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硕士学位论文 房地产开发项目设计阶段风险分析及应对 作者姓名王 超 学科专业工业工程 指导教师张鹏 副研究员 龙中林 高级工程师 所在学院工商管理学院 论 文 提 交 日 期2007 年 10 月 the risk analysis and response in design phase of real estate project a dissertation submitted for the degree of master candidate wang chao supervisor prof zhang peng south china university of technology guangzhou china 分类号 tu7 学校代号 10561 学 号 200242037211024 分类号 tu7 学校代号 10561 学 号 200242037211024 华南理工大学硕士学位论文 房地产开发项目设计阶段风险分析及应对 房地产开发项目设计阶段风险分析及应对 作者姓名 王 超 指导教师姓名 职称 张鹏 副研究员 龙中林 高工 申请学位级别 工程硕士学位 学科专业名称 工业工程 研究方向 项目管理 论文提交日期 2007 年 10 月 26 日 论文答辩日期 2007 年 11 月 19 日 学位授予单位 华南理工大学 学位授予日期 年 月 日 答辩委员会成员 主席 徐学军 教授 委员 叶飞 副教授 黄爱华 副教授 杨建辉 副教授 文哲明 高级工程师 华南理工大学华南理工大学 学位论文原创性声明学位论文原创性声明 本人郑重声明 所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所 取得的研究成果 除了文中特别加以标注引用的内容外 本论文不包含任 何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品 对本文的研究做出重要贡 献的个人和集体 均已在文中以明确方式标明 本人完全意识到本声明的 法律后果由本人承担 作者签名 日期 年 月 日 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留 使用学位论文的规定 即 研 究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属华南理工大学 学校有 权保存并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版 允许学位论 文被查阅 除在保密期内的保密论文外 学校可以公布学位论文的全部或 部分内容 可以允许采用影印 缩印或其它复制手段保存 汇编学位论文 本人电子文档的内容和纸质论文的内容相一致 本学位论文属于 保密 在 年解密后适用本授权书 不保密 学位论文全文电子版提交后 同意在校园网上发布 供校内师生和与学校有共享协议的单位浏 览 请在以上相应方框内打 作者签名 日期 指导教师签名 日期 i 摘 要 风险管理是项目管理的重要组成部分 它是指对项目的风险从识别到分析乃至采取 应对措施等一系列的过程 在房地产开发项目中 设计阶段处于项目建设周期的中前期 工程设计阶段是工程 项目建设进入实施阶段的开始 是工程项目建设中极为重要的一个阶段 设计质量对项 目总体质量具有决定性影响 是决定工程造价的主要阶段 设计阶段为制定项目控制性 进度计划提供了基础条件 因此设计阶段的风险管理对于整个项目来说至关重要 我国 的房地产行业正处于高速发展阶段 但是 房地产行业在创造了巨大经济效益的同时也 造成了更为巨大的浪费 设计阶段风险管理可以促进企业经营效益的提高 提高企业在 市场中的竞争力 本文结合现代工程项目风险管理的理论 根据工程设计本身的特点 分析研究工程 项目设计阶段的工作内容和风险管理控制 设计质量风险 设计不当风险 设计进度风 险是房地产开发项目设计阶段风险的三种主要类型 通过对不同类型风险的产生因素 识别方法以及应对措施进行深入分析 可以总结归纳出房地产开发企业在实行设计阶段 风险管理时应当采取的措施 综合分析设计阶段风险的产生因素及应对措施 可以得出 优选设计方案及设计单位是消除 缓解设计阶段风险的根本措施 本文对目前设计评标 的方法进行了优化 克服了评标主观色彩浓厚的缺陷 关键词 风险管理 房地产开发项目 设计管理 ii abstract risk management is an important portion of the project management it includes the processes concerned with conducting risk management identification analysis and response on a project the design phase is prophase or metaphase processes of a real estate project the implementation of construction project begins with engineering design which is an extremely important one