公益性300床位养老院建设项目可行性研究报告.doc

公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 公益性 300 床位养老院建设项目 可行性研究报告 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 1 目目 录录 第一章第一章 项目概况项目概况 1 1 1 项目简介 1 1 1 1项目名称 1 1 1 2项目建设地点 1 1 1 3建设规模及内容 1 1 1 4项目法人及法人代表 1 1 2 可研报告编制依据和研究范围 2 1 2 1编制依据 2 1 2 2研究范围 3 1 3 主要经济指标 3 第二章第二章 项目背景和建设的必要性及可行性分析项目背景和建设的必要性及可行性分析 4 2 1 项目背景 4 2 1 1我国进入老龄化社会 4 2 1 2xx制定相应养老规划 6 2 2 项目建设的必要性 7 2 2 1是推进养老工作的需要 7 2 2 2是市场发展的需要 8 2 3 项目建设的可行性 9 2 3 1项目建设的技术可行性 9 2 3 2项目建设的方案可行性 10 3 项目场址与建设条件项目场址与建设条件 11 3 1 项目场址 11 3 2 建设条件 11 3 2 1自然环境 11 3 2 2区位和交通 12 3 2 3工程用水用电条件 12 3 2 4建材供应条件 13 3 2 5社会环境条件 13 第四章第四章 建设规模和建设方案建设规模和建设方案 14 4 1 总体设计 14 4 1 1设计依据 14 4 1 2建设规模 14 4 1 3工程概况 15 4 1 4设计原则和总体构思 16 4 1 5总平面规划设计 18 4 2 建筑设计及功能说明 19 4 2 1入口大堂 20 4 2 2餐厅及辅助设施 20 4 2 3医生办公室及护士值班室 20 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 2 4 2 4医务室 20 4 2 5心理咨询室 20 4 2 6办公室 会议室等 20 4 2 7健身房 活动室等 21 4 2 8老人居住室 21 4 3 建设方案 21 4 3 1 主要设备及配套设施 21 4 3 2 建筑造型设计 27 4 3 3 建筑装饰标准 28 第五章第五章 组织机构与项目管理组织机构与项目管理 29 5 1 组织机构 29 5 2 管理机构组织方案体系图 29 5 3 人力资源配置 30 5 3 1生产作业班次 30 5 3 2年工作日 30 5 3 3劳动定员及技能素质要求 30 5 3 4员工来源及招聘方案 30 第六章第六章 环境保护环境保护 32 6 1 编制依据 32 6 2 设计采用标准 32 6 2 1环境质量标准 32 6 2 2污染物排放标准 32 6 3 主要污染源和污染物 32 6 3 1废水 33 6 3 2固体废弃物 33 6 3 3灰尘 33 6 3 4噪声 33 6 4 综合利用与治理方案 33 6 4 1污染防治原则 33 6 4 2废水处理 34 6 4 3废气治理 34 6 4 4噪声污染防治 34 6 4 5固体废弃物防治处理 34 6 5 绿化 35 6 6 环境管理机构及定员 35 6 7 环境监测机构 36 6 8 环保设施及投资概算 37 第七章第七章 节能节能 38 7 1 设计依据 38 7 2 设计采用的节能标准 38 7 3 节能措施 38 7 3 1工艺节能措施 38 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 3 7 3 2给排水节能 39 7 3 3电气节能措施 39 7 3 4太阳能利用 39 7 4 节能机构 40 第八章第八章 消防消防 41 8 1 设计依据 41 8 2 概述 41 8 3 总图 41 8 4 建筑 41 8 5 电气消防 42 8 6 消防给水 43 8 6 1消防水源 43 8 6 2消防用水量 43 8 6 3消防设施 43 第九章第九章 职业安全卫生职业安全卫生 45 9 1 设计依据 45 9 2 职业安全卫生现状 45 9 3 卫生要求 45 9 3 1场址卫生要求 45 9 3 2平面布置卫生要求 46 9 3 3卧室卫生要求 46 9 3 4屋顶 墙和地面的卫生要求 46 9 4 危害因素分析及控制措施 47 9 4 1可能产生的危害分析 47 9 4 2设计中采用的主要防护措施 47 9 5 预期效果及评价 48 9 6 机构设置和人员配备 48 9 7 投资估算 48 第十章第十章 项目实施进度项目实施进度 49 10 1 建设期 49 10 2 项目实施计划 49 第十一章第十一章 投资估算和资金筹措方案投资估算和资金筹措方案 50 11 1 投资估算 50 11 1 1 投资估算依据 50 11 1 2 投资估算表 50 11 1 3 建设投资分析 50 11 2 资金筹措 50 第十二章第十二章 财务分析和项目效益评价财务分析和项目效益评价 52 12 1 财务评价依据 52 12 2 项目建设期 经营期 计算期 52 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 4 12 3 财务效益分析 52 12 3 1 成本估算 52 12 3 2 财务分析 53 12 4 社会效益 54 第十三章第十三章 项目风险分析项目风险分析 56 13 1 项目风险分类 56 13 1 1建设风险 56 13 1 2成本超支风险 56 13 1 3技术风险 56 13 1 4其他风险 57 13 2 项目风险控制对策 57 13 2 1建设风险 57 13 2 2成本超支风险 