我市出租私房管理的问题与对策.doc

我市出租私房管理的问题与对策我市出租私房管理的问题与对策 随着经济的快速发展、城市化的快速推进、 东移、北扩、西进 战略的实施，我市城区范围不断扩大，原先位于城区周边的农村现已划入城区，成为城市化推进的中心区块之一。以城东街道下岸渚村为例，商业街中段横贯其中，烟草大厦、妇保院、九龙大酒店、耀达大酒店、农村合作银行纷纷落户其间，星罗棋布的宾馆饭店、酒吧歌厅、商场市场在发展三产服务业的同时，也带旺了当地的房屋租赁业务。下岸渚村现有暂住人口2347人，是村民总数1174人的两倍。出租私房也由2016年的163间、2016年的263间发展到2016年3月的293间，出租私房户已达全村户数的80%。私房出租已成为下岸渚村不少失地农民家庭最主要的经济收入来源，同时也因租住人员构成复杂等因素必然带来治安管理、消防安全等方面的隐患，刑事、治安案件高发，管理措施相对滞后等问题日益凸现。出租私房管理问题成为我们此次在下岸渚村蹲点调研期间重点关注内容，也引发了对我市出租私房管理工作更广更深的关注。从全市的层面来看，我市的流动人口2016年底达到59余万，是常住人口的一半多。目前全市共有房屋出租户103564户，2016年新登记13193户，承租人员总数42.3万人，占全市外来流动人员登记总数的74.5%。当前，我市出租私房管理总体形势不容乐观，危房出租、违章建房出租、自由转租、只收房租不履行管理职责等现象屡见不鲜。出租房屋由原来的闲置房、旧房舍、附属建筑等逐步向高层建筑、单元房、商品房渗透，管理难度越来越大，底数不清、责任难落实、死角盲区多、管理不到边等现象较为突出，出租房屋常成为盗窃、赌博、色情、打架斗殴等违法犯罪活动的聚集地和策源地，成为违法犯罪分子藏污纳垢、逃避公安打击的黑窝点和落脚点。特别是出租私房中普遍存在严重消防安全隐患，极易造成群死群伤事故。联系太平 8 12 重大火灾、泽国 12 3 重大火灾、太平 1 9 重大火灾等均发生于出租私房的惨痛教训，出租私房管理已成为一个严峻的现实课题。围绕这一课题，我们在城东街道下岸渚村蹲点期间，通过座谈交流、恳谈沟通、走访群众、实地考察等方式， 解剖麻雀 。并进而继续联系走访了当地街道党工委办事处、市公安局及部分派出所、市流动人口管理局、市消防大队等相关部门，开展了专题调查研究，获得了一些感性认识和理性思考。一、我市出租私房管理的现状及问题近年来，我市采取 服务管理保障长效化、服务管理力量社会化、服务管理载体信息化、服务管理运作市场化 的办法，积极开展流动人口和出租房屋服务管理组织网络建设、出租房屋消防安全规范建设、流动人口计生协作、新民之家建设使用管理探索等方面工作，取得较好成效。但我市的出租私房数量多，增加快，管理上还仍存在着基础信息掌握比较薄弱、安全隐患较为突出、监管机制不够健全、监管措施不够有力等问题，已严重地影响着 平安温岭 的建设，成为社会治安、消防安全管理的突出问题。1、出租私房面广量大，管理难度不小流动人口总量的大幅增多、房屋出租市场的活跃发展，给加强流动人口流向掌握、流量分析等方面都带来了极大的障碍和困难。群众的治安责任意识、自防意识不强，出租房屋管理的基础较为薄弱。近年来，出租房主与出租房屋分离的情况越来越多，出现 主人难见面、情况难掌握、问题难发现 的状况，导致在治安、消防等管理上容易失控。近年来，我市不断加强出租房屋服务管理的基础建设，经费保障、人员配备、组织建设力度也是历年来前所未有的，但离我市既定目标和上级的要求，还有明显的差距。2016年，全市到位流动人口和出租房屋管理经费500万元，配备到位专职管理人员356人，两项实现目标仅为25%、35%。