房地产项目开发报建流程全过程详解培训.pptx

房地产项目开发报建流程 目录 一 房地产项目开发流程让你了解房地产项目开发的大致过程二 房地产项目报建工作流程让你了解房地产项目报建工作内容 房地产业在国民经济中的地位新兴产业 第三产业的重要组成部分国民经济发展的支柱产业之一其支柱产业的地位主要体现在 基础性和先导性方面中国的经济发展还离不开房地产达沃斯观点 先讲几个概念 先讲几个概念 什么是房地产开发 在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施 房屋建设的行为 实际上为土地开发与房屋开发 什么是土地开发 三通一平 七通一平什么是国土证全称是国有土地使用权证 由国家行政主管部门进行权属登记 市县人民政府发证 载明使用期限 用途 位置面积界线等内容 只有国有土地才能进行房地产开发 开发企业获得的只是土地的一定期限内的使用权 使用期满国家可无偿收回 含附着物 房地产权证目前大多数城市的房地产权实行土地与房屋分别登记 即一宗房地产要办两个产权证 国有土地使用权证和房屋所有权证 广州 深圳等城市只颁发统一的 房地产权证 我国房地产权属登记的效力为成立要件 所有未按相关法规办理房屋产权登记的 其产权的取得 转移 变更和他项权利的设定均无效 所以房地产权包括了房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权 两项产权作为统一的整体进入市场交换领域 项目管理观念在开发中的应用 pm 项目管理 从项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行计划 组织 指挥 协调 控制和评价 以实现项目的目标 内容核心 项目范围 质量 成本 时间 资源 其它内容 人力资源 沟通 信息 风险 采购 决策 统筹 pert 计划评审技术 在工作关系确定 时间不确定的情况下 采用网络图表达工作关系 找出关键路线并对其进行统筹规划 达到以最短的时间和最低费用 最好地完成整个项目 项目生命周期每个项目都有开始和结束 每个房地产项目都会经历立项 启动 发展 成熟 完成四个阶段 wbs 工作目标分解 将工作目标逐级分解至或执行的单元 它在实际工作中是我们进行计划编制的基础cpm 关键路线 整个项目工期由最长工时的工作线路来决定 结合成本因素 资源因素对关键路径进行优化 直到关键路径所用的时间不能再压缩为止 可得到最佳时间进度计划 房地产项目开发的wbs 工作分解与企业组织架构及管控模式密切相关每个地产开发企业的wbs都有各自的特点一般项目的开发流程如下 土地获取团队组建定位决策与启动规划方案与报建成本测算与控制施工图设计与报建合约招标融资与开工现场施工管理营销策划与销售执行验收与入伙产权证办理后评估 房地产项目开发流程与架构 房地产项目开发流程 一 房地产项目开发流程 二 房地产项目开发流程 三 房地产项目开发流程 以中惠地产的开发流程为例 讲述项目开发流程 房地产项目开发报建流程 房地产业在中国是一个年轻的行业 法制不建全且颇具中国特色 中国的土地制度为世界首创 使用权出让独一无二 从1987年12月深圳的 全国第一拍 开始 房地产业都在 摸着石头过河 不断有新法规出台 房地产项目开发报建是项目开发的基础 搞报建可以用屈原 离骚 中的 路漫漫其修远兮 吾将上下而求索 来生动形容 搞报建从来没有标准流程 遵循潜规则 比任何行业都要显得重要 日照分析审核 楼盘地址明细表 镇区公安分局 施工图电子报批文件审核 房地产项目开发报建流程 1 国土证 建设用地规划许可证 规划要点批复国土证 由国土部门颁发 是土地权属证明 载明了土地用途及使用期限 只是载明 建设用地规划许可证 由规划部门颁发 是核定土地用途及用地界线的法律依据 规划要点批复 由规划部门颁发 是确定土地使用强度指标的法律依据 如容积率 建筑密度 停车位配置要求等指标都在这个批复里体现出来 包括现在的90 70户型比例限制要求这几样东西领取的先后顺序 非常的有学问 新城乡规划法实施后的顺序 规划要点 出让合同 国土证 建设用地规划许可证 2 项目公司设立 立项 环境评估 房地产开发资质设立项目公司 母公司与其全资子公司之间的土地流转 不属于交易 因此 房地产公司可以任意设置项目子公司 在房子卖完后再注销 只留下一个壳 这种操作模式没什么法律风险可言 非常的经济实用 因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干 立项 纯粹是计划经济时代留下的产物 