57 第十四章第十四章 可行性研究结论可行性研究结论 58 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 1 第一章第一章 项目概况项目概况 1 1 项目简介项目简介 1 1 1 项目名称项目名称 某县公益性 300 床位养老院建设项目 1 1 2 项目建设地点项目建设地点 项目建设地点位于某县 1 1 3 建设规模及内容建设规模及内容 本项目总用地面积为 20010 平方米 其中 建筑占地 6670 平方米 绿化用地面积 8004 平方米 人 工湖占地 2001 平方米 道路及硬化用地面积 3335 平方米 总建筑面积 17922 平方米 包括 老年公寓 13000 平方米 食 堂及餐厅 1008 平方米 洗衣房 36 平方米 公共浴室 144 平方米 健身房 270 平方米 活动室 540 平方米 办公室 432 平方米 接待 室 36 平方米 医务室 1476 平方米 库房 180 平方米 其它附属用 房 800 平方米 1 1 4 项目法人及法人代表项目法人及法人代表 项目法人 xx 五星大院 1 2 可研报告编制依据和研究范围可研报告编制依据和研究范围 1 2 1 编制依据 编制依据 城市居住区规划设计规范 2002 年版 GB50180 93 公共建筑节能设计标准 DGJ08 107 2004 J10307 2003 建筑设计防火规范 2001 年版 GBJ16 87 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 2 建筑抗震设计规范 上海市标准 DGJ08 9 2003 建筑给水排水设计规范 GB50015 2003 环境空气质量标准 GB3095 1996 民用建筑设计通则 JGJ37 87 民用建筑隔声设计规范 GBJ118 88 老年人建筑设计规范 JGJ122 99 老年人居住建筑设计标准 GB T 50340 2003 疗养院建筑设计规范 JGJ 40 87 无障碍设施设计标准 DGJ08 103 2003 中华人民共和国 工程建设标准强制性条文 2002 年版 建筑工程设计文件编制深度规定 建设部 2003 年 4 月 1 2 2 研究范围研究范围 本可研报告的研究范围如下 项目背景和建设的必要性及可行 性分析 项目场址和建设条件分析 建设规模和建设方案 组织机 构与项目管理 投资估算和资金筹措方案 财务分析和项目效益评 价 项目进度安排 项目风险分析 可行性研究结论 1 3 主要经济指标主要经济指标 表 1 1 主要技术经济指标 序号名称单位数量或指标备注 1建设规模 1 1总投资万元3000 1 1 1其中 建设投资万元2785 1 1 2流动资金万元215 1 2建筑面积平方米17922 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 3 1 3养老服务床位总数个300 1 3 1其中 医护型床位个50患病老人和残疾人居 住 1 3 2 全寿命型床位个220供健康老人长期居住 1 3 3 健康型床位个30高级养老 托老服务 2新增职工人数人64不含临时护工岗位 20 个 3经济指标 3 1销售收入万元 年720 3 2营业税金及附加万元 年33 35 3 3利润总额万元 年154 49 3 4投资利润率 5 15 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 4 第二章第二章 项目背景和建设的必要性及可行性分析项目背景和建设的必要性及可行性分析 2 1 项目背景项目背景 2 1 1 我国进入老龄化社会我国进入老龄化社会 按照国际标准 当一个国家或地区 65 岁以上人口占总人口 7 或 60 岁以上人口占总人口 10 以上时 即为老龄化社会 据有关统 计资料显示 目前我国是世界上老年人口最多的国家 60 岁以上的 老龄人口约为 1 45 亿 占我国总人口的 11 2 而且这个数字每年 都在以 3 的速度增长 我国进入老龄化社会已是不争的事实 根据 国家有关部门统计预测 到 2025 年 老年人将占全国总人口 19 34 到 2040 年 老年人将占全国总人口的 27 8 届时每三个半人口中 就有一个老年人口 随着我国经济快速增长 人民生活水平迅速提高 老年人口规 模越来越庞大 1982 年第三次全国人口普查时 60 岁以上老年人口 为 7664 万人 1990 年全国第四次人口普查时为 9697 万人 2000 年 第五次人口普查时上升至 1 3 亿人 这一数字几乎相当于目前一个 俄罗斯的人口 两个英国的人口或四个加拿大的人口 若把这样庞 大的人口群体当作一个国家的话 它将是世界上人口数排行第十位 的国家 从人口增长趋势看 根据 2000 年全国第五次人口普查资料 2000 年全国总人口 124261 万人 与 1990 年第四次人口普查相比 总人口增长了 12 8 而 60 岁以上老年人口增加了 34 1 总人口 年均增长速度只有 0 92 而老年人口年均速度达到 2 97 大大 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 5 快于总人口增长速度 60 岁及其以上老年人口以年均 3 速度持续 增长 更为突出的是 我国 80 岁以上老年人口已达 1100 万 并以 年均 5 的惊人速度递增 我国的人口结构表现出 两高两大两低 特 征 即高速 高龄 基数大 差异大 社区养老水平低 自我养老 意识低 我国人口老龄化发展的不同阶段 将出现老年人口快速增 长期 高龄老年人口快速增长期 农村老龄化加速期 我国现阶段 人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响 