2、部分出租私房业主法制意识淡薄，有法不依由于出租房屋管理的宣传教育的广度和深度不够，一些配套的法律手段应用不到位，没有形成群众广泛自觉参与治安管理的氛围，特别是出租房主和承租人主动发现、预防、控制出租私房违法犯罪活动的优势和作用没有充分发挥出来，普遍存在 只收费不管理、只签约不履责 的现象， 谁出租、谁负责 的原则没有真正落实。一些房屋出租户、用工单位和流动人口本身缺乏应有的警惕性和治安防范意识，不能自觉地去履行登记、办证，取得合法手续和接受管理的责任和义务。一些出租房主只顾眼前的经济利益，只收租金、不讲安全，不向管理部门登记备案，不查验承租人的有效身份证等现象较为突出。有的甚至明知租住人员从事违法行为或身份不明有作案嫌疑，却为了个人的一点蝇头小利，置国家的法律法规不顾，发现问题也视而不见，放纵甚至包庇犯罪。同时治安处罚法等法律法规对出租私房内发生刑事案件或消防安全事故后，房主应负何种责任没有明确规定，致使房东轻视出租房安全设施建设的重要性，没有更好地履行出租人应承担的相关责任和义务。3、服务管理机制不够完善，职责不清对流动人口和出租房屋进行管理的职能部门，有综治、公安、城建、房管、税务、工商、卫生、城管、教育、计生等部门。虽然各级党委政府和相关部门对这项工作已达成初步共识，但由于缺乏可操作性的工作机制，实际上各职能部门衔接不紧密，责任不清晰，具体分工没有得到落实，缺乏统一的目标和协调的行动。由于缺乏有效的组织协调和监督管理，加之当前服务管理机制尚不健全，致使出现各相关职能部门沟通不够、政出多门、各自为政等现象，管理上没有真正形成合力。同时，管房的不管人，管人的不管房，客观上造成管理脱节。因缺乏信息资源的有效共享，在管理中暴露出多头、重复、交叉劳动的现象，管理资源叠置现状较为突出，没有得到很好的整合优化，管理本位意识较强，难以有效实施出租房屋系统性管理，综合治理效应也没有真正得到凸显。一些职能部门在认识上有所偏差，缺乏工作责任感，未能把出租房屋管理看作是社会管理和治安管理的一项重要基础性工作。社会对出租私房管理工作的认识还不到位。出租私房管理，既要发挥政府、公安、消防、房管等部门的整体作用，重拳出击；也要全社会的配合参与，出租人、承租人、社区村居、房产中介等各方面安全意识的提高，管理制度的严格遵守，同样至关重要。4、法律法规保障不够到位，处罚不力对出租户的管理，现有的法律法规不够完善，至今没有一部全国性的专门法律法规，目前基层公安机关在处罚出租房屋管理责任人时，所依据的法律法规一般就是治安管理法、租赁房屋治安管理规定和浙江省房屋租赁管理条例以及浙江省城镇租赁房屋治安管理办法，大多是地方性法规和部门规章，制定时间较早，有待根据现实情况加以完善。且处罚力度偏小，对相关责任人起不到应有的教育处罚目的。有的民警认为对违反有关规定的出租房主处罚的力度不大、额度不高、程序繁琐而不愿处罚，放纵了部分违法违章出租房主。目前的考核奖惩机制存在重打击处理、轻基础工作的弊端。在考核检查中，基础工作分值低，打击处理分值高，基层派出所为了争先创优，往往只顾抓打击破案，而忽视抓基础工作。同时，侦查破案容易立功受奖，而出租私房管理等基础工作投入多、难度大、周期长、见效慢，出 纰漏 易被倒查。考核激励机制的不完善，不同程度地影响了派出所和民警做好基础工作的积极性和主动性。5、消防安全隐患严重，惨痛教训不少多数出租私房普遍存在人员密集、疏散楼梯缺少、电气线路混乱、可燃物品大量堆放、防火隔断不到位、耐火等级低、消防设施缺乏等火灾隐患。