些地方特色的家常菜馆、小吃街、美食广场、中西式快餐遍地开花，异常火爆。（四）服务内涵扩展将进一步促进餐饮消费可持续发展。在市场化竞争和消费结构升级的新形势下，餐饮业将积极调整产业和产品结构，努力扩大餐饮消费热点，不断加强服务内涵的人性化发展，不断拓宽餐饮消费的空间和领域，以社区餐饮为载体，更加便民利民，大力提倡健康消费、安全消费、绿色消费、环保消费、科学消费、节约型消费，促进餐饮业可持续发展。综上所述，今后一段时期我国餐饮业仍将继续保持较快的增长势头，对经济的拉动作用还会不断加大。根据餐饮业发展模型分析，预计2007年我国人均餐饮消费支出将达到915元，餐饮业市场运行将继续以17%左右的速度高速增长，全年零售额可望达到12100亿元。三、某餐饮市场现状及发展前景近年来，某市餐饮业快速发展，已成为商贸流通产业新的增长点。2006年全年实现餐饮营业收入194亿元，同比增长20%，增幅居全国第6位，占社零总额13.8%,高出社零增幅4.6个百分点。年营业额过亿元的餐饮企业23家，其中17家进入全国餐饮百强。根据某市餐饮业发展规划，在“十一五”期间，某餐饮业要实现社会消费品零售总额年均增长17%以上，重点培育市级50强餐饮企业和100家国家级酒家酒店，规划建设中国火锅城和10条市级美食街。到2010年，初步形成彰显某餐饮特色、荟萃天下美食、展示多元文化、满足不同需求的中国美食之都的基本框架。到2020年，基本建成中国美食之都。某市餐饮业正成为朝阳产业， 2006年以来，某市餐饮业总体发展趋势是：一是商务餐饮、高档餐饮市场空间越来越大，某市专攻高端商务餐饮的星级酒店少。二是大众化、中低档餐饮消费继续保持快速增长的态势，市场竞争十分激烈。三是个性化消费日趋明显，品牌特色更加突出。餐饮消费已从价格、品种选择为主向价格、品位、氛围、服务和品牌文化等综合性方面转变，消费者更加注重卫生、环境、服务特色的需求；追求品牌店、特色店、品牌餐饮企业的势头更加明显，个性化特色经营突出。四是绿色餐饮消费、食品安全卫生成为时尚，消费者对餐馆的装修、地段、服务、氛围要求越来越高，食品安全将受到消费者的高度关注。从宏观政策看：随着某市旅游业和城乡居民生活收入的稳步增长和消费水平的不断提高以及餐饮消费习惯的改变，家宴、婚宴、商务宴席及日常在外就餐的进一步增多，餐饮行业经营收入将持续增长，对某餐饮业发展将产生积极的影响；从法规变化看：随着某市2007年一系列支持餐饮业发展的措施、意见出台，某市餐饮行业发展前景广阔。四、项目市场分析根据客户消费的目的，xx大酒店客源划分为以下五个细分市场：1、高级商务游客（会议、会展、商务客人）：该部分游客主要由参加在某举办的商务活动、会议团队和国内外文化交流活动（如2007年春季全国糖酒会、2007年第17届全国全国图书交易博览会、2007年第27届全国摩托车及配件展示交易会等）的客人组成，一般都选择四星级以上酒店。2000 年以来某地区参加国际性的商务会议及文化交流活动的游客在客源市场中所占比例越来越大，根据2005年某市旅游业统计公报：2005年全市共接待海内外旅游者6017.71万人次，来渝游客中商务旅游占25.14%，会展旅游占12.75%。2、国内大中型企业、外资及合资企业，如某啤酒、太极实业、某百货、某国投等，利宝、福特、爱立信、家乐福、安利等世界500强等。上述1、2均为高端商务客户，该部分客户客源比较稳定，其对酒店的忠诚度高、消费力强、利润比大众餐饮高20%左右。高端商务客户对就餐环境、菜肴出品、服务质量、文化品位、个性化服务有较高的要求。