也必将对我 国经济 政治 社会 文化发展带来深刻影响 如何应对人口老龄 化挑战 将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家 在 21 世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会 人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物 反映了人 类社会的进步 然而老年人口比重的日益增大会给经济发展 产业 结构 文化心态 社会发展带来一系列影响 成为 21 世纪我国必须 认真对待 认真研究的重大社会问题 人口老龄化要求调整现有的 产业结构 以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求 为了满 足老年人口日益增长的物质和文化需求 发展老龄产业 增加老年 人所需要的社会服务业 改造不适应人口老龄化的住宅 社区和环 境 人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化 使传统的家庭养 老功能不断弱化 迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社 会服务事业 以补充家庭养老功能的不足 我国的养老服务从 20 世纪 80 年代起步 经过 20 多年的发展 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 6 已初具规模 但养老服务水平还比较低 许多地方养老服务还没有 起步 不能满足老年人多种层次需求 养老院作为专供老人居住的专有场所 是一种居家养老与社区 服务相结合的模式 满足了老年人对居住的特殊需求 解决了传统 养老模式的不足 是一条老年公益性事业市场化运作的新路子 是 解决老龄化问题的有效对策之一 一些地区经验表明 仅靠国家投 资 远远不能满足需求 调动多方面积极性 吸引民间资本兴建老 年公寓 市场化运作 是解决老龄化问题的好办法 一些新建的老 年公寓出现了排队入住的现象 老龄福利事业社会化运作取得了很 好效果 老年公寓创造了一个文明 卫生 舒适 和谐的生活环境 解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾 使老年人安心养老 使其家属子女集中精力工作 对社会稳定起到 了直接的促进作用 党中央 国务院历来十分关注老龄问题 2000 年发出了 关于 加强老龄工作的决定 等一系列文件指示 我国制定颁布了 中华 人民共和国老年人权益保障法 使我国老龄事业有法可依有章可循 2 1 2xx 制定相应养老规划制定相应养老规划 根据 xx 老龄事业发展 十一五 规划 在 十一五 期间 我 省 60 岁以上老年人口将以年均 2 13 的速度持续增长 预计到 2010 年达到 534 5 多万 约占总人口的 11 8 年均增长 20 万 人口老 龄化的问题更加突出 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 7 根据赣府发 2010 24 号 关于加快养老服务事业发展的 若干意见 中提到 我省于 2005 年进入人口老龄化社会 到 2009 年底 60 岁以上老年人口约 560 万人 占全省总人口 12 6 大力 发展养老服务业 保障老年人享受经济社会发展成果 不断提高老 年人晚年生活和生命的质量 是贯彻落实科学发展观 坚持以人为 本 构建社会主义和谐社会的重要内容 是社会文明进步的重要标 志 发展养老服务业 也有利于促进相关产业发展 增加社会就业 岗位 推动经济又快又好增长 壮大养老服务产业 把培育发展养 老服务产业作为调整优化经济结构和促进全民创业的途径之一 积 极引导和扶持社会资本 民间资本 工商资本 外来资本投资老年 生活服务 医疗康复 娱乐教育 老年用品 休闲旅游等养老服务 产业 鼓励和支持金融保险为养老机构提供相关服务 对民办养老服务机构发展给予支持 对按标准建设 取得 社 会福利机构设置批准证书 和 民办非企业单位证书 的民办养老 机构 各级政府采取 以奖代补 的形式 给予适当补贴 因此 本项 目建设不仅符合当地发展养老事业的政策 还能得到政府的鼓励帮 助 2 2 项目建设的必要性项目建设的必要性 2 2 1 是推进养老工作的需要是推进养老工作的需要 从 中国老龄事业发展十一五规划 2006 2010 年 高层论坛 上获悉 十一五期间是中国全面建设小康社会的关键时期 我国 60 岁以上老人将从 2005 年的 1 47 亿增加到 2010 年的 1 74 亿 老 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 8 龄化逐渐显现 老年人的养老保障 医疗保健 生活照料的压力进一 步加大 随着近几年中国老龄事业取得了较快的发展 但是 按照 社会事业与经济协调发展的要求 中国老龄事业仍存在问题 城市 养老保障制度不够健全和完善 农民养老问题日益突出 贫困人口 中老年人的比例仍在增加 老年福利服务基础设施短缺 老年活动 场所建设资金投入不足 老龄产业发展滞后 老年人社会化管理和 服务工作条块分割 为老年人服务的社会中介机构发展缓慢 老年 群众组织建设不够规范 总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全 面小康社会的要求不相适应 面对我国进入老龄化社会 老年人生活问题已越来越被社会所 关注 1998 年起各级政府就出台了相关政策 鼓励民间组织 企业 个人创办养老服务机构 在 2003 年召开中共十六大三中全会上有关 