during construction phases the designing quality affects the total quality of a project decisively the engineering design is the main phase to decide the cost of a project the control schedule planning is based on designing thus risk management of the design phase is very important to the project in our country industry of real estate is developing by high speed industry of real estate creates great economic benefit but it causes higher great squander risk management of design phase can make the corporation obtain more benefit and advantage of competition in this paper combined with modern project risk management theory according to the characteristics of designing the work content and risk management control during engineering design have been analyzed risk of design quality risk of design improper and risk of design schedule is the main type of design phase risk for a real estate project according to analyze reason of risk method of risk identification and measure of response we can know the measures that a real estate corporation may adopt and quota design is reconstructed the application of ahp in comprehensive evaluation of design scheme is studied in this paper key words risk management project of real estate design management iii 目 录 摘 要 i abstract ii 第一章 绪论 1 1 1 选题背景 1 1 2 文献综述 3 1 2 1 我国古代风险管理思想 3 1 2 2 西方风险管理思想 3 1 2 3 风险的定义 3 1 2 4 风险的特征与分类 4 1 2 5 风险管理 4 1 3 研究内容与方法 7 1 4 本章小结 7 第二章 房地产开发项目风险管理与设计阶段风险 管理的地位 8 2 1 项目风险管理 8 2 2 项目风险的特点 9 2 2 1 客观性和普遍性 9 2 2 2 具体风险发生的偶然性和大量风险发生的必然性 9 2 2 3 可变性 9 2 2 4 多样性和多层次性 9 2 2 5 可测性 9 2 3 实施项目风险管理的措施 10 2 3 1 风险管理计划 10 2 3 2 风险识别 10 2 3 3 风险分析 10 2 3 4 风险应对计划 11 2 3 5 风险监测与控制 11 2 4 房地产开发项目的风险 11 iv 2 5 设计阶段风险管理的地位 12 2 5 1 房地产开发项目建设周期的四个阶段 12 2 5 2 设计阶段风险管理的地位和作用 13 2 6 本章小结 14 第三章 设计阶段的风险分析 15 3 1 设计阶段的划分和主要内容 15 3 1 1 方案设计阶段的内容和深度 15 3 1 2 扩初设计的内容和深度 16 3 1 3 施工图设计的内容和深度 17 3 2 设计阶段的特点 17 3 2 1 设计过程是一个创造过程 17 3 2 2 设计工作是一项专业性工作 18 3 2 3 设计各阶段的侧重点各有不同 19 3 3 某房地产开发项目设计阶段风险分析 19 3 3 1 项目概况 19 3 3 2 设计质量风险分析 20 3 3 3 设计不当风险分析 22 3 3 4 设计进度风险分析 24 3 3 5 开发商对设计风险的认识 25 3 4 本章小结 25 第四章 设计阶段的风险应对 26 4 1 设计质量风险 26 4 1 1 设计质量风险的识别 26 4 1 2 设计质量风险的分析评估 28 4 1 3 设计质量风险的应对 29 4 2 设计不当风险 33 4 2 1 设计不当风险的识别 33 4 2 2 设计不当风险的分析评估 34 4 2 3 设计不当风险的应对 34 v 4 3 设计进度风险 36 4 3 1 设计进度风险的识别 36 4 3 2 设计进度风险的分析评估 38 4 3 3 