惠州房地产研究.doc

惠州近年房地产发展研究报告目录 一、惠州近年房地产发展概况 1、总体发展概况 2、发展特点分析 3、热点片区分析 4、惠州近年开发楼盘概览 二、惠州近年房地产投资分析 三、房地产一级市场分析 1、土地交易概况 2、土地用途分析 3、土地储备 四、房地产二级市场分析 1、施工与竣工面积 2、预售 3、销售 4、空置率 五、房地产三级市场分析 六、惠州楼盘主要特征分析 1、物业及产品类型 2、楼盘规模分析 3、项目差异性 七、惠州精典楼盘精典户型分析 八、惠州房地产价格走势 九、角逐惠州的深圳企业 1、角逐惠州的深圳中介企业 2、角逐惠州的深圳开发企业 十、惠州房地产前景展望 惠州近年房地产发展研究报告 一、惠州近年房地产发展概况 1、总体发展概况 惠州地处珠三角，与周边城市的交通网络日益完善，且十分便利，但房价较低（平均房价只有深圳的13、广州的l2），这显示惠州对周边城市的吸引力不强。但自中海壳牌南海石化项目于2002年11月奠基大亚湾以来，惠州的房地产业持续升温，逐步摆脱了上世纪90年代初期的房地产泡沫，盘活了大批烂尾楼项目和闲置土地。近五年，惠州房地产开发投资额累计达到127.2亿元，占同期第三产业比重达的35.9%。 从2005年惠州房地产市场运行的情况来看，由于市场比较理性，所以供求总量基本均衡，供求结构基本合理，房地产价格基本平稳。随着一大批精品楼盘和花园住宅小区的相继开发和推出，惠州房地产业的发展呈规模化、花园化集聚，这使惠城区的核心区扩大了一倍，城市面貌焕然一新，城市品位大幅提升，“绿色惠州、宜居典范”的品牌日益彰显。 总而言之，随着珠三角一体化程度的加深，有着良好自然资源的惠州，其房地产业应有更好的发展前景。2、发展特点分析 楼盘类型由单一型向复合型推进 商业地产、教育地产、体育地产等一些复合概念逐渐融入惠州楼市。商业地产如德赛大厦、世贸中心、双子星大厦等一批商务办公楼拔地而起，产权式公寓酒店接连推出；教育地产如东江学府，它将全国重点中学惠州一中引入项目内，按照“公司投资建校，学校独立办学”的原则，双方互惠共赢；体育地产如半岛1号，它配套有一个近100万平方米的文化体育公园，给置业者提供一个运动与文化娱乐的平台。这显示，由于受一些先进的规划设计理念以及市场需求的影响，惠州房地产业的发展正向多元化转变。 商业地产异军突起 惠州经济被众多投资者看好，从去年开始，不断有新的商业地产项目出现，越来越多的商场也开始进驻惠州。2005年新开业大型商场达10多家，其中以大型购物广场居多，同时也有各类大型专业市场渐成气候，义乌小商品城建筑面积达18万平方米，弥补了惠州大型批发商场业态的空白，汽车专业市场、建材市场在惠南片集聚，形成一定的规模。陈江镇也有新的两个四五万平方米建筑面积的大型商业广场开业。这些商场主要由本地开发商与外地大型商业连锁机构共同经营。随着这种共同经营模式的不断深化和投入营运，惠州的商业地产出现了繁荣的局面，但同时竞争也较为激烈。 深圳投资客与开发商开始涉足惠州房地产市场 由于交通便利、环境优良、房价相对较低以及大型企业经济带动的影响，使深圳人开始关注惠州的房地产市场并进行投资。从深圳人到惠州置业的趋势来看，他们主要关注高端住宅（越高端越保值）、地段好的小户型或商铺（惠州的小户型和商铺投资刚刚兴起，市场有潜力可挖）、大社区的中档住宅（自住投资均可，自住者多用于度假、养老，投资者则多计划出租给大企业的高层管理者）。同时，由于深圳的土地资源已日渐稀缺，深圳的开发商走出深圳，已经是必然趋势。一些资源比较丰盛的区域，深圳的开发商已崭露头角，其开发的一些项目的产品根本就是为深圳客户量身打造的。