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浅议企业土地使用权核算未付款买家论文曝光摘要：地使用权是指单位或者个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。在当前我国房地产业日益繁荣的环境下，原有会计制度已经不能适应企业核算需求，2006 年财政部颁布新会计准则，对土地使用权的核算进行了调整，本文对新会计准则下企业土地使用权的核算和管理进行探讨。关键词：企业土地；使用权；核算目 录浅议企业土地使用权核算1一、引言1二、土地使用权核算和管理办法的变更1三、新会计准则下土地使用权的核算和管理3四、土地使用权的初始计量4五、土地使用权的后续计量5六、土地使用权的处置7七、结论8参考文献8一、引言随着我国土地使用制度改革的进一步深化，房地产行业蓬勃发展，土地使用权的商品属性日益显著，土地使用权作为企业资产的价值得到充分体现。在此背景下，财政部于 2006 年发布的企业会计准则第 6 号一无形资产及其应用指南，对土地使用权核算进行了调整。新准则与 2000 年 12 月 29 日发布的企业会计制度、2004 年 6 月发布的小企业会计制度在土地使用权的确认、摊销、核算方面有明显区别。研究新会计准则下土地使用权的核算和管理，明确新准则与旧制度核算差异，对企业完善财务核算、加强资产管理都有重要意义。新会计准则下土地使用权核算方法与市场经济相适应，按新会计准则核算土地使用权，可以真实反映企业土地使用权价值，有利于企业正确认识拥有的各项资产，并对其进行核算和管理，防止资产流失。二、土地使用权核算和管理办法的变更新会计准则与旧会计制度相比较，在土地使用权的确认、摊销、核算等方面均有较大变化。1、土地使用权确认方面的变化按旧会计制度规定，企业取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，不论其持有目的是否改变，均可作为无形资产进行核算和管理。而新企业会计准则引入了投资性房地产的概念，规定其在尚未开发或建造自用项目前，若改变其用途，用于赚取租金或资本增值时，则应将土地使用权转入投资性房地产进行核算和管理。按旧会计制度规定，企业自行开发建造房屋建筑物，土地使用权购入时确认为无形资产，在开发建造时，将土地使用权账面价值转入在建工程，房屋建筑物建成投入使用时将其转入建筑物的价值中，并随同房屋建筑物一同计提折旧。而新准则完全推翻了这一规定，回归于企业会计制度发布以前相关行业会计制度中对土地使用权的有关规定，即土地使用权和房屋建筑物分别单独核算，土地使用权自始至终在无形资产科目核算并按期摊销。当然，改变用途时除外，用于出租目的时转入投资性房地产核算。值得注意的是，如果某项自用房屋建筑物由自用改为出租，除应当将该房屋建筑物账面价值由固定资产转入投资性房地产外，还应当将其占用的土地使用权结转到投资性房地产科目核算，视同房地一同出租。2、摊销时的变更旧会计制度规定对土地使用权的残值预计为零，而新会计准则下，土地使用权的残值可以不再为零。新会计准则规定在以下两种情况时残值不为零 ：第一，有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产，此时其残值不为零 ；第二，可以根据活跃市场得到残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在。当前多数土地使用权存在活跃的市场，可以从市场中预计到土地使用权未来的价值，因此，其摊销额会存在一定的差异。3、财务核算的变更旧会计制度规定，企业自行开发建造房屋建筑物时，将土地使用权价值转入在建工程，建成后转入房屋建筑物价值中，核算过程复杂。新会计准则始终将这一情况下的土地使用权作为无形资产核算，每年只需要按受益年限进行摊销，年底再对土地使用权进行减值测试。旧会计制度没有引入公允价值概念，对土地使用权的核算只有成本模式。而新会计准则中企业会计准则第 3 号投资性房地产中，将已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权纳入投资性房地产核算范围中，而投资性房地产有成本模式和公允模式两种计量方式。在土地使用权交易活跃的大环境下，新会计准则更能真实地反映企业资产价值。三、新会计准则下土地使用权的核算和管理1、作为无形资产入账的土地使用权的核算和管理企业取得的土地使用权，通常应当按照取得时所支付的价款及相关税费确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，账面价值不与地上建筑物合并计算，其成本仍作为无形资产进行核算。土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。