设计进度风险的应对 38 4 4 本章小结 40 第五章 设计评标方法的改进 41 5 1 价值评标法的提出及其原理 41 5 2 标函指标系数和指标价值的确定 41 5 2 1 标函成本指标价值 42 5 2 2 标函造价指标价值 42 5 2 3 设计时间 工期 指标价值 42 5 2 4 标函功能指标价值 43 5 3 价值评标法的决策模型 44 5 4 价值评标法的应用 44 5 4 1 层次分析法原理 45 5 4 2 应用层次分析法确定价值系数 46 5 4 3 各指标价值的确定 48 5 4 4 标函总价值计算 48 5 5 本章小结 48 结 论 49 参考文献 51 附 录 53 攻读硕士学位期间取得的研究成果 60 致 谢 61 第一章 绪论 1 第一章 绪论 1 1 选题背景 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹 被福利化的单位住房供应制度所 取代 自从 20 世纪 80 年代房地产业重新兴起 90 年代进入快速发展时期以来 我国住 房分配和供应体制都发生了根本性的变化 全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展 房地产业快速发展 成为拉动中国经济增长的重要力量 据统计 自从 1992 年以来 我国房地产开发投资年均增长 20 以上 城镇人均居 住面积由 1992 年以前的 8 平方米 提高到了现在的 20 平方米 2002 年个人购买新 旧 住宅和建房支出总额突破 8000 亿元 占城镇居民最终消费的 29 4 房地产投资占全 社会固定资产投资的比重达 17 9 每年拉动 gdp 增长 1 个百分点以上 1 房地产产业链涉及到上下游 70 多个大小产业 具有较高的产业关联度 而且吸收 了大量的劳动力 同时为经济发展和民生改善做出很大贡献 根据 中国投入产出表 的有关数据测算 每 100 亿元的房地产投资可间接带动消费需求扩大 48 亿元 2001 年 全国完成房地产开发投资 6425 亿元 对经济增长的直接拉动效应约 1 3 通过扩大消 费需求 房地产对经济增长的全部间接贡献为 0 6 2 我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制 整个行 业呈现出欣欣向荣的景象 到目前为止 全国房地产企业已达到 3 万多家 房地产行业 从业人员已突破 1000 万人 并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发 经营 与管理人才 除房地产开发业外 十年来 还逐步形成了以评估 经纪 咨询为内容的 房地产中介业 以及以经营管理楼宇 小区为主的物业管理业 从而形成了较为完整的 中国房地产业的产业构架体系 房地产开发是竞争性行业 其投入资金量大 建设周期长 资源占用多 受市场因 素影响大等特点 决定其有着较高的市场风险 随着房地产市场的日趋成熟 国家政策 的不断完善 像土地招投标制度 新的商品房预售标准等的实施 房地产开发行业的准 入程度将不断提高 只有那些具备雄厚的资金实力 规模化经营 占据较大市场份额的 大型房地产企业 才能在市场中站稳脚跟 因此房地产业的竞争也会越来越激烈 早期 的快速发展中 我国房地产市场竞争同质化现象严重 产品同质化 价格同质化 推广 方式同质化 而目前我国城镇居民已处在一个从追求 量 向追求 质 转化的时 期 这就要求房地产企业不断通过产品创新和产品质量的提升来确立品牌优势 品牌是 华南理工大学硕士学位论文 2 一个企业的实力 产品质量 管理水平等指标的综合体现 是核心竞争力和综合素质的 外部表现 长久以来中国的消费者买房子需要全面考虑有关住房的所有因素 而且各因 素的权重相差不多 于是只好一个项目一个项目去 踩盘 交易费用很高 未来我国房地产市场的竞争将是品牌的竞争 一个有影响的品牌 不仅可以在市场 竞争中取得越来越大的市场份额 而且售价可以比一般同类产品要高出许多 房地产商 品于其自身的特点 一般消费者不可能对诸如开发商的各类承诺是否能兑现 房地产产 品本身的质量是否有保障 今后小区物业的管理水平如何等方面有非常详细的了解 这 就要求房地产企业必须运用品牌这一无形资产来提高消费者对其产品的忠诚度 房地产 企业必须在产品质量 外观 功能 小区环境 售后服务等各方面不断努力 才能塑造 出自己的品牌 设计是房地产前期最基础 最核心的环节 是房地产品牌运作的关键阶段 要创造 强劲的房地产品牌 就要充分发挥建筑设计专业技术作用 走差异化的生存道路 使前 期的开发设计独树一帜 用全新的思维方式不寻常的设计理念和守正出奇的超人表现 以及他人无法模仿而又能给企业带来持久竞争优势的能力 使品牌的核心价值能触动每 一个细分的消费群体 在设计阶段的管理成效直接影响着设计质量的高低 影响着整个 开发项目的投资 进度和质量 并对开发项目能否成功实施起到决定性的作用 虽然设计阶段是项目实施过程中一个非常重要的阶段 但实践经验表明 对于设计 阶段的管理并不是很成功 这主要表现在以下几个方面 1 对设计阶段的管理重视不够 在施工阶段 开发商一般会聘请监理公司进行工 程管理 但在设计阶段大部分的项目都是开发商自行管理的 而事实上很多开发商在组 织架构 人员素质等方面均难以满足管理要求 2 对设计单位的选择 设计方案的评比主观性较强 缺乏科学方法 