房地产企业税收筹划(四).doc

房地产企业税收筹划房地产企业税收筹划资料（三）121某外企房地产业租金收入的税收筹划2008-04-28122房地产企业的税收筹划2008-05-12123“节税”抑或“递延纳税”：股权转让中的纳税筹划问题2008-05-15124扣除项目多谋划：算精细账2008-05-16125 房地产售后返租的税务处理及筹划空间2008-05-20126有没有一种缩小价差的思路2008-05-28127 二手房交易“避税” 一条行不通的死胡同2008-06-02128建筑房地产业筹划案例分析2008-06-03129房地产土地增值税中利息支出的筹划2008-06-05130房地产企业充分加计土地增值税扣除项目的筹划2008-06-06131二手房买卖毁约不断 委托公证不能“避税”2008-06-16132适当赠与 土地增值税筹划法2008-06-17133土地增值税纳税筹划的几种方法2008-06-27134中炬高新纳税筹划方案分析2008-06-27135房地产企业进行土地增值税筹划的探讨2008-07-02136多卖一万却少赚六千是何因2008-07-04137房地产企业常见税收问题2008-07-23138房产投资需转变运作方式2008-07-29139 房地产项目开发用好委托贷款可节税2008-08-05140合作建房的纳税筹划2008-08-06141土地增值税避税 20%是临界点2008-08-07142谨慎筹划土地增值税2008-08-22143综合考虑税收带来绝对收益2008-09-03144房地产开发企业土地增值税筹划三法2008-09-04145房屋出租按综合征收率缴税合算2008-09-19146土地增值税纳税筹划的案例分析2008-09-22147土地转让三种方式税负比较2008-09-23148“买房送车”vs“10%优惠”2008-09-24149房地产企业实行税务筹划降低税收成本2008-10-08150个人出租住房可用营业税起征点筹划2008-10-24151土地增值税投资筹划风险分析2008-11-06152土地增值税的纳税筹划技巧2008-11-07153巧变差价补偿可节税2008-11-18154土地增值税筹划案例风险因素分析2008-11-19155变转租房产为代租房产可节税2008-11-20156物业管理公司的营业税筹划2008-12-15157房地产企业土地增值税筹划方法2008-12-30158房地产企业土地增值税税收筹划2009-03-20159企业土地增值税的税收筹划2009-04-01160改变分配方式影响收益比例2009-04-07某外企房地产业租金收入的税收筹划某中外合资的房地产企业将投资8亿元开发的大型商业物业（20万平方米）进行出租，在招商前对租金收取进行了筹划，主要解决房产税过高以及所得税问题。该企业预计将取得年租金收入5000万元，仅房产税就要缴纳600万元。筹划人员认真分析了该公司的情况，提出了以下筹划方案：1、专门成立一个市场管理公司来管理该大型物业。经营范围包括：市场管理、物业管理、咨询服务等。该公司应具有物业管理资质，尽可能录用军队转业干部（占总人数的60%以上）。2、在市场管理公司要行使部分政府管理职能（政府招商，税务、工商、计划生育等一站式服务）。3、对市场内商家实行“会员制”管理，为会员提供各项优惠服务（诸如：租金优惠、法律会计等中介服务优惠、免费进行工商登记、免费进行消防培训等等）。这样，对所有进入该市场的商家实行会员制后，收取约为租金25%左右的会员费（物价局批文）、10%左右的物业管理费（房管局、物价局备案）；在租金收取上，对会员一律实行6.5折优惠。经过上述筹划后，年度营业总收入基本不变约为5000万元，其构成为租金3250万元、物管费500万元、会员费1250万元。可以节约房产税：1750万元12%210万元据测算，通过出租物业该公司每年将赚取税前利润500万元，由于使用了职工总人数60%的军队转业干部，公司将少交三年的企业所得税近500万元、少交三年的营业税750万元。根据财税200326号文件精神，为安置自主择业的军队转业干部就业而新开办的企业，凡安置自主择业的军队转业干部占企业总人数60%（含60%）以上的，经主管税务机关批准，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税和企业所得税。房地产企业的税收筹划纳税筹划是随着市场经济运行的规范化、法制化以及公民依法纳税意识的提高而出现的，并且随市场经济体制的不断完善，纳税筹划将具有更加广阔的发展前景。房地产开发企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须对筹资活动进行全方位、多层次的运筹。近年来，为控制房地产价格过高，投资过热，国家密集下发宏观调控政策，先是央行宣布加息，接着“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至强征个税的108号文等，一系列宏观调控政策及配套细则的出现，让房地产企业税务筹划更具有战略意义。