如企业采用分期付款方式购买土地使用权，合同中规定的付款期限比较长，且具有融资性质，应以付款额现值入账，实际支付的价款与现值之间的差额，在信用期间内进行摊销，摊销金额除满足借款费用资本化条件应当计入固定资产成本外，均应确认为财务费用。企业外购房屋建筑物所支付的价款中包括2、作为投资性房地产入账的土地使用权的核算与管理企业决定改变自用土地用途，用于赚取租金或资本增值时，应将土地使用权的账面价值转入投资性房地产。土地使用权作为投资性房地产的会计处理，一般可以分为成本模式和公允价值模式两种方式。如果企业能够从活跃的房地产交易市场中取得同类或类似的市场价格及其他相关信息，对投资性房地产的公允价值做出合理的估计时，采用公允价值计量模式，公允价值模式计量时，土地使用权不进行摊销。如果不能够获取公允价值，则采用成本模式，成本模式下土地使用权应进行摊销和减值测试。成本模式计量的土地使用权如果满足公允价值计量条件，可以在满足条件时转为公允价值模式计量。成本模式核算与旧会计制度规定相似，3、作为存货入账的土地使用权的核算与管理房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本，作为存货进行核算和管理。待工程完工时，再转入完工产品。如果房地产企业取得的土地使用权，是准备升值后出售的，应当在投资性房地产科目核算。四、土地使用权的初始计量企业一般可以通过行政划拨,出让,租赁,折价入股,债务重组,补地价等多种方式取得其生产经营所需要的土地使用权。土地取得方式不同,计量标准也不一样。1、行政划拨土地资产的计量企业会计准则第16号政府补助应用指南指出,政府补助有货币性资产与非货币性资产两种形式。而在非货币性资产中,就有无偿划拨土地使用权。但是,企业无偿取得政府划拨的土地使用权,情形少见,只有中华人民共和国土地管理法规定的四类用地经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得。对于无偿划拨取得的土地,事业单位与企业一样不进行会计处理,但是企业要在备查簿中登记,并在财务报告中进行披露。2、以出让方式取得土地资产的计量出让土地使用权是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。企业支付的出让金就是企业获得土地使用权所付出的代价。企业在实际支付价款,取得土地使用权时,增记无形资产土地使用权。3、租赁土地资产的计量土地使用权租赁是指土地所有者或使用者,将土地的使用权、经营权在一定时期内租给承租人使用并收取租金的行为。我国土地租赁有两种方式:一是土地所有者即国家,将国有土地使用权出租给土地使用者;二是土地使用者将土地出租给另一土地使用者。企业取得土地使用权时,增记每年租金现值之和,支付的租赁费分期计入当期损益。4、土地折价入股的计量土地折价入股,包括公司的发起人将自己通过出让或转让方式取得的土地使用权折价入股和国家直接将一定年限的土地使用权折价入股。企业会计准则第7号非货币性资产交换规定,交易双方可以以存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行交换。该交换不涉及或只涉及少量的货币性资产(即补价)。企业取得的土地使用权计入无形资产,出资方成为该企业的股东,享有相应的股东权益。5、债务重组取得土地使用权的计量债务重组,是指在债务人发生财务困难的情况下,债权人按照其与债务人达成的协议或者法院的裁定做出让步的事项。企业会计准则第12号债务重组规定,以非现金资产清偿债务的,债权人应当对受让的非现金资产按其公允价值入账,重组债权的账面余额与受让的非现金资产的公允价值之间的差额,计入当期损益。对于以债务重组形式取得的土地使用权计入无形资产,确定其入账价值,相关损益计入营业外收支。6、补地价取得土地使用权的计量补地价是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情形主要有如下3类:一是土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件;二是土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满后续期);三是土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续,补交土地使用权出让金等)。企业支付的补地价价款计入“无形资产土地使用权”核算。五、土地使用权的后续计量土地使用权的后续计量主要包括土地使用权的价值摊销和土地使用权的减值。土地使用权所有者的持有目的不同,土地使用权的价值摊销的会计处理也不同。1、土地使用权的价值摊销企业会计准则第6号无形资产规定,企业应当于取得无形资产时分析判断其使用寿命。