3、行政事业单位：某市机关、行政事业单位各种公务、商务性质的各种会议、活动或招待宴请较多，该部分客户对服务质量、文化品位、安全隐私、安静性要求严格，对消费价格不太敏感。4、高档休闲游客（自由人团队、散客）：这部分游客主要来自国内经济发达地区和海外；对休闲度假的要求较高，要求酒店具备完善的休闲设施和相关服务设施；对交通便捷程度要求较高，要求目的地与所住城市有直达航班，且可以随去随回。2005年，来自广东、北京、上海等经济发达地区的游客，占来渝国内游客总数的17.5%。5、高收入者：包括企业家、金融从业人员、高校工作者、外企员工、新闻工作者。根据本次某市高收入者（年收入12万元以上）个税自行申报情况和实际申报率（约20%），某目前高收入者在5万人以上。该部分客户对就餐环境、绿色餐饮、食品安全、菜肴特色要求较高。本项目主要目标客户为高端商务、公务客户，根据商务部和各地烹饪协会调查数据，2006年中国各大城市商务、公务餐饮消费所占的比重为40%，其中高档消费在30%以上，即高端商务、公务消费占餐饮消费10%以上。某市餐饮企业目前专攻高端商务餐饮的目前不超过5家，代表主要有某万豪大酒店、某金源大饭店等。据了解，这些定位高端的商务酒店，其客源大多为商界高层、政界精英，如大公司、大企业的公司宴请、公司高层间的聚会，政界高层公务接待等，高端商务餐饮在整个某餐饮市场所占份额约5%10%，但年销售额却高达10亿20亿元，某市频繁的商务活动正在成为某餐饮业快速增长的重要力量。某市文化商务活动的需求随着某经济的发展而日趋旺盛。五、项目市场竞争优势 1、地理环境优势xx大酒店工程项目位于某市九龙坡区，为某目前最成功的滨江美食娱乐休闲带之一，可以预计，在未来几年内，九龙坡核心商圈的规模将仅次于解放碑。xx大酒店位于“直港外滩”，临长江，环抱独具特色的天宝广场，项目整体规划科学、合理，与周边环境和谐，地理位置、商业环境优势显著。2、硬、软件产品优势金叶公司本次投入巨资，对原金叶岛酒店所有客房、餐厅、公共区域、设备系统、IT 系统及设施用品进行了更新改造和提档升级，将使酒店档次处于某市餐饮业、酒店业、娱乐业的领先地位。金叶公司目前已与国际知名软件公司进行接触，拟合作实施信息化战略与建设规划，形成酒店前台运营、市场营销、物流管理、人力资源、财务管理等多个IT 系统集成，酒店智能化水平将位于全市前列。3、人力资源与企业文化优势金叶公司现主要股东方和董事会成员大多是餐娱业、酒店业资深专家，高管人员80%以上从事酒店业二十多年，熟谙酒店经营管理，确保了股东会、董事会的决策符合市场发展方向和企业长远利益，有利于经营层的执行准确、高效。现有职工中80%以上是原国内四、五星级酒店的业务骨干，曾经有10 多位管理和业务骨干先后被派往国外著名饭店管理集团接受过短期培训，员工队伍整体国际化程度较高。4、管理优势金叶公司将聘请国际知名品牌酒店管理机构担任项目发展顾问，为项目策划定位、市场分析、财务评估、规划设计和营运商选择提供专业支持；聘请国际知名品牌酒店管理集团担任项目建成后的专职营运商，使项目融入国际连锁品牌系统和市场营销网络，获取足够的客源渠道和管理服务质量。六、项目市场研究结论随着某市旅游业的持续发展，旅游人数的不断增加，将扩大酒店的客源基数；会议团队、企业及机构组团、高级商务旅游、高档休闲旅游的显著增长，对高档特色酒店的新建、改造提供了需求动力；某市基础设施的完善、直航线路的增加，将开辟更多的高档休闲旅游的客源地，也为某高端商务餐饮业发展提供了客源保证。