主要考察的是项目的投资额及可行性 但不知道政府想从什么角度来管理 如到底需要什么材料也是谁都说不清楚的事情 有的地方管得严 有的地方根本不管 立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情 譬如最近国家的政策 要求先把环境评估搞了 再回头来立项 这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑 操作经验 直接去这些部门譬如去计划部门和环保部门 让他们推荐做可行性研究报告与环评报告的公司 然后让这些公司负责把这些手续办出来 省时省心 就是多花点钱也值得 房地产项目开发报建流程 2 项目公司设立 立项 环境评估 房地产开发资质房地产开发资质 这是一项要求有技术含量的工作 关键是专业技术人员难找 现在这些专业技术人员资料都是省内联网了 谁是什么专业资质任职什么公司 想搞几个人糊弄建设部门基本上很难 感慨一下 现在建筑类的工程师难找啊 高薪难求 房地产项目开发报建流程 3 总平面审查阶段 修建性详细规划审查 这个阶段就是审查小区的总平面规划方案是否符合规划要点与相关规范 如小区的建筑物如何排布 每栋建筑有多高 多大 各栋建筑之间间距是多少 日照够不够 总容积率是多大 有没有超过规定的容积率 建筑密度是多少 进出小区的道路怎么安排 是不是符合消防规范等等 这些东西很专业 如建筑密度 限制建筑密度 是为了保证绿化面积 但对于空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题 反正技术规范没有限死 实际上有无穷的空间可以钻营 再如容积率 定义是总建筑面积除以净用地面积 看起来也是很简单 但从哪里起算根本说不清楚 是用地红线范围 还是建筑红线范围 各地标准不一 这都是可以钻营的地方 房地产项目开发报建流程 3 总平面审查阶段 修建性详细规划审查 如消防通道设置 高层建筑四周必须设立环形消防车道 但是很影响小区的园林规划 怎么办 设置隐形消防车道 上面种草保持绿化 就指着图纸说这就是一条消防道路 虽然消防车道的载重量有严格的设计要求 但通过沟通也是可以过的 审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活 这个过程一般都要2到3个月 往往都要和规划部门反复修改扯皮 来回磨 磨到双方都没了脾气 才能通得过 操作经验 找个与当地规划局关系好的设计公司 在总平方案设计过程中经常 私下 带方案去找规划局的领导 总工 请教 请他们多给些意见 如此这般 等方案完成后上会时 他们也不会多提意见的 房地产项目开发报建流程 4 管线综合审查 排水许可证管线综合包括三大项 小区给排水管线 强电线路 弱电线路 这三项综合起来考虑 根据设计规范科学统筹安排放到一张图纸上 排水许可证 是市政部门发的 管的是针对小区的管径和流量 现在都是要求雨污分流了 操作经验 除了设计时好好考虑之外 更为重要的是及时了解 接口 的变化 许多公司曾经被这些接口害死 因为这些接口时时在变化中 最常见的是市政排污管线突然就重新施工 换地方了 哪怕它不换地方 就是水平抬高个几公分 这个小区的排水因为倾斜度不够 那也完蛋了 这种事情太常见了 再如高压电接入口 一开始说得好好的 从某某变电站接 等到施工完毕 要正式接的时候 突然发现那个变电站已经搬走了或者它的容量已经超了 不能再让你接 你得从其他地方接 这个时候只能花冤枉钱乱接 管他工业电民用电 还是临时电 房地产项目开发报建流程 5 单体审查 建筑工程规划许可证单体设计 就是在总平面规划的基础上 落实单体建筑设计方案 关键是落实各空间的大小尺寸 这阶段最烦的是车位 目前各大城市在车位问题上管得都是非常严的 住宅基本1 1 商业一般是100平配1个车位 各城市大同小异 车位不够 基本上都别想通过单体审查 但开发商都不愿意多建车位 因为建地下停车场投资巨大 建1个车位加分摊面积约要35 40平 大部城市1个车位的售价10万不到 开发商都要亏本 所以 搞出了地面停车 子母车位 立体停车等多种形式 审完单体设计 设计公司再细化一下出建筑施工图 就可以申领建设工程规划许可证 这个过程没什么技术含量 房地产项目开发报建流程 6 消防和人防专项审查现状是很少有哪个小区的消防和人防设计是达标的 很少有哪个小区的消防和人防设备是合格 消防报建 消防审查部门是武警官兵 不是政府机构 标准很高也非常官僚 要满足消防规范的话 投入非常大 而且还会影响使用 