代表提及老年人养老一事 中央领导对此十分重视 近日国家民政 部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人 尤 其是老年人养老与生活方面 并鼓励从事老年住宅的建设 河南省 政府更是认识到全国人口第一大省老龄化形势的严峻性 出台的政 策更具有可执行性 养老服务机构建设用地可划拨 十余项税费可 减免 贷款条件放宽 利率优惠 财政可给一次性开办补助 向非营 利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除 由于老年人生理功能的逐渐衰退 心理状态的日益颓变 退休 后的失落感 孤独感 消沉感等等 严重影响到老人们的身心健康 服侍 照顾发好老人 让他们安度晚年 已成为全社会关注的问题 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 9 成立专门为老年人康复 疗养 活动 娱乐为一体的服务机构 让 老年人共享物质文明和精神文明建设的成果 是现代社会进步和发 展的必然产物 2 2 2 是市场发展的需要是市场发展的需要 2000 年国家有关部门通过调查和分析预测 到本世纪一十年代 末 中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的 1 3 另据中国老龄人协会估计 中国老年人消费约每年 3000 亿人 民币 而且随着老年人消费观念的逐步转变 其消费数额还将得到 进一步增长 由此可见 老年人市场 是一个潜力很大的市场 老年 人产业 尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业 自我国七十年代中期实行计划生育控制以来 三口之家 现已成 为社会的主力家庭结构 许多独生子女成家之后 所面临的是每对 中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料 四个老人和一个孩子 时间和精力严重不足 再加之老年人多愁善 感及实际上的 代沟 由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社 会问题 老年养老项目呼声高涨 呼之欲出 随着近年居民生活水 平的提高和居住观念的改变 核心家庭趋于普及 传统家庭逐渐减 少 一方面下一代与老一代分居现象不断增加 另一方面家庭结构演变 又表现为老少两代在居住上 分而不离 离而不远 的特点 因此老 年人不堪忍受 空巢 的孤单寂寞之苦 从过去不肯到养老院开始向 往养老院 养老观念和居住观念正在发生根本性变化 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 10 因此 社会养老市场的发展催生了项目的产生 2 3 项目建设的可行性项目建设的可行性 2 3 1 项目建设的技术可行性项目建设的技术可行性 项目建筑不存在新材料 新技术的运用 尽管局部存在入口大 堂较大跨度的形式 但总体属于一般建筑 项目所使用的技术已经成熟 因此该项目建设在技术上是可行 的 2 3 2 项目建设的方案可行性项目建设的方案可行性 养老院建设符合国家及地方工程建设规范 标准的要求 能够 完全满足消防 卫生 绿化 取暖采光 保温隔热 给排水 交通 等标准 满足规划局的规划要求 在方案上是可行的 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 11 3 项目场址与建设条件项目场址与建设条件 3 1 项目场址项目场址 项目建设地址位于某县 3 2 建设条件建设条件 3 2 1 自然环境自然环境 1 地形地貌 某县地处九岭山脉东南翼 位于 xx 的西北部 宜春市的北部 东邻安义 新建两县 南部与高安市面上接壤 西南部与宜丰县交 界 西北部与鼓铜 修水相联 北部与靖安县交界 境内南 西 北三面环山 中部地处丘陵 仅东部为河流平地 全县总的地势为 西部高峻 渐次向东部倾斜 是一个以山地 丘陵为主的山区丘陵 县 属半山区半丘陵地貌 呈 七山半水二分田 半分道路和庄园 的布局 全县辖区面积为 1642 平方公里 山地面积约占 48 丘陵 占 10 低丘陵岗地占 36 平原占 6 西部为深山区 山峦起 伏 峰谷交错 九岭山脉的五梅山位于 xx 与修水交界处 海拔 1516 米 东部为海拔 180 米以下的丘岗地 岗丘大面积分布 2 水文地质及地震等级 某县境内河流以贯穿县中心的南潦河为主 呈羽状覆盖 同为 九岭山修河水系 是修河的一条主要支流 自西向东横贯境内 南 潦河有大小支流 29 条 其中上游较大支流有百丈 溜头 石溪 澡 溪 仰山 兰田 澡下水系等 下游较大的支流有白马港 中堡港 黄沙港 赤田港等 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 12 露地层主要为第三系红岩 第四系冲积层 雪峰期岩浆及混合 岩等 成土母质多为花岗岩 红砂岩及花质岩风化物 林地土壤主 要有山地黄棕壤 黄壤和红壤三种 土层厚度平均为 60 80 厘米 山地植被丰富 土壤肥沃 有机质含量高 有利于毛竹及树木生长 3 气象条件 xx 属中亚热带湿润气候 常年呈热带季风气候特征 年平均气 温为 17 3 摄氏度 年平均降雨量为 1610MM 无霜期年平均为 260 天左右 很少受台风 冰霜影响 3 2 2 区位和交通区位和交通 某县位于 xx 东北部 是靖安 安义 九江 宜春 高安等地交 通往来的枢纽 该县对外交通均为陆路 对外公路有奉铜线 大干 线 三级道路 万上线 三级道路 大上公路 其中奉铜线 大 干线为省道 该县沿奉大公路至 320 国道 18 公里 距 105 国道 25 公里 南昌至 xx 