休闲渔业示范基地菱角岔农庄扩建项目可行性分析报告.doc

目 录第一章 项目总论1.1 项目提要11.1.1 项目名称11.1.2 项目承办单位及项目法人代表11.1.3 项目性质11.1.4 项目扩建地点11.1.5 项目主要产品及产品方向和生产规模11.1.6 主要扩建内容和规模11.1.7 项目扩建期限及进度11.1.8 投资规模和资金来源11.1.9 主要经济技术指标21.1.10 研究结论与建议31.2 存在的问题与对策31.3 可行性报告编制依据3第二章项目扩建背景及扩建必要性42.1项目背景42.2项目扩建的必要性5第三章项目扩建条件分析93.1项目区概况93.2项目实施的有利条件103.3主要障碍因素及解决方案10第四章扩建单位基本情况124.1扩建单位概况124.2研发能力12第五章市场分析与销售方案145.1国内休闲渔业发展现状与趋势145.2市场分析155.3竞争力分析185.4项目经营策略185.5销售策略、方案和营销模式195.6市场风险分析21第六章项目扩建方案226.1项目扩建指导思想、原则及目标226.2项目布局226.3项目生产技术（设计）方案226.4具体扩建内容与规模236.5项目实施进度计划23第七章投资估算及资金筹措247.1投资估算依据247.2项目扩建投资估算247.3资金来源及筹措247.4资金使用和管理24第八章财务评价268.1财务评价依据268.2销售收入和销售税金及附加估算268.3总成本费用估算278.4财务效益评价288.5不确定性分析298.6财务评价结论30第九章环境影响评价329.1项目对环境的影响329.2环境保护措施329.3环境影响评价33第十章渔业休闲化经营与农民增收效果评价3410.1渔业休闲化经营3410.2其他社会影响34第十一章项目组织管理与运行3511.1项目扩建组织管理3511.2项目生产经营管理3511.3技术培训3611.4劳动保护3611.5卫生保护3711.6安全保护37第十二章可行性研究结论与建议3812.1可行性研究结论3812.2问题与建议38第十三章项目建设单位相关证照复印附件和附图3913.1 企业法人营业执照3913.2 法人身份证3913.3 组织机构代码证4013.4 税务登记证4113.5 中华人民共和国水域滩涂养殖证4213.6 农业部第二批全国休闲渔业示范基地名单（中国渔业报2013年12月23日A2版）4613.7 无公害农产品证书及附证4713.8 技术人员专业技术职务资格证书4813.9 全国无公害农产品内检员证书5213.10全国工业产品生产许可证5213.11商标注册证5313.12中国商品条码系统成员证书5413.13 食品卫生许可证5413.14 益阳市十大“美丽村庄”评选结果公示的公告（益阳日报2013年12月18日A2版）5513.15 益阳楚鱼渔业发展有限公司菱角岔休闲渔业基地景区照5613.15.1 菱角岔休闲渔业基地布局图5613.15.2 菱角岔休闲渔业基地示意图5713.15.3 菱角岔休闲渔业基地庄园别墅区图5913.15.4 菱角岔休闲渔业基地垂钓休闲区图6113.15.5 水产品加工区图67第一章 项目总论1.1 项目提要1.1.1 项目名称：全国休闲渔业示范基地菱角岔休闲农庄扩建项目。1.1.2 项目建设单位及项目法人代表项目建设单位:益阳楚鱼渔业发展有限公司。法人代表:陈楚如。 1.1.3 项目性质:扩建。1.1.4 项目扩建地点:益阳市赫山区泉交河镇竹泉山村。1.1.5 项目主要产品及产品方向和生产规模:休闲渔业及渔家乐;年接待顾客能力1.2万人次。1.1.6 主要扩建内容和规模鱼类增殖：投放各类苗种30万尾，增加湖区鱼类资源；购置游艇：购置12座游艇4艘，6座救护艇一艘，用于湖区游览观光、钓鱼及救护；建造休闲渔业码头2个，供游客上下游艇和停靠游艇用；建造湖滨路：在湖岸建一条宽3米，长1公里的湖滨路，供游客休闲观光及垂钓；建设水上乐园；在湖区沿岸建造茶吧、宾馆、娱乐歌舞厅、餐饮、棋牌、台球室等。1.1.7 项目建设期限及进度项目建设期限为1年,一年完成固定资产投资,并开始运营。1.1.8 投资规模和资金来源项目总投资规模800万元，其中固定资产投资600万元，流动资金200万元。业主自有资金200万元，申请政策性专项扶助资金600万元。1.1.9 主要经济技术指标：年营业收入740万元；实现年利润220万元；年上缴税金20万元；从业人员年均收入3.2万元（当地农民人均年收入9000元）。1.1.10 研究结论与建议该项目是国家级授牌休闲渔业示范基地、国家级健康养殖示范场和“中国淡水鱼都”建设项目，项目符合国家产业政策和行业及地方政府发展规划，有利于促进益阳市休闲生态渔业建设和农业产业化发展，适应农业产业结构调整的发展方向。项目的实施，不但可为休闲生态渔业的发展起到较好的示范推动作用，直接带动当地农民发展致富，而且项目建设主体能以项目为支撑，得以发展壮大，项目社会效益、经济效益、生态效益统一，具有投资少、见效快、成本低、风险小、效益高等特点。