有些出租房屋被违法变更建筑使用功能，有的承租人擅自将出租房改成了发廊、餐馆等各类小型经营场所，有的用于堆放一些烟花、纸张、油漆、布匹等易燃品，有的在出租屋内开起 三合一 工厂、作坊。租住人员消防安全意识薄弱，消防安全知识和应急逃生知识缺乏，对身边的火灾隐患熟视无睹，违章用火、用电、用气现象突出，引发火灾的概率大。从人员的消防安全意识看，还普遍存在较为严重的不理解、不配合、不支持现象。在消防安全上处于房东不管、住户不知、业主不问的 三不 状况，火灾事故一触即发，并极易造成重大人员伤亡和财产损失。我市 三合一 企业较为密集，外来务工人员中很大一部分又集中于 三合一 企业，在整治 三合一 时，原来居住于 三合一 建筑中的员工大量向出租房屋分流，结果造成了 三合一消防安全整治 和 出租房屋消防安全整治 的恶性循环。近年，出租私房已成为我市火灾事故多发、频发场所。据统计，出租房火灾占我市火灾总数的32%，致人死亡的火灾均发生在出租房，特别是 8 12 、 12 3 、 1 9 三起重大火灾，造成19人死亡，严重影响了经济发展和社会稳定，在社会各界引起了极大震动，教训惨痛。二、加强我市出租私房管理的对策建议出租私房管理工作是一项社会民生工作，也是当前社会治安管理的热点和难点。如何 牵住牛鼻子 ，管好出租私房，实现管房与管人的有机统一，建立防范与管理的有效责任机制，已成为新形势下社会综合治理工作的重要课题。按照科学发展观内涵，围绕 以人为本 、打造 平安温岭 的目标，深入开展排查整治，加强日常监督管理工作，落实长效管理机制，探索出租私房服务管理新模式，形成优化管理服务新体系，已成为当务之急。1、积极构建服务管理网络，加大组织建设力度在全面开展安全整治的基础上，尽快制定出台关于进一步加强暂住人员和出租房管理的意见暂住人员和出租房管理若干规定等管理措施，变被动整治为主动服务。同时，借鉴广州、东莞等地的出租私房管理模式，建立我市的出租私房管理组织架构和管理模式。市政府要根据现有的法律法规及相关政策规定，出台一个符合温岭实际的出租私房安全管理的相关规定，进一步建立可操作性强、责任明确、职权清晰的管理办法，明确管理主体、管理责任、管理措施，以及政府、企业、出租私房主的权利与义务等，形成协作配合、齐抓共管的工作格局。把对出租房的管理应承担的义务和责任，分别列入各部门、各镇（街道）的安全生产责任状、消防安全责任状，对各职能部门落实和实施情况实行倒查制监督，规定出现问题一票否决。以市流动人口服务管理局成立为契机，要建立和完善出租私房安全管理领导机构，下设办公室与流动人口服务管理局合署办公，建立健全我市流动人口和出租房屋服务管理联席会议制度，明确主管牵头部门，综合协调建设规划、安全监督、消防安全、治安管理等部门。明确各成员单位相应的职责任务，要求各成员单位要率先做好本部门所属的出租房屋服务管理任务，定期研究我市出租房屋服务管理工作的相关政策，解决服务管理中出现的一此重大问题，并将出租房屋服务管理工作纳入年度目标考核。各镇（街道）要进一步规范和完善当地流动人口和出租房屋服务管理领导小组和服务管理中心建设，增强与各单位、部门间的横向联系，积极建立探索符合本地实际的出租房屋服务管理网络体系。要落实基层管理和源头管理。出租房基层管理应落实到村或社区，以村委会或社区居委会为基层管理组织，有利于对本村或社区小范围出租房的全面了解和掌握，进而有利于全社会出租房的长期、连续、实效管理。要积极总结完善大溪镇的 分级建立村（社区、居、企）级流动人口和出租房屋服务管理站 、横峰街道的 在流动人口中选聘联络员 等有益做法，加快村级流动人口和出租房屋服务管理站建设。