浅谈上海的房价管理论文.doc

浅谈上海的房价-管理论文浅谈上海的房价房地产、房价内容提要： 近八年来，全国各大中型城市房价问题一直是老百姓茶余饭后津津乐道的话题，作为现代化大都市，上海自然而然成为百姓和业内人士共同的焦点，更牵动着买房人士的心。许多人都在观察思考着上海房价如此猛涨的原因，如何预测今后上海的房价。借此论文的机会，我来谈谈我对上海的房价的几点看法。正文：自从98年以来，中国房地产价格呈整体上升趋势，而近年来中国房地产市场已经出现了一个高潮，达到了前所未有的高潮。据各大权威网站公布的数据显示，我国如今房地产投资达到20，房地产销售达到了27以上。房地产投资的增长速度、销售增长速度以及销售面积以及房地产销售总额的数量可见一斑。也就是说，这几年房地产投资和开发都是高速的增长，而且销售也开始增长。这就说明房价这几年是以一个比较快的速度上升。 我想具体就我所生长的城市上海来浅谈中国的房价的现象。 改革开放三十年，上海经历了翻天覆地的变化，在思想意识形态方面，作为中国很重要的开放性城市，上海深受着外国文化潜移默化的影响，而自身的独特底蕴又赋予上海东方文化的魅力。在实实在在的看得见的人民生活水平方面，上海无疑是全国消费水平很高的城市之一。而作为金融中心，上海又是个充满机遇与挑战的现代化城市。种种原因，都使得全国和世界都把目标聚集在上海，于是，这个地方的房地产业似乎有一切理由吸引人们的视线。而事实上，上海这个地区的房地产价格确实已经波动到我们都不得不把它放在开始新生活的主要标准之一。 1我们来看几个数字，体会一下过去几年间，上海房地产价格的走势变化： 2002年，上海商品住房的均价预计在每平方米4700元左右，其中单价在每平方米30005000元的占55.5。上海商品住房地段级差明显增大。统计显示，主要市区如黄浦、静安、长宁、卢湾、徐汇等五个区的均价已达6000元以上；郊区如嘉定、青浦、奉贤、崇明、金山等五个区县的均价在3000元以下。 2003年，2003年上海楼市出现整体房价上涨较快，局部地区房价上涨过快的现象。全市去年房价上涨20左右，部分楼盘上涨了5060。03年的上海房价平均每平方米5118元，同比增长242。2002年，上海整体房价的涨幅只有82。上海房价首次超过北京，位居全国各省区市之首。 2004年，据上海市统计局公布的数据显示，住宅商品房价格水平比上年上涨，每平方米销售平均价格已达元。有部分专家认为房地产市场求大于供仍然是造成上海房市快速增长的重要原因。2005年，涨幅有逐渐回落的趋势，但价格仍在继续小幅攀升，达每平方米12200左右。2006年的房价为市中心人民广场附近为12500元/m2,内环线到人民广场为6500-10000元/m2。比前一年下降了3.2%。2007年房价上涨幅度为6.1%，约每平方米8588元。2008年，据专家预测，还会继续上涨。以上几个数据表明，上海的房价不仅仅是呈上涨的趋势，而且，每一次的涨幅都不算小。可以说，已经超出了市民可以购买的能力。上海房价在过去几年里上涨了超过两倍，房子已经成为普通人一生的负担，难以承受住宅之重。2.上海的房价到底主要由哪些因素来影响的？缘何房价一路走高？我觉得最大的一个原因是随着经济建设和科学技术的发展，中国在世界上的地位越来越重要，所起到的角色也越来越鲜明。特别是近两年，我们国家在国际事物中非常积极地参与了几项活动，比如工业博览会、奥运会、和世博会。作为发展中的大国，世界上越来越多的人把目光投向中国，尤其是投向金融中心的上海。随着改革开放的进一步深入，上海是连接世界与中国的重要枢纽之一，所以，可想而知，上海可以说是越来越能成为一块宝地了。于是，这就不难理解中国上海这个地方的总体房价会一路攀升。其实，这只是从国际政治事务对人民生活的细微影响的角度来理解房价的上升，这只是一方面，或者说，这个带来的影响是更间接的。而影响总体房价的上升更直接的缘由还在于人口的分布、房地产开发商的投资的多少、供求比例、交通状况以及国家颁布的政策的方向等。其中有很多因素是很容易理解的，比如从人口的移动与分布这点来说。