金融不良资产收购之尽职调查(源自AMC).doc

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羀蒇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螃肄肇蒄袆羇莅蒃薅蝿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃薀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莄薅螁肈芀薄袃袁膆蚃薃肆肂芀蚅衿羈艿螇肅芇芈薇袈芃芇虿膃腿芆螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁蚀羁莆莀螃袃节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螃肄肇蒄袆羇莅蒃薅蝿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃薀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莄薅螁肈芀薄袃袁膆蚃薃肆肂芀蚅衿羈艿螇肅芇芈薇袈芃芇虿膃腿芆螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁蚀羁莆莀螃袃节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螃肄肇蒄袆羇莅蒃薅蝿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃薀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莄薅螁肈芀薄袃袁膆蚃薃肆肂芀蚅衿羈艿螇肅芇芈薇袈芃芇虿膃腿芆螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁蚀羁莆莀螃袃节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螃肄肇蒄袆羇莅蒃薅蝿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃薀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莄薅螁肈芀薄袃袁膆蚃薃肆肂芀蚅衿羈艿螇肅芇芈薇袈芃芇虿膃腿芆螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁蚀羁莆莀螃袃节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螃肄肇蒄袆羇莅蒃薅蝿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃薀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莄薅螁肈芀薄袃袁膆蚃薃肆肂芀蚅衿羈艿螇肅芇芈薇袈芃芇虿膃腿芆螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁蚀羁莆莀螃袃节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螃肄肇蒄袆羇莅蒃薅蝿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃薀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莄薅螁肈芀薄袃袁膆蚃薃肆肂芀蚅衿羈艿螇肅芇芈薇袈芃芇虿膃腿芆螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁蚀羁莆莀螃袃节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螃肄肇蒄袆羇莅蒃薅蝿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃薀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莄薅螁肈芀薄袃袁膆蚃薃肆肂芀蚅衿羈艿螇肅芇芈薇袈芃芇虿膃腿芆螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁蚀羁莆莀螃袃节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螃肄肇蒄袆羇莅蒃薅蝿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃薀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莄薅螁肈芀薄袃袁膆蚃薃肆肂芀蚅衿羈艿螇肅芇芈薇袈芃芇虿膃腿芆螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁蚀羁莆莀螃袃节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螃肄肇蒄袆羇莅蒃薅蝿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃薀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莄薅螁肈芀薄袃袁膆蚃薃肆肂芀蚅衿羈艿螇肅芇芈薇袈芃芇虿膃腿芆螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁蚀羁莆莀螃袃节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螃肄肇蒄袆羇莅蒃薅蝿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃薀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莄薅螁肈芀薄袃袁膆蚃薃肆肂芀蚅衿羈艿螇肅芇芈薇袈芃芇虿膃腿芆螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁蚀羁莆莀螃袃节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螃肄肇蒄袆羇莅蒃薅蝿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃薀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莄薅螁肈芀薄袃袁膆蚃薃肆肂芀蚅衿羈艿螇肅芇芈薇袈芃芇虿膃腿芆螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁蚀羁莆莀螃袃节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螃肄肇蒄袆羇莅蒃薅蝿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃薀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莄薅螁肈芀薄袃袁膆蚃薃肆肂芀蚅衿羈艿螇肅芇芈薇袈芃芇虿膃腿芆螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁蚀羁莆莀螃袃节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螃肄肇蒄袆羇莅蒃薅蝿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃薀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莄薅螁肈芀薄袃袁膆蚃薃肆肂芀蚅衿羈艿螇肅芇芈薇袈芃芇虿膃腿芆螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁蚀羁莆莀螃袃节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螃肄肇蒄袆羇莅蒃薅蝿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃薀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莄薅螁肈芀薄袃袁膆蚃薃肆肂芀蚅衿羈艿螇肅芇芈薇袈芃芇虿膃腿芆螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁蚀羁莆莀螃袃节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螃肄肇蒄袆羇莅蒃薅蝿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃薀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莄薅螁肈芀薄袃袁膆蚃薃肆肂芀蚅衿羈艿螇肅芇芈薇袈芃芇虿膃腿芆螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁蚀羁莆莀螃袃节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螃肄肇蒄袆羇莅蒃薅蝿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃薀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莄薅螁肈芀薄袃袁膆蚃薃肆肂芀蚅衿羈艿螇肅芇芈薇袈芃芇虿膃腿芆螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁蚀羁莆莀螃袃节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