随着某市城乡居民生活收入的稳步增长和消费水平的不断提高以及餐饮消费习惯的改变，某高档餐饮有着较大的市场空间。本项目产品设计和服务理念将和某直港美食街以及某目前和未来3-5年将出现的竞争对手存在差异，项目市场前景乐观。第三章 项目实施准备情况和具体业务计划一、项目实施准备情况本项目建成后将主要从事餐饮、娱乐休闲、住宿经营，针对新的营运模式和不同的目标客户，金叶公司已在营销和经营管理方面着手进行相关准备工作：1、针对本项目，已筹建专门的项目建设和管理机构，确立各自分工和职能，根据项目建设和运营情况进行相应的组织管理。2、基于本项目特质，已与数家国际知名品牌酒店管理集团进行接触并进行了初步洽谈，已初步确定1-2家作为战略合作伙伴。3、根据项目的进展情况，坚持针对性、系统性相结合，已培养、储备一批一专多能的复合型人才资源，实施了人才管理与开发规划，包括符合岗位要求的各类人才的数量、结构，人才招聘计划、教育培养计划、薪酬分配体系等。4、加强了制度化、系统化建设，建立了项目建设、营运相关的所有管理制度、规定、标准和程序，明确了各级人员岗位职责，确保项目运行科学、高效。5、成立了专门营销机构，配备专业营销人员，在开展大量市场调研基础上，进一步加强针对某市各大旅行社、目标客户的宣传推广，初步明确战略合作意向。6、正加速完善“金叶岛全球市场营销系统”，拓宽区域市场和分销渠道，吸引更多的国际、国内终端商务客人。7、与海外商务旅行代理商、国内外订房组织的谈判正在进行，努力扩大国内外市场空间。8、制定了前瞻性的经营策略，积极开发商务客源、高档会议、展览和宴会市场，突出公司产品、服务优势，提高整体营销能力。二、项目具体业务计划 1、产品开发计划（1）服务质量金叶公司将强化“以客为尊、精益求精、追求卓越”的服务理念，注重服务细节、关注宾客反馈，完善服务内涵，创造新的服务亮点，体现”金叶岛”细意浓情的个性化、情感化服务特色和人文关爱。（2）餐饮主业开发计划A以市场调研为基础，做好经营结构的调整与提升。在高端消费者中开展对项目市场定位、经营结构和经营特色的普查调研，动员社会各方力量进行会诊，广泛收集意见和建议，打造有规模、有档次、有个性、有特色、有品味、绿色化的高端餐饮。目前餐饮菜点经营初步定位以新派粤菜精华为基础，融合川菜烹饪精髓与饮食文化。B以技术创新为途径，做好经营品牌特色的整合与提升。本着“秉承中华传统文化，开拓创新、中西合璧”的原则，加大技术创新力度。公司将成立“高端餐饮研究院”，指导餐饮部门成立创新菜点研发小组，下达计划任务，落实厨师长责任制。建立定期更换菜单制度，每年定期向消费者推出新产品。建立创新激励机制，完善管理办法，创造良好的创新氛围。C.依托标准化管理体系，精心打造餐饮精品店。一是以“安全、健康、卫生、绿色”为重点，以加强大宗原辅材料统一配送和建立绿色原料基地为手段，从源头上确保菜品精品化。加强对配送和原辅材料的管理。成立大宗原辅材料配送中心，做到建立机构，人员到位，迅速扩大配送数量和规模。配送中心重点要加强对配送品种、质量及配送环节的管理，从而真正达到降低成本，提高质量。建立绿色原料基地，推行“绿色餐饮”。积极寻求与专业种植户的合作，建立公司绿色蔬菜基地。从源头上降低成本，提高利润空间。做好供应商的管理，严把原材料进货关。对供应商进行严格的评估并实行末位淘汰制，坚持进货索证，从源头上控制产品质量。二是推行品牌菜点质量标准化管理，实行菜点操作标准化。对菜点的操作标准和工艺流程进行不断完善和细化，在可操作性和可控制性上下功夫。