高速公路已经开始建设 直接距离 38 公里 xx 距 南昌火车站 50 公里 距昌北国际机场 58 公里 距九江港口 168 公 里 xx 紧邻南昌半小时经济圈 与沿海发达地区均有高等级公路相 连 交通运输较为便利 3 2 3 工程用水用电条件工程用水用电条件 主要周边道路已经布置有市政管网 管线 养老院电力可方便 由供电部门电力管线引入 给水由市政管网供水 雨 污水分流 最 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 13 终排入市政道路雨 污水管网系统 燃气为天然气 由市煤气管网 供给 3 2 4 建材供应条件建材供应条件 当地建材资源丰富 各类建材厂家众多 项目建设所需的砂子 石料 砖 木材等均由当地建材厂家提供 钢材 水泥由各生产厂 家驻上海供货商定点供应 项目的建筑材料来源充足 3 2 5 社会环境条件社会环境条件 项目地人民政府在投资兴办养老院方面给予了很多方面的优惠 政策 在建设用地规划 行政规费减免 资金筹集等方面给予大量 优惠政策 良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 14 第四章第四章 建设规模和建设方案建设规模和建设方案 4 1 总体设计总体设计 4 1 1 设计依据设计依据 城市居住区规划设计规范 2002 年版 GB50180 93 公共建筑节能设计标准 DGJ08 107 2004 J10307 2003 建筑设计防火规范 2001 年版 GBJ16 87 建筑抗震设计规范 上海市标准 DGJ08 9 2003 建筑给水排水设计规范 GB50015 2003 环境空气质量标准 GB3095 1996 民用建筑设计通则 JGJ37 87 民用建筑隔声设计规范 GBJ118 88 老年人建筑设计规范 JGJ122 99 老年人居住建筑设计标准 GB T 50340 2003 疗养院建筑设计规范 JGJ 40 87 无障碍设施设计标准 DGJ08 103 2003 中华人民共和国 工程建设标准强制性条文 2002 年版 建筑工程设计文件编制深度规定 建设部 2003 年 4 月 4 1 2 建设规模建设规模 本项目总用地面积为 20010 平方米 其中 建筑占地 6670 平方米 建筑面积 17922 平方米 绿化用 地面积 8004 平方米 人工湖占地 2001 平方米 道路及硬化用地面 积 3335 平方米 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 15 项目可容纳 300 位老人入住 4 1 3 工程概况工程概况 总建筑面积 17922 平方米 包括 老年公寓 13000 平方米 食 堂及餐厅 1008 平方米 洗衣房 36 平方米 公共浴室 144 平方米 健身房 270 平方米 活动室 540 平方米 办公室 432 平方米 接待 室 36 平方米 医务室 1476 平方米 库房 180 平方米 其它附属用 房 800 平方米 1 老年公寓 12 栋 长寿苑一栋 全寿命型老年公寓 四层建筑 配备电梯 共 60 套双人房间 100 套单人房间 可接收 220 位老人颐养天年 康复苑一栋 医护型老年公寓 二层建筑 50 套单人房间 可接收 50 位身体较差的老人和残疾老人居住 逍遥苑十栋 健康型老年公寓 每栋为三层建筑 共 3 套高 级套房 坐落于人工湖周围 可接收 30 位对环境有较高要求的老人 居住 类型房间数房型每套面积 m2 小计 m2 全寿命老年公寓60双人套房503000 全寿命老年公寓100单人套房505000 健康型老年公寓30高级单人套房1003000 医护型老年公寓50单人套房402000 合计 13000 2 综合楼 二层建筑 底层为食堂 餐厅 洗衣房 浴室 二层为老年娱乐 健身活动场所 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 16 3 办公楼 三层建筑 一层 二层为医务室 康复室 三层 为办公室 会议室 接待室 同时建设公共浴室 洗衣房 库房 锅炉房 配电房 污水处 理站等附属设施 本项目所有建筑均执行 老年人居住建筑设计标 准 GB T 50340 2003 标准 全部为无障碍设计 表 4 1 土建投资估算表 序 号 土建工程名称单位 单价 元 面积 金额 万元 备注 1 办公楼 8001944155 52 2 长寿苑 8008000640 3 康复苑 11002000220 4 逍遥苑 12003000360 5 综合楼 8001998159 84 6 其它附属用房 70080056 7 围墙道路硬化 50333516 68广场安装各类健身器械 8 库房 70018012 6 9 绿化 20800416 01 花坛 花池 绿池 假 山 喷水池等 10 人工湖 300200160 03 11 环保工程23 33 12 土地购置亩20000030600 合计2320 4 1 4 设计原则和总体构思设计原则和总体构思 1 设计原则 1 空气清新 世外桃园 考虑到本项目是专为老年人提供一个集生活 休闲 沟通 养 老 的服务机构 因此 对环境的要求极高 在风格上 将使其体 现出一种新颖独特的建筑风格 使老人们深切体会到人造环境与自 然环境的高度统一性 将充分使建筑的颜色与生活的感光相结合 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 17 2 要充分溶入当今社会的三大主流因素 建筑思想 区域文 化 社会和谐这三大风格的高度统一性 项目在设计之中 通过精致典雅的建筑风格 将来入住的老人 们感受到一种浪漫而温馨的家园 使老人们感受到来此居住不再是 