按上级500：1的要求配足服务管理人员，充分发挥好服务管理人员一职多能的作用，把驻村干部、驻村指导员、大学生 村官 纳入到基层流动人口和出租房屋服务管理体系中。村、社区和企业要配备一定数量的流动人口和出租房屋协管员，配合专管员共同开展工作。运用市场化操作，积极推行出租房屋委托管理。对于管理责任无法落实或缺乏管理能力的出租户，按照自愿、有偿的原则，推行出租房屋委托管理模式，委托给经许可的出租房屋委托服务管理站或其他人员管理。通过建立出租房屋委托服务管理站，并加强对委托服务管理站的指导监督，促使出租房屋管理责任得到有效落实。2、积极依托信息网络，加大动态分析监管力度尽快建立健全暂住人口和出租私屋信息网络管理系统，在整治、摸底、建立台账的基础上，加紧做好基础数据的采集和完善，加强各职能部门的协调配合，建立各相关部门的信息交流、通报制度，实现信息共享，建成一个有完善的登记功能和高速可靠的网上信息传递、采集、共享功能的现代管理模式。要改变以往出租房屋、流动人口静态管理模式，确立以信息网络为依托，充分发挥信息系统作用，提高网上管理、网上监控、网上预防能力。首先是全面采集信息。镇（街道）和派出所要落实工作责任的检查考核等措施，促使民警、协管员自觉收集处租房屋及流动人口信息，不断拓宽信息来源空间，尽可能全面、及时、准确地占有信息，并在规范管理的基础上，注意补充和盘活，以保持信息新鲜度。其次是分析研判信息。在大量采集出租房屋及流动人口信息的基础上，对信息进行分类整合，结合当前社会面案件发生规律和特点，进行比对分析，及时发现违法犯罪线索和违法犯罪活动，强化信息预警作用，提高破案效能。再次是综合利用信息。坚持 以房管人 的工作思路，落实各项管理措施，掌握工作主动权。在狠抓房屋出租户、承租人登记质量的前提下，实行动态的网上跟踪和监管，对承租人分层次管理，将游手好闲、经济来源不明的、单身租住、无业人员租住、短期租住、多人合租等重点承租人纳入视线，进行重点监控。坚持一般人口面上管、重点人口重点管、高危人群监控管的原则，提高发现控制、打击违法犯罪的能力。各基层派出所应当明确专人负责流动人口登记办证、政策咨询、日常管理，摸清辖区出租房屋底数，完善、规范出租房屋台帐，将出租房屋及租住人员的管理作为基层基础建设的重中之重。要进一步完善流动人口和出租私房协管队伍建设，加强出租私房的基础信息管理工作，要利用科技手段为企业、出租私房主、外来人员提供一个便捷的信息登记平台，切实解决基础信息收集难的问题。3、积极推行出租房屋星级管理，加大促进房主协管力度以 人户一致 为目标，实行 房东协管制 ，强化出租私房定位管理，全面落实 谁出租，谁负责 。管好出租私房，关键在于提高出租房主自我管理的主动性和积极性，而运用市场经济杠杆调节出租房屋产生的效益，最能提高出租房主自我管理的主动和积极性。推行出租私房星级考核制度，就是运用市场杠杆调节功能，通过对出租私房主履责情况进行记分，确定分类星级管理的办法，促进规范租住。我市要积极完善、推广牧屿试点的出租私房积分制（星级）管理办法，即通过出租私房服务管理工作站对出租私房主有无履行职责情况进行记分，内容包括有无及时将承租人员情况进行登记并上报、有无发生刑事或治安案件、有无将新租住的可疑人员及时上报等。派出所和服务管理站对出租房屋进行每月不少于一次的全面检查，将每次检查情况依据管理办法进行打分，根据分值大小，确定分类管理的星级。对扣分5分以下的评为三星级出租房屋，由出租房主自我管理为主，服务管理站适时检查；扣分5-10分的评为二星级出租房屋，落实服务管理站重点管理；加分在10分以上的为一星级出租房屋，由民警和专管员重点管理，加大检查处罚力度，每星期至少检查一次，并要求限期整改。