该项目符合产业政策,各项效益指标均可接受,业主已为项目做了大量前期工作,建议上级对本项目给予重点支持，在资金上给予重点倾斜。1.2存在的问题与对策从敏感性分析可以看出，项目效益对产品销售价格和经营成本较为敏感，建议项目承建单位，在项目投产后一定要加大产品宣传和营销力度，抓好管理，降低生产成本，确保产品质量，树立品牌，做到以质取胜。1.3 可行性报告编制依据（）党和政府有关发展农村经济的方针、政策；（）国家发展农业产业化经营的有关政策；（）中华人民共和国国民经济及社会发展第十二个五年计划纲要；（）中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见；（）湖南省畜牧水产局关于推进休闲渔业工作的通知。第二章项目建设背景及建设必要性2.1 项目背景2.1.1 国家有关政策菱角岔休闲农庄渔业示范基地扩建是根据国家发展第三产业,特别是发展休闲渔业、生态农业及循环经济的政策,并适应当前经济和社会发展需求而提出的一个重要休闲生态渔业产业化建设项目。休闲产业及生态农业作为颇具发展潜力的行业，早已进入党和国家政策支持的领域。近年来党和国家把立体生态型的休闲渔业等服务业作为重要的经济增长点，制订了一系列方针政策。中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划钢要（以下简称纲要）第十八章“促进服务业发展的政策”中提出：“要放宽准入领域，建立公开、平等、规范的准入制度，鼓励社会资金投入服务业，提高非公有制经济比重。采取积极的财税、土地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新型产业和新型业态的发展，促进服务业标准体系建设，推进服务业标准化。”纲要第十七章“丰富消费性服务业”中提出：要“继续发展观光旅游，开发休闲度假，完善自助游服务体系。”该项目也符合国家循环经济发展政策,是生态农业与循环经济结合的有效模式。为了解决传统生产方式带来的诸多弊端，在当今世界，一种新的发展模式循环经济正越来越受到党和国家的高度重视。中共十六届五中全会指出，要大力发展循环经济，加大环境保护力度，切实保护好自然生态、认真解决影响经济和社会发展特别是严重危害人类健康文明的突出环境问题，在全社会形成资源节约的增长方式和健康文明的消费模式。中华人民共和国国民经济和社会发展第十一五年规划第六篇建设资源节约型、环境友好型社会指出：落实节约资源和保护基本国策，建设低投入、高产出、低消耗、少排放、能循环、可持续的国民经济体系和资源节约型和环境友好型社会。“坚持开发节约并重、节约优先，按照减量化、再利用、资源化的原则，在资源开采、生产消耗、废物产生和消费等环节，逐步建立全社会的资源循环利用体系。”中共中央、国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见（即2007年中央1号文件）更是全面而又具体地阐述了党和国家关于社会主义新农村建设的新政策。意见着重提出：要“按照高产、优质、高效、生态、安全的要求、调整优化农业结构积极发展特色农业、绿食食品和生态农业，培育壮大主导产业。”“加快发展循环农业，要大力开发节约资源和保护环境的农业技术，重点推广废弃物综合利用技术，相关产业链技术和可再生能源开发利用技术。”意见进一步提出：要“发展农业产业化经营.要着力培育一批竞争力、带动力强的龙头企业和企业集群示范基地，推广龙头企业、合作组织与农户有机结合的组织形式，让农民从产业化经营中得到更多的实惠。各级财政要增加扶持农业产业化发展资金，支持龙头企业发展”。2.1.2 地方政策发展规划湖南省畜牧水产局发展休闲渔业提出指导意见。一是高标准、高起点，编制全省休闲渔业发展规划，分期分批建设集休闲、度假、观光、娱乐于一体的休闲渔业基地。开展以垂钓运动、餐饮食鱼、观光疗养、渔业体验、渔业文化等多种形式，扩展休闲渔业的内涵。二是制定相应的扶持政策和优惠措施，对重点休闲渔业项目在税收、财政补贴、贷款等方面予以优惠和扶持。帮助和指导龙头企业组建示范船队和示范区，扩大休闲渔业的社会影响。三是加大招商引资力度，积极争取国内外渔业大公司、跨国集团到湖南从事休闲渔业开发。积极引导企业、社会资金投入休闲渔业，帮助符合条件的渔民牵线搭桥争取小额贷款，让休闲渔业遍地开花、让“渔家乐”处处结果。2.2 项目建设的必要性2.2.1 是发展农业和农村经济的需要休闲生态渔业产业是实现对外交流的窗口，是传统农业与三产服务业有机结合的一个新兴产业，是农业一产业的三产业化，是农业产业化的一种新选择、新亮点。休闲生态渔业利用休闲特性、餐饮娱乐、生态景观、自然生态及环境资源，结合农业经营活动、农村文化及农家生活，为居民提供休闲活动，是实现城市居民对农业及农村生产生活方式体验的有效途径。它是将农业生产主体及其环境和休闲观光游憩活动相结合的一种活动型态。