一、营业税筹划方案税法规定：以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应征税。因为房地产开发贷款金融政策有越来越收紧的趋势，房地产企业土地费用所占的比重已由过去的20%左右上升为 30%左右。房地产开发前期投入很大，房地产开发贷款审批办理时间较长，且需房地产四证齐全才能办理，若投资采用一方以土地作价入股，另一方以货币资金入股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式，即可避免前期缴纳土地转让营业税付出大笔资金，从而保障企业前期项目的资金投入。二、企业所得税筹划方案房地产企业财务部门应深入掌握所得税可以扣除的项目的比例，结合具体实际工作制定定额，控制相应的费用比例。根据新税法，用于公益、救济性捐赠的扣除标准是在年度利润总额12%以内的部分；超过部分不得扣除。为此，公司的营销策划活动可与一些损赠活动结合一起安排。另外，对于企业当年业务招待费若超限额列支标准，则可考虑列支为业务宣传费。如按经销金额比例，通过独立中介机构，支付经销商一定费用，以加强促销活动，并取得经销商出具的发票，则该项支出得以佣金费用列支，可达到节税效果。纳税人按照国家有关规定向税务机关、劳动保障部门或其指定机构上缴的各类保险基金和统筹基金，包括基本养老保险、基本失业保险等，经税务机关审核后，在规定的比例内扣除。最高标准分别按工资总额的 20%、6%和2%计算扣除。企业可酌情提高为员工购买各类保险基金和统筹基金份额，即为员工谋了福利，加强凝聚力，又可税前合情合理地扣除该笔费用。三、利用预缴企业所得税进行纳税筹划企业所得税采取分月或者分季预缴办法征收，这其中就有进一步筹划的空间。而计算、缴纳企业所得税的“应纳税所得额”是以会计利润为基础计算的，由于企业的收入和费用列支要到一个会计年度结束后才能完整计算出来，因此平时在预缴中不管是按照上一纳税年度应纳税所得额的一定比例预缴，还是按纳税期的实际数预缴，都存在不能准确计算当期应纳税所得额的问题。房地产企业出于多种需要的考虑，会在某一段时期多列支一些费用，在另一段时期少列支一些费用，但总体不突破税法规定的扣除标准。根据这种现象，税务总局规定：企业在预缴中少缴的税款不作为偷税处理。那么就出现如何使有限的资金，在企业内充分流动，创造更多的价值，就在进一步筹划的空间。四、利用土地增值税的税收优惠进行税务筹划税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。同时规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。在分别核算的情况下，如果能把普通住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。例如：某房地产开发企业，2006年度商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5000万元。按税法规定计算的可扣除项目金额为1.15亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8500万元，豪华住宅的可扣除项目金额为 3000万元。1、如果不分开核算（纳税人应该了解当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：增值额与扣除项目金额的比例为：（15000-11500）11500100%=30.43%适用30%税率。应缴纳土地增值税=（15000-11500）30%=1050（万元）2、如果分开核算，该企业应缴纳土地增值税为：普通住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（10000-8500）8500100%=17.65%，增值额与可扣除额低于20%，享受免税优惠。豪华住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（5000-3000）3000 100%=66.67%，适用40%税率，应缴纳土地增值税=（5000-3000）40%-30005%=650（万元）。分开核算合计共交650万元，比不分开核算交1050万元少交400万元。房地产税收筹划方法有利用价格进行税收筹划；有利用优惠政策进行税收筹划；利用空白点进行税收筹划等，相关人员应认真掌握好税收筹划，将对企业起到事半功倍的效果。尤其是随着国家对房地产企业的管理越来越规范，房地产将面临新的一轮洗牌。可以预见：今后房地产开发企业要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，对房地产业的管理提出了更新的要求，而房地产税收筹划得当将对本企业品牌的打造有着深远的意义。“节税”抑或“递延纳税”：股权转让中的纳税筹划问题一、案例z省的三个自然人在y省某市设立一家房地产开发公司甲，注册资本8 000万元。