通过检查评定分值，根据分值大小评定星级，对不同星级的出租房进行分类管理。可以在每个社区、村的公开栏上，设立 违规出租房曝光台 ，不定期将因违规出租房屋而受到行政处罚的房东进行曝光，同时对出租房发案进行公示，促使房东全力投入出租房安全管理防范，提高房东对周围治安情况的警惕性。要星级等级分类管理，使出租私房的命运发生变化，有的高价出租，但房客仍趋之若骛，有的即使放低价位，还是门可罗雀，在一定范围内形成 优胜劣汰 现象，促进出租房主积极主动加强管理，形成迫切要求和争取自己的出租房评为三星级出租房的良好争创氛围。这样的管理办法，能促进出租房房主自我管理的主动性和积极性，减轻民警工作压力，提高办事效率，也能得到租房人员的理解、支持与配合。对出租房屋实行等级管理星级评定，实际上就是坚持 以房管人 的理念，通过社区民警、协管员主动的入户调查和房东的自我管理，从而对出租房屋的变动情况、流动人口情况做到底数清楚，避免了过去的管理弊端。同时，能及发现违法犯罪线索，实现快速破案，更好促进社会治安综合治理。还可以成立私房出租户管理协会，实现行业自律。依托村干部及房东代表，组成私房出租户管理协会，根据消防法、公安部租赁房屋治安管理规定，并结合村民自治章程、村规民约的有关规定，制定管理细则，负责本地私房出租户的评估、挂牌、分类管理，进行日常检查、验收、评比，配合公安、安监、消防等部门开展有关工作，共同落实防火、防盗等安全防范措施。4、积极实施 分类管理，分时检查 制度，加大消防整治力度积极总结推行横峰街道出租私房消防安全试点工作经验，形成 分类管理，分时检查 出租房屋消防安全管理制度。为实现对出租私房的有序管理，可在日常工作中根据出租房屋消防安全状况和实际居住人数，将其分为一、二、三类进行管理，一类为严重隐患，二类为相对隐患，三类为基本上不存在安全隐患。其中一类出租房屋一般是居住人数较多且安全隐患较大的房屋，是管理工作的重中之重，予以重点高频率检查，出重拳整治。二类出租房屋相对问题较少，但经两次复查后未按要求整改的，也要升级，纳入一类出租房屋管理。三类出租房屋一般情况比较好，每半年对其进行一次消防安全例行检查。通过分类管理，使呈金字塔形分布的各类出租私房呈现 突出问题重点管，一般问题面上管 的有序管理格局，为实现消防整改打下了良好的工作基础。分时检查是在分类管理的基础上，分清工作轻重缓急，按照有计划、有步骤，科学合理，统筹兼顾原则，分别建立日巡检、月联检、季抽检制度，推进整改工作。日巡检是正常性基础工作。出租房屋监察中队按照每周二村，每月一片，每季全街道整体巡检的工作计划，每个工作日对各村出租房屋的安全情况例行检查，并填写 出租房屋检查登记表 ，发现问题的签发 出租房屋安全普查及隐患整改通知书 ，责令限期整改，对新增的出租房屋进行登记统计、建立台帐，及时把新增居住出租房屋情况纳入信息管理系统。月联检是突击性重点工作。针对日巡检中发现的重点问题，尤其是一些安全意识比较淡薄，拒不实施消防整改的一类对象，由派出所、安监、城建、消防等相关部门进行联合执法。对于整改不到位的出租房屋，签发并张贴 出租房屋停止使用告知书 ，要求该出租房屋停止出租。季抽检是监督性完善工作。每季以各种形式开展抽检行动，以现场踏看方式抽查各片各村整改工作实际成效，督促推进面上工作。同时，鉴于出租私房工作的动态性，每季适时开展不定期的监督抽查工作，随时了解掌握不同类别房屋的动态情况，作为出租房屋分层分类的重要依据。通过分时检查，使出租房屋基本上处于全程监管之中，相应的重点问题得到有效解决，各类消防隐患能够及时消除。在督促整改硬件的同时，有针对性、经常性地开展形式多样的防火