3、热点片区分析 近几年，惠州新开发的商品房主要集聚在惠城区江北片区，河南岸、演达、麦地片区和东平片区。 江北片区： 江北片区作为惠州市行政中心区域，自然形成了以开发高档楼盘为主的区域特征，这一片区的楼盘代表了惠州市房地产开发的高端水平。区域内现有合生帝景湾、金裕碧水湾、丽日百合家园等楼盘，由于此区域在规划、建设上起步较高，同时邻近市政府及体育公园等，是未来的行政中心，因而开发商品房的档次都代表了惠州目前的豪宅开发风范，价格在3000-4000元平方米之间，合生帝景湾由于推出的是带精装修的豪宅，均价已在6000元平方米左右，带动了区域价格的上升。 河南岸、演达、麦地片区： 2005年，惠州城区片区热点，由河南岸沿演达一路至惠淡路一带延伸，该片集中了惠城区风格不一的20余个中大型商住楼盘，楼盘结构形成多在小高层与高层之间、中等偏大户型为主，部分中小户型。这些新建楼盘加上已成规模的汽车市场、大型建材超市，及大型购物广场的进驻，人气日益旺盛，形成了繁华的新城区，目前南三环路以内的已建楼盘普遍已销售完毕，价格普遍在22002800元平方米之间，由于各项配套设置已日益完善，在建在售楼盘的价格在缓步上升中。 东平片区： 桥东东平至大湖溪片区作为老区开发，云集了惠州几个名牌开发企业所开发的品牌楼盘，开发量及供应量占到此片区总体的92左右，作为别墅类型楼盘的开发则占到惠州城区总量的65。还有一些品质较好的中小楼盘，楼盘层次较为分明，主要面对原住居民及一些中产阶级客户类，住宅楼盘价格均价多在2600元平方米左右。此片区具有良好的品质居住环境，但在市政、商业配套方面有待完善。4、惠州近年开发楼盘概览 惠州房地产开发主要集中在惠城区、惠阳区，其它地区开发量较少。惠城区由于辖区分布较广，加上是中心区，所以楼盘分布自然最多，根据地理位置及楼盘分布情况，其主要的热点片区以及所属的楼盘如表所示。至于惠阳片区，棕榈岛以高尔夫别墅闻名，目前已汇聚不少惠州及周边的高端客户，紧临棕榈岛的半岛一号拥有100万平方米的别墅、Townhouse及洋房面积和100万平方米的山体公园，聚焦了周边大量的置业者及投资客。其余项目均为普通住宅。二、惠州近年房地产投资分析 惠州近五年的房地产投资额从2001年的10.65亿元迅速猛增至2005年的43.78亿元，平均每年的增幅为37.3，这显示出惠州近年房地产业发展速度是非常快的。整体而言，惠州房地产投资方面呈现以下特点： 投资较为理性 从历年房地产开发投资占固定资产比重来看，除了2002年的比重有所提高之外，其余年份的比重基本维持在12%左右。这说明房地产投资增长呈现出理性、健康的发展态势，其房地产开发投资是顺应经济发展要求的。 附表：历年房地产投资统计住宅投资份额大幅下滑，办公、商用物业投资看好 2005年，惠州市房地产完成的投资额中，住宅完成的投资额为29.24亿元，办公及商业房及其他类用房完成的投资额为14.54亿元。从投资比重表来看，2005年住宅的投资比重相对于2004年有较大幅度的回落，而办公、商用物业的投资比重则大幅提升。随着一些大型超市如天虹广场、世茂百货、世纪联华、民乐福等的开张引爆了惠州的零售业，这使开发商对以办公、商用及其他类用房的投资前景看好，导致了办公、商用物业投资比重的提升。 附表：投资比重统计区域投资不均衡，惠阳区逐渐引起关注 2005年惠州市两区三县以及大亚湾的房地产投资额中，惠城区的房地产开发投资额所占比重最大，达到76.40，其次是惠阳区，其它三县和大亚湾加起来比重不足15。这说明惠州市房地产投资存在不均衡现象。