3 对设计阶段的管理缺乏事前控制的思想 设计任务书等文件不规范 开发商的 想法和要求没有准确传达给设计单位 致使一些设计成果不符合开发商的要求 4 当开发商对项目有新的要求时 设计单位由于设计任务已经接近饱和 不能及 时的按照业主的要求补充或修改出图 从而影响设计出图进度 进而对施工进度造成影 响 严重的甚至会影响项目总进度 如此多的设计管理问题 影响设计质量和进度 影响设计目标的实现 进一步影响 到建设项目投资 进度和质量总日标的实现 因此非常有必要采取措施改变这种状况 第一章 绪论 3 1 2 文献综述 1 2 1 我国古代风险管理思想 早在夏朝后期 夏箴 一书中就有 天有四缺 水旱饥荒 甚至天时 非务积聚 何以备之 它告诉人们 自然灾害何时发生难以预料需要随时储粮备荒 周礼 仓人 云 谷有余则藏之 以待凶年而颁之 墨子也主张 必使饥者得食 寒者得衣 劳者 得意 3 在我国封建社会产生的镖局 也就是当时的保险机构 他们负责押送贵重物品 和当时的官运形成一个当时的物流安全运输网络 1 2 2 西方风险管理思想 公元前 2800 年 古埃及盛行互助基金组织 参加这一组织的成员订立契约 当某 个成员不幸死亡之时 有生存的成员所缴纳的会费支付丧葬费或救济其遗属 公元前 8 7 世纪产生的船货抵押贷款则是现代海上保险前身 1921 年马歇尔 mar shall 在 企业 管理 business administration 书中提出风险负担管理 administration of risk bearing 的观点 1929 1933 年经济危机 美国产生风险管理基本思想 1964 年 威廉斯和汉斯 在 风险管理与保险 一书中提出 风险管理是通过对风险的识别 管理和控制而以最 小成本使风险所致损失达到最低程度的管理方法 1974 年 梅尔和赫奇斯在 风险管理 概念和应用 risk management concept and applications 认为风险管理的目标与经营 的目的是一致的 其包括两个方面 一是生存 效益和发展 二是摆脱困境和履行社会 责任 1976 年巴格利尼 baglini norman 在 国际企业的风险管理 risk management in international corporations 指出风险管理的目的是在保持企业财务稳定性的同时 尽 量减少因各种风险的损害所支出的总费用 4 1 2 3 风险的定义 风险一词从传统定义上讲就是可能发生的危险 经济学家霍利认为 不需要对 风 险 一词单独进行定义 但有一点是非常明显的 即象其他经济学家一样 他也把风 险看做 一个已知数量 但是 霍利没有重视两种风险即 风险是确定的不确定性或 风险和不确定的 不可度量的风险 5 著名经济学家富兰克 h 奈特 1885 1972 年 认为 各种情况下包括的已知风险可以被看做不确定的 这种不确定性则可以轻易地转 换为事实上的确定性 因为当这样的事例足够多时 人们就完全可以根据概率规律来预 测结果 而且随着相同案例的数目增加 预测会越来越精确 奈特指出风险是 可度 量的不确定性 不确定性 是不可度量的风险 清华大学的杨军博士认为 风险就是 华南理工大学硕士学位论文 4 未来收益求损失的不确定性 风险就是变化的幅度 风险就是未来损失的大小 加州 大学金融学教授 philippe jorion 认为 风险 是预期收入的不确定性 这种收入不确定 性一般是指资产或有息负债的价值的不确定性 公司一般面临三种风险 经营风险 战 略风险和金融风险 6 1 2 4 风险的特征与分类 风险的特征有 客观性 偶然性 可变性 这些都是和损失的不确定性相关的 客 观性是指风险的发生是客观存在的 不以人的主观意志为转移 比如台风造成损失的风 险 偶然性是指风险因素的发生不是经常的 比如车祸对于受害者来说就是偶然的 可 变性是指风险发生的概率会发生变化和新风险的产生 比如随着技术的进步 天气预报 可预知未来气候变化 7 风险有多种分类方式 其基本分类如下 1 经济风险和非经济风险 2 静态风险和动态风险 3 重大风险和特定风险 4 纯粹风险和投机风险 其中纯粹风险又分为 人身风险 财产风险 责任风险 和违约风险 5 结合金融研究 杨军博士将风险分为 信用风险 市场风险 冲动性风险 国 家和转移风险 操作风险和其他风险 利率风险 法律风险 声誉风险等 6 著名学者 richerd a bready 和 stewart cmyers 将风险分为 单一风险和市场风险 1 2 5 风险管理 1 风险管理的属性 费利克斯 克格曼 h felex kloman 认为风险管理是处理未来事件可能造成危害 这一情况的学科 美国弗杰尼亚大学教授约维 海门斯 yacov y haimes 强调完全风 险管理 trm 一个基于正式风险评价与管理的 系统的 以统计为基础的 全盘的 过程 处理一个层次化的 多目标结构中的四个 系统 失误的根源 那四个根 源就是 硬件失误 软件失误 组织性失误 人的失误 尼尔 多尔蒂 neil doherty 说 风险管理决策是投资性决策 需要根据它对公司效益的影响进行评价 风险管理从 来不是一个人的事 实际上 公司中的每个人都必须参与风险管理活动 8 2 风险管理的功能 第一章 绪论 5 风险管理的功能很多 但联系实际主要有九点 购买保险 帮助组织确定风险 实施风险控制和预防计划 提供有关安全问题的训练和教育 检查以风险管理为 