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文档简介

集体土地使用权是否可以抵押担保我国土地制度实行的是土地集体所有和国家所有的二元体制。法律允许国有土地使用权转让交易，而对于集体土地使用权原则上是禁止交易转让的。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了国有土地使用权的使用者在其出让合同期限内享有转让权，而法律并没有赋予集体土地所有者和集体土地个人使用者这些出售、转让等权利。根据中华人民共和国土地管理法第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。依据土地管理法对土地的分类的规定，集体土地使用权可以大体分为两类：一是农用地使用权，二是建设用地使用权。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等以及可以用于农业开发的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村集体荒地；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括个人使用的宅基地和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地等。土地管理法规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。物权法第一百八十三条规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。由此可见，现实的农村土地的“集体所有权”不具备所有权“完全的支配权、绝对的处分权和物权的独立性”的权利，它不具备占有、使用、收益、处分的所有权全部权能。设定抵押权的土地使用权必须同时具备两个法定条件：一是土地使用权必须是抵押人有权依法予以处分的，二是土地使用权必须是依照法律法规的规定可以转让的，否则就将影响到抵押合同的效力。由于我国目前的法律规定对于集体土地使用权的流转有严格的限制，因此能够符合法定抵押条件的集体土地也极为有限。依据我国目前法律的规定，集体土地使用权中可以抵押的只是特定的集体土地建设用地使用权，即担保法规定的两种情况：第一，抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村集体荒地的土地使用权（以下简称“四荒”土地使用权）；第二，乡（镇）村企业以厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权可同时抵押(以下简称乡村企业集体土地使用权)。上述抵押涉及的集体土地使用权，在抵押权实现后，未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和原土地用途。乡村企业集体土地使用权设定抵押存在四个限制：1. 土地使用权必须已经经过县级土地管理部门登记，未经登记的不得设定抵押；2. 土地上必须有厂房等地上建筑物。如果只是一块空地，不得设定抵押；3. 土地只能与土地上的厂房等地上建筑物一并设定抵押，不得单独设定抵押；4. 抵押的范围是厂房等地上建筑物占用范围内的土地使用权，而不是全部地块的土地使用权。物权法还列举了禁止抵押的集体土地：第一，耕地、
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