比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门 那对业主进进出出来讲是非常不方便的 所以消防设计绝对不可能严格按规范做够做足 目前在这个方面审查也是越来越严 操作经验 一般发展商都是委托消防施工企业代理报建 因为这些企业长期和消防部门打交道 跟消防部门之间有千丝万缕的关系 甚至有些城市直接由消防部门指定的公司垄断经营 人防工程 实际用处不大的中国特色的东西 用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位 但是这部分要被划出来 而且这部分停车位只有使用权 不能发产权证 其产权为国家所有 所以开发商也是尽量缩小人防工程面积 房地产项目开发报建流程 7 节能审查 施工图审查在领取建设工程规划许可证之后 设计公司在建筑施工图的基础上再次细化 完成结构施工图 水电施工图等等全部施工图及结构计算书等 完成节能设计 做一个节能计算书 就可以开展这两项审查 节能审查 南北标准差异很大 严重干扰户型设计 重点在落地窗 客厅挑高 外墙保温隔热层等方面施工图审查 施工图审查是收费项目 非常贵 所以一直都是名义上的市场化 事实上的垄断化 虽允许开发商自己找有资质的施工图审查单位做审查 施工图审查单位还必须对审查结果负责 但施工图审查时专家红包那也是不能少的 房地产项目开发报建流程 8 余泥排放许可 噪音排放许可 夜间连续施工许可余泥排放 由各公路管理部门包括公路 交通 警察管辖 运输施工余泥的车辆 只能在规定时间 规定道路上行驶 但在很多时候尤其是工程赶进度的时候 需要日夜得都运泥 没办法只能提前打通各路神仙 噪音排放与夜间连续施工许可 由环境保护部门负责管理 是指只能在规定时间 用规范的 噪音较轻的方式施工 如现在很多城市已经禁止使用锤击桩 禁止夜间施工扰民 以上三项在大城市很重要 小城市有较大自由 房地产项目开发报建流程 9 质量监督 安全监督质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构 拿施工许可证之前 必须得去两个站办审批手续 现实的操作中 但凡涉及到检测的就由质监办 不需要检测 一般用肉眼就能发现毛病的就属于安监的职责 质监搞检测比如桩荷载检测 水泥检测 这些都是收费项目 所以质监在管理上就没那么的严 只要送样合格就行了 安监基本不收费 但是他们也能想出非常多的收费服务出来 譬如安全生产培训 工人佩带平安智能卡上班 经常下项目搞安全施工巡察等等 操作经验 项目经理要对这两个部门的领导和职业都得上心 经常搞搞联谊什么的 总之两个机构都得好好的哄着 房地产项目开发报建流程 10 施工招投标 监理报建按照现行招投标法 私营房地产公司 无国有经济成分 其房地产项目不需要做建筑施工招投标 可以直接发包 但在某些大城市如广州 无论国有还是私有企业都必须做公开招投标 由政府招标办统一负责 前后公示各20天 招标30天 相当浪费时间 所以许多国企开发商通常采用与民企合作方式 等项目审批完成后再收购项目 以加快项目开发进度 监理报建是完成监理免招标或招标手续之后 做一个监理规划和监理细则 交建设部门审核一番 认为ok了就发一个监理审查意见 选择监理公司时也要特别照顾一下与建设局关系密切的单位 房地产项目开发报建流程 11 施工许可证施工许可证 申请所须材料基本上是前面全部手续一个汇总 缺一不可 现实情况是很少有人能办齐前面所有的手续 再申领施工许可证的 大家看看前那些审批项目就知道要花多长时间了 操作经验 我们经常看到 除了一些管理相对规范和严格的大城市 很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作 譬如土方工程 一般都是先动的 再比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证 然后再发地下室部分的施工许可证 再发地上部分 把一个项目分割成很多部分发证 这是双方一起适应 互相沟通 妥协的结果 土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款 这也是开发商为什么紧张施工许可证的原因之一 房地产项目开发报建流程 12 放线 验线放线 就是把图纸上的建筑物落实到实地上的具体位置 这是个技术活需要实地测量 定坐标 一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干 部分城市也半市场化了 正式放线的前提是领取了施工许可证 放线后 