公司将以1亿元所购土地“三通一平”（即通水、通电、通路及土地整平。开发成本约600万元，开发费用约400万元，开发费用中除利息费用以外的其他开发费用约为1 80万元）之后，2005年年初土地市场评估价格已上涨到约 15亿元。现另一家房地产开发公司乙欲得到该宗地块，如果直接向甲公司购买，则甲公司初步测算其应纳税款为：营业税；（15 000-10 000）x 5% =250（万元）；城建税和教育费附加=250 x（7% +3%）=25（万元）。有的地方税务机关认为，财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税2003）16号）中“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”的差额计税的规定不适用于房地产开发企业，则营业税=15 000 x 5%=750（万元）。本例中甲公司买入土地使用权后售出的不是房产，同样是土地使用权，故所在地税务机关认可用土地使用权的转让收入减去其购置原值后的差额计税。土地增值额=15 000-10 000-600 -（10 000+600）x 5%-180-275-（10 000 +600）x 20%=1 295（万元）；土地增值率=1 29513 705=945%；土地增值税=1 295 x 30%=3885 （万元）；企业所得税=（15 000-10 000- 600-180-320-275-3885）x 33%= 1 068045（万元）；甲公司共需纳税1 731545万元。另外，乙公司应缴契税=15 000x 3%=450（万元）。鉴于此项交易中较重的税负，有人为双方设计了一个“纳税筹划”方案：由乙公司及乙公司的大股东（系一自然人）按经评估后的甲公司净资产账面价值12亿元（含土地评估增值）受让甲公司的全部股权，甲公司变更股权后持续经营，并在新股东的主导下进行后续的房地产开发。其依据是：甲公司股东将全部股权转让给乙公司股东时，按财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税 2002191号）之规定，无需缴纳营业税；另一方面，乙公司及其大股东系通过收购甲公司股权间接取得了土地使用权、而不是通过直接的资产买卖取得土地使用权，这样，甲公司无需为土地增值缴纳土地增值税、企业所得税及营业税等，从而避开了资产直接交易下的各种税收负担。交易双方认为该筹划方案非常合理，遂依“计”而行，并一次性支付完，交易价款12亿元。在变更股权之后，甲公司将土地使用权的账面价值从1亿元调为15亿元，净资产的增加部分贷记“资本公积”。甲公司经过两年房地产开发、销售，在清盘时进行土地增值税和企业所得税清算时，地价成本均按15亿元计算。然而，当地主管税务机关在对甲企业进行纳税检查后，作出了如下处罚决定：1、根据国家税务总局关于印发 （企业改组改制中若干所得税业务问题的暂行规定）的通知（国税发199897号）的规定：“企业股权重组后的各项资产，在缴纳企业所得税时，不能以企业为实现股权重组而对有关资产等进行评估的价值计价并计提折旧，应按股权重组前企业资产的账面历史成本计价和计提折旧。”甲企业的企业所得税纳税处理违反了上述规定，应予补税并罚款。（注：我国对外商投资企业也有类似规定，见国家税务总局印发关于外商投资企业合并、分立、股权重组、资产转让等重组业务所得税处理的暂行规定)的通知)2、根据土地增值税暂行条例及其实施细则的规定，计算土地增值额时扣除项目中的“取得土地使用权所支付的金额”是指“纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”。在股权变更前后，甲公司作为“纳税人”的身份是连续的，故计算土地增值额时能够扣除的地价只能是最初购入时的成本1亿元 (在计算应纳税所得额和土地增值额时，股权转让前的土地开发成本和开发费用1000万元允许其按规定扣除)。因此，甲公司在土地增值方面也构成少缴税款事实，应予补税和罚款。二、案例分析在上例中，股权受让方无论是在事中还是在事后都难以理解的是：其所受让股权的价值是以目标企业(甲公司)净资产评估确认值为基础的，为什么受让目标企业后不能按评估确认值作为目标企业资产的计税成本?即为何不能将受让前资产的账面价值调整为评估确认值? 这就要从税收理论和我国的税收制度说起。我国目前的企业所得税制度实际上是一个双重征税的结构，即公司利润(应纳税所得额)先要征收企业所得税，在将税后利润分给股东时还要征收一道所得税，其集中体现便是公司对个人股东分红还要被征收20的个人所得税。这一制度的理论基础是“实质法人说”。这一理论认为，公司法人是一个独立的权利义务主体，拥有法人财产并享有法定的财产权利，相应地也要独立承担法律责任和义务。公司法人的所得与股东所分配的利润应分别纳税，分别独立存在。上例中，甲公司个人股东在转让股权时获得的高额所得源于目标公司价值增长，不过在股权转让环节，因为目标企业尚未实现这种增值，也就没有实现税收意义上的所得，故只征收了甲公司股东的个人所得税，而对甲公司未征收企业所得税。