休闲生态渔业所表现的是结合生产、生活与生态为一体的新型服务业态和新型农业发展模式，在经营上更是结合了农业产销、农产品加工及游憩服务等于一体的农业新型式、新发展。休闲生态渔业的出现为传统农业和农村经济提供了新的发展模式和发展空间，延长了传统农业发展产业链。本项目实施可为全区发展农业新的业态和农村经济新型式将起到较好的示范推动作用。2.2.2 是农村产业结构调整、加速农业产业经营的需要从发展的角度看，休闲生态渔业是将休闲服务业和生态农业产业有机结合、是将集约经营模式和有限资源循环利用有机结合、是将传统农业和农林牧副渔大农业有机结合，这是调整农业产业结构的有效的新型模式。合理调整农村产业结构，有利于提高资源的利用率，给社会带来更多的财富。因此，本项目建设是调整当地农业产业结构的重要措施，是农业产业改造和升级的重要途径，是当地乃至全区农业产业化的一种新选择。项目将较好地推动全区休闲生态渔业的发展，为全区农业产业结构调整展示出全新的领域、全新的思维、全新的发展方式。2.2.3 是扩大农村劳动力就业和增加农民收入的需要近年来，当地农民通过劳务输出和发展民用工业，转移了部分农村劳动力，扩大了农民的就业门路，但还很不够，依然存在大量的富余劳动力。项目所在的泉交河镇也是如此，本项目建成后，将凭借其新型的休闲生态渔业产业业态而吸引大批客人，在该产业获得发展的同时，与之紧密相关的交通运输业、商业、饮食业等农村二、三产业也必将获得显著的发展，从而增加农民就业机会和达到增加农民收入的目的。2.2.4 有利于促进城乡融合，统筹城乡发展，建设和谐农村本项目主要是吸引城镇居民来观光体验，将增加城市居民和农村居民之间的交流与沟通，使城乡之间形成一个互为产品、互为市场的格局。这样可形成城乡经济、城乡文化、城乡社会之间的过渡带，从而带动区域经济结构的优化。第三章项目建设条件分析3.1项目区概况3.1.1地理位置及区域范围项目位于益阳市赫山区泉交河镇竹泉山村。菱角岔休闲渔业基地处洞庭湖南缘，资江尾闾，属益阳市赫山区东湖水系菱角岔水域，上接资水，下通湘江，均为天然湖泊，通过资水、湘江与烟波浩渺的洞庭湖相连。并远离城镇工矿企业与居民，湖水未任何污染。其水质与产品经国家农业部农产品质量检测中心检测，有害物质含量均低于国家无公害水产品质量的控制标准。菱角岔146.7公顷渔业养殖水面，其产品2012年已获国家农业部农产品质量安全中心无公害农产品（渔产品）标准认证证书。3.1.2自然资源情况菱角岔碧波荡漾，环境优美，交通便捷，道路硬化，绿树成荫，似花园渔场，距益阳市区仅30余公里，到省城长沙不到一小时路程，是商贾投资开发的热土。3.2项目实施的有利条件3.2.1政策环境近年来，休闲渔业已在我国部分地方发展起来了，并且引起了国家有关部门的重视，国家农业部在我国农业发展规划中明确提出：要适应消费市场的变化，在有条件的地方积极发展休闲渔业。要求强化扶持，典型引导，坚持项目带动战略，以民间的现有休闲渔业发展为基础和民间投资为主体，加大财政支持力度。采取政府立项补助，先建立若干示范点，进行重点扶持，重点支持道路的整修，停车场、路灯、公厕等公共设施的建设，生态环境的维护和产品品牌的宣传，重点支持开展休闲渔业的综合系统研究，探索休闲渔业发展的模式和以及休闲渔业发展的政策目标，摸索建立休闲渔业品牌和围绕休闲渔业基地建设的系列产品开发与服务内容范畴，逐步带动休闲渔业的全面发展，从而促进我国农业的转型升级，政策支持是本项目建设的强大动力。3.2.2项目建设有较好的基础项目业主现拥有钓鱼休闲渔业，特种水产养殖、无公害水产品养殖基地200公顷，水产品加工厂及星级标准多功能渔业休闲场所5000余平方米。业主单位有水产助理工程师1人，有多位员工是多年的渔民，有良好的养殖经验，健康养殖技术以区水产技术推广站为依托，诚聘区畜牧水产局水产（畜牧）专业技术职务资格专家多人，因此，项目建设底气较足，尤其是具有充分的土地资源和可靠的综合技术。3.2.3项目位于拟建设的全国休闲渔业示范基地本项目以生态渔业与特种休闲特色吸引休闲游客，对全市旅游景区起到较好互补作用.3.3主要障碍因素及解决方案3.3.1主要障碍因素该项目建设主要障碍因素是资金缺口，项目建设单位在经营理念、管理水平等能够适应项目需要，但本项目实施，需要较多的资金投入，资金缺口的矛盾将比较突出。3.3.2解决方案多渠道筹措资金，争取项目支持资金和银行贷款资金。项目经营单位扩股，广泛吸纳员工的闲散资金，争取更多的股金参与项目的资本运作，强化企业内部管理，开源节流，杜绝浪费，减少非经营性开支，提高服务质量和企业信誉，缩短资金周转，加快资金回笼。第四章建设单位基本情况4.1建设单位概况益阳楚鱼渔业发展有限公司于2008年3月成立并注册，是赫山区集大水面综合养殖、鱼产品加工、渔业休闲功能齐全的示范性民营企业，益阳市人民政府2012年认定的“最美乡村”，2007年市旅游局授牌的菱角岔休闲农庄，拥有“陈楚如”注册商标。