目的的合同与文件 确保遵守政府的规定 安排索赔管理并同法律代表一起解决起 诉 进行非投保索赔计划 设计与协调员工索赔计划 9 风险管理的目标是以最小的成本获取最大的收益 那么它的功能简要地说也是就实 现利润最大化 传统的风险管理学说只关注可保风险 纯粹风险 实际上 随着技术 进步和一些新风险的产生 越来越多的企业将风险管理锁定在全部风险管理 理论学家 也倾向与全面风险学说 全面风险不仅考虑了可保风险还包括了投机风险 即不仅要关 注损失情况 还要考虑获取利润 全面风险管理的作用也不仅会增加企业安全保障程度 还有利于企业提高经济效益 近来在风险管理前沿中 风险值 value at risk var 不断出现于我们的视野 风险值不简单地是用统计方法在风险概念上的量化 它更是一 个兼顾不同风险构面 以数字形式给使用者 促其采取适当之避险策略以降低可能的巨 额损失的依据 风险值得出的风险预警线可以安全规划我们的合理利润规模 一旦低于 或者高于预警线 企业就可以采取补救措施 如果预警线在风险值控制范围内 则不必 紧张 也就是说风险值为企业安全获取利润提供了保障 3 国内外研究现状 从学术机构和学术会议方面来看 最重要的最有影响的是国际项目管理学会 ipma 该协会每两年召开一次世界项目管理大会 1992 年 6 月在意大利的佛罗伦萨 召开的第十一届大会 将项目风险分析作为第一个主题 共有六个主题 的四个分题之 一 论文集中与项目风险有关的文章约占 10 1994 年 6 月在挪威的奥斯陆召开的第 十二届大会将项目风险管理作为大会四大主题之一 在美国项目管理学会的 项目管理 知识体系指南 2000 版中 风险管理一章被完全重写 10 从出版的著作和发表的论文方面看 英国学者 j r turner 的著作 the handbook of project based management 专辟一章讨论项目风险的管理问题 最具代表性的期刊是由 英国 butterworth heinemann ltd 主办的 international journal of project management 该期刊经常刊登有关项目风险管理的文章 此外 英国的 project appraisal 美国的 journal of risk and uncertainty risk analysis the engineering economist 等杂 志也经常刊登有关项目风险方面的文章 这些文章的内容主要集中在技术方法的开发和 理论体系的完善上 11 从软件开发和应用方面看 已经开发出的软件很多 如美国 palisade corportion 开 华南理工大学硕士学位论文 6 发的 analytical power tools 系列软件 英国的 risknet 软件 挪威的 dyn risk 软件 芬兰的 riskman 软件等 在西方工业发达国家 项目风险管理的应用范围很 广泛 已从最初的国防 航天和建筑行业 普及到了医药 化工 矿山 石油等行业或 部门 另外 英美等国的许多部门在应用项目风险管理技术的同时 还编著并不断修订 针对本部门特点的项目风险管理手册 从而保证采用项目风险管理的科学化 规范化和 制度花 我国对于风险问题的研究是从风险决策开始的 起步很晚 这主要是由于改革开放 前长期实行高度集中统一的中央计划经济体制造成的 1991 年 顾昌耀和邱菀华在 航 空学报 上首次将熵域拓展到复数用于风险决策研究 在三峡工程 上海地铁建设 大 亚湾核电站等项目中也曾将项目风险分析应用于实践当中 总体来说 在项目风险管理方面 无论是理论研究还是实际应用 我国与西方发达 国家相比均存在较大差距 目前的水平仍处于引进 吸收和消化阶段 4 风险管理的现实意义 风险管理越来越成为现代企业存续的必备要件 美国损失控制协会曾对上万家美国 企业做过统计 发现其中 70 未设置风险管理系统的企业 在遭受巨灾后五年内会从市 场上消失 1994 年加州橘郡投资基金 orange county investment pool ocip 之市价下 跌 15 亿美元 向法院申请破产时 造成可极大的震撼 1995 年著名的巴林银行因为一 位交易员的不当操作导致破产 1998 年 9 月美国大型对冲基金公司 长期资本管理公司 long term capital management ltcm 因在俄罗斯及拉美市场套利失败 濒临破产 边缘 基金本身 48 亿美元的资本损失殆尽 不仅使基金公司濒临破产 还影响到美国 整体金融体系 为此 美国联邦准备理事会 fed 被迫出面拯救该公司 协调 15 家 欧美大银行共同捐助 37 亿美元给 ltcm 解困 12 中国尽管很少有类似的统计 但一个 不争的事实是 中国的大多数企业包括一些已进军海外市场的所谓国际化企业都没有建 立一套较为完善的风险管理机制 风险管理没有融入企业日常的运营当中 风险管理的 精神也没有植根于企业的组织文化当中 由此导致中国企业 突然死亡率 居高不下 中航油 新加坡 巨亏事件的发生 除了国企固有的病根以外 企业没有建立必要的风 险管理控制系统也被认为是导致这一事件发生的重要原因 大通曼哈顿银行通过建立一个委员会机构来监控其风险管理行为 同时在信用风险 和市场风险的管理方面有其独到之处 而杜邦公司致力于建立高标准的风险管理工具 使公司上下都能以相同的标准来评估和管理风险 从而加强了对收益波动的管理 确保 