坚持标准化的操作培训，重点加强菜点质量标准化日常管理的执行力度，采取按岗设厨，对特色品牌菜点实行专人专做。完善落实厨师长负责制，建立菜品出品质量层层把关验收制。对技术人员实行技术评估和工资绩效挂钩制度。对技术人员的出品质量实行逐级日量化考核制，从根本上保障菜品质量的稳定。三是推行人性化、精细化服务标准。从顾客关注的环节和焦点入手，推出人情化、亲情化服务项目。加强重点客户服务管理，建立客户服务资料管理档案。在公司系统推行营养点菜师挂牌服务制，为消费者提供点菜咨询和营养指导服务，在社会上进行广泛宣传，加大店堂销售力度。（3）客房经营计划客房经营是项目主业经营的重要组成部分。A针对商务人士尊贵、豪华、高端的需求特点，始终遵循“以人为本”的理念，提供更有针对性、个性化、特色化的商务客房。B积极倡导热情、周到、温馨的个性化服务和情感服务，保持酒店的专业化、国际化水准。C积极创建绿色客房。以节约能源、资源保护、食品安全为重点，强化节约意识，推进节能新技术，实行绿色照明，创建绿色客房，为消费者提供卫生、舒适、安全的住宿环境。（4）休闲娱乐项目经营计划A提倡健康娱乐、高雅娱乐，促进某市文化娱乐业健康发展； B加强装饰装修设计，为客户提供舒适感好、有独特装饰风格、设备设施高档的娱乐环境。 C.发展集娱乐、休闲、歌、舞、饮、食于一体的休闲娱乐模式，在休闲娱乐层次上和内容上不断开拓创新。D.突出公司休闲娱乐经营个性、特色并充分利用项目地理优势，重点发展目前某尚无竞争性的高档休闲娱乐项目，如SPA水疗，以及原金叶岛酒店成熟、收益高的休闲项目，如咖啡吧、休闲吧等。E坚持“顾客至上，信誉第一，科技领先、服务一流”的服务理念，招聘形象、气质、素质高的服务人员，严格规章制度，建立待人待客的服务体系、语言仪表标准，强化服务培训，为客户提供“金牌”服务。“F强化娱乐场所安全性、隐私性。2、人力资源开发计划（1）进一步盘活内部人才资源，将素质好、观念新、能力强的优秀管理人员和员工纳入人才培养梯队，促进人才的快速成长、成熟；以“市场化、职业化”为重点，拓宽社会专业人才的引进，完善人才甄选程序，改善人才结构。（2）加强现有员工的教育和培训，坚持针对性、前瞻性、系统性相结合，培养、储备一专多能的复合型人才资源，以适应公司经营拓展的需要。管理人员的培训着眼于提高经营理念、经营能力和创新手段；员工培训则注重系统化建设，着力提升基础管理、职业技能和个人竞争力。（3）实行富有竞争力的薪酬分配体系，定期进行绩效考评，并与晋级、提升和奖励机制有机结合，充分调动员工的积极性和工作潜能。同时，创造良好的内部环境，提供完备的服务保障措施和福利制度，培育员工对公司的忠诚度和敬业精神，增强企业的凝聚力，保持人才队伍的稳定性。（4）完善对高级管理人员和核心业务人员的激励和约束机制，通过年度奖励计划等多种方式，充分调动其工作积极性。健全高管人员和核心业务人员的工作绩效考核，强化责任目标约束，不断提高他们的进取精神和责任意识。（5）公司将围绕精品战略和经营发展目标，根据xx大酒店工程进展情况，及时实施人才管理与开发规划，包括符合岗位要求的各类人才的数量、结构，人才招聘和内部培养计划等。3、市场开发计划（1）加速完善“金叶岛全球市场营销系统”，充分发挥预订系统、xx大酒店网站和电子商务等在酒店经营中的作用，拓宽区域市场和分销渠道；确立视觉识别管理标准及形象广告规范；加大与海外旅行代理商、国内外订房组织的合作，参加国内外旅游展销活动，努力扩大国内外市场空间。