2013年12月8日被益阳市委宣传部评为益阳市十大“美丽村庄”，现有员工50人，固定资产3000余万元，流动资金500余万元。主产品为鳙鱼、青鱼、黄颡鱼等20余个品种。公司总产值740万元，利税220万元。预计2013年公司总产值近1000万元，利税260万元。4.1.2企业制度公司作为民营企业，以建立一套与国际接轨、符合WTO游戏规则、符合自身发展的管理体系为目标，积极推进企业休闲渔业基地扩建项目可行性研究报告制度改革。一方面打破家庭式的企业管理制度，实行董事会领导下的总经理负责制；另一方面公司从完善生产、人事、财务、营销、信息、产品开发等管理制度入手，建立了部门管理责任制，充分发挥集体和个人的智慧与创造力。4.1.3管理模式公司实行总经理负责制，总经理全面负责公司的生产经营决策。部门经理实行聘任制，从事技术性较强工种员工实行合同制，对从事简单操作的员工，根据生产需求招收临时合同工，实行按件计酬制。4.2研发能力4.2.1企业自身的科研开发能力公司不仅具有较雄厚的技术力量，而且成立了科研开发小组，专业从事新品种引进和新技术攻关，狠抓科技创新，提高产品质量和科技含量。4.2.2技术依托单位项目建设以赫山区畜牧水产局为技术依托单位，加强与科研院所及同仁企业的技术合作和技术攻关，狠抓服务质量，提升益阳旅游形象。第五章市场分析与销售方案5.1国内休闲生态渔业发展现状与趋势20世纪70年代休闲生态渔业在日本、美国等发达国家形成了产业规模，目前在世界各国形成了各种专业的休闲渔业区，产生了各种休闲渔业经营模式.随着社会经济的发展，居民生活水平的提高，城市居民渴望回归自然、亲近自然的消费需求日益迫切，休闲渔业应运而生。休闲渔业集垂钓、观赏、休闲、餐饮于一体，实现一业多主、多业并存、相互结合、共同发展、相互促进，从而创造出较高的经济效益和社会效益的一种新兴产业。休闲渔业也是环保渔业、绿色渔业的有机结合，它无污染、能耗低，符合可持续发展的要求，是未来渔业发展的方向。它不仅能增加人们生活的情趣，提高生活质量和渔业效益，而且还能促进相关产业的发展，增加就业门路，推进渔业产业结构调整，加快益阳市渔业经济的发展将起到积极的作用。休闲渔业经过单一模式发展逐步向多类型经营，内容也由生态体系具有的绿色环保和无公害的单一性向高科技、多角度和循环利用的集约化高效化立体化特殊化形态发展，纯粹的低效的农业第一产业形态特征已被第三产业和第二产业所取代，产生的效益远远超过第一产业形态形成的价值。目前全国各地拥有1000多家休闲观光农业庄园，已成为一种新兴的农业发展形态。上世纪90年代后，随着我国人民生活水平提高，休闲渔业和乡村旅游也应运而生，一些有特色的休闲渔业基地，如福建漳州的花卉、水果大观园，厦门华夏神农大观园，山东枣庄石榴园，海南亚珠庄园等，项目独特、条件优越，不仅为人们拓展了更广阔的游览空间，而且为农村现代农业的发展和农民致富开辟了新的途径。据介绍，目前广东省已有80多个观光果园，每年接待游客400多万人，收入达到10多亿元。将环保、特色、科技与休闲结合起来是生态农业发展的重要趋势。随着经济的发展，回归自然的呼声越来越高，保护环境、维护自然的意识不断增强，这既是休闲生态渔业得以兴起和发展的源泉，也是休闲生态渔业赖以存在的根本。因此在建设发展和经营上，要注意体现休闲特色，突出农庄风貌和丰富乡土文化内涵，显现其独特的风貌。5.2市场分析5.2.1休闲业态市场需求分析（1）从休闲生态渔业的功能看。休闲生态渔业是指利用农业景观、自然生态、环境资源及特色农业产品等，为人们提供人们休闲观光与生活体验服务，是结合生产、生活与生态三位于一体的新型农业生产业态，在经营上表现为产、供、销及旅游休闲服务等三级产业于一体的农业发展形式，是现代农业发展的一个重要途径。发展休闲生态渔业，游客不仅可观光、采摘、体验、了解农民生活、享受乡土情趣，而且可住宿、度假、游乐，甚至部分劳动过程可以让旅游者亲自参与、亲自实践。休闲生态渔业可以增加农业与农村发展的功能，增进民众对农村与农业的体验，提升旅游品质，并提高农民收益，促进农村发展。休闲生态渔业还可以通过寓教于乐的形式，让参与者更加珍惜农村的自然文化资源，激起人们热爱劳动、热爱生活、热爱自然的兴趣，进一步增强人们保护自然、保护文化遗产、保护环境的意识。由于这些功能，休闲渔业开始得到了各级政府的高度重视，也得到全社会的广泛认同，故近年来在各级政府的推动下，社会也对休闲渔业发展的需求呈迅速增长的趋势。（2）从城镇的迅速发展和城镇人口生活方式发生变化的情况看。当前世界的平均城市化水平达50%左右，美、英等发达国家城市化水平达80%；从国内情况看，2004年年底全国共有建制市662个，建制镇20312个，城镇人口4.806亿人，城镇化水平37.3%，预测到2020年将达到53%。（3）城镇居民的生活方式发生了根本性变化。首先，经济快速发展和良好的效益是伴随激烈的竞争才成就的，人们无不处于一种高强度、快节奏的生活状态中。