第一章 绪论 7 了收益目标的实现 微软公司则侧重于财务风险和业务风险的管理 联合谷物种植公司 特别注重通过跨部门关键雇员的合作来确定其面临的风险 并与大通曼哈顿一样成立了 一个风险管理委员会来加强风险监控 加州联合石油公司 其在风险管理方面的经验之 道是设计了一套风险管理评估和控制程序 并将其贯彻到公司的所有部门中去 总之 这五家世界级企业都有一个共同特点 那就是既强调目标管理 又重视过程管理 五家 公司在风险管理中不仅重视规避风险 更着力为股东创造价值 同时将风险管理精神深 植于企业文化之中 高层管理者不仅全程参与企业的风险管理 同时还会定期复核风险 管理的表现 可以看出 一些资产庞大或者是影响力很大的公司 一旦遭遇风险管理的失败 其 影响不仅是自己亏损或者利润减少 而且还可能影响到国家经济的稳定和世界经济的波 动 根据 幸福 杂志对美国 500 家最大公司的一次调查 84 的公司是有中层以上的 经理人员负责风险管理 由此可见风险管理在现实世界中的重要性 1 3 研究内容与方法 项目设计阶段的管理是一个比较棘手的问题 设计概算超估算 预算超概算 设计 进度一拖再拖 设计质量低下等问题一直没有得到很好的解决 设计是项目建设的灵魂 决定着工程项目的轮廓和功能 对项目建设的投资影响程度多达 70 95 但在设计 阶段很多开发商不能对投资 进度 质量方面进行有效的控制 这种状况已经严重影响 了开发项目投资目标 进度目标和质量目标的控制 制约了投资效益的提高 本文运用现代工程项目风险管理的理论 根据工程项目设计阶段的工作内容和特 点 结合实际情况 分析研究工程项目设计阶段的风险管理控制 通过对房地产开发项 目设计阶段设计质量风险 设计不当风险 设计进度风险三种不同类型风险的产生因素 识别方法以及应对措施进行深入分析 总结归纳出房地产开发企业在实行设计阶段风险 管理时应当采取的措施 根据项目管理事前控制的原则 应用层次分析法的理论改进设 计评标方法 1 4 本章小结 本章简单介绍了论文选题背景 对参考文献的相关内容进行了综述 并介绍论文的 研究内容与方法 华南理工大学硕士学位论文 8 第二章 房地产开发项目风险管理与设计阶段风险 管理的地位 2 1 项目风险管理 项目管理最早于 20 世纪 30 年代出现于美国 迄今已得到了很大发展 作为一种科 学的管理方法 项目管理自 20 世纪 50 年代以来就成为西方工业发达国家在航空 航天 国防等部门的建设项目和高科技开发项目中广泛采用的重要管理手段 受到了极大重 视 随着计算机科学和各种信息处理技术的快速发展 项目管理理论和应用研究仍在不 断发展和完善之中 风险管理问题起源于第一次世界大战中战败的德国 20 世纪 30 年代初期 世界性 经济危机发生之后 风险管理问题成为美国许多经济学家的研究对象 20 世纪 50 年代 以来 风险管理受到欧美各国的普遍重视 其研究内容逐步向系统化 专业化发展 并 逐步成为企业管理科学中一门独立学科 风险管理的理论研究和实际应用都具有广阔的 前景 13 风险管理的主体是经济单位 即个人 家庭 企业或政府单位 风险管理由风险的 预测 识别 评估 分析 处置 总结等环节组成 是通过计划 组织 指导 控制等 过程 通过综合合理地运用各种科学方法来实现其目标的 风险管理以选择最佳的管理 技术为中心 要体现成本与效益的关系 风险管理的目标是实现最大的安全保障 综上 所述 风险管理可以定义为 经济单位对可能遇到的风险进行预测 识别 评估 分析 并在此基础上有效地处置风险 以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法 项目风险管理是在经济学 管理学 行为科学 运筹学 概率统计 计算机科学 系统论 控制论 信息论等学科和现代工程技术的基础上 结合现代建设项目和高科技 开发项目的实际 逐步形成的边缘学科 它既是一门新兴的管理科学 又是项目管理的 一个重要分支 更是项目经理们必备的一项与企业生命攸关的决策技术 随着我国进入 wto 和北京申奥成功 改革开放不断深化和市场经济体制的逐步建立 项目风险日益 增多 项目招投标制 项目业主责任制和风险投资机制的逐步推行 以及国际风险市场 的局限性和我国保险市场发展的相对滞后 都要求我国各经济单位加强自身的项目风险 管理 而我国目前对项目风险管理的研究仍是一个薄弱环节 亟待加强 因此项目风险 管理的研究及推广对促进我国经济稳定 持续 快速的发展具有重大的相识意义 14 第二章 房地产开发项目风险管理与设计阶段风险管理的地位 9 2 2 项目风险的特点 2 2 1 客观性和普遍性 作为损失发生的不确定性 项目风险是不以人的意志为转移并超越人们主观意识的 客观存在 而且在项目的全生命周期内 风险是无处不在 无时没有的 这也说明为什 么虽然人类一直希望认识和控制风险 但直到现在也只能在有限的空间和时间内改变风 险存在和发生的条件 降低其发生的频率 减少损失程度 而不能也不可能完全消除风 险 项目风险的客观性和普遍性要求我们采取正确的态度承认风险 正视风险 既不可 对它视而不见 漠然置之 也不可在风险面前畏首畏尾 裹足不前 而应该积极地去管 理风险 2 2 2 具体风险发生的偶然性和大量风险发生的必然性 任一具体风险的发生都是在项目运作过程中诸多风险因素和其他因素共同作用的 结果 是一种随机现象 而且每一因素的作用时间 作用点 作用方向 作用强度 作 