（2）抢抓商机，做大做足会展经营和假日经营，以传统节假日经营和某市重大活动较为密集为契机，积极应变节假日经营呈现消费的特点，紧紧抓住外部旅游市场和本地客源两个市场，充分做足做活节假日经营。（3）积极参与协办国内外大型会议，扩大企业知名度。第四章 建设规模和项目场址一、建设规模本项目总建筑面积9008.74平方米，由7 层南楼和5 层北楼组成，其中南楼6919.55平方米，北楼2089.19平方米。另外，配套水、电、气、暖通、通信、环保、消防等公用工程设施。原金叶岛酒店于2001年投入使用，本工程主要建设内容是对原金叶岛酒店进行全新设计及装修改造。二、项目场址xx大酒店场址位于某市九龙坡区，扼天宝新城入口，临长江，环抱独具特色的天宝广场，东邻鹅公岩大桥，西接滨江大道，与南岸区隔江相望，具有得天独厚的自然和人文景观（天宝广场下面有龙凤寺）。总占地面积3080.5平方米,本项目用地系金叶公司出让取得,为商业服务业用地。该场址对外交通便利，市政配套基础设施完善，可以满足本项目建设需要。第五章 工程技术方案一、建筑方案1、南楼建筑面积为6919.55平方米，其中：办公面积319.55方米，室内经营面积6600平方米。露天经营面积800平方米。（1）餐饮用房：经营面积3700平方米，包括：宴会厅、餐厅、会议厅、豪华包间等。（2）咖啡吧：经营面积700平方米。（3）露天娱乐、休闲吧：经营面积800平方米。（4）SPA水疗、娱乐休闲用房：经营面积2200平方米，大池1个；2、北楼建筑面积为2089.19平方米，经营面积2089.19平方米，大、中、小型豪华客房共40套。3、可利用停车位70个。二、公用配套工程方案1、给排水给排水的设计内容包括：生活给水、消防给水、热水及饮用水供应、循环冷却水系统、生活排水、雨水排水等。生活给水：本项目生活用水包括酒店客房用水、办公服务人员用水、洗衣房用水、餐饮用水、会议厅用水、循环水补充水、其他用水等。水源为市政自来水管。热水供应：本项目热水供应范围为酒店客房、餐饮和洗衣房等。热源来自锅炉房蒸汽，加热采用半容积式换热器。循环冷却水：本工程空调系统需要冷却水，考虑到节约用水，所需冷却水采用回用方式、循环使用。排水：本项目排水采用雨污分流制，并实行生活污水与生活废水分流。本项目生活污水经污水管道收集后，经化粪池简单处理后排入市政污水管道；生活废水不经处理直接排入市政污水管道；厨房排水经隔油池处理后排入市政污水管道。2、暖通暖通设计内容包括：中央空调系统设计；通风和防排烟系统设计；空调及采暖系统的冷热源设计。空调冷、热源：本工程拟采用离心式冷水机组加燃气燃油两用蒸汽锅炉作为空调冷热源。空调方式：酒店的会议厅、宴会厅、餐厅以等大空间均考虑采用低速定风量全空气空调系统。客房及办公用房等考虑采用卧式暗装高静压型风机盘管加新风空调系统。空调水系统：工程空调水系统拟采用四管制，采用多功能电子除垢仪除垢防锈。空调风系统：室内气流组织形式设计为上送上回。通风、防排烟系统：依据规范要求，设计相应的正压送风及排烟系统。厨房、宴会厅、餐厅、客房卫生间和设备用房等均设计相应的机械排风系统。厨房炉灶上设排烟罩，油烟作净化处理在屋面排放；变配电房设机械通风，排风量按排除变压器散热负荷和空气平衡计算确定。锅炉房烟囱接至屋面排放。3、供电拟采用双环路10kV 电源供电。为确保电力供应，拟设自备柴油发电机1 台。特别重要负荷用电，如消防控制中心、网络机房采用UPS电源装置作为备用电源；应急照明采用集中式EPS 应急电源装置作为备用电源。本项目共设1座变配电房，负责酒店的供电，变配电房内均留有空间，供检修和增加变配电设备。