测绘院会发出一份放线册 在工程未取得施工证提前施工的场合 也需要做通这个测绘院的工作 让他们来提前做放线 验线 放线后施工单位就照着放线边角点施工 施工完了之后就请测绘院来就做验线 如属按图施工没超出边线 就出验线册 操作经验 验线工作与日后的验收有莫大的关系 所以测绘院也得好好供着 尤其是在提前放线的场合 房地产项目开发报建流程 13 预售许可证预售许可条件 一般要求高层建筑结构完成3分之2 低层建筑结构封顶 部分城市有差异 天津主体结构正负0 目前预售许可管理越来越规范和严格 而且要求网上公示房源和价格 开发商运作空间很小 最多在工程进行上通过搭高排栅虚报2 3层工程进度 捂盘的原因 按揭放款要求全部封顶 税费全额缴收预测绘 申请预售前 房管部门下属的房屋测量部门根据开发商提供的图纸事先算一个面积 这个叫预测绘 在竣工之后 再到实地测量 就是实测面积 面积补差 做通房屋实测部门的工作 按预测结果出实测报告 房地产项目开发报建流程 13 预售许可证土地解押 因为办理预售许可证时 该地块不能有任何抵押 但事实就是任何开发商都会选择将土地抵押贷款 所以办理预售许证时可能会面临着严重的资金压力 要么还贷 要么更换抵押物 但这两样都不可行 没有钱还贷 又没有换抵押物可更换 但公司又要办出预售许可证 可行吗 房地产项目开发报建流程 b 办理在建工程抵押的城市 很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续 土地解押 换成地面上的在建工程抵押 同样利用悬空期来做事 这种方法在国土与房管合并的地方也能用 a 说服银行更换抵押物 利用房管部门和国土部门之间信息不同步 利用更换新旧抵押物的悬空期 办出预售证 14 规划 消防 人防 防雷 白蚁 电梯 燃气 环保 管线 质量等专项验收与竣工验收备案规划验收 主要是验收各项规划指标是否超标 在封顶之后 竣工之前 就可以做这项验收了 这项验收的前提是做验线 消防 人防 管线 防雷 白蚁 电梯 燃气等验收 都是由这几项专业的施工单位搞定 也只有他们能搞定 质量验收 竣工之后 施工单位 开发商 监理单位 合在一起整个验收报告出来就行了 然后交给质监站备案 非常简单 要和施工单位搞好关系 人家虽然是乙方 也不能常拖人家的进度款竣工验收备案 质量验收和各专业验收都完成了 规划验收也通过了 就将所有验收资料送到建设局去搞竣工验收备案 这是法定的正式交楼条件 没有竣工验收备案表 业主可以拒绝收楼 房地产项目开发报建流程 15 确权在入伙后60天内需提交办理产权的资料 先申请大确权 给整个楼盘或某一期几栋楼做个大确权发证 然后再分户发证 房地产项目开发报建流程 完 谢谢大家 附件 中惠地产东莞区域报建流程 镇区党委班子讨论通过 需提交以下资料 1 用地总平面 总平面彩图 效果图 鸟瞰图 沿街立面图 街景透视图 夜景效果图 等电子文件 设计部提供 建设项目选址申请表 1份 2 拟建用地总平面图2份 设计部提供承办单位 党政办 无工作日 一般10工作日 规划所 无固定工作日 一般5工作日 结果 党政办出具一份报告 显示项目已经党委班子讨论通过 局务会议讨论通过 需提交以下资料 1 提交项目背景介绍材料或可行性报告2份 详见 国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知 国办发 2007 64号 策划部提供2 镇规划管理所绘制的a4图幅的选址红线图1份 配电子文件 3 该项目所在控制性详细规划的图则 标识项目红线范围 1份 规划所提供4 拟建用地总平面图2份 设计部提供5 用地总平面 总平面彩图 效果图 鸟瞰图 沿街立面图 街景透视图 夜景效果图 等电子文件 设计部提供6 反映该项目用地现状全貌的数码照片及电子文件 承办单位 规划局村镇科 无固定工作日 一般10工作日 结果 出具一份报告显示项目方案已经通过 选址意见书办理 需提交以下资料 1 建设项目选址申请表 1份 2 提交项目背景介绍材料或可行性报告2份 详见 国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知 国办发 2007 64号 策划部提供3 镇规划管理所绘制的a4图幅的选址红线图1份 配电子文件 4 该项目所在控制性详细规划的图则 标识项目红线范围 1份 规划所提供5 拟建用地总平面图2份 设计部提供6 用地总平面 总平面彩图 效果图 鸟瞰图 沿街立面图 街景透视图 夜景效果图 等电子文件 设计部提供7 反映该项目用地现状全貌的数码照片及电子文件 承办单位 