正是这种原因促使人们在工作压力之余选择一面适合身心健康的消费方式，调节生活节奏、释放生活压力。旅游和到农村里去休闲成为人们调节生活、释放生活压力的首要选择；其二，城市钢筋水泥丛林使城镇人隔绝与大自然的接触，而城市人的祖辈或本人就来自大农村，在他们的骨子里有一种向往农村、回归大自然的“根”，钢筋水泥丛林越是隔绝他们与大自然的亲近，他们对农村的向往就越强烈。农村休闲生活已成为城市人生活的一种新时尚；其三，城市人的收入水平和消费水平在迅速提高。资料显示，我国城市人均收入水平已接近了1000美元，达到6000多元人民币，即接近中等水平，根据发达国家的经验，进入中等收入水平以后，人们生活方式和消费方式开始由劳动型转为休闲型，用于吃、住、穿的消费在整个消费结构中的比重迅速下降，休闲便成为人们新生活的重要组成部分；其四，人们的休闲时间也快速增长。周末双休、法定节假日、黄金周长假、带薪休假等的落实，人们的休闲时间只会越来越多，加之交通运输的便利，也带来了文化生活和休闲消费需求急剧增长。城镇居民开始走出城市，回归大自然，领略独具特色的乡间风情渐成时尚，对旅游的消费不断从传统的旅游景观发展到结合旅游景观与农业生态景观的休闲果园需求增长上。本项目集休闲钓鱼、观光渔业、渔家乐服务于一体，充分利用农村当地生态环境、农业资源、农民劳动生活场景，举办生态农业休闲观光旅游活动，迎合了城里人远离都市、循迹山野、回归自然、返朴归真的需求心理，因而具有广阔的市场前景。5.2.2市场供应分析本项目的“产品”是为游客提供休闲服务。在益阳，休闲渔业项目早已进入实质性经营阶段，如休闲钓鱼、观偿果园等，但比较分散，经营机制不健全。例如，有的承包鱼塘的农户是被动地同意城镇和机关单位的人们前来鱼塘垂钓，缺乏配套设施服务和软件服务，这仅是休闲渔业的原始状态，没有企业的动作机制，服务项目非常单一，适应不了人们对现代休闲渔业项目的需求，更缺乏品牌建设，在市场上没有竞争力。目前当地尚没有实质性的企业进入休闲渔业领域，从整体上讲，益阳市的休闲渔业尚处于萌芽状态，没有形成产业，无法提高休闲渔业的市场号召力和提升休闲渔业的知名度，休闲渔业还处在自发无序的状态，有明显的盲目性。在软环境方面，由于现有的休闲渔业项目经营缺乏必要的培训，组织能力及管理技能准备不足，明显跟不上市场的需求。休闲农庄内部的导引、休息、安全、卫生、消防、娱乐、餐馆等服务设施的开发与管理都很不完善，从业人员与休闲渔业服务离专业水平还有相当大的差距，不能适应社会发展对休闲渔业的需要。5.3竞争力分析项目建成后,将与至周边县、市休闲渔业项目构成竞争态势，该项目将处于竞争的主导地位。（1）综合功能势在必行。鉴于目前益阳市乃至周边地区休闲渔业刚刚起步，局限于单一的经营模式，规模小、服务档次低，迫切需要对休闲渔业经营模式和结构进行调整。发展集种养娱乐于一体、生态与科技互相辉映的多功能、生态型休闲渔业模式。实践表明：服务实体的服务功能越强，其吸引的消费者越多，在市场上的竞争力就越好。这在其他行业也得到了充分的体现。本项目运用生态和科技理念，建设集种养体验型、休闲娱乐型、山水生态型于一体的休闲渔业模式，因而在市场上有较强的竞争力。（2）区位优势。项目近期市场定位于湖南省中部地区，尤其是益阳市城镇人口和中小学生、工薪阶层休闲，重点是双休日等节假日休闲。项目所在地距益阳市区不到30公里，省会长沙市城区一小时车程，与中部其它县、市（区）交通条件较好，一天内可往返。故该项目吸引城镇游客休闲的区位优势较好。（3）与益阳市旅游景区的互补优势，将会受到游客的欢迎。5.4项目经营策略品牌经营将自始至终成为本项目经营策略。在这个充满竞争的时代，衣食住行、旅游娱乐、休闲健身、置业购物等各种各样的消费活动，无不围绕着消费品牌而运转。这是第三产业市场不断发育和市场竞争日趋激烈的结果，消费者选择这种消费之前无不看重经营者所创建的服务品牌。因此，本项目作为综合性多元化休闲服务业态项目，树立自身的整体形象、构造自身特色品牌是赢得消费者的最佳选择。本项目打造品牌的方法拟为：在定位于普通消费者的基础上，通过个性创意、优质服务等打造“内功”；通过公共关系、政治权力等营销技巧和形象宣传，打造良好的外部形象；注意开发消费者对服务产品的心理特性，提升附加值。在形式产品的基础上开发核心产品和无形产品，树立现代整体产品概念，精心提供出迎合消费者心理的现代概念，用绿色消费和生态观光服务等概念引导休闲消费，创造品牌。5.5销售策略、方案和营销模式5.5.1推销策略积极开拓市场。采取定量和定性相结合的办法、对市场特别是将要拓展的市场进行长期的跟踪调查，研究产品主销区消费者的消费习惯、产品要求、市场管制、销售渠道上的特点，从中找出规律，有的放矢。根据消费者的消费心理、购买行为、价值观念、偏爱程度而引起的对同一产品消费需求的差异性，把整个市场分成若干消费群，选择企业产品能最大程度上满足需求的买方。同时根据竞争对手产品的特色，针对消费者对产品各种属性的重视程度，强力塑造出企业与众不同的、给人以印象鲜明的个性或形象；注重开发人们对产品的心理属性，提升附加值。