4、智能化本项目集餐饮、住宿、会议、娱乐休闲、办公于一体，建成后将成为生态的、现代的、数字化的、智能化的、环保节能、可持续发展的建筑群，为顾客、休闲及办公人员提供一个安全、高效、舒适、便利的住宿、休闲与生活环境。本工程智能化系统拟由以下子系统组成：酒店前台电脑管理系统；客房能源控制系统；电信网络系统；闭路电视监控及防盗报警系统；卫星接收、有线电视及公共广播系统；楼宇自动化控制系统（BAS）；会议系统；火灾自动报警及联动控制系统；综合布线系统；出入口车辆管理系统。5、燃气本项目燃气包括餐饮用气、锅炉用气。燃气锅炉和厨房灶具所需天然气采用管道气，由市政燃气管经调压后供给。6、消防建筑物与原有建筑物之间保持足够的防火间距，并留有环形车道。消防车道的宽度不小于4m，距建筑物的距离大于5m。环形消防车道至少应有两处与其它车道连通。本工程为一类民用建筑，耐火等级为一级。本工程的安全疏散、防火分区、楼梯、电梯井、管道井、防火门、防火墙、防火卷帘、挡烟垂壁等的设计均应符合多层民用建筑设计防火规范的要求。消防控制中心设在塔楼一层，有直接对外的出入口。建筑物内墙隔断及装修材料均选用难燃和不燃产品，并要求遇火不产生有害气体。三、主要设备方案为使本项目能更充分更有效地发挥作用，相应的设备配置在整个项目的运营中所发挥的作用也非常重要。其配置原则如下：1、能满足本项目现有业务及今后业务拓展的需求；2、其设备可靠性、稳定性、适应性、可扩展性等技术性能在国内处于领先水平，部分设备应处于国际先进水平，并且有较高的性价比；3、所购设备具有较为完善的维修服务功能。本项目设备主要由两部分组成：一部分是建筑功能性设备，另一部分是运营所需专用设备。建筑设备包括给排水及消防、空调与动力、变配电、智能化设备、电梯等，给排水及消防设备包括生活水泵、变频水泵组、潜排水泵、室内消火栓水泵、喷淋泵、不锈钢生活水池等，空调与动力设备包括离心式冷水机组、冷冻水循环泵、热水循环泵、冷却塔、热交换器、燃气燃油两用蒸汽锅炉等，变配电及智能化设备包括高压开关柜、高压负荷开关柜、低压配电柜、柴油发电机组、变压器、酒店管理系统设备、计算机网络及综合布线系统设备、公共广播系统设备、火灾自动报警及消防联动系统设备、电视监控及安全保卫系统设备、楼宇自动管理系统设备、电缆电视及卫星接收系统设备等，电梯为普通客梯、消防电梯、观光客梯等。专用设备主要包括会议设备、客房设备、康娱设备及其它设备。会议设备主要为多功能会议系统，包括视频会议系统、数字会议及同声传译系统，以及会议桌椅等。另外，系统可配备一些多媒体周边设备，包括DVD、录像机、调光灯及投影仪等。客房设备主要为客房使用的家电、家具及其它有关用具用品。康娱设备主要包括健身设备、球类运动（包括壁球、沙壶球、乒乓球、桌球及室外网球等）等。其它设备主要包括餐厅、厨房、洗衣等设备设施。进口设备：本项目功能设施的设计满足五星级酒店（酒家）的需求。因此，在设备选择上尽可能满足先进、稳定、高效的原则。根据项目所需设备利用的情况及国内外同类型产品的技术性能指标等情况，酒店建筑设备与专用设备中的变频水泵组、空调主机及空调系统用泵、燃气燃油两用蒸汽锅炉、高压开关柜、电梯、弱电系统关键设备（如主机服务器、插槽式智能交换机、数据通信模块及机柜、智能型火灾报警控制器、楼宇自控系统）等拟选用国外进口先进设备，此类进口设备技术先进、性能优越、运行安全可靠、售后服务快捷周到。