但这里的“未征收”只是暂末征收而非兔于征收。当甲公司最终将商品房出售后，税收意义上的企业所得实现，于是税收制度上要求在计算应纳税所得额时，可以税前扣除的计税成本只能是股权转让前资产的原账面价值，评估确认值与原账面价值之间的差额最终被计入应纳税所得额征收企业所得税，从而完成了双重征税的过程。再看土地增值税，它强调税基及征管环节的连续性和完整性。上例中，股权转让环节对目标企业同样末征收土地增值税，如果甲公司日后清盘时允许其扣除土地评估确认值后计算土地增值额，则评估确认值与原账面价值之间的差额无论是在股权转让时还是在最终清盘时均未被计入土地增值额征税，必然造成征收“链条”的脱节。三、几点思考通过上例分析，以下几点值得我们进一步思考：1、当人们要获得目标资产特别是整体资产使用权时，既可以对目标资产进行直接的买卖交易，也可以采用企业合并、资产置换、投资转让等方式，包括通过受让目标资产占有主体的股权来达到目的。前者称为资产交易，后者称为重组交易。在重组交易中，当目标企业或资产价值增值时，从税收角度看就是一项应予征税的所得，但在某些情况下(如换股合并、上例中的股权重组)，目标企业的增值并末最终实现，鉴于这种增值金额巨大，如果对目标企业增值立即征税，纳税人将因无力承担现时的高额税收成本而使原本合理的企业重组难以为继，这种税制便可能是一种“恶税”。本着税收的“中性原则”，税制中便产生了延迟纳税的规定，即暂不确认这种增值或所得，但对于交易各方而言切切要注意的是，这绝非等于免于征税。如果我们错将延迟纳税当作免税，很可能让受让方、合并方等作出错误的税收成本评估，最终导致决策失误!例如，上例中股权重组后的甲公司及其新股东因为错误地计算了税收成本，很可能将商品房的销售价格确定在一个相对较低的水平上，从而导致未来经营成果的逆转。2、上例中，重组交易可使资产转让方即时需缴纳的企业所得税和土地增值税延迟到以后期间，在税率不变甚至税率呈下降趋势时，延迟纳税至少可使人们获得货币时间价值，因此会成为纳税筹划时的优选方案之一。但问题是，在企业重组中，重组前后资产的权利主体特别是终极所有者会发生重大变化，这种延迟纳税会将某一利益主体应缴纳的税款“悄悄地”转移给另一利益主体承担。我们不兔要问：应如何确定目标企业的评估价值?在目标企业的评估增值中是否应考虑存在着“递延税款” 贷项?是否应将该“递延税款”扣除后的余额作为目标企业价值并作为确定股权转让价的基础?上例中，甲公司的原股东获得了收入和所得，基于“实质法人说” 的理论和制度安排，原股东获得的所得应是源于甲公司的税后所得，但恰恰是甲公司在股权重组时暂不负税，如果我们在确定甲公司净资产价值及评估增值时忽视了 “递延税款”因素，甲公司原股东往往获得了不应有的利益。该税款由股权变更后的甲公司及其新入主股东被动承担，由于在订立股权转让协议时未能预见，导致其损失难以挽回。本着上述分析，笔者引申出企业重组筹划中应注意的两个原则：(1)本应由他方负担的税款，我方不能承担，(2)纳税筹划应综合考虑和平衡重组各方的利益，而不是损此益彼。3、通过纳税筹划改变了当事各方的行为方案后，也可能产生绝对意义上的节税。上例中，在将资产交易变成重组交易后，由于没有发生直接的资产转让，也就避开了转让不动产的营业税问题，同时按照财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知(财税2003184号)第二条：“在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。”由此可见，只要恰当处理好重组中的税负转嫁问题，这也不失为值得考虑的替代直接资产交易的筹划方案之一。扣除项目多谋划：算精细账国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）文件规定，土地增值税清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税，因此普通标准住宅土地增值税可以进行有效的免税筹划。目前税法规定的扣除项目主要为5项：取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、与转让房地产有关的税金、对从事房地产开发的纳税人可按前两项计算的金额之和加计20%的扣除。假设a房地产开发公司2006年初开发b项目普通标准住宅小区，到2007年初已经办理大部分开发项目成本费用结算，住宅也处于销售阶段。经过仔细测算，b项目共发生成本费用如下：取得土地使用权所支付的金额为400万元，房地产开发成本600万元，开发土地和新建房及配套设施的期间费用100万元，预计取得住宅房屋销售收入1720万元，应缴纳税金及附加94.6万元（为方便，按95万元计算）。依据以上数据，计算a公司应纳土地增值税：扣除项目金额之和40060010095（400600）20%=1395（万元）；增值万元）；增值率325139523%；因此，应纳土地增值税32530%97.5（万元）。如果b项目尚未全部完工结算，a公司为了节税，从美化小区环境出发，适当再投入一些开发费用，使增值率小于20%.