同时，惠阳区的投资比重相对于2004年有4%的提高，这说明惠阳区由于各种经济利好因素的影响，逐渐吸引了房地产开发商的关注。 附表：2005年各区（县）投资比重统计三、房地产一级市场分析 近年，惠州市的土地市场化配置步伐不断加快，有形土地市场建设日趋完善，经营性用地一律实行招标拍卖和挂牌出让，土地使用权转让实现了进场公开交易。目前，惠州市政府为有效地利用土地，已经制订了惠州市土地收购储备及出让五年计划。 1、土地交易概况 2005年，惠州挂牌出让的经营性用地有42宗，总面积为295.19万平方米，总成交价为117258万元。其中，成交总价最高的是GJB2005-2号地块，为3.8亿；成交单价最高的是GXP2005-1号地块，为3086元/平方米。挂牌转让的土地有13宗，面积为16.68万平米，成交价为4124万元。其中，成交总价最高的是GHH2005-7号地块，为1298万元；成交单价最高的是GNA2005-4号地块，为930元/平方米。以上的土地交易都是国有土地的交易，尚无企业土地的转让交易。 附表：2005年惠州国有土地挂牌出让与转让情况统计资料来源：惠州市房地产业协会、土地用途分析 2005年出让和转让的土地中，商住用地所占的比例最大，有七成多，达到227.31万平方米。可见，惠州市政府在出让和转让土地的过程中，注重商业项目对住宅的配套，同时，这也反映了土地市场的需求状况。其他一些用地，诸如工业用地或公共用地所占的份额是最少的，仅有1%。3、土地储备 惠州市国土资源部门采取挂账收地、调整置换和限期开发等方式，按照发展的要求，采取有效措施，开展对闲置土地的盘整，为全市的重点项目和招商引资项目提供了用地保障，并取得了良好的成效。2006年根据惠州市土地收购储备及出让五年计划，将有20块用地出让。其中，河南岸总建筑面积73057平方米的16号小区用地，江北总建筑面积18211平方米的24号小区用地、约30万平方米的25号小区用地、314946平方米的40号小区用地，金山湖总建筑面积115731平方米的11号小区用地和古塘坳总建筑面积约20万平方米的尖峰山用地拟挂牌出让。 附图：惠州市收购储备及出让五年计划土地分布图四、房地产二级市场分析 1、施工与竣工面积 近三年惠州市房地产竣工面积逐年升高，但升幅很少，而施工面积却大幅上升。全市施工面积在2005年达到484.43万平方米，比2004年增长25.8，其中，惠城区338.37万平方米，下降12.1；惠阳区85.6l万平方米，增长115.1；大亚湾区18.25万平方米，增长225.8。这显示惠阳、大亚湾房地产增长突飞猛进。全市竣工面积由于各中、大型盘陆续进入市场而上升较快，首次突破百万平方，达到125.63万平米，比2004年增长38.9万平米，增幅为44.85。2、预售 2005年，全市预售商品房面积达237.6万平米，有较大幅度提高，这显示前两年以大盘开发为主的楼盘正进入销售阶段，市场供应量增幅较大，其市场吸纳力良好，前景普遍被看好。其中，惠城区的预售面积就达到206.1万平方米，占全市预售面积的86.74%，同比增长15.6%，而且其预售套数的增长幅度也达到了29.6%。 附表:2005年惠城区预售指标表3、销售 近五年惠州一手商品房交易面积呈稳步上升势态，年均增长23.3。2005年，全市商品房销售面积达到136.76万平方米，比去年上涨35.23%。其中，惠城区有102万平方米，占74.58%；惠阳区9万平方米，占6.58%；大亚湾区12.1万平方米，占8.85%；博罗县10.4万平方米，占7.6%。在所有区（县）中，惠城区商品房交易增长最快，较去年上升53%。 