规划局村镇科 15个工作日 规划所 15个工作日 结果 选址意见书 原件一份 选址红线图 一张 办理立项时 选址意见书 的原件将被发展和改革局收去 费用 镇区规划所及规划局各收1000元计算机作图费 选址意见书办理 建筑物命名申请 需提交以下资料 1建筑物命名 更名审批表3份 由申报单位到镇区社会事务办或市地名办领取表格填报 或在网上打印表格 并加盖公章 2授权委托证明书1份 法定代表人签章 加盖公章 明确委托内容 权限 期限 3 选址意见书及选址红线图复印件2份 需加盖提供单位的章 4 四至图或总平面图复印件2份 应附经济技术指标 需加盖提供单位的章 承办部门 市民政局区划地名科 15个工作日 费用 市民政局区划地名科收取2000元结果 地名批复申请 房地产立项办理 新 需提交以下资料 按顺序装订成册1 营业执照复印件 提交原件核对 合作开发的项目需提供合作协议 房地产资质开发证书复印件 2 立项的申请报告 3 开设项目资本金账户和办理投资商的资信证明 公司信用和账户内资金情况 必须达到投资额的35 资金管理部提供4 项目的可行性报告 策划部提供5 项目选址意见书和选址红线图 6 立项申请表 7 招标基本情况表 如果是集体企业 8 用地预审的意见 如果有调整用地 9 地名申请批复 交给镇计统办 10 总平面图 设计部提供承办单位 东莞市发展计划局投资科 5个工作日 注 所有资料均一式两份 一份交镇计统办 一份交市发展计划局 先由镇计统办进行审批后出批文 关于xx立项的请示 后再交资料至发展计划局 费用 需由有资质的咨询公司出具 可行性报告 约为20000元 结果 投资科出具房地产立项批复文件 房地产立项申请 建设用地规划许可证办理 需提交以下资料 1 规划用地申请表 1份 2 立项批准文件复印件1份 须备原件查验 要求原件3 选址红线图复印件1份 须备原件查验 4 镇规划管理所绘制的a2图幅的用地红线图4份 配电子文件 5 拟建方案的总平面图2份 设计部提供 6 该项目所在控制性详细规划的图则 标识项目红线范围 1份 规划所提供7 反映该项目用地现状全貌的数码照片及电子文件 8 商住区 楼宇 楼群等要提交 标准地名批准文件 或 使用标准地名许可证 承办单位 规划局 15个工作日 村镇科 规划所 15个工作日 结果 用地规划许可证 规划红线图作为附件三份 一份留在规划所 设计要求作为附件一份费用 镇区规划所 规划局各收出图费1000元 建设用地规划许可证办理 日照分析报告审核 需提交以下资料 1 日照分析报告及日照分析计算总图模型 包含相应的电子文档 2 日照分析报告所涉及的原始资料 包含相应的电子文档 具体包括 3 覆盖所有主客体建筑范围的1 500 或者1 1000 现势电子地形图 4 拟建建筑的总平面图 屋顶平面图和平立剖面图的电子文件 附有建筑坐标和屋顶标高 5 已建的客体建筑的平面图和立面图 附有需分析的窗户的详细位置和尺寸 6 已建的主体建筑的平面图和立面图 附有各屋顶详细标高 7 根据 东莞市建设项目日照分析技术管理规则 已确定纳入分析范围的已批或在批主客体建筑的有关资料 以上资料均由设计部提供承办单位 规划局编研中心 5工作日 结果 编研中心出具 日照分析较核报告书 费用 如果由编研中心制作日照分析校核报告 0 20000平方米基准价格6000元20000 50000平方米按0 3元 平方米计费50000 100000平方米按0 25元 平方米计费100000 200000平方米按0 2元 平方米计费20万以上平方米按0 1元 平方米计费 总规电子报批文件审核 需提交以下资料 1 经济技术指标申报表一式两份 2 规划方案蓝图一份 设计部提供3 建设用地规划许可证 和规划用地红线图 规划局盖章 的复印件各一份 4 符合 东莞市城建规划局规划方案电子报批技术规定 的规划方案电子文件 应包含设计部分和定义部分 一份 设计部提供承办单位 规划局技术科 5个工作日 规划所 5个工作日 结果 通过后技术科出具 总平面电子较核报告 费用 由编研中心制作电子报批文件收费标准 0 50000平方米为5000元 用地面积超出50000平方米每增加0 20000平方米加收1000元 总规电子报批文件审核 规划设计方案申报 需提交以下资料 1 规划方案送审表 1份 2 小区主要配套公建项目一览表1份 镇区项目不需要提供 市区项目需要 3 规划设计方案的现状地形图1份 比例1 500或1 1000或1 5000 分区规划 配电子文件 4 规划方案的总平面图3份 配电子文件 5 拟建建筑物方案图 平 立 剖 