用顺序等都必须满足一定条件 才能导致项目风险事故的发生 项目风险的偶然性意味 着在时间上具有突发性 在后果上往往具有灾难性 个别风险事故的发生是偶然的 杂 乱无章的 但对大量风险事故资料的观察和统计分析 发现其呈现出明显的运动规律 这就使人们有可能用概率统计方法及其他现代风险分析方法去计算风险发生的概率和 损失程度 同时也导致风险管理的迅猛发展 2 2 3 可变性 这是指在项目的整个过程中 各种风险在质上和量上的变化 随着项目的进行 有 些风险得到控制 有些风险会发生并得到处理 同时在项目的每一阶段都可能产生新的 风险 尤其是在大型项目中 由于风险因素众多 风险的可变性更加明显 2 2 4 多样性和多层次性 项目周期长 规模大 涉及范围广 风险因素数量多且种类繁杂致使其在全生命周 期内面临的风险多种多样 而且大量风险因素之的内在关系错综复杂 各风险因素之间 并与外界交叉影响又使风险显示出多层次性 2 2 5 可测性 项目风险是不确定的 但这并不意味着人们对它的变化全然无知 项目风险是客观 存在的 人们可以对其发生概率及其所造成的损失程度做出主观判断 从而对发生的风 险进行预测和评估 华南理工大学硕士学位论文 10 2 3 实施项目风险管理的措施 实施项目风险管理 通常可以分为五个阶段 2 3 1 风险管理计划 风险管理计划是规划和设计如何进行项目风险管理的过程 该过程包括定义项目组 织及成员风险管理的行动方案及方式 选择适合的风险管理方法 确定风险判断的依据 等 风险管理计划制定的主要依据包括 项目许可 风险管理政策 规定的任务和责任 利害关系人的风险容忍度 风险管理计划制定的方法通常是采用项目风险管理计划会议的形式 风险管理计划的成果是风险管理计划文件 它的内容包括 方法 岗位职责 时间 预算 评分与说明 承受度 报告格式 跟踪 2 3 2 风险识别 风险管理首先必须识别和分析评估潜在的风险领域 这是项目风险管理中最重要的 步骤 它是企业或项目在风险一出现或出现前 就系统地 连续地识别它们 管理人员 若不能准确地识别项目面临的所有潜在风险 就失去了处理这些风险的最佳时机 就将 无意识地被动地自留这些风险 风险识别包括确定风险的来源 风险产生的条件 描述其风险特征和确定哪些风险 会对项目产生影响 风险识别并非一蹴而就的事情 应当在项目自始至终反复进行 一旦风险被识别出 来 通常就可以开发甚至实施简单和有效的风险应对措施 风险识别的依据主要包括 风险管理计划 项目计划输出 风险种类 历史信息 风险识别具有代表性的几种方法是 文件审查 信息采集技术 核对表 图形技术 假设分析 风险识别的成果是发现并记录风险 引发事件 向其他过程的输入等内容 2 3 3 风险分析 风险分析包括定性分析和定量分析两个内容 定性分析主要任务是确定风险发生的 可能性及其后果的严重性 定量分析则是量化风险的出现概率及其影响 确定该风险的 社会 经济意义以及处理的费用 效益分析 第二章 房地产开发项目风险管理与设计阶段风险管理的地位 11 2 3 4 风险应对计划 风险应对计划是针对风险识别和分析的结果 为了提升实现项目目标的机会 降低 风险对项目目标的威胁 而制定风险应对策略和技术手段的过程 风险应对计划的编制 必须与风险的严重性 应对成本 项目环境下的现实性等相适应 得到所有项目参与方 的认同 风险应对计划制定的方法主要有 避免 缓解 转移 接受 自留 风险避免就是通过变更项目计划 消除风险或产生风险的条件 或者保护项目目标 免受风险的影响 在项目早期出现的某些风险事件 可以通过澄清需求 获取信息 加 强沟通 听取专家意见的方式加以应对 风险缓解是设法将某一负面风险事件的概率和 或其后果降低到一种可以承受的限 度 早期采取措施 减低风险发生的概率或风险对项目的影响 比在风险发生后再亡羊 补牢要更为有效 风险缓解采用的形式可能是执行一种减少问题的新的行动方案 风险转移是设法将某风险的结果连同对风险进行应对的权利转移给第三方 它只是 将管理风险的责任转移给另一方 却不能消除风险 风险接受意味着项目管理组织决定以不变的项目计划去应对某一风险 或项目管理 组织不能找到其他合适的风险应对策略 积极的接受行动包括指定一个应急计划 以备 风险发生之用 消极的接受不需要采取任何行动 仅让项目管理组织在风险发生时 去 应对风险 2 3 5 风险监测与控制 风险监测与控制流程是跟踪已识别的风险 监测剩余风险并不断识别新的风险 修 订风险管理计划并保证其切实执行 并评估这些计划对减低风险的效果 风险监测与控制是项目整个生命周期中的一种持续进行的过程 随着项目的成长 风险会不断变化 可能会有新的风险出现 而预期中的风险也有可能会自行消失 良好 的风险监控能为我们提供信息 使风险防患于未然 2 4 房地产开发项目的风险 首先 房地产开发项目具有一次性 单件性的特点 这决定了项目不确定因素的大 量存在 而人们认识这种不确定性的能力是极其有限的 其次 房地产开发项目由于其设计 施工 地质 材料等方面的原因 存在着许多 不可预见的干扰因素与施工障碍 华南理工大学硕士学位论文 12 再次 房地产开发项目由于建设周期长 涉及单位多 不可避免地遇到许多诸如政 治 人文 物价 气候等不可抗力与不可预见事件 第四 房地产开发项目由于合同方式是典型的对手关系 因而大量存在合同风险转 移因素 房地产开发项目的风险来自于同项目有关的各个方面 根据工程项目管理的实践 房地产开发项目风险可以按图 