螃肄肇蒄袆羇莅蒃薅蝿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃薀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莄薅螁肈芀薄袃袁膆蚃薃肆肂芀蚅衿羈艿螇肅芇芈薇袈芃芇虿膃腿芆螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁蚀羁莆莀螃袃节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螃肄肇蒄袆羇莅蒃薅蝿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃薀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莄薅螁肈芀薄袃袁膆蚃薃肆肂芀蚅衿羈艿螇肅芇芈薇袈芃芇虿膃腿芆螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁蚀羁莆莀螃袃节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螃肄肇蒄袆羇莅蒃薅蝿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃薀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莄薅螁肈芀薄袃袁膆蚃薃肆肂芀蚅衿羈艿螇肅芇芈薇袈芃芇虿膃腿芆螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁蚀羁莆莀螃袃节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螃肄肇蒄袆羇莅蒃薅蝿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃薀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莄薅螁肈芀薄袃袁膆蚃薃肆肂芀蚅衿羈艿螇肅芇芈薇袈芃芇虿膃腿芆螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁蚀羁莆莀螃袃节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螃肄肇蒄袆羇莅蒃薅蝿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃薀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莄薅螁肈芀薄袃袁膆蚃薃肆肂芀蚅衿羈艿螇肅芇芈薇袈芃芇虿膃腿芆螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁蚀羁莆莀螃袃节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螃肄肇蒄袆羇莅蒃薅蝿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃薀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莄薅螁肈芀薄袃袁膆蚃薃肆肂芀蚅衿羈艿螇肅芇芈薇袈芃芇虿膃腿芆螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁蚀羁莆莀螃袃节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螃肄肇蒄袆羇莅蒃薅蝿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃薀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莄薅螁肈芀薄袃袁膆蚃薃肆肂芀蚅衿羈艿螇肅芇芈薇袈芃芇虿膃腿芆螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁蚀羁莆莀螃袃节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螃肄肇蒄袆羇莅蒃薅蝿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃薀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莄薅螁肈芀薄袃袁膆蚃薃肆肂芀蚅衿羈艿螇肅芇芈薇袈芃芇虿膃腿芆螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁蚀羁莆莀螃袃节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螃肄肇蒄袆羇莅蒃薅蝿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃薀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莄薅螁肈芀薄袃袁膆蚃薃肆肂芀蚅衿羈艿螇肅芇芈薇袈芃芇虿膃腿芆螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁蚀羁莆莀螃袃节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螃肄肇蒄袆羇莅蒃薅蝿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃薀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莄薅螁肈芀薄袃袁膆蚃薃肆肂芀蚅衿羈艿螇肅芇芈薇袈芃芇虿膃腿芆螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁蚀羁莆莀螃袃节莀袅聿膈荿薅袂肄莈蚇肇羀蒇蝿袀艿蒆葿肆膅蒅薁袈肁蒅螃肄肇蒄袆羇莅蒃薅蝿芁蒂蚈羅膇蒁螀螈肃薀蒀羃罿蕿薂螆芈蕿蚄羂膄薈袇螄膀薇薆肀肆薆虿袃莄薅螁肈芀薄袃袁膆蚃薃肆肂芀蚅衿羈艿螇肅芇芈薇袈芃芇虿膃腿芆螂羆肅芆袄蝿莄芅薄羄芀芄蚆螇膆莃螈羂肂莂蒈螅羈莁蚀羁莆莀螃 金融不良资产收购之尽职调查(源自amc)金融不良资产收购之尽职调查第一节 尽职调查工作流程 . 2第二节 初步评价 . 2第三节 尽职调查方案的确定和尽职调查工作的组织 . 3（一）立项. 3（二）制定尽职调查方案 . 3（三）抽样与重点尽职调查项目的确定 . 4（四）调查工作的组织 . 6第四节 尽职调查的实施 . 8（一）阅档. 9（二）访谈. 15（三）实地调查 . 17（四）讨论与交叉核实 . 17（五）实施中的若干实务问题 . 18第五节 资产估值 . 22（一）抵、质押资产的估值 . 22（二）保证、信用贷款的估值 . 23（三）全面调查和抽样调查的估值 . 24第六节 处置预案 . 24第七节 尽职调查报告 . 25（一）法律意见书 . 25（二）尽职调查报告 . 26 1收购金融不良资产尽职调查工作方法 金融不良资产收购尽职调查是收购方利用各种有效方法，包括借助中介机构，对拟收购的不良资产存续状态、权属状况、资产质量进行审慎调查，其目的是判断不良资产的价值，以便确定最终的收购价格并为以后的处臵做准备。尽职调查主要包括资产权属关系判断、资产法律关系与状态判断以及资产价值判断等。第一节 尽职调查工作流程尽职调查工作流程主要包括以下几个方面（详见附件一：尽职调查流程图）：1 初步评估；2 制定尽职调查方案与立项；3 组建尽职调查项目组（包括聘请律师）；4 尽职调查工作的分配；5 阅档；6 访谈；7 实地调查；8 讨论、估值、汇总；9 提出处臵预案；10 完成尽职调查报告。第二节 初步评价取得不良资产清单后，应对不良资产进行初步评估，例如总 2债权的规模（包括本金，利息的总额），资产的本息比（本金和利息的比，主要是判断贷款发放的总体时间），主要放贷发生的时间，资产的地域分布，贷款企业的规模，贷款的企业性质（是国有、民营等），贷款的五级分类情况，整体抵押率和保证率，抵押物的品种，总体诉讼情况和执行情况，通常情况下，资产出让方在招商时会提供带有全部或部分以上数据的清单，这些数据可以让投资者初步了解这些资产的基本情况、定价区间、价值弹性等。资产初评的目的是确定是否有必要进行进一步调查，并在此基础上确定调查范围、人数，对调查的大概时间做出初步判断，为下一步调查打下基础。如确定为拟收购目标即可启动立项程序。第三节 尽职调查方案的确定和尽职调查工作的组织（一）立项1.立项报告。立项报告应包括应包括以下几个方面的内容： 资产初步评价情况；预计的投资金额区间；尽职调查的方案与工作组织；项目的时间进度初步按排与人员按排；结论。2.立项报告的审批。立项报告经公司主管领导和总经理审批后即可实施。（二）制定尽职调查方案尽职调查方案包括以下几个方面的内容：31.资产初步评估情况概述；2.本次尽职调查的目的；3.本次尽职调查方法与步骤；4.尽职调查的人员按排；5.尽职调查的律所聘请；6.尽职调查的费用预估；7.尽职调查时间估计及尽职调查报告的提交时间。尽职调查方案应报上级批准或备案后方可实施。（三）抽样与重点尽职调查项目的确定尽职调查的范围可以分为全面调查和抽样调查，并根据初步评估的结果确定尽职调查的重点项目。一般情况下，在资产包所含贷款笔数或户数不多的情况下，需要进行全面调查，抵押类贷款或抵押物资产一律要进行调查，次级类资产需要全面调查。除此之外，都可以以抽样的方式进行调查。无论是抽样调查还是全面调查都须确定重点调查项目。1.企贷抽样重点项目调查应遵守以下几个原则：抽样过程中按照每笔资产剩余本金大小的顺序进行选择，或者确定一个界限（例如剩余本金在500万以上的项目），在该界限之上的资产都做为抽样的样本。企贷根据资产的分散和集中程度不同，调查的本金金额一般认为不得低于被调查资产总本金金额的80，最好能够达到90以上。4调查笔数的最终确定可以根据抽样资产与总资产的比例的实际情况做适当调整。