城市的宣闹 而是一种宁静 和谐 快乐的生活方式 3 充分体现本项目的人性化 体现以人为本的设计原则 本项目的主要受益者是老人 因此 设计时 处处都要以老人为设 计核心 强调老人的参与性 注重老人的感受 从道路交通 卫生 饮食 居住 建筑 风格 绿化 景观 材料等全面考虑 打造真 正意义的为老人全心全意的服务宗旨 4 实用 经济 美观是本项目的设计原则之一 无论社会怎 样发展 其本质将始终不会变 始终要保持实用 经济 美观三者 的和谐 2 总体构思 1 领先性与高起点 按照高标准的设计思想 规划设计要求 高起点 高标准 高水平 以建设全国比较先进的 面向 21 世纪的 花园式老年公寓为目标 设计要求要具备超前性 全方位 先进性 体现与老年人处处相溶合的建筑风格 2 以人为本 区域规划强调人 环境 建筑三者的共存与融 合 以提高老年人的生活质量为目标 创造更具人性化空间 主要 考虑老年人的活动 健身 运动的需求 力求功能齐全 适用便捷 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 18 3 可持续发展与生态相适应 营造生态化的居住环境 使建 筑物与周围的自然环境相协调 项目建设要统一规划建设 设计要 具有可操作性 充分考虑老年人的实际需要 做到经济 实用 美 观三统一 4 把握社会发展趋势 顺应时代发展变化的总体方向 4 1 5 总平面规划设计总平面规划设计 总体布置上 充分考虑到养老院的特点 并与周围相邻的建筑 物相协调 养老院各主要出入口均设在主要干道旁 根据使用功能 的差异分为养老院出入口 后勤处入口交通便捷 该项目建设共需占用土地 20010 平方米 呈一个长方形 地形 较平坦便于建设 分设老年公寓 综合楼 办公楼等 另外 内设 庭院 花园 人工湖等 在室外设置简单的健身器材 可一边呼吸 新鲜空气一边运动健身 同时在院内可根据需要种植一些植物 即 美化环境 又可使空气清新 此布局既使老人们的生活 疗养 饮 食避开道路噪声干扰 又美观大方 经济适用 排列合理 以下的 设计理念 也是基于这一基本思想 整个设计主要体现以下几点 1 功能分区明确 动静分离 2 传统与创新相结合 既经济实用 又美观大方 3 创造具有交流沟通氛围的场所空间 为老人们提供物质载 体 4 整体和全天候的设计概念 各功能区既相对分离 又联系 便捷 流线清晰 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 19 4 2 建筑设计及功能说明建筑设计及功能说明 总建筑面积 17922 平方米 包括 老年公寓 13000 平方米 食 堂及餐厅 1008 平方米 洗衣房 36 平方米 公共浴室 144 平方米 健身房 270 平方米 活动室 540 平方米 办公室 432 平方米 接待 室 36 平方米 医务室 1476 平方米 库房 180 平方米 其它附属用 房 800 平方米 本项目充分体现以老年人为核心的设计理念 居住建筑应通风 良好 视野开阔 安静卫生 针对老年人记忆力衰退 加强住房外 观的识别性 通过改善照明 增加光的强度及采用多彩 大字体的 指示性标志来提高识别性 入口台阶和楼梯要适应老年人体能 坡 度放缓 宽度加宽 双侧设置扶手 居室房门须适当放宽尺度 便 于轮椅进出 满足护理需求 保证急救需要 担架能够方便进出 不设置门坎 无高度差 卫生间要安装扶手 有暖气 淋浴采用平 底浴盆 卫生间的洁具色彩以淡色为佳 不仅在视觉上给人以于净 的感觉 而且有利于及时观察和发现老人排泄物中的病兆 在居室 到卫生间的通道等主要的起居活动地点 应多处安装就近照明用灯 以方便其使用 在公共设施的配置方面 应考虑不同老年人群的需 要 分出不同的档次的配置标准分别提供餐饮 健身 公共服务 休闲娱乐和行政后勤等用房 室外环境要优美 一定要有遛弯 户 外健身的地方 针对老年人体能 耐力较差的特点 须有相应的休 息空间和设施 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 20 4 2 1 入口大堂入口大堂 入口大堂外围呈圆缺形结构 共有两层 圆缺四周为独立的活 动室 上下各三间 大堂中庭上空 便于采光 给人一种温馨舒适 欣欣向荣的感觉 4 2 2 餐厅及辅助设施餐厅及辅助设施 餐厅位于综合楼一楼 另由库房 洗消间 操作间 备餐间等 辅助设施与其相邻 餐厅能够根据老年人的不同特点制定食谱 合 理调剂饮食营养 餐厅外围绿色遍布 是老年人用餐的良好场所 4 2 3 医生办公室及护士值班室医生办公室及护士值班室 每层均设置有医生办公 值班室和护士值班室 能够方便及时 地为老年人提供服务 4 2 4 医务室医务室 主要包括光疗室 理疗室 针灸室 观察室 按摩室 抢救室 等 这些功能各异的设施能够保障老年人日常生理的健康以及特殊 时刻的紧急救治 4 2 5 心理咨询室心理咨询室 医疗室的心理咨询室能够为老年人的心理健康提供服务 有助 于缓解老年人的心理压力和焦躁情绪 4 2 6 办公室 会议室等办公室 会议室等 办公室 会议室为养老院管理者提供了交流沟通的平台 有助 于群策群力 做好老年养老的工作 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 21 4 2 7 健身房 活动室等健身房 活动室等 健身房和活动室为老年人的身体锻炼和自娱自乐提供了场所 能够为老年人有个好身体 有个好的精神面貌提供了便利 4 2 8 老人居住室老人居住室 老人居住室每套有 2 个或 1 个床位 共 300 张床位 房间内设 有独立卫生间 另有闭路电视 空调等设备 能够很好地满足老年 人的生活需要 4 3 建设方案建设方案 4 3 1 主要设备及配套设施主要设备及配套设施 