6 道路规划和竖向规划图 包括交通分析示意图 配电子文件 7 规划方案说明书1份 配电子文件 8 总平面效果图 沿街立面图 夜景效果图 鸟瞰图各1份 配电子文件 9 属重报项目须提交前一次已审查方案 批复意见及修改意见的书面回复 10 用地红线图 用地许可证复印件各一份 11 电子报批文件校核报告 经技术科审核通过 承办单位 规划局 15个工作日 规划所 15个工作日 结果 如果项目是属于镇区的话 则在办理完 建设用地规划许可证 后才办理规划设计方案申报 可同建筑设计方案申报一起办理 设计部提供 规划设计方案申报 楼盘地址明细表办理 需提交以下资料 1 楼栋地址明细表一式两份 策划部提供2 已批总平面规划方案复印件一份 3 用地规划许可证 用地红线图复印件一份 4 立项批复复印件一份 承办单位 项目镇区所在公安局户政股或镇政府社会事务办 5个工作日结果 出具经相关部门盖章确认的 楼栋地址明细表 单体建筑设计方案电子报批文件审核 需提交以下资料 1 经济技术指标申报表一式两份 2 单体图册一份 设计部提供3 建设用地规划许可证 和规划用地红线图 规划局盖章 的复印件各一份 4 符合 东莞市城建规划局规划方案电子报批技术规定 的规划方案电子文件 应包含设计部分和定义部分 一份 设计部提供承办单位 规划局技术科 5个工作日 结果 通过后技术科出具 单体建筑设计方案电子较核报告 费用 由编研中心制作电子报批文件收费标准 0 30000平方米为3000元 建筑面积超出30000平方米每增加0 10000平方米加收1000元 单体建筑设计方案电子报批文件审核 单体建筑设计方案申报 需提交以下资料 1 建筑设计方案申报表 1份 2 申报项目的 技术指标及功能情况表 1份 镇区项目不需要3 建设用地规划许可证 复印件1份 规划用地红线图1份 窗口要留一份原件 国有土地使用证 或国土局批复文件复印件1份 4 建筑设计方案图纸 包括总平面图 3套 配电子文件 设计部提供5 属房地产项目 须提交房地产立项文件 6 属重报项目 须提交前一次已审查方案及批复文件 设计部提供 以上所有资料都需提供原件核对 国土证如果抵押了可用复印件加盖银行确认章 承办单位 规划局 15个工作日 规划所 15个工作日 结果 建设工程建筑设计方案审查意见书 一份及 已审 的图册一本 单体建筑设计方案申报 房地产项目开发手册备案 需提交以下资料 按顺序装订成册1 建设用地规划许可证复印件 2 建筑方案图册一份 3 总平面规划图 一式二份 需经规划局审查盖章 及复印件一份 在规划方案送审时规划科确认的两份原图 房地产管理科盖章后自留一份存档 返还一份给公司 4 投资商出具项目开发资金的银行证明 资本金不少于项目申办准建部分投资的35 资金管理部提供 5 子女教育及排污配套解决方案 丽阳项目交东城区府三百多万 6 国土证复印件7 总平面图 有清晰的国土划分红线 8 房地产经营资质证书 营业执照复印件9 国税 地税税务登记卡 组织机构代码证复印件10 国有土地出让合同复印件11 建筑物命名批复12 立项批复13 合作协议 联营 合作开发项目 备注 以房地产开发项目手册的形式备案即可承办单位 建设局房管科窗口 即时盖备案章办妥 结果 项目开发手册盖 已备案 章 房地产项目开发手册备案 施工图电子报批文件审核 需提交以下资料 1 经济技术指标申报表一式两份 2 建筑施工蓝图一份 设计部提供3 建设用地规划许可证 和规划用地红线图 规划局盖章 的复印件各一份 4 符合 东莞市城建规划局规划方案电子报批技术规定 的规划方案电子文件 应包含设计部分和定义部分 一份 设计部提供承办单位 规划局技术科 5个工作日 规划所 15个工作日 结果 通过后技术科出具 施工图电子较核报告 费用 由编研中心制作电子报批文件收费标准 0 30000平方米为3000元 建筑面积超出30000平方米每增加0 10000平方米加收1000元 施工图电子报批文件审核 建设工程规划许可证办理 需提交以下资料 1 报建表 1份 2 建设报建项目附表一 3 建设用地规划许可证 规划用地红线图 国有土地使用证或国土局批复文件各复印件1份 4 获批准的建筑设计方案图纸1套 即盖 已审 章的图册 5 建筑施工图纸 包括总平面图 各栋首层平面图 3套 配电子文件 设计部提供6 房地产立项文件 东莞市房地产开发项目手册 复印件各1份 7 楼栋地址明细表复印件一份 所有复印件均需提供原件核对后退回承办单位 规划局 15个工作日 规划所 15个工作日 收费 住宅及地下室50元 平米 商铺200元 平米按建筑面积计算结果 