无形资产的使用寿命为有限的,应当估计该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量;无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的,应当视为使用寿命不确定的无形资产。使用寿命有限的无形资产,其应摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销。企业摊销无形资产,应当自无形资产可供使用时起,至不再作为无形资产确认时止。企业选择的无形资产摊销方法,应当反映与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式。无法可靠确定预期实现方式的,应当采用直线法摊销。无形资产的摊销金额一般应当计入当期损益,其他会计准则另有规定的除外。使用寿命不确定的无形资产不应摊销。(1)作为固定资产核算土地使用权。作为固定资产核算的土地使用权,如果土地使用权被列入了固定资产,则应按固定资产的核算要求通过计提折旧的方式进行后续计量。固定资产折旧方法除了年限平均法,还有双倍余额递减法年数总和法等,而且,固定资产在计提折旧时,一般是需要预计净残值的。因此,我们应当根据选定的折旧方法计算每期折旧额,并借记“制造费用”科目、“管理费用”科目,贷记“累计折旧”科目。(2)作为投资性房地产核算土地使用权。企业在资产负债表日可以采用成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式计量的投资性房地产会计处理比较简单,主要涉及“投资性房地产”、“ 投资性房地产累计摊销”、“ 投资性房地产减值准备”等科目,可比照“无形资产”、“累计摊销”、“无形资产减值准备”等科目进行处理。在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式计量的。采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值计量,投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额,借记“投资性房地产-公允价值变动”科目,贷记“公允价值变动损益”科目;投资性房地产的公允价值低于其账面余额的差额做相反分录。与投资性房地产有关的后续支出,如果符合规定的确认条件,应当计入投资性房地产成本;否则,应当在发生时计入当期损益。2、土地使用权的减值企业会计准则第8号资产减值规定:“因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产,无论是否存在减值迹象,每年都应当进行减值测试。”可收回金额的计量结果表明,资产的可收回金额低于其账面价值的,应当将资产的账面价值减记至可收回金额,减记的金额确认为资产减值损失,计入当期损益,同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失确认以后,减值资产的折旧或者摊销费用应当在未来期间作相应调整,以使该资产在剩余使用寿命内,系统地分摊调整后的资产账面价值(扣除预计净残值)。无形资产减值损失一经确认,在以后会计期间不得转回。但是, 土地减值的情况比较少, 土地重估价值往往要高于其账面价值, 那么对两者之间的差额就应增记资本公积。六、土地使用权的处置土地使用权的处置包括出售、投资、对外捐赠、非货币性交易以及债务重组等方式。企业出售无形资产,应当将取得的价款与该无形资产账面价值的差额计入当期损益。无形资产预期不能为企业带来经济利益的,应当将该无形资产的账面价值予以转销。如果是出租,则不应注销土地使用权的账面价值。当地面上存在建筑物并对土地使用权或建筑物进行有偿转让、抵押、捐赠等时, 借记“银行存款”科目, 贷记“无形资产土地使用权”科目, 两者差额计入营业外收支。1、作为固定资产核算土地使用权土地使用权不存在报废毁损等问题,多以出售的方式处置,也有少数采用债务重组的方式处置。出售土地使用权收到处置价款时,借记“银行存款”科目,贷记“固定资产清理”科目;借记“固定资产清理”科目,“累计折旧”科目,贷记“固定资产土地使用权”科目。根据固定资产清理的借贷差额确定处置土地使用权的损益。2、作为存货核算土地使用权作为开发商品的土地使用权房地产开发企业利用土地使用权开发出商品房,由于土地使用权已包含在商品中,未出售前作为存货处理,出售时连同房屋建筑物一并结转成本,借记“主营业务成本”科目,贷记“开发商品”科目。3、作为投资性房地产核算土地使用权当投资性房地产被处置时,或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,应当终止确认该项投资性房地产。处置采用成本模式计量的投资性房地产,应当按实际收到的金额,借记“银行存款”等科目,贷记“其他业务收入”科目;按该项投资性房地产的账面价值,借记“其他业务成本”科目,按其账面余额,贷记“投资性房地产”科目,按其已计提的折旧或摊销,借记:“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目,原已计提减值准备的,借记“投资性房地产减值准备”科目。