从现代营销理念考察产品内涵，既注重有形的物质属性，更要注重诸多无形的心理属性。树立现代整体产品概念（核心产品+形式产品+附加产品），摒弃单纯的物质产品观念。精心提炼出迎合消费者心理的现代理念，用生态理念来引导消费、开拓市场。品牌战略。品牌是企业的商品与服务及基于其他竞争者有所区别而赋予的名称、用语、记号、象征、设计等各种方式的结合。品牌是能够体现一个企业及其产品与其他企业及其产品相区别的各种标志.品牌是企业的形象，有利于消费者理解一家企业，使消费者产生购买的联想，从而形成的无形资产。品牌既是竞争产物，又是竞争手段。时至今日，市场经济发达的国家在经历了产品、技术、资金、竞争后，已进入到品牌竞争时代。因此有一句名言说得好：拥有市场比拥有工厂更重要，拥有市场的唯一办法是拥有占市场主导地位的品牌。因此本项目拟以品牌建设作为企业的营销策略，切实做好市场探查、分割、优先、定位工作。同时灵活运用公共关系、政治权力两种营销技巧，通过以上营销策略，可提高产品在国内外市场上的竞争力。广告宣传、提高企业知名度。通过建立企业网站、电视广告、报上宣传等多种方式扩大企业影响面，力争3-5年时间打造出知名品牌。建立健全营销网络。在周边城市特别是长沙、张家界等地区设立长期营销机构，靠质优、优良服务抢占市场。加强营销队伍建设。对业务销售人员进行攻关推销等方面的技术培训，提高销售业务人员水平，同时不断从全国各地聘请精干的业务推销人员，壮大营销队伍，加大销售力度。5.6市场风险分析5.6.1项目产品市场风险因素分析市场风险。一是本项目产品市场预测的需求量大于项目的供应量。产品主要为外地市场，一旦产品处于饱和状态，产品市场可能会受到冲击，造成项目产品滞销或价格下跌，从而出现项目经营利润不能达到预期目标；二是项目目标确立的休闲生态渔业产业达不到目标要求。由于失信于游客，导致客源流失，使经营处于不饱和状态。财务风险。项目产品属农副产品类，劳动力成本在产品成本中占有较大的比重，市场价格的波动对项目收益影响很大或投资回收延长。因此，项目投资、产品售价、经营成本等因素在项目实施和生产期间可能会发生某些不确定性变化,从而造成财务指标与上述分析产生变化。5.6.2防范和降低风险对策推介创新，稳定客源。休闲生态渔业作为农业产业的一种新型发展模式，并非一朝一日可融入大众心理，业主只有在按照确定的规划目标和业态设计进行品牌打造，并枳极的不惜代价向城市居民推介，使该业态在消费者心理形成一种根深蒂固的理念，游客被吸纳进消费圈子后，项目完全可凭借特色优质服务取悦于人，这样项目才可能稳定客源。节源开流，统筹安排，最大限度的降低经营成本。第六章项目建设方案6.1项目建设指导思想、原则及目标项目建设坚持科学发展观和国家农业产业政策作指导,以建设社会主义新农村为根本目标,通过定向开发、集约经营为手段,遵循市场需求为导向,依靠科技为支撑,按照高标准、高投入、高产出的要求,保证产业持续健康发展。项目坚持全面规划、合理布局、精密设计、充分到位原则;坚持人工设施与自然环境协调原则;坚持追求最大产出、突出生态特色、致力休闲服务、保持科技领先的原则。项目以创造四季休闲生态渔业为主旨,谋求集经济效益、生态效益、社会效益于一体,面向广大居民和游客开放的休闲生态渔业示范区为目标。6.2项目布局项目布局为占地200公顷的休闲渔业区,系公司养殖基地的菱角岔水域部分。6.3 项目生产技术（设计）方案6.3.1休闲渔业区设计方案两岸整修加固,并以各种树种绿化,塘岸两侧保留5-10米隔离带，局部可用喂鱼青草绿化,两侧配以阴棚、停车线、钓鱼台等设施。渔业区通过渔业养殖出产水产品外,主要提供休闲钓鱼,游客局域捕捞。商品鱼种选择以家鱼为主，满足休闲钓鱼则根据鱼类的“好钓”习性选择鲫、鲤、青鱼等品种投养。由于项目主要方向是提供休闲活动,采用多种类混合放养。6.3.2渔家乐服务区设计方案按可同时接待500人能力设计，渔家乐服务区选址空阔地带新建部分设施,各种建筑设计与服务设施要求简洁明快,保留传统风格,突出农村特色。渔家乐服务区包括餐饮、住宿、休闲娱乐服务、渔家生活体验等，让顾客充分体验农村生活乐趣。同时,服务区内配置影视、空调、网络等现代设施和开展现代娱乐项目,使传统与现代融合,乡土特色与城市特色融合。6.4渔家乐服务区建设内容和规模(1)土建工程。总占地1.5公顷,新建砖混结构建筑,总建筑面积5000平方米。(2)公用工程。停车场1000平方米,绿化3000平方米,供水供电设施,消防设施,网络通讯配套设施等。（3）设备购置。空调设备、餐饮设备、住宿设备、娱乐设备等。6.5项目实施进度计划项目扩建期限为1年,一年完成咨询设计、报批、场地平整、渔业区建设、渔家乐服务区建设等工作，并开始运营。第七章投资估算及资金筹措7.1投资估算依据(1)国家及农业部颁布的有关规程、规定和技术经济指标；（2）市场调查收集的有关经济技术指标；（3）湖南省2012年建筑工程概算定额预算标准；（4）参照当地同类工程估算指标；（5）市场询价、厂家报价及有关实际情况；（6）其它有关政策法规和标准，及项目咨询允许的经验估算。