假设再投入x万元，只要符合1720（1395x）（1395x）38.33万元。再考虑加计20%的扣除因素，38.33（120%）=31.9（万元）。也就是说，只要再投入不到32万元，该项目的增值率就小于20%，符合免税条件，可以不必缴纳97.5万元的土地增值税。假如a公司再投入35万元改善小区环境，重新计算如下：扣除项目金额之和400（60035）10095（635400）20%=1437（万元）；增值万元）；增值率283143719.69%，小于20%.所以，b项目免征土地增值税。这样，纳税人适当增加了住房的开发成本35万元，既美化了住宅小区的环境，提高了购房户的满意度，树立了企业良好的信誉，还节约了资金数十万元。当然，企业在进行这项税收筹划时，必须具备一定的条件，就是该项目的增值率要在超过并接近20%的比例幅度内。同时，在计算各项成本费用时，还要考虑税法规定的计税成本和费用，要为企业留有余地，不要算得太紧。同样的道理，在住宅尚未销售完毕的情况下，可以采用适当的降低价格。降价让利销售住房，控制项目的增值率，也可以达到筹划的目的。 房地产售后返租的税务处理及筹划空间某公司是经省政府批准设立的中德合资企业，经省建设厅审定为二级房地产开发资质，主要从事房地产开发等业务。今年4月，公司在市中心黄金地段开发的城市购物广场项目完工，对其中的临街商铺拟采用售后返租方式销售。商铺单位面积为50平方米，每平方米售价2万元，开发商与60个购房者同时签订了房地产买卖合同和租赁合同。合同约定，商铺售价100万元，需一次付清。开发商将所售出的商铺统一对外租赁，用于商业经营。购房者自买房后12年内每年可以得到商铺款8%的租金。开发商每年收取商户的租金600万元，需要支付给购房者的租金480万元。对售后返租方式销售商铺如何进行税务处理，有没有税收筹划空间？所谓售后返租，即售后回租，又称售后包租、售后承租。房地产业的售后回租，是指房地产开发商在销售商品房给购房者的同时，与购房者签订该房的租赁合同。租赁合同中，开发商承诺在购房若干年后给予购房者固定租金，购房者所购房屋由开发商在一定期限内承租或者代为出租给另外的公司或个人用于商业经营的一种特殊销售方式。售后回租方式下，在开发商与购房者之间，开发商（卖主）同时是承租人，购房者（买主）同时是出租人；在开发商与入驻商户之间，开发商又是出租人，商户则是承租人。售后返租的税务处理售后回租业务，涉及开发商、购房者和商户。这里侧重从开发商的角度，说明售后回租业务的税务处理。在售后回租业务中，开发商同时以三种身份（售房人、承租人和出租人）出现。国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复（国税函2007603号）规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。企业通过售后回租业务让渡了以下一项或几项资产权益或风险的，无论是否办理该不动产的法律权属变更（如产权登记或过户），均应认定企业已转让了全部或部分不动产所有权：获取资产增值收益的权益；承担发生的各种损害（包括物理损害和贬值）而形成的损失；占有资产的权益；在以后资产存续期内使用资产的权益；处置资产的权益。按照上述规定，该房地产开发公司应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。作为销售业务，应根据营业税税目税率表所列“销售不动产”税目，将销售建筑物及其土地附着物时从购买方取得的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）作为计税依据，按照5%的税率计算缴纳营业税。对代当地政府及有关部门收取的一些资金或费用（如代市政府收取的市政费，代邮政部门收取的邮政通信配套费等），不论其财务上如何核算，均应当全部作为销售不动产的营业额计征营业税。另外，在销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其财务上如何处理，均不得从营业额中减除。这样做的目的在于堵塞利用价外收费或开具发票分解计税依据的漏洞。作为租赁业务，开发商一般先向经商户收取租金，然后再按合同约定支付给购房者租金。对开发商收取的租金，应根据营业税税目税率表所列“服务业”税目，将从承租方所取得租金的全额收入作为计税依据，按照5%的税率计算缴纳营业税。需要注意的是，开发商按合同约定支付给购房者的租金不得抵减售房的计税收入。售后返租的纳税筹划在上述租赁业务中，购房者是商铺产权所有人，出租房屋时，需要缴纳营业税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、印花税和教育费附加。开发商作为转租方，不是房屋产权所有人，在向商户转租房屋时，不需要缴纳房产税。售后回租合同如何签订，对开发商来说，存在着一定的筹划空间。方案一，由开发商在与购房者签订售房合同的同时，与购房者签订房屋租赁合同。开发商作为转租人，与商户签订房屋租赁合同，需要缴纳相关税费。