第六章 环境保护一、环境保护标准根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目环境保护工作接受某市环保部门的监督，采用的环境保护标准为：1、建设项目环境保护管理条例【国务院(98)253 号令】；2、环境空气质量标准【GB3095-1996】；3、大气污染物综合排放标准【GB16297-1996】；4、污水综合排放标准【GB8978-1996】；5、地表水环境质量标准【GB3838-2002】；6、生活饮用水卫生标准【GB5749-85】；7、城市区域环境噪声标准【GB3096-93】；8、建筑施工场界噪声标准【GB12523-90】；9、饮食业油烟排放标准【GB18483-2001】；10、污水排入城市下水道水质标准【GJ3082-1999】。二、环境影响初步分析本项目在建设期间，各项施工活动、运输将不可避免地产生废气、粉尘、废水、噪声、固体废弃物等，会对周围的环境产生一定的影响。建设期产生污染的环节主要是外墙装饰施工和设备安装调试等。主要污染物质是施工人员生活污水、施工废水、作业粉尘、固体废弃物以及施工机械排放的烟尘和噪声等，其中以施工噪声和粉尘的影响最为突出。项目建成投入使用后，主要是酒店餐饮部门产生的生活固体废物和生活污水所带来的影响，客房的生活垃圾，以及空调、水泵等设备使用所产生的污染。主要污染物质是生活废物和废水等垃圾、厨房油烟及机械噪声等。三、项目环境保护措施1、施工期环保措施本项目施工过程中采取相应措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。2、运营期环境保护措施项目在建筑装饰设计及设备选用时应考虑能降低其运营环境影响的方案，投入使用后，也应注重环境保护措施的实施。（1）污水酒店的正常运营后将带来大量的污水，污水经污水支管收集后，汇入主干管，再通过地块周边道路下的市政污水管排入城市污水处理厂进行处理。 雨水通过项目区域内雨水管收集后直接排入市政雨水管。一般生活污水经化粪池处理后排入污水管；餐饮部门产生的污水及设备运转的冷却水及洗涤用水含有一定的油污，需经隔油池初步处理后才能排入污水管。（2）固体废弃物酒店餐饮部门和客房将产生一定数量的生活固体垃圾，尤其是餐饮部分将产生一定的厨房垃圾，对生活垃圾要进行分类收集，集中堆放，由后勤部门及时统一运送到垃圾处理站进行合理处置，防止产生二次污染。（3）噪声本项目噪声主要来源于水泵、空调以及振动大的设备等。因此水泵应采用低转速泵，冷却塔采用低噪声型，所有空调风道采用吸声超级风管，振动较大的设备基座及管道均设减振装置。有噪音的设备用房内墙和顶棚均做隔声吸音处理，从而最大限度地降低机械噪声。（4）废气项目产生的废气主要是餐饮厨房油烟，含食物烹调、加工过程中挥发的油脂、有机质及其加热分解或裂解产物。本项目厨房加工间必须安装油烟净化设施，并保证操作期间按要求运行，油烟最高排放浓度控制在2mg/m3；排气筒出口段的长度至少应有4.5 倍直径（或当量直径）的平直管段；排气筒出口朝向应避开易受影响的建筑物；排烟系统应做到密封完好，禁止人为稀释排气筒中污染物浓度。四、环境影响分析结论本项目为酒店装修改建工程，属于污染因素简单、污染物种类少、毒性低的无特别环境影响的建设项目，在加强施工期及运营期的管理，严格按照有关标准执行环保措施后，不会产生环境污染。第七章 项目实施进度一、项目前期准备工作该项目前期应分成以下两阶段运行：1、项目建议书的编制及审批。2、可行性研究报告的编制及审批。二、实施进度计划该项目建设期为6个月，其中：餐饮用房及配套设施部分建设期3个月，客房及娱乐休闲设施建设期6个月。第八章 项目经济