7.2项目建设投资估算7.2.1固定资产投资估算鱼类增殖：投放各类苗种30万尾，增加湖区鱼类资源，30万。购置游艇：购置12座游艇4艘，6座救护艇一艘，用于湖区游览观光、钓鱼及救护，150万。建造休闲渔业码头1个，供游客上下游艇和停靠游艇用，70万。建造湖滨路桥：在湖岸建一条宽3米，长1公里的湖滨路，供游客休闲观光及垂钓，120万。建设水上乐园，80万在湖区沿岸建造茶吧、歌舞厅、台球俱乐部、餐饮等，150万。7.2.2 建设期银行利息估算该项目建设期内暂无贷款计划。7.2.3 流动资金估算结合项目具体情况和经验,流动资金估算按建设期内年均经营成本的30%计取,估算为200万元。项目总投资=固定资产投资+流动资金=800万元。7.3资金来源及筹措（1）建设单位自有资金和吸纳股金200万元。（2）申请上级支持资金600万元。7.4资金使用和管理对该项目的建设资金，一定做到严格管理、合理使用，在资金使用上，严格按照项目建设计划，坚持资金跟着项目走的原则，决不搞计划外工程项目；在资金管理上严格按照国家财政部印发的国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法的规定执行，实行专人管理、专户贮存、专帐核算，严格财政纪律，加强对项目资金的监管力度，按项目计划和施工进度投放资金，确保资金的专款专用。为确保工程建设质量，在拨付施工单位资金时，预留工程质量保证金，竣工验收和运行一年后，经复检确无工程质量问题时，再拨付质量保证金，以避免工程返工和资金流失。第八章财务评价8.1财务评价依据财务评价是根据国家发改委、建设部1993年颁布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）中的有关规定进行测算。项目分析计算期为17年，其中建设期2年，效益计算期为15年。基于该项目内容多样性的特点，项目负荷率前四年分别按60%、70%、80%、90%计算，项目基准数收益率为8%，计算效益和费用的价格统一采用当前的市场价格。8.2 销售收入和销售税金及附加估算8.2.1销售收入估算(1) 休闲渔业区收入。日接待客人500，按项目接纳能力的60%测算消费人次,每人钓0.5公斤鱼，每公斤按20元计，日收入3000元，年300天计年收入90万元。(2) 农家乐服务区收入。按项目接纳能力的60%测算消费人次,并根据同类项目个人消费情况测算收入,按每天每人次消费100元,全年以300天计算,则年经营收入可达900万元。以上计算达产年销售收入为990万元。8.2.2销售税金及附加估算根据国家及地方有关税收政策，本项目作为休闲农业产业项目，涉农部分完全不需缴纳销售税金及附加。农家乐服务经营应交纳的税金包括增值税（15%）、城市维护建设税（5%）和教育费附加（3%），但根据有关政策规定也可享有退税优惠，因此本项目实际销售收入税率只计农家乐服务项目一块，计8%，达产年为72万元/年。8.3总成本费用估算，共667,55万元。8.3.1原材料295万元。渔业区按照每年20万元饲料药品成本计算,每年鱼苗更新引进5万元计算,全年共计25万元。服务区原材料成本中餐饮按照销售收入的30%，服务区原材料成本90030%=270万元。8.3.2外购动力费77万元。渔业区主要是排灌、供氧、服务用电，年动力费5万元。服务区耗电等能源按照销售收入的8%左右比例估算为72万元。8.3.3工资与福利费94.39万元。渔业区普工定员15人,服务区27人，每人每年1.2万元;管理层定员8人（含临时管理人员3人）,每人每年3.6万元；共82.8万元。福利按工资的14%支付11.59万元。8.3.4折旧摊销费48万元。8.3.5其它费用110.46万元。修理费用6.7万元,按固定资产的1%计算;管理费用103.76万元,按销售收入的（5-10）%计算。8.3.6 财务费用每年计20万元。8.3.7 销售费用按照销售收入的1%计算为9.9万元。8.3.8 租赁费为鱼塘租赁费用计12.8万元。8.3.9 年经营成本。项目经营成本包括饲料、肥料、材料购入、直接人工、水电消耗、其他材料消耗、修理费用等成本.根据资料进行统计分析，结合项目所在地实际进行估算，该项目正常年经营成本667.55万元。8.4财务效益评价8.4.1盈利能力分析1、利润及利润分配该项目建成后，正常年的销售收入为990万元（项目利润及利润分配见附表），年均利润总额322.45万元，按现行政策，所得税率为25%，只计算服务区利润交纳所得税72万元，估算达产年为250.45万元.根据有关规定，企业每年从所得税后利润中按10%提取盈余公积金，按5%提取公益金。根据项目的投资及利润情况计算的项目经济效益主要静态指标如下：年均投资利润率=322.451000100%=32%年均投资利税率=721000=7.2%静态投资回收期=1000250.45=3.99年(不含建设期1年)2、财务现金流量见附表，根据该表计算以下财务指标：（现金流量表中，投产后第五年为重新装修，评价期为15年。）