4、空置率 2005年商品房空置面积94.70万平方米，空置率约24，这比2004年增长近20万平米，比上年增长为26.7。空置率的上涨反映由于市场供应量较多，空置的新增量较大，这是由于惠州市政府加大了处理烂尾楼力度的影响。但与销量相比，这还在较为合理的区间。五、房地产三级市场分析 惠州二手房的交易主要集中在惠城区。2005年，惠城区二手房的交易面积和交易金额分别为84.31万平方米和9.51亿元，双双实现了两位数的增长。但交易均价的上涨幅度不大，只有1.6%，这主要是受一手房供应量充足的制约，使二手房的上涨空间非常有限。同时，二手房的交易均价相对于一手房的交易均价来说是较低的，其均价不足一手房交易均价的1/2，这说明当一手房的交易均价上涨后，二手房的交易均价还是有它的充分的上涨空间。 附表：惠城区二手房交易统计六、惠州楼盘主要特征分析 1、物业及产品类型 从物业类型看，惠州楼盘基本上以别墅、Townhouse、小高层、高层及多层为主，在这些物业类型中，其产品表现形式有别墅（Townhouse）、复式、四房、三房、二房、一房几类，其中复式、一房较少，其它产品较为普遍。 从惠州房地产市场户型产品供应结构来看，三房及二房是惠州市场的主力产品，而复式与一房则是市场供应量最小的产品。单纯的从户型产品的结构来看，这两种产品的竞争压力更小，发展空间也就最大。 从产品面积来看，四房面积多数在140平方米以上，面积较大，而三房则涵括了从80140平方米的区间，有80-100平方米的精致小三房，也有宽敞舒适的大三房，可以满足不同层次的需求，因此在打造产品时，必须寻求突破，找出差异，开发出新颖、有创新的产品方能赢得竞争。 值得注意的是，惠州一批以别墅、Townhouse、洋房为主的高端项目正大量涌现出来，蓝波湾、半岛一号、棕榈岛、御龙山、金山龙庭以及正待开发的汤泉别墅、白鹭湖别墅等楼盘就是其中的代表。高端项目必然会带动惠州楼市房价的上涨，同时也占有了大量的优质土地资源，惠州政府在高端项目审批方面应未雨绸缪，做好调节，以促进楼市的健康发展。2、楼盘规模分析 惠州近年开发了一大批楼盘，给人印象较深的是一批占地规模较大的楼盘开始出现，而且其中有不少是别墅项目，在未来的数年，这批楼盘对市场起着主导作用。 惠州以普通住宅为主的大盘有东江学府、东湖花园、金裕碧水湾、雍逸园等，它们分布在惠城较为优质的地段，从占地面积看，东江学府达到95万平米，东湖花园有60万平米，金裕碧水湾有40万平米，雍逸园也有20万平米。 另外一批拥有江景、湖景、山景资源的景观楼盘也十分引人注目，象金山湖边以别墅为主的金山龙庭占地规模达到75万平米，东江边上欧式风格的荷兰水乡占地有30万平米，另一个江边欧式风格的楼盘合生帝景湾占地规模也有20万平米，万科大辣甲岛项目占地有37万平米，惠州首个山体别墅御龙山别墅占地有30万平米。 而惠州最引人关注的是目前正在开发的占地面积在100平米以上的楼盘，中体奥园占地超过80万平米，合生国际新城占地有100万平米，中信汤泉别墅区占地规模有170万平米， 半岛1号占地规模达200万平米，其中公园有100万平米，华侨城地产和香港马里国际集团的白鹭湖项目总占地有1198万平米，其中湖面面积有270万平米，规模惊人。3、项目差异性 1）定位 从项目定位来说，普通住宅、洋房、别墅、Townhouse、高端项目是惠州楼盘的主要几种类型。惠州大部分楼盘还是均价3000元/平方米3500元/平方米左右的普通住宅，象金迪新苑、东江学府、东湖花园、碧水湾、雍逸园等，值得注意的是，从价格说，惠州为数不多的洋房基本上可以列在普通住宅范围内，因为其价格也在3000元/平方米-3500元/平方米之间，仅比一般的社区住宅高出几百元，但这些洋房分布在别墅、Townhouse社区内，比一般住宅还是有竞争优势。 