2 1 的方式进行分类 图 2 1 房地产开发项目风险分类 2 5 设计阶段风险管理的地位 2 5 1 房地产开发项目建设周期的四个阶段 通常 我们把房地产开发项目建设周期划分为四个阶段 项目策划和决策阶段 项 目准备阶段 项目实施阶段 项目竣工验收阶段 1 项目策划和决策阶段 这一阶段的主要工作包括 项目预可行性研究 可行性研究 项目评估及决策 本 阶段的主要目标是通过投资机会的选择 可行性研究 项目评估和业主决策 对项目投 资的必要性 可行性 以及为什么要投资 何时投资 如何实施等重大问题 进行科学 论证和多方案比较 本阶段工作量不大 但却十分重要 因为它对房地产开发项目的长 房地产开发项目风险 技术性风险 非技术性风险 设计技术的风险 施工技术的风险 政治法律风险 经济风险 组织协调风险 合同风险 人员风险 自然及环境风险 材料及设备风险 第二章 房地产开发项目风险管理与设计阶段风险管理的地位 13 远经济效益和战略方向起着决定性的作用 2 项目准备阶段 本阶段的主要工作包括 项目的初步设计和施工图设计 项目计划的制定和项目征 地及建设条件的准备 工程招标及承包商的选定 签订承包合同 本阶段是战略决策的 具体化 它在很大程度上决定了工程项目实施的成败及能否高效率地达到预期目标 在 这一阶段 项目的初步设计和施工图设计是最为重要的工作 一方面它衔接了项目策划 和决策阶段的工作 另一方面它是本阶段其它工作和下一步项目实施阶段相关工作的基 础 3 项目实施阶段 本阶段的主要任务是将 蓝图 变成项目实体 实现投资决策意图 在这一阶段 通过施工 在规定的范围 工期 费用 质量要求内 按设计要求高效率地实现项目目 标 本阶段在项目建设周期中工作量最大 投入的人力 物力和财力最多 项目管理的 难度也最大 4 项目竣工验收阶段 本阶段应完成项目的竣工验收及投入使用 项目验收完成并经业主收楼后 项目即 告结束 但从工程项目管理的角度看 项目保修仍应纳入本阶段的工作 2 5 2 设计阶段风险管理的地位和作用 设计阶段风险管理的地位是由设计阶段的重要性决定的 设计阶段是具体工程项目 建设的起点和项目开发目标具体化的第一步 这一阶段管理的好坏 对于整个工程项目 目标的实现 无论从工程质量 工程投资 还是从工程进度来说 都具有重大影响和举 足轻重的决定性作用 1 设计阶段对工程质量的影响 工程项目的质量目标与水平 是通过设计使其具体化的 据此作为施工的依据 设 计质量的优劣 直接影响工程项目的使用价值和功能 是工程质量的决定性环节 我国 工程质量事故统计资料表明 40 1 的工程质量事故是由于设计原因引起的 居工程质 量事故原因之首 15 因此 对设计质量严加控制 是顺利实现工程建设三大目标控制的 有力措施 设计队伍的整体素质高低 设计人员的设计经验多少 设计人员对设计任务的熟悉 程度以及设计各专业的协调配合程度如何等等都会影响设计质量的好坏 还有所选设计 方案不甚合理或由于设计违反正常设计程序或为赶设计进度 节省设计费用等也都会严 华南理工大学硕士学位论文 14 重影响设计产品的质量 由于设计阶段失误所造成的质量问题 常常是施工阶段难以弥 补的 甚至有可能会带来全局性或整体性的影响 以致影响到整个工程项目目标的实现 2 设计对工程投资的影响 设计阶段是确定工程项目造价的主要阶段 工程项目价值包括物化劳动价值和活化 劳动价值 在设计阶段 项目的规模 标准 功能 组成构造等方面都具体化了 从而 决定了工程项目的基本物化劳动价值 工程成本是物化劳动价值与活化劳动中必要劳动 价值部分的总和 工程价格是工程成本与活化劳动价值中的另外一部分 即为社会所创 造价值 比如利润和税金 的总和 所以设计阶段实际上是确定工程成本的阶段和确定 工程价格的基本阶段 无疑一个工程项目的最终资金投放量的多少要看设计的结果如 何 设计阶段乃是影响投资程度的最大阶段 按照德国专家墨尔的研究结果 工程项目 各个阶段对投资的影响程度是不同的 总的影响趋势是随着项目的开展 各项工作对投 资影响程度逐步下降 方案设计阶段对投资的影响程度可高达 95 到施工阶段至多也 不达 10 左右 国外的某项统计资料也表明 设计阶段节约投资的可能性约为 88 而 施工中节约投资的可能性仅为 12 16 所以 一定要加强设计阶段管理 做好设计工作 从而有效地控制工程的投资 而我国目前的实际情况是 很多工程设计人员缺乏经济观 念 设计思想保守 在设计过程中存在着技术与经济脱节的问题 往往造成投资上的浪 费 经验表明 一项合理的设计有可能使造价降低 5 10 甚至更高 3 设计对工程进度的影响 工程项目的进度 不仅受施工进度的影响 而且设计阶段的工作 往往会直接影响 着整个工程的进度 如土建与设备各专业之间因缺乏协调而出现矛盾时 施工单位很难 按图施工 影响了工程进度和工序的正常开展 还有设计变更 设计质量的好坏也对工 程进度有重要影响 综上所述 工程项目的设计阶段对整个工程的质量 投资 进度等方面都会产生不 可忽视的影响 大量事实说明 把好设计这一关 是提高工程投资效益 保证工程质量 缩短建设周期极为关键的一环 2 6 本章小结 本章对项目风险管理理论进行了概述 介绍了房地产开发项目建设周期的阶段划分 总结了房地产开发项目风险的特点和类型 最后分析了设计阶段风险管理的地位和作用 第三章 设计阶段的风险分析 15 第三章 设计阶段的风险分析 3 1 设计阶段的划分和主要内容 项