所得税前财务净现值（贴现率按8%）=322.45元所得税前财务内部收益率=32.25%所得税前投资回收期=4.99年(含建设期1年)所得税后财务净现值（贴现率按8%）=250.45万元所得税后财务内部收益率=25.05%所得税后投资回收期=4.99年(含建设期1年)所得税后项目财务内部收益率达32.25%，大于行业基准收益率8%，财务净现值均大于零，说明该项目在财务上是完全可以接受的。8.5 不确定性分析8.5.1盈亏平衡分析从该项目总成本费用估算表中得知，该项目建成后，年均销售收入为990万元,年均总成本费用为667.55万元，其中固定成本469.85万元，可变成本197.7万元.盈亏平衡点=固定总成本（销售收入-可变成本-税金及附加）100%=65.23%该项目建成投产营运后，由于固定成本低，营销效益好，经分析测算只要项目销售数量达到65.23%即销售收入达到645.78万元时即可保本，维持项目经营的盈亏平衡。8.5.2敏感性分析敏感性分析是对该项目经济效益计算分析期内，在诸多的敏感性因素中选择一个或几个对产品销售效益变化有影响的因素进行计算分析，从而测定该项目在激烈市场竞争中承受市场变化风险的能力.通过对单位售价、项目投资、经营成本以及产量等因素进行的敏感性分析计算可以看出，影响经济效益最敏感的因素是单位售价，其次是经营成本，产量的敏感性最低，敏感性分析结果列于表8-1。表8-1敏感性分析结果表（I=8%）序号敏感因素 及变化幅度税后财务 内部收益率（%）税后财务 净现值（万元）1基本方案25.05250.52销售收入10%15.15151.453经营成本+10%18.37183.70 4销售收入10%且经营 成本+10%8.5785.75投资+10%22.7250.5从敏感性因素分析结果表中可以看出，当最不利的因素发生时，即当市场情况发生变化，项目产品销售价格下降10%时，项目的税后全部投资收益率仍然能够达到8.57%，仍然高于目前行业基准内部收益率，税后财务净现值为85.7万元，说明项目具有较强的抗风险能力.8.6财务评价结论根据项目估算投资、经营成本，按照现行的财税制度要求进行经济分析评价的详细结果见附表所列.项目进行分析计算后的主要经济评价指标详见表8-2。表8-2主要经济评价指标表序 号项目 名称单 位指 标备 注1全部投资财务内 部收益率所得税前%32.25所得税后%25.052全部投资回收期所得税前年4.22含建 设期所得税后年4.99含建 设期3年均投资利润率%32.25年均投资利税率%7.2静态投资回收期年4.1含建 设期通过对项目进行财务经济分析计算，项目的财务效益较好，从财务上说是可行的。从不确定性分析计算来看，项目具有较强的抗风险能力。由此可以看出，本项目在经济上是可行的。第九章环境影响评价9.1项目对环境的影响休闲渔业开发对环境没有消极影响，相反可以调节局部区域气温和湿度，在当今气候趋暖的情况下是有益的。施工期间，作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近的单位和居民的环境产生影响；材料运输车辆产生的高噪声将影响沿线人群的正常生活，投产后鼓风机、搅拌机运行产生的噪声，源强在7085 dB(A)。生活废水。该项目固定员工数为50人,加上游客，生活污水产生的量约为4000T/a,污水中主要污染物为CODcr、BOD5和SS，其产生浓度分别为100mg/L、50mg/L和100mg/L。9.2环境保护措施9.2.1施工过程环境保护科学规划，合理安排，文明施工，严格管理。通过投标招标确定资质高的施工单位，实施绿色施工，控制废弃物和扬尘产生合理环保施工机械，降低施工噪音。工程施工时避免夜间进行，材料运输中，采取封闭或遮盖措施，避免抛洒。道路及施工现场配合洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并及时清扫路面，防止二次扬尘。项目过程中，没有明显的污染物，土建施工中产生的建筑垃圾用于低洼处回填。9.2.2 生活污水处理本工程的生活污水排水量比较小，并进行雨污分流，排放的生活污水BOD5为100mg/L,不含其他有害物质，处理后才排放。生活污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到污水排入城市下水道水质标准CI3082-1999的水质标准后，进入城市排水系统。污水均无有害化学物质，经过处理后排放，排放标准执行当地环保部门标准。9.2.3 绿化美化生态环境为进一步优化场区生态环境，本着绿化与美化相结合，重点突出美化，并使绿化工程服从于改善环境小气候要求。绿化率不低于30%。9.3环境影响评价该项目环保措施已经环保部门审查。环保部门认为该项目环保