处置采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当按实际收到的金额,借记“银行存款”等科目,贷记“其他业务收入”科目;按该项投资性房地产的账面余额,借记“其他业务成本”科目,按其成本,贷记“投资性房地产成本”科目,按其累计公允价值变动,贷记或借记“投资性房地产公允价值变动”科目。同时结转投资性房地产累计公允价值变动。若存在原转换日计入资本公积的金额,也一并结转。企业应当按照无形资产的类别在附注中披露与无形资产有关的下列信息:无形资产(土地使用权)的期初和期末账面余额、累计摊销额及减值准备累计金额;使用寿命有限的无形资产(土地使用权),其使用寿命的估计情况;使用寿命不确定的无形资产(土地使用权),其使用寿命不确定的判断依据;无形资产(土地使用权)的摊销方法;用于担保的无形资产(土地使用权)账面价值、当期摊销额等情况;计入当期损益和确认为无形资产(土地使用权)的研究开发支出金额。七、结论综上所述，新会计准则下土地使用权的核算与管理与旧会计制度相比，有较大的差异，新会计准则设立投资性房地产科目，对符合条件的土地使用权按公允价值模式计量，以及作为需摊销的土地使用权预留净残值的规定，使得按新会计准则核算和管理土地使用权，更能准确反映企业土地使用权价值，有助于企业正确认识土地使用权的价值，从而做出合理决策，充分利用这一资产为企业创造更多的价值，促使企业健康良性大发展。参考文献1李贤. 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中国农业会计,2004,06:14-15.下面内容为赠送的工作总结范文，不需要的朋友下载后可以编辑删除！工作总结怎么写：医院个人工作总结范文一年的时间很快过去了，在一年里，我在院领导、科室领导及同事们的关心与帮助下圆满的完成了各项工作，在思想觉悟方面有了更进一步的提高，本年度的工作总结主要有以下几项：1、工作质量成绩、效益和贡献。在开展工作之前做好个人工作计划，有主次的先后及时的完成各项工作，达到预期的效果，保质保量的完成工作，工作效率高，同时在工作中学习了很多东西，也锻炼了自己，经过不懈的努力，使工作水平有了长足的进步，开创了工作的新局面，为医院及部门工作做出了应有的贡献。2、思想政治表现、品德素质修养及职业道德。能够认真贯彻党的基本路线方针政策，认真学习马列主义、毛泽东思想、医学教，育网邓小平理论和“三个代表”的重要思想。坚持“以病人中心”的临床服务理念，发扬救死扶伤的革命人道主义精神，立足本职岗位，踏踏实实做好医疗服务工作。向各位局领导以及全体教职工进行述职，请予批评指正。一、工作目标完成情况我校一年来，秉承“质量是生命，师德是灵魂，公平是民心，安全是保障”的教育理念，以全面提升教育教学质量为核心，以标准化学校建设为突破口，以“让教育接地气，创建新学校”为学校发展目标，团结一心，攻坚克难，大打翻身仗，学校办学条件和办学效益实现了“质”的飞越。在全体教职工的努力下，我们基本完成了xx年目标管理责任状中的德育管理、教学管理、两基、师训、标准化学校建设、特色学校建设、艺体卫、财务管理、捐资助学、组织工作、信访监督、工会及团队、行风建设、安全、政务等xx项工作任务。3、专业知识、工作能力和具体工作。能严格遵守医院的各项规章制度，刻苦严谨，视病人为上帝，始终把他们的利益放在第一位。能及时准确的完成病历、病程录的书写，对一些常见疾病能独立诊断、治疗。较好的完成了自己的本职工作。遇到问题能在查阅相关书籍仍不能解决的情况下，虚心的向上级医生请教，自觉的做到感性认识和理性认识相结合，从而提高了自己发现问题、分析问题、解决问题的能力。二、主要亮点1、确定和生成了“让教育接地气，创建新学校”的学校发展目标。让教育接“地气”，创建“新”学校，是指教育必须遵循规律，脚踏实地，摒弃功利思想，拆掉空中楼阁，不折腾。努力让学校教育贴着“地面”，接受地中之气。更多的关注学校教育与师生愿望、诉求、发展的最佳契合点，使教育根植于中华民族优秀文化的丰润土壤，根植于新中国教育的优秀经验，根植于中国的国情，根植于与时俱进的中国特色社会主义，使全体师生在学校教育中真正快乐成长、幸福成长、茁壮成长，创建一个全“新”的学校。2、在标准化学校建设工作中，全校上下戮力同心，攻坚克难，目前，已经顺利通过省级验收，并被评为市级先进，推荐省级先进。我们正在积极准备，迎接近期到来的省教育督导室的复检。在九月二十一日是的检查验收中，验收组的袁主任用感动、惊奇来形容他的心情，给予我校有内涵、有特色、有发展的高度评价，当场决定推荐我校为省级先进学校。3、德育工作我们重点抓住“诵弟子规 孝行天下”德育主题教育活动，开展“孝道”