单户多笔的贷款，或多笔关联贷款，或关联企业多笔贷款，只要按总额达到抽样标准均应纳入调查范围，且一般情况下，作为一个整体应纳入重点调查范围。抽样调查过程中，对于有抵押物的资产不论资产的大小，一律纳入重点调查范围。抵债资产一律要做尽职调查。抵债资产是指银行依法行使债权或担保物权而受偿于债务人、担保人或第三人的实物资产或财产权利。以物抵债是指银行的债权到期，但债务人无法用货币资金偿还债务，或债权虽未到期后，但债务人已出现严重经营问题或其他足以严重影响债务人按时足额用货币资金偿还债务，或当债务人完全丧失清偿能力时，担保人也无力以货币资金代为偿还债务，经银行与债务人、担保人或第三人协商同意，或经人民法院、仲裁机构依法裁决，债务人、担保人或第三人以实物资产或财产权利作价抵偿银行债权的行为。2.个贷抽样调查应遵守的几个原则：个贷抽样应根据每个项目剩余本金的大小进行抽样，这主要是针对住房按揭贷款或车贷中涉及同一房地产开发商或汽车销售商担保的情况。这种情况下一般按照同一个项目来划分，按项目进行抽样。一般认为个贷抽样所覆盖的本金应大于债权本金的80。如果项目过于分散，可以把抽样的比例适度调低。5个贷资产包中一般包含真实个贷和虚假个贷，虚假个贷可以都按项目进行调查，由于其本金相对较大，调查范围比较容易确定。真实个贷一般每笔本金较小并且极其分散，可以根据档案中预留的电话进行电话访谈，根据电话访谈的结果进行评估。（四）调查工作的组织1.成立项目组及调查工作人员的按排项目确定后应成立尽职调查项目组，确定小组成员，明确分工，并决定是否聘请律师事务所等中介机构协助工作。通常情况下都需要聘请律师事务所帮助进行法律调查。根据尽职调查的任务量和紧急程度确定人数和项目负责人，一般应有法务人员参加。律师事务所在尽职调查中的作用不可忽视，主要表现在：从专业角度查清资产的法律关系以及状态；具有良好的社会关系，能提供有价值的信息和资产线索；具备专业素质，可以进行有针对性的分析。参与尽职调查的人员须熟悉尽调工作流程，熟练掌握各种调查方法，明确目标，认真负责，细致耐心，并善于与各种关系人进行沟通。尽职调查人员通过阅档、实地调查、访谈、法律调查以及多方收集到的其他相关信息，力求调查准确、可靠客观，并最终给出价值判断。项目组要负责核实律师调查结论，并对此结论负责。由于不同项目的所在地及具体情况不同，尽调小组应根据尽 6调方案给进行法律调查的律师事务所提出明确尽调要求，这些要求应至少包括尽调目的，需要调查的事项等，并在相关协议中予以明确。律师调查通常应至少包括：阅档、时效调查、权属调查、工商登记调查、法律状态（诉讼、执行等）调查。2.调查工作的分工调查工作由项目组负责组织与实施，包括工作分配，明确中介机构的任务和目标等。在分配任务时项目组要有明确的时间要求。项目组应指定项目负责人，成员应由熟悉尽职调查、法律、处臵等专业人员参加。调查前应制定项目尽职调查方案，明确任务目标、抽样、事先准备好需调查项目的信息采集表。项目组要对尽职调查人员进行分工，调查人员与中介机构要相互配合，经常讨论，相互应证，以确保调查工作的完整、准确。律师的任务和工作目标应该在服务协议中有所约定，根据资产状况的不同任务与目标有一定的差异，但至少应包括以下几个方面的内容：阅档。审阅目标资产的档案资料，调查目标资产的法律状况，进行相关法律认定，对于权属关系、债权是否有瑕疵、时效等作出明确的判断；工商登记调查。调查债务人（包括保证人）的工商登记档案资料，确定债务人（包括保证人）的存续状态，调查工商登记档案记载的债务人（包括保证人）的财务、经营情况；权属调查。查询债务人（包括保证人）的房屋权属登记信 7息及其它重大财产情况（对外投资等权益）。如果目标债权的保证方式为抵押，调查抵押财产的权属状况，其中主要关注抵押物的登记情况以及抵押期限，抵债物产权登记调查；访谈与实地考察。对债务人（包括保证人）进行电话了解以及现场实地察看；在访谈和实地考察过程中需要填写访谈记录或实地考察表，根据访谈或实地考察的实际情况进行填写，填写完成后需参与访谈或考察的人员签字（一般至少需要双人签字）。法律状态调查。对于已经进入诉讼程序、执行和解程序的债权，律师应当走访相关的法院法官，对该诉讼情况进行了解；时效调查。应明确每笔被调查债权的时效状况；配合其他尽职调查人员完成有关工作；尽职调查完毕后应根据要求出具正式的法律意见书。 项目组根据所要调查的资产情况、工作量，将全部拟调查资产在成员之间作适当分配。项目组成员负责根据分配到的资产清单逐户进行阅档、走访、实地考察、根据需要以不同的身份（如客户）对债务人、担保人经营状况进行了解，摸清企业实际状况，对抵押物、抵债物进行现场查看，了解当地房产的价格，对抵押物、抵债物进行初步评估。在整个调查过程中如果有必要可请律师协助。第四节 尽职调查的实施不同地区、不同规模、不同交易安排的项目尽调的时间要求会有不同，调查环境也不同。尽职调查首先应对参与调查的人员 8和律师提出明确的时间要求，尽职调查方案可以针对不同地区的特点在实施过程中略有调整，但以不影响尽调有效性为原则。如果是阅读原始档案，一般应按排项目组人员和律师同时进行，以免给资产出让机构增加不必要的工作量。