开发商每年收到商户的租金600万元，应缴纳税费计算如下：营业税60000005%300000（元）；城建税3000007%21000（元）；教育费附加3000003%9000（元）；税费合计330000元（其他税费计算略）。方案二，开发商成立物业管理公司，开发商在现房销售时，只与购房者签订房地产买卖合同，由物业管理公司与购房者另外签订委托代理租房合同。财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入，减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额，缴纳营业税。所以，物业公司就可以将代收代付租金的差额120万元作为计税依据，按照“服务业”税目5%的税率缴纳营业税金及附加；也可以按照“代理业”营业税计税依据的相关规定，将代收经商户的租金600万元，分解为代收租金480万元和代理手续费120万元，物业公司代收的租金480万元不用纳税，仅就代理手续费120万元缴纳相关税费。物业公司缴纳的税费计算如下：营业税12000005%60000（元）；城建税600007%4200（元）；教育费附加600003%1800（元）；税费合计66000元。对比两种方案可知，由物业管理公司与购房者签订委托代理租房合同比以开发商的名义与购房者签订房屋租赁合同节省税费264000元（33000066000）。有没有一种缩小价差的思路在土地资源日趋紧张、土地价格不断上涨的情况下，房地产公司都想尽快获得土地使用权。然而有的土地转受让双方不愿将土地进入拍卖市场交易，而采取收购土地所有者法人单位股权的办法获得土地使用权。比如，甲房地产开发公司以3000万元的公允市价收购了乙公司全部股权，成为乙公司唯一的一块土地资产的所有者。该土地的账面净值为200万元。甲公司虽然实际拥有了可供开发的土地，但是土地计入开发成本的价值问题却又成了一个难题：甲房地产公司想进行房地产开发，但只能将200万元作为土地成本计入开发产品，与实际收购评估价3000万元相比，差额2800万元不能计入成本。按土地增值税最低税率30%计算，甲公司将缴纳土地增值税1008万元（2800120%30%）；还将增加应纳税所得额1792万元（28001008），按33%税率计算将缴纳所得税591.36万元（179233%）。两税合计缴纳1599.36万元。那么，乙公司能否通过土地评估增加土地价值，税务机关能确认3000万元评估价值为开发成本吗？回答是否定的。甲公司采取的收购方式是股权收购，即甲公司支付乙公司原股东3000万元价款获得乙公司的全部股权，成为乙公司的股东。所以，甲公司对乙公司股权投资的成本是3000万元，但作为乙公司资产的土地价值仍是其账面净值200万元。国家税务总局关于印发的通知（国税发200084号）第七条规定，纳税人的存货、固定资产、无形资产和投资等各项资产成本的确定应遵循历史成本原则。纳税人发生合并、分立和资本结构调整等改组活动，有关资产隐含的增值或损失在税收上已确认实现的，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。由于土地资产隐含的评估增值2800万元在税收上没有确认实现，所以，不能按3000万元作为土地的计税成本。如果乙公司按评估价值调整土地的价值，税收上还是不能按照评估后价值摊销计入成本费用。财政部、国家税务总局关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的补充通知（财税字199850号）规定，企业按评估价调整了有关资产账面价值并据此计提折旧或摊销的，对已调整相关资产账户的评估增值部分，在计算应纳税所得额时不得扣除。企业在办理年度纳税申报时，应将有关计算资料一并附送主管税务机关审核。在计算申报年度应纳税所得额时，可按下述方法进行调整：（1）据实逐年调整。企业因进行股份制改造发生的资产评估增值，每一纳税年度通过折旧、摊销等方式实际计入当期成本、费用的数额，在年度纳税申报的成本项目、费用项目中予以调整，相应调增当期应纳税所得额。（2）综合调整。对资产评估增值额不分资产项目，均额在以后年度纳税申报的成本、费用项目中予以调整，相应调增每一纳税年度的应纳税所得额，调整期限最长不得超过10年。甲、乙公司是否还有其他途径使该土地按实际支付的评估价值3000万元入账吗？回答是肯定的。在甲公司完成了对乙公司全部股权收购后，乙公司将整体资产转让给甲公司或甲公司控股的其他开发公司，以换取甲公司的股权。因乙公司唯一的资产为一块土地，评估价值为3000万元，甲乙公司协商后，将3000万元土地整体转让投资到甲公司，只要不获取非股权支付额，就可以不必计算资产视同销售所得2800万元的所得税，也可以使接受企业按3000万元作为计税成本。国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知（国税发2000118号）规定：企业整体资产转让，是指一家企业不需要解散而将其经营活动的全部或其独立核算的分支机构转让给另一家企业，以换取代表接受企业资本的股权（包括股份或股票等）。