建设工程规划许可证 含附件 但村镇科发的证没有附件 建设工程报建执照 盖 已报建 章的建筑施工图一套 东莞市建设工程批后管理跟踪表 放线申请 施工图电子报批文件审核 建设工程放线办理 需提交以下资料 1 建设工程放线申请表 建设单位盖章 2 已批复总平面图 首层平面图原件各一份3 总平面图电子文件1份 承办单位 规划所 5工作日 收费 一般200 400元 点每栋楼4个点结果 通过后跟踪表签字盖章 勘察 设计 施工和监理企业领取信用手册 要求 一 企业在莞有固定办公场所1 办公场所类型 租赁期 1年 商用综合 办公写字楼 不得使用私人出租屋 住宅楼2 面积 办公设施 设备二 管理及专业技术人员1 企业管理机构人员 行政及技术负责人 业务经办人备注 注册证书 或毕业证书和职称证书 劳动合同 社保证明原件 法定代表人授权委托书2 专业技术人员 专业工种齐全 人员结构合理及正式员工承办单位 合计45个工作日 建设局技术科受理 一 分支机构办公场所检查 自收到申请后10个工作日内完成现场核查 当场出具现场核查表并加署核查意见 核查表由建设局核查人员及分公司行政负责人签名 加盖分公司印章 二 书面申报资料审查 自收到之日20个工作日内发出审查结果 市外现场核查和书面申报资料均符合要求的 建设局以挂号信方式将 承诺书 东莞分公司负责人法定代表人授权委托书 寄到公司签名 盖章 签章原件寄回建设局 三 打印发出 信用管理手册 5个工作日 四 启用 信用管理手册 5个工作日 五 建立 网上信用管理档案 5个工作日 经营业务登记 资料要求 签订正式合同起一周内 在网上填报项目基本情况 确定工程项目勘察人员配备 并在30个自然日内向市建设局书面提交办理项目 承接业绩登记表 的相关资料注 承接业务记录表 填报的参与人员岗位信息和签名应与初步勘察 详细勘察成果报告 或初步设计 施工图文件 上的技术负责人 项目负责人 报告编写人 审核人 审定人 地质编录人等岗位信息和签名一致 否则 应在该工程项目办理初步设计审查 施工图审查前办理 承接业务记录表 变更承办单位 限高抗震设防审查 资料要求 1 房屋高度超过规定 含超过 建筑抗震设计规范 现浇钢筋混凝土结构和钢结构适用的最大高度 超过 高层建筑混凝土结构工程技术规程 较多短肢墙的剪力墙结构 错层结构及混合结构最大适用高度 承办单位 初步设计审查 资料要求 承办单位 人工挖孔桩审查 资料要求 承办单位 质安科受理 施工图审查及备案 资料要求 施工图审查合格书 附施工图审查报告 审查合格的施工图图纸一套 施工图审查合同 该项工程勘察设计企业的 承接业务记录表 复印件 未纳入初步设计审查范围的需提交 国有土地使用证 建设工程规划许可证 副本和用地红线 建筑红线 道路红线的规划建筑 三线图 及规划控制条件承办单位 质安科受理 根据 房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法 建设部令第134号 规定 审查合格的 审查机构应当向建设单位出具审查合格书 并将经审查机构盖章的全套施工图交还建设单位 审查合格书应当有各专业的审查人员签字 经法定代表人签发 并加盖审查机构公章 审查机构应当在5个工作日内将审查情况报工程所在地县级以上地方人民政府建设主管部门备案 专项方案专家论证 资料要求 依据 建设工程安全生产管理条例 国务院令第393号 第二十六条 危险性较大的分部分项工程安全管理办法 建质 2009 87号 及 东莞市建设局建筑深基坑工程管理规定 东建 2006 60号 第五条 以下分部分项工程应组织专家进行论证 审查 并提交专项方案和专家论证审查合格证明文件 1 深基坑 建筑边坡工程 开挖深度超过4米 含4米 或虽未超过4米但地质情况和周围环境复杂的建筑基坑工程 建筑边坡是指由于建 构 筑物和市政工程开挖或填筑施工所形成的高度超过8m 含8m 的人工边坡 以及位于建设项目用地红线范围内高度为8m及以上的自然边坡 2 模板工程及支撑体系 包括 工具式模板工程 包括滑模 爬模 飞模工程 混凝土模板支撑工程 搭设高度8m及以上 搭设跨度18m及以上 施工总荷载15kn m2及以上 集中线荷载20kn m及以上 承重支撑体系 用于钢结构安装等满堂支撑体系 承受单点集中荷载700kg以上 3 起重吊装及安装拆卸工程 包括 采用非常规起重设备 方法 且单件起吊重量在100kn及以上的起重吊装工程 起重量300kn及以上的起重设备安装工程 高度200m及以上内爬起重设备的拆除工程 4 脚手架工程 包括 搭设高度50m及以上落地式钢管脚手架工程 