（一）阅档阅档是尽职调查工作的第一步也是最基础的环节，阅档需要根据抽样结果进行阅档。阅档过程是对资产进行了解的过程，阅档需要判断债权是否具有瑕疵，担保是否继续有效，初步了解各类资产所含的法律关系、状态、权益等。我司人员应认真做好相应的记录工作，填写尽职调查信息采集表。律师等中介机构根据其自己的工作流程进行阅档，最终双方进行交流，可以减少差错和疏漏。1.重点关注档案要件。阅档过程中需要关注的要件主要有借款合同、担保合同、抵押情况、是否有和解协议、是否诉讼、是否有判决、裁定和执行情况。在有判决的情况下，关注的重点就应该放到执行方面。目前遇到的主要问题是，被执行人没有可执行的财产无法执行，或者是法院裁定中止执行，这种情况下，后面尽调的工作重点应该放在被执行人财产的发掘方面。2.时效的问题。时效涉及到两个方面：一是诉讼时效，二是执行时效。诉讼时效。根据我国民法通则第一百三十五条规定的：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另 9有规定的除外。”所以对于债务人的每次催收之间期限不得超过两年，当然若超过两年后债务人仍然签收的仍让符合时效的延续，所以在查看催收单时应重点关注最后时点签收的催收单到目前的时间或最后时点签收的催收单到转让到资产管理公司的时效是否有效。银行公告催收和公证催收均属于时效的中断，可以重新计算时效，根据规定国有四大资产管理公司一律可以采用公告催收来延续时效。对于保证人诉讼时效可以分为一般保证、连带责任保证两种时效，现行担保法第15、25、26条对保证期间的设臵和效力作了规定“保证合同应当包括以下内容：保证的期间，一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月；在合同约定的保证期间与前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任；债权人已经提起诉讼或者仲裁的，保证期间适用诉讼时效中断的规定，连带责任保证的的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日112 民诉法第八十四条规定：“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。”说明只有在“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达”时，才能采用公告送达，若能找到债务人的情况下采取公告送达可能会不能产生时效的中断，国有四大资产管理公司除外。2 二年九月二十九日最高人民法院发布的中华人民共和国担保法若干问题的解释规定：一般保证的债权人在保证期间届满前对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，从判决或者仲裁裁决生效之日起开始计算诉讼时效；连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起开始计算诉讼时效；一般保证中，主债务诉讼时效中断，保证债务诉讼时效中断；连带责任保证中，主债务诉讼时效中断，保证责任诉讼时效不中断；一般保证和连带保证责任中，主债务诉讼时效中止的，保证债务诉讼时效同时中止。10起六个月内要求保证人承担保证责任；在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。所以对于保证人的催收为债务到期后的六个月内。最高额保证合同对保证期间没有约定或者约定不明的，如果最高额保证合同约定有保证人清偿债务期限的，保证期间为清偿期限届满之日起六个月；没有约定债务清偿期限的，保证期间自最高额保证终止之日或自债权人收到保证人终止保证合同的书面通知到达之日起六个月。对于有担保物权所担保的债权的诉讼时效，该担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持3（最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释）。四大资产管理公司所持有的金融不良资产一般都不会存在接收之后的时效问题，重点应该关注在银行剥离之前的诉讼时效问题，如查看银行催收通知书的时间等。关键是时效的连续性，有的资产时效已丧失，但后期资产管理公司仍有公告或催收等形式，并未得到债务人认可，因而时效仍然丧失，这一点很容易判断错误。执行时效。对于执行时效问题，根据民事诉讼法的规3例如，a企业向b银行贷款100万元，c以设备提供抵押，约定还款时间04年1月1日，如果a不能清偿债务的，诉讼时效为2年，截至06年1月1日，b从主合同诉讼时效结束之日起2年可以向c行使抵押权，也就是最晚在08年1月1日行使。担保物权请求权的期间债权的诉讼时效（2年，可中止、中断、延长）债权的诉讼时效结束后2年（除斥期间）。也就是说，在一般情形下，担保权人行使担保物权的期间为4年。11定，双方或一方当事人是公民的，向人民法院提出申请执行的期限是1年；双方当事人是法人或其他组织的，申请执行的期限是6个月。