如果企业整体资产转让交易的接受企业支付的交换额中，除接受企业股权以外的现金、有价证券、其他资产（简称“非股权支付额”）不高于所支付的股权的票面价值（或股本的账面价值）20%的，经税务机关审核确认，转让企业可暂不计算确认资产转让所得或损失。118号文件虽然还同时规定了接受企业接受转让企业的资产的成本须以其在转让企业原账面净值的基础（即本例中的200万元）结转确定，不得按经评估确认的价值（即本例中的3000万元）调整。但是国家税务总局关于执行？骉企业会计制度？骍需要明确的有关所得税问题的通知（国税发200345号）对此项政策作了调整：符合国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知（国税发2000118号）第四条第（二）款规定转让企业暂不确认资产转让所得或损失的整体资产转让改组，接受企业取得的转让企业的资产的成本，可以按评估确认价值确定，不需要进行纳税调整。也就是说，甲企业可以按照整体资产转让接受评估价3000万元确定土地成本，不需要再按照上述两种方法进行纳税调整。甲房地产公司接受乙公司的整体资产转让后，要增加契税120万元（30004%），但由于可以按3000万元确定土地计税成本，可以减少该土地开发项目土地增值税1008万元。此外，由于税法规定取得接受企业的股权的成本，应以其原持有的资产的账面净值为基础确定，不得以评估确认的价值为基础确定。乙公司在收回投资时，将作为股权转让所得体现评估增值额，还可以延缓缴纳所得税591.36万元。 二手房交易“避税” 一条行不通的死胡同日前，河北省盐山县地税局与有关部门联合对二手房交易市场进行了一次全面清理。清理结果表明，大部分交易双方能够严格按照国家的法规政策，如实申报相关资料，缴纳相关税费。但也有人采取不正当手段企图逃避管理和相关的营业税、个人所得税等税费，结果这些人都是弄巧成拙，落得个“赔了夫人又折兵”的下场。“高卖低报”中了圈套前不久，曾在乡镇教育部门工作的李某到县城某住宅小区看好了高某的一套130平方米的三居室楼房，双方商定成交价为20万元，当即按实际成交价签订了一份购房合同。之后，李某又向高某提出，为了在申报房价时少缴税款，以低于实际成交价5万元的价格，再签订一份假协议。两份合同全部签订完毕，李某便在征得高某同意后，迁入了新居。10天后，到了约定与卖方正式付款结算时间。此时李某提出，递交房地产交易中心的过户价格是最具法律效力的，便决定根据低报的过户价格来付款，不愿意再按照原购房价格成交。卖方高某觉得自己被蒙骗利益受损，坚决不同意。但是李某对高某的要求置之不理。无奈之下，高某找律师咨询，律师的答复是，如果诉诸法院，法院必然不予支持。高某只得求助于朋友从中间调解，接受了李某高于虚假合同2万元的“恩惠”，可高某实际上吃了3万元的哑巴亏。买方李某办完了这件损人的事，没想到，事过不足一个月，县里开展了二手房交易大检查，税务工作人员告诉他，低报过户价可能会导致下一次卖出房屋时各项税费的增加。因为先行做低的过户价将拉大买卖差额，反而增加再次出售的成本。李某听后再也高兴不起来。高某则在这次大检查中被税务机关责令立即补缴少缴的税款和滞纳金，并缴纳罚款。“延期过户”好友反目刘某与邵某曾是一对很要好的工友，但最近因为一桩二手房交易的事情闹得不可开交，这是为什么呢？原来，刘某于2006年春节期间购买了邵某的一栋刚刚住了一年的楼房，成交价为每平方米1300元。买卖双方在达成购房意向之后，双方先私下签订了一份购房合同，规定在买方交纳一半的房款之后，卖方先将房屋交买方使用，并将房产证交买方保管，等到卖方的房屋持有年限达到规定的免税时间后，双方再结清全部房款并将房屋过户。但是邵某万万没有想到，从2007年上半年开始，当地的房价一路攀升，到了2008年1月，他卖给工友刘某的那栋楼房可以卖到每平方米2000元。邵某思虑再三，找到刘某要求按现在的价格结算剩余的房款。否则，停止履行购房合同。刘某哪肯应允，找来了老厂长评理。老厂长说：“你们的做法违反了国家税收政策，现在县里正在开展二手房交易大检查，你们最好立即结清房款，到有关部门办理申报纳税和过户手续。否则，就要受到5万元以下的处罚。”刘、邵二人听后如梦方醒，分别在价格上作出了让步，然后一同办理过户手续去了。如今，一场购房风波虽然平息了，但两人之间的关系再也无法缝合。“假赠与”真吃亏2007年冬，子女远在外地的胡某将自己闲置的一栋平房卖给保姆张某。买卖双方在达成交易意向后，先私下签订了一份买卖合同，之后便以感恩保姆的名义，到公证处办理了房屋赠与合同，声明卖方无偿将闲置的房屋赠与买方，以未发生金钱交易为名，达到了规避营业税及其附加税费的目的。为保证交易资金安全，双方在交易过程中将房款打入了一个担保账户，决定直到过户完成后，卖方才能将房款取出。今年春节期间，张某回家探亲，因为家中有事，未能按期返回。胡某认为将房子卖给张某，是出于对张某的“仁慈”，张某不按时返回，是对自己的“仁慈”不领情。一怒之下，胡某辞退了张某，并撕毁了私下签订的那份买卖合同，收回房屋所有权。张某拿出那份赠与公证书说：“房子是你赠给我的，你这可不能反悔！”