提升高度150m及以上附着式整体和分片提升脚手架工程 架体高度20m及以上悬挑式脚手架工程 5 拆除 爆破工程 包括 采用爆破拆除的工程 码头 桥梁 高架 烟囱 水塔或拆除中容易引起有毒有害气 液 体或粉尘扩散 易燃易爆事故发生的特殊建 构筑物的拆除工程 可能影响行人 交通 电力设施 通讯设施或其它建 构筑物安全的拆除工程 文物保护建筑 优秀历史建筑或历史文化风貌区控制范围的拆除工程 6 其他工程 包括 施工高度50m及以上的建筑幕墙安装工程 跨度大于36m及以上的钢结构安装工程 跨度大于60m及以上的网架和索膜结构安装工程 人工挖孔桩工程 地下暗挖工程 顶管工程 水下作业工程 采用新技术 新工艺 新材料 新设备及尚无相关技术标准的危险性较大的分部分项工程承办单位 市建科所 深基坑 建筑边坡7个工作日 其他10个工作日 承接业务登记 资料要求 1 网上填报后打印的 承接业务记录表 二份原件注 申报 项目监理机构监理人员 需加盖公章 本人签名2 项目监理人员提交下列资料 1 总监 注册证书 原件及二份复印件 总监师任命书 2 专业监理工程师 3 项目监理员 3 监理企业的 信用管理手册 原件或已建立网上信用管理档案4 建设工程规划许可证施工企业承接业务登记所提交申请资料 1 网上填报后打印的 承接业务记录表 二份原件2 项目施工人员提交下列资料 1 注册建造师或项目经理 注册证书或项目经理资质证书 原件及二份复印件 安全生产考核合格证 b证 原件及二份复印件 2 项目专职安全员 安全生产考核合格证 c证 原件及一份复印件 社保证明原件 在莞建设法律法规和安全知识培训证 3 其它管理人员 社保证明原件承办单位 施工监理合同备案 资料要求 1 加盖建设局公章的 承接业务记录表 注 如本次施工 监理企业的承接业务登记与合同备案 保函备案一并办理则本项无需提交 2 东莞市建设工程施工 监理合同备案表 原件3 建设工程监理合同 原件 正本 副本各二本 4 监理合同甲乙双方法定代表人证明书原件 法定代表人授权签订合同的还应提交授权委托书原件5 东莞市建设工程施工监理合同履约管理手册 原件6 建设工程规划许可证7 不纳入招标范围的提交发改局立项文件或其他项目审批部门的立项文件或 广东省企业基本建设投资项目备案证 8 建设工程施工合同原件 正本 副本各二本 9 从2009年6月1日起 必须提交劳务分包合同原件 正本 副本各二本 附 劳务分包企业资质证书 安全生产许可证 注 2010年6月1日前 劳务分包合同须与本市劳务分包企业签订 如与市外劳务分包企业的法定代表人为同一人的或有隶属关系的 也可签订 还须提交 营业执照或其它证明双方有隶属关系的资料 10 建设 总包位 劳务分包单位的法定代表人证明书原件 如相关合同为法定代表人授权签订的 还应提交授权委托书原件承办单位 履约支付保函备案 资料要求 承包商履约保证担保函原件及三份复印件 业主工程款支付保证担保函原件及三份复印件 办理保函保管应提供信息表 承办单位 工程监督登记 安监登记 资料要求 1 安全监督登记表 原件 每栋各一式六份 2 施工合同 复印件 3 施工单位资质证书 安全生产许可证和营业执照 复印件 4 项目经理岗位证书 项目经理身份证 项目经理安全生产考核证书 复印件 5 专职安全员岗位证书 专职安全员身份证 专职安全员安全生产考核证书 复印件 6 项目技术负责人资质证书 企业技术负责人上岗证书 复印件 7 工伤保险 复印件 8 文明施工措施费凭证 复印件 9 完整的建施图 原件 10 总施工方案 注 经总监审批 11 监理合同 复印件 12 监理单位资质证书和营业执照 复印件 13 总监理工程师注册证书及总监理工程师身份证 复印件 14 专职监理工程师注册证书及专职监理工程师身份证 复印件 15 劳务合同 复印件 16 劳务公司资质证书和营业执照 复印件 17 总体平面布置图 复印件 经项目经理签名 18 施工现场视频监控合同 复印件 承办单位 工程监督登记 质监登记 资料要求 质监登记 1 盖审图章的图纸一套2 审图报告一套 复印件全本 3 地质报告一份 原件 4 质监表每栋一式六份 原件 5 监理合同 原件一份 6 施工合同 原件一份 7 村镇基础设施配套费 复印件一份 承办单位 保证安全措施备案 资料要求 1 施工安全管理机构组织结构图 安全生产责任人 专职安全管理人员名单2 安全生产 文明施工责任制度及项目安全管理目标3 安全技术措施4 施工现场总平面布置图 临时设施规划方案 施工现场临时用电方案5 专项方案6 专项方案专家论证审查7