1 主要设备 1 设备选择原则 a 满足使用要求 产品质量可靠 b 选择技术先进 造型美观 物美价廉 注意设备利用率和成 本核算 c 选用能耗少 效率高 维修方便 并能一机多用的设备 d 回转部位与危险部位装置安全保护设施 e 运转时保持低噪音 f 设备尽量采用封闭式操作 操作方便 简单 安全可靠 2 主要设备明细表 表 4 2 主要设备明细表 序号设备名称 型号规 格 数量 单价 万元 总额 万元 备注 1中央空调 4624 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 22 2分体式空调 700 214 3计算机 200 612 4电风扇 2400 012 4 5电视机 2400 248 6电冰箱 1300 1519 5 7洗衣机 20 20 4 8 太阳能热 水器 1200 224 9健身器械 150 件 15 10医疗器具 60 套 120 11办公用品 1 套 1 12消毒柜 20 150 3 13橱具 1 套 3 14电话机 2400 011 12 15面包车 1 9 6 16小轿车 1 12 17锅炉系统 1 套 4 含洗衣房 烘干施设 18配电系统 1 套 3 19 污水处理 系统 1 套 9 20通讯系统 1 套 3 合计 325 32 2 配套设施 1 给水 本项目所需的生活用水由当地自来水公司供应 a 用水量 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 23 本项目用水全部为生活用水 年用水量为 16790 吨 表 4 3 用水量表 序号用水部分日用水量 吨 备注 1锅炉房4 2生活用水33 3未预见水量9 合计46不包括消防用水量 b 水质 水源 本项目水的用途一般可分为 生产用水 生活用水 锅炉用水 冷却用水和消防用水等 不同的用途 有着不同的水质要求 生活用水的水质要求符合生活饮用水水质标准 消防用水可低 于生活饮用水的标准 锅炉用水应符合锅炉用水标准 用水由当地自来水公司供应 c 水质水压要求 水质要求 职工生活用水及生产用水应符合 生活饮用水卫生 标准 GB5479 85 要求 水压要求 依据上述水质 水压 水量要求 按照公司生产区 的供水能力设计采用生活 生产 消防联合供水的管网形式 本项目给水方案如下 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 24 市政管网水源 厂区管网 消防水池 用水点 室内消防管网 室外消火栓 火点 2 排水 本项目将建设完备的排水系统 全场实行雨污分流的排水体制 生活污水 本项目生活污水约 36 吨 天 经化粪池处理 收集 后排至场区污水管网 由场区污水处理站统一处理 生活污水处理按以下流程进行 污水 化粪池 小型一体化 处理设备 处理达标后的废水 在不影响的前提下 可作为绿化 用水和场地冲洗用水 3 电气 a 供电设计 用电负荷等级 按本项目性质和供电规程 无特殊要求 其用 电按三级负荷考虑 供电系统 本项目用电均由碧西村电站供给 电缆可架空或埋 地引至用电点 电力线路敷设应考虑生产照明 电力防爆 防腐方面的要求 设置功率因素自动补偿屏 平均功率因素 COS 0 9 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 25 全厂采用分级计量 低压侧设照明计量装置 各用电回路装设 低压计量表 以便加强管理和考核用电指标 b 过电压及接地保护 为了使配电房及各用电设备安全运行 在配电房设工作接地及 过 电压接地保护并连成一体 做成环状接地网 从而降低跨步电 压和接触电压 各建筑物进户线距配电房距离大于 50 米的均设置重 复接地装置 进户后采用 TN C S 系统 变配电房接地电阻 R 10 c 电力设计 负荷计算 根据各专业所需的用电条件 用电设备分类按需用系数分别计 算 然后综合确定本项目用电负荷 工艺设备安装容量 61 6KW 生活照明安装容量 110 2KW 总装机容量 171 8KW 建配电房 40 平方米 安装配电箱一套 电源及电压 本项目电源由厂外高压线经变压器后 直接引至场区配电房 场区动力及照明均采用三相四线制 380V 220V 供给电源进入场 区后 经总配电柜 各分配电柜引到各用电设备 用电点一般采用 放射树干式供电方式 对大容量的用电设备采用降压起动的方式以 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 26 减少起动电流对线路电压质量的影响 场区内部动力线路采用 BV 铜芯穿焊接钢管或 UPVC 管明设或暗设 或沿桥架敷设 d 照明设计 场区照明和动力为同一线路 进户后分开铺设 生活照明电源 由变电房照明电柜引出专线 各建筑物照明采用 PZ30JR 型配电箱 照明配线系统均为放射 树干混合系统 照明线路配线采用 BV 铜 芯穿钢管或电线管明敷或暗敷 各建筑物室内照度值的选择依据 建筑电气设计技术规程 的推荐值并结合具体情况确定 场地照明采用荧光灯 空间净高超过 6m 时采用高压汞灯和高 压钠灯的混光照明 潮湿场所 采用防潮型荧光灯 浴室和淋浴间采用防水型灯具 办公室 生活用房照明采用日光灯 路灯一般采用 80 125W 高压汞灯或 100W 高压钠灯 集中在 传达室控制 大面积的场地照明控制开关宜分片集中布置 各类场地最低照度不同 室内高于 100Lz 库房 锅炉房 办 公室等场所高于 50Lz e 接地和防雷 场区内建筑物和构筑物设避雷针或避雷带保护 配电房设计五 防式人工接地装置 接地电阻不大于 4 欧姆 各用电点重复接地电 阻不大于 10 欧姆 4 通讯设施 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 