纠纷闹起来了，“假赠与”的事情也包不住了。检查小组了解到这一情况后明确表示，这宗交易是一种逃税的违法行为，不受法律保护，待认定确实存在相关违法事实后，将追究交易双方一定的法律责任。检查人员还指出，此房子形成合法交易并补缴相关税费和罚款后，在5年之内再次交易过户，将会按政策由卖方承担成交价格20%的个人所得税，交易成本会更高。建筑房地产业筹划案例分析a房地产开发公司是主要从事居民住宅及商业用房开发，城市配套设施建设，以及欧式装饰、园林绿化等业务的股份制企业，拥有自己的建筑施工队、营销公司、广告公司、装修公司。每年居民住宅及商业用房开发量在10万平方米以上。公司注册资金5亿元，每年销售收入10亿元左右，属于政府甲级房地产开发企业。通过对a房地产开发公司财税情况的分析，税务顾问从以下方面拟订了税收筹划方案：1.资金筹措的纳税筹划a房地产公司对资金的需求量较大，如何筹措资金，对公司的经营发展起着至关重要的作用。从税收的角度考察，不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。（1）通过金融机构融资。a房地产公司新开发一个项目，需要资金1500万元。如果企业选择向银行贷款，按年利率8%计算，每年需支付利息120万元，该利息费用可以税前列支，因此采用银行贷款方式融资，对公司利润的影响额是120万元，即采用银行贷款融资可以为公司节税39.6万元（12033%）。（2）通过发行债券融资。对于上述项目，如果a房地产公司经批准发行债券融资，债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响额为150万元，即采用发行债券融资可以少缴纳税金49.5万元（15033%）。2.收入确认的税收筹划a房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款400万元，分4次付清，首期付款40%.首期付款后，即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应交营业税4005%=20（万元）。如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税40040%5%=8（万元），以后3次分别应交营业税40020%5%=4（万元）。虽然两种方法确认收入都是交营业税20万元，但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号）规定：对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，按实际付款日确认收入的实现。3.土地增值税的筹划a房地产开发公司商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元？豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。如果不分开核算，a公司应缴纳土地增值税为：增值率（增值额与扣除项目金额的比例）为（1500011000）11000100%=36%，因此适用30%的税率，应纳土地增值税=（1500011000）30%=1200（万元）。如果分开核算，应缴纳土地增值税计算如下：普通住宅：增值率=（100008000）8000100%=25%，适用30%的税率，应纳土地增值税=（100008000）30%=600（万元）；豪华住宅：增值率=（50003000）3000100%=67%，适用40%的税率，应纳土地增值税=（50003000）40%30005%=650（万元）应纳土地增值税合计金额=600+650=1250（万元）分开核算比不分开核算多支出税金50万元，因为普通住宅的增值率为25%，超过20%，还要缴纳土地增值税。进一步筹划的关键就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样可以获得双重好处：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量，改善了房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。4.闲置房地产投资筹划a房地产公司在城市繁华地带有一处空置房产，该房产有两种不同的投资方式：出租取得租金收入；以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉税种及税负各不相同，存在着较大的筹划空间。假设房产原值为800万元，实际使用面积为200平方米，出租则每年可取得租金收入180万元；用于联营，则预期每年的联营企业利润中a公司所占份额为400万元。房地产土地增值税中利息支出的筹划房地产开发企业在进行房地产开发业务过程中，一般都会发生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法会对企业的应纳税额产生很大的影响。根据土地增值税暂行