别墅、Townhouse是近年惠州涌现出来的一批楼盘，蓝波湾、半岛一号、御龙山、汤泉别墅、白鹭湖别墅等代表着惠州房地产目前最高的开发档次。 惠州缺少能与别墅、Townhouse相抗衡的豪宅，高端项目并不多，但少数拥有江景、湖景、山景资源的小高层、多层住宅在惠州应该属于高端项目，象荷兰水乡、全部精装修的帝景湾、金山龙庭里的小高层等，帝景湾均价就达到了6000元/平方米，与Townhouse均价不相上下。2）先天资源 从惠州各楼盘具备的先天资源来说，地段、景观、规模、品牌是首先要考虑的几大要素。拥有核心地段的楼盘从自然受大众关注，价格也理想，最典型的就是处在惠城中心地段的高层楼盘丽日百合，部分物业达到4500元/平方米的均价。有江景、湖景、山景资源的楼盘在惠州自然也是受欢迎的对象，荷兰水乡、帝景湾、金山龙庭、万科大辣甲岛项目、御龙山别墅等都具有代表性。惠州讲究客家文化，大盘、大社区往往受到人们的欢迎，象东湖花园、金山龙庭、东江学府、奥园项目、合生国际新城等楼盘都被人们看好。惠州人对本土品牌发展商较认可，象惠州本地的国华、隆生、金迪、金宝等开发企业就享有较好的口碑，客户对其项目的认同感较强。 3）风格与文化 从风格说，惠州大部分楼盘以现代式风格为主，一些规模较大的楼盘物业类型有多层、小高层、高层，有些虽然有少量欧式的别墅、Townhouse，但基本风格为现代式，象丽日百合、东湖花园、东江学府、金迪新苑等，现代风格是目前中国人比较容易接受的住宅风格，建筑形态比较简洁、明朗。从欧式风格说，惠州荷兰水乡、帝景湾、东方威尼斯等楼盘比较典型，这些楼盘处于东江边上，自然景观好，它们以水景文化为主题，建筑形态追求欧式风格，部分楼盘甚至名称都带有欧式烙印。而一些较高档次的楼盘兼有欧式风格和现代风格，象蓝波湾、金山龙庭，它们都有欧式别墅、Townhouse，蓝波湾Townhouse门前还有罗马立柱装饰，但这些楼盘也有多层洋房，建筑简洁、明快，现代感强，金山龙庭还有现代风格的小高层。 雅庭院西班牙风格的楼盘在惠州并不鲜见，半岛1号、雅庭院就较为典型。半岛1号别墅讲究细节，其外墙选用装饰性的乳胶漆，门窗选用西班牙古典风格的木纹窗，两旁有装饰性板叶。而雅庭院规整的建筑空间，浑圆厚朴的地中海式白色围墙，深香缤色的大凸窗，独特的拱形窗，红色为主色调的拱形瓦面，显示出了西班牙建筑的奔放个性。惠州将来还会推出几个高尔夫物业，现在的棕榈岛高尔夫别墅带有浓郁的东南亚巴厘岛风情，其园林花园洋溢着东南亚风情，岛内会所、各种摆设与布置均参照东南亚各地的旅游胜地优点，度假风情一览无余。 也许是起步较晚的原因，惠州目前纯粹的中式住宅小区还没有，不过2006年将会填补这一空白，已经有项目在酝酿动工。4）客户群 从惠州楼盘客户群来说，惠州楼盘客户群分为本地中等及中等偏上收入家庭、公务员、教师、外企管理层、效益较高的企业管理层、生意人等，外地客户有深圳、广州、东莞等地人。 惠州不同楼盘还是有明显的差异性。普通楼盘基本上是以本地居民为主，家庭收入在中等及中等偏上水平，一些较好的楼盘如带有多层洋房、别墅、Townhouse的楼盘，带有较好景观资源的楼盘，客户基本上是以公务员、大学教师、生意人外企管理层为主，深圳、广州、东莞等地的外地客户有一定比例，主要以深圳客户为主，占了绝对比例，一些楼盘的深圳客户比例达到30%，象惠阳半岛1号的深圳客户甚至达到了50%。 目前惠州也在开发几个