27 a 通讯设施包括电话通讯 有线电视 CATV 宽带网络和消 防监控 b 在场区内装设光缆 通讯设施和宽带传输设施 c 有线电视 CATV 系统尽量利用地方电视讯号 同时建立卫 星电视接收系统以丰富老年人文娱生活 d 场区内设置消防灭火设施和消防监控中心 所有公寓房间和 娱乐活动场所都装设感烟 感温等火情探测装置和消防设施 设置 完善的声光报警讯号和通风排烟 喷淋等自动灭火设施 e 场区内设置有线电视监视系统 在各个建筑的门口 走廊过 道等重要地点均装设电视摄像头 并配备录像等监控设备 f 通讯设施费用分别计入工艺设备 消防费用中 5 动力 燃料供应 本项目选用 1 台 0 5 吨燃煤锅炉 全年燃煤需要量 243 吨 表 4 4 燃料及动力消耗表 序号名称内容单位消耗量备注 1电380v 220v 50HZKWh 年62 7 2水生活用水吨 年16790 3煤吨243全年消耗量 4 3 2 建筑造型设计建筑造型设计 本方案在建筑造型设计上摒弃了传统观念对老年人建筑要求沉 稳 凝重 古朴的特点 转而追求活泼轻盈的建筑形式 以求为老 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 28 年人创造一处充满活力的居住娱乐场所 在设计中从形体上将建筑 分为南北两个体块 南侧体块在平面上处理为弧线状 丰富了立面 造型即内部空间 北侧体块为 一 字形 为打破呆板 将东侧尽端 设计为圆形 这样也丰富了内部空间及立面造型 4 3 3 建筑装饰标准建筑装饰标准 在建筑装饰设计过程中 对于墙体 屋面 外墙以及窗体等建 筑构件在充分考虑防水 保温 牢固等建筑构件的基本要求下 尽 量使得本建筑项目能够体现最新建筑设计理念 将环保及高科技充 分融入项目设计中 内装修材料要符合室内装饰材料的卫生标准 其室内空气质量应达到国家标准 室内空气质量标准 GB T18883 的要求 室内环境污染应按国家标准 民用建筑工 程室内环境污染控制规范 GB50325 执行 建筑内部墙体阳角部 位 宜做成圆角或切角 且在 1 80m 高度以下做与墙体粉刷齐平的 护角 下部宜作 0 35m 高的防撞板 室内墙面应采用耐碰撞 易擦 拭的装修材料 色调宜用暖色 室内地面应选用平整 防滑 耐磨的装修材料 卧室 起居室 活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板 厨房 卫生间及走廊等公 用部位宜采用清扫方便的防滑地砖 老年人通行的楼梯踏步面应平 整防滑无障碍 界限鲜明 不宜采用黑色 显深色面料 老年人居室不宜设吊柜 应设贴壁式贮藏壁橱 设置高度在 1 50m 以下 每人应有 1 00m3 以上的贮藏空间 老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃 落地玻璃门窗应 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 29 装配安全玻璃 并在玻璃上设有醒目标示 老年人使用的卫生洁具 宜选用白色 各类用房 楼梯间 台阶 坡道等处设置的各类标志和标注应 强调功能作用 应醒目 易识别 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 30 第五章第五章 组织机构与项目管理组织机构与项目管理 5 1 组织机构组织机构 本项目承办单位为某某县老年公寓有限公司 该公司实行董事 会领导下的总经理负责制 该公司为独立法人 市场化运作 自主 经营 自负盈亏 该公司组织机构完善 规章制度健全 本项目在 该公司直接管理下运营 5 2 管理机构组织方案体系图管理机构组织方案体系图 本项目由某某县老年有限公司实施管理 下设办公室 财务部 总务部 外联部 医疗康复中心 俱乐部 详见管理机构图 管理机构图 俱乐部 董 事 会 总经理 常务副总经理副总经理 总务部 外联部 办公室财务部医疗康复中心 心 文秘档案 信息宣传 资料汇总 人事管理 外事联络 内部协调 打印接待 会 计 统 计 出 纳 财 税 疾病治疗康复 保 健 养 生 卫 生 服 务 殡 葬 事 务 娱乐健身 参观旅游 环 卫 消 防 水 电 广 播 基 建 食 堂 后勤事务 来宾接待 入住老人安排 家属接待 对外联络 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 31 5 3 人力资源配置人力资源配置 5 3 1 生产作业班次生产作业班次 行政管理等为一班制 医务人员三班制 5 3 2 年工作日年工作日 年工作 365 天 每班工作 8 小时 5 3 3 劳动定员及技能素质要求劳动定员及技能素质要求 本项目劳动定员 64 人 另外视需要聘用临时护工 20 名 表 5 1 劳动定员表 序号岗位班制人数备注 1总经理1 2副总经理2 3办公室3含司机 4财务部3 5行政部3 6外联部3 7俱乐部3 8医护岗位20 9食堂10 10水电工2 11锅炉房 洗衣房8 12保安6 合计64 5 3 4 员工来源及招聘方案员工来源及招聘方案 本项目实行全员聘用制 本项目管理人员和医务人员应具有大 专以上文化水平 其余员工应具有高中以上文化程度 经培训合格 后持证上岗 医务人员应持有医师执业证书 护理人员在护校毕业 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 32 生中招聘 管理人员和医护人员通过某某县人才市场公开招聘 其 余人员通过当地劳务市场公开招聘 公益性 300 床位养老院建设项目可行性研究报告 33 第六章第六章 环境保护环境保护 6 1 编制依据编制依据 1 中华人民共和国环境