这个期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算。对于有判决而没有申请执行的部分项目，可能已经丧失执行时效，但不一定就丧失了诉讼时效。3.注意从放款时的调查报告和贷款维护过程中下户记录（指在贷款发放或逾期后银行工作人员对债务人的走访情况记录）中寻找财产线索。调查报告一般都反应了放贷时的情形，可以从中得到部分可能的财产线索，另外很多档案中有下户记录，下户记录一般都详细记录了不良产生的过程，可以从中发现一些可靠的线索，例如当时企业的经营状况，企业的对外投资情况，是否有转移财产的情况等。4.阅档工作的安排。由于各公司、银行规定不同，有些需要在资产出让方规定的地点查看原始案卷，有些可以购买档案资料的影印件自行安排阅档。阅档工作安排由小组视情况进行安排，一般在阅档前与出让签署保密协议有时还需交阅档费用。5.规范填写尽职调查信息采集表。尽职调查信息采集表可分为企贷信息采集表和个贷信息采集表。企贷阅档信息采集内容。例如债务人名称、借款合同号、债务人地址和联系方式、贷款银行、合同金额、合同借款起止日44 根据新修订的中华人民共和国民事诉讼法（2007修正）第二百一十五条规定，自2008年4月1日起申请执行的期间为二年。12期、保证人名称、保证人地址和联系方式、抵押物的权力证书号、是否有抵押登记、是否有和解协议及内容、是否有诉讼及判决情况、执行情况、每一次的催收记录等。企贷有可能一个户中有多笔借款，根据需要对于多笔借款合同，并且还可能有多笔借新还旧的合同，这些都需要填写，对于企贷阅档应该就一些有疑问的问题进行记录，在以后的访谈或调查过程中应查找到相应的答案。详见企贷尽职调查信息采集表。个贷阅档信息采集内容。个贷主要特点是户数多，同时每笔金额较小。个贷阅档具有其特点，一般来说个贷都是批量放款，基本上所有放款的材料都是格式性较强，基本资料都一致，因此对于个贷的阅档建议建立一个表格并在阅档的同时填写相关的信息，表格内容主要包括以下几项：项目名称；借款人基本信息：借款人姓名、借款人性别、借款人身份证号、借款人身份证上标注的地址、借款人住址、借款人工作单位、借款人手机电话等联系方式；借款人配偶信息：借款人配偶姓名、借款人配偶身份证、借款人配偶联系方式；房产及售价信息：所贷款房产的地址、预售许可证号或房产证号、房产面积、销售单价、房产总价；合同及债务信息：放款银行借款合同号、合同期限（放款日至到期日）、合同金额、剩余本金、催收利息、应收利息、放款银行、还款情况；抵押情况：是否办理抵押、他项权力证号；保证人情况：保证人名称、保证人地址、保证人联系方式、保证金额、保证期间；诉讼、判决及执行情况：代理律师事务 13所名称、联系人名称和联系方式、经办法院和法官信息及联系方式、判决情况和执行情况。最后将所有记录的信息汇总成一个总表。详见个贷尽职调查信息采集表。在阅档和填写个贷信息采集表的同时应对真假个人住房按揭贷款进行初步识别。对假个贷的判断一般有以下几点经验可供参考：如果是假个贷，在阅档过程中很容易看出同一个项目下很多贷款人的收入证明都由一个或几个单位开出，或者来自于同一个地区同一单位，其本人一般都无法联系上，并且所留的联系人电话也是几个人的电话，并且档案材料极为规范；从阅档的统计表中可以看出，同一个项目贷款的发放时间集中在几个月之内，一般一天发放很多笔，然后隔几天又发放很多笔；同一个项目借款人不缴纳月供的时间非常统一，一般表现在所有贷款人从某个月份开始不再缴纳月供；在同一个项目中，用贷款额除以房产总价可以发现该数值基本集中在7880之间，这主要是因为以前有规定房贷的首付不得低于总房款的20。一般来说真实个贷的个人一般或多或少会多付一点，不可能每一个人都恰好支付房款的20作为首付款；从另一个角度判断，同一个项目的按揭贷款中用合同金额除以剩余本金所得出的系数非常接近，这主要是因为放款的时间和还月供的时间基本同步，所以5年5月29日国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见的规定，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。 5 200614该数据也极为接近；从统计的数据中可以发现，所有的贷款时间都为20年或30年，这个期限是每个项目规定的最长期限，一般个人真实的贷款，每个人的贷款期限都有可能不同，例如有的人以其买房的年龄至其到60岁的年限作为贷款的年限，不可能所有贷款人的贷款期限都相同。在假按揭中因为期限越长开发商所要支付的月供就会越少；合同中签订的房产单价比同期同地段的房产单价高出很多（一般高出30左右）。抵债物的信息采集。主要包括法院判决抵债或协议抵债，抵债物的地点情况，权属的状况，抵债物的面积或数量情况，抵债物的瑕疵情况，权属情况以及过户或变更面临的障碍和费用情况，该抵债物是否涉及到其他纠纷情况，该抵债物目前的使用情况，抵债物的出租情况等。（二）访谈尽职调查的访谈可以视情况请中介机构参加访谈，一般包括对三个方面人员的访谈：一是访谈资产出让方项目经理；二是访谈原贷款银行客户经理或资产保全经理；三是访谈债务人、担保人、抵押人。 6举例说明，假设某地段房产