上海是新兴的金融中心，世界各地的人们出于不同原因愿意来上海栖息，我想在更大程度上还是为了能在这里寻找到实现自己理想的途径吧。这样一来，上海的人口就会呈大趋势地增长。如今据保守估计，上海有户籍的人口已经超过1600万，如此密集的人口密度对比没有变化的城市面积，房价的上涨也就不难理解了。再说供求比例对房价的影响。我们现在所说的买房，都是针对商品房来说的。而现在国内的房地产市场有着明显的一种现象：商品房供应难以快速提高、商品房需求仍将保持旺盛、土地供不应求导致购地成本的不断上升。地价越来越高，房地产开发商投资成本越来越大，商品房难以供给势必会导致房价的上升。再说交通状况。从小的方面来说，从居民选择房屋地段的心理情况来分析，交通越便利的地区，房价越高。但是，有些时候，交通的便利又会起到转移人口的作用而非一定使这一地区的房价涨幅明显。比如，在某一个城市的市郊，它临近一个地铁站。毋庸置疑，这个地区的房价肯定会比较高。但是，当这个地铁站将延伸到一个比较偏的郊区的时候，由于一部分人口将甘于转移到那个郊区，于是，临近地铁的市郊的房价就不会像人们简单的想法那样疯涨了。也就是说，这个地方在这个时候起到了转移人口的作用，而非聚集人口的作用。我们会发现，单独用一个原因去解释房价的升高是非常困难的。其实，我们也不应该单独用某个原因去解释总体的房价的升高，因为，马克思哲学告诉我们，事物之间是有必然联系的。比如，为什么地价会越来越高，为什么上海的人口会越来越密集，为什么商品房仍然是需求的主流。这些又都和国家出台的政策有关。2004年国家的严格土地出让、收紧地根的调控政策陆续出台，04年土地购置面积增速迅速下降，05和06年均出现负增长，04年以来新开工住房面积增速也出现明显下滑。与此同时，04年针对房地产等固定投资增速过快实施的宏观调控，也使得当年土地开发面积从高速增长变为同比下降11%，并导致了2005年住宅供给套数的负增长。我们可以看到发现，05年以来我国商品房销竣比一直大于1，呈现供不应求的状况，可以说从2004年开始的土地调控政策成为2005年以后住房供给偏紧的诱因。由此我们不难发现，近两年来中国的经济的迅猛发展，对外开放的力度加大，人民物质生活水平的提高，是房价上涨的一个重要原因。而又由于房价的上涨的速度大大高于人民对商品房购买力的增长，使得人们对于现在商品房的购买望城莫及。3.业内人士对持续上涨的房价有何看法，他们会如何预测今后的房价？有相当多的业内人士对上海房价飙升事实持理性态度。业内人士总体认为上海房价上升有五个方面的原因：宏观经济因素向好；上海综合竞争能力增强，对国内外资本有很强的吸引力；土地政策的因素；金融政策的导向，交易税费的过低等。上海正处于大发展时期，整个城市经济在飞速发展，交通、市政设施不断完善，带动了房地产业的相应发展，房价也随之上扬，这符合市场经济发展规律。4.市民对房价的上涨持有何种态度？如今买房成了市民茶余饭后或畅想未来时考虑最多的问题。的确，随着人们生活水平的日益提高，“衣食住行”中大多数人关心的可能就是“住”这个问题了。查阅了很多资料再结合我平时所听所闻所感，大部分的上海市民对房价的偏高及持续上涨仍持非乐观态度。包括我本人在内。不用说在市区繁华地段，就算在上海市郊地区买二室一厅的商品房都要近百万，外加装修和家具。能一次性做到这一点的人实在是不多，于是大家都纷纷采取首付按揭的方式，这样一来，我国的银行业又为之受到一定程度的影响（在此就不多加讨论了）。虽然政府有出台政策对房价进行控制，但是杯水车薪收效甚微。而由于许多国际盛事的刺激，股票市场相对比较繁荣，所以许多市民打算在股票市场赢利后“转战”楼市。所以说，对于上海今后的经济发展和人民物质生活，大家还是抱有乐观的态度的。大家都相信，我们的生活会越来越好！5.国家最新的关于房价的政策及效应：北京、上海、深圳等大中型城市的房价是中央重点关注的项目。为了稳定房价以稳定民心，中央出台了政策旨在控制大中城市地区的房价。建设部、发展改革委员会、财政部、国土资源部、人民