经营责任制

项目经营目标责任承包合同书 项 目 名 称：管理公司名称：地区公司名称：时 间：一、总则 1、为了加强京华日钢控股集团房地产管理公司（以下简称为“管理公司” ）的经营管理，发挥各地区公司的积极性和主动性，树立业绩目标意识，并约束、激励地区责任人带领全体员工实现开发项目的各项经营目标，强化经济责任，特签订本项目经营目标责任承包合同（以下简称 “责任承包合同”。 ） 2、签订开发项目经营目标责任承包合同的基本原则：以市场需求为导向，以质量保证为前提，以过程控制为手段，以规范运作为基础，以提高综合经济效益为目的。3签订开发项目经营目标责任承包合同的任务：明确集团所属地区公司责任人的义务，赋予责任人相应的权利，实施经营业绩与个人利益挂钩的奖励措施，确保高效、优质、安全地完成开发项目的任务。 4、本责任承包合同的实际完成状况，将作为管理公司对项目所在地区公司、及其领导成员业绩考核的依据。5要求各地区公司依法经营，服从管理公司的管理，在工作中不得违反国家、地方法律法规，及时解决经营过程中产生的各种纠纷，并把责任分解到岗、到人。6、经营承包期：项目经营开始至项目结束的时间周期。1) 项目经营承包开始时间：新项目土地摘牌之日；2) 项目经营承包结束时间：本期最后一个单体竣工验收后六个月之内（与销售周期结束时间一致）。7、费用及税金结算截止时间：原则上以经营承包期结束时间为准，情况特殊时以管理公司审批后确认的时间为准。9、销售回款额统计截止时间：销售性物业如在经营期结束时间时没有实现100%销售，则本次考核时，销售回款额统计截止经营承包期结束时间。二、项目概况：三、经营管理目标 1、工期控制目标及要求 整个项目所有工程全部竣工的合同工期为 个月，工程最终交付时间为 年 月 日，工程交付完成条件如下：所有土建、机电安装、内装、外装、外环境、室外泛光、小品及市政配套工程等全部完工并经相关政府部门验收合格。2、质量控制目标及要求(1)、工程质量应满足管理公司审批确定的质量要求。(2)质量验收执行国家标准，确保所建工程一次性通过竣工验收并通过政府部门的备案。(3)按照中华人民共和国国务院令（第179号）建设工程质量管理条例进行建设工程质量的管理，并在建设过程中遵守国家和地方的其他建设法规、条例。(4)坚决杜绝重大质量事故（造成直接经济损失人民币10万元以上）的发生，一旦发生重大质量事故或因质量问题而引起集体投诉等重大法律纠纷事件，集团公司将追究地区公司责任人的责任，视情节严重程度给予相应的经济处罚和行政处分。(5) 地区公司总经理作为质量控制第一责任人，严把总承包施工单位及其他施工单位入围资格，禁止不符合管理公司制度要求的施工队伍入围，以保证工程质量。3、安全控制目标及要求(1)安全生产工作实行地区公司总经理（或主持日常工作的负责人）负责制。树立建筑工程安全生产管理“安全第一、预防为主”的思想，依据建筑法、建筑施工安全检查标准对施工单位的施工进行安全监督和检查。坚决杜绝人员伤亡事故及其它重大安全事故的发生。一旦发生重大安全事故（直接经济损失10万元以上，或死亡1人以上，或重伤3人以上）或因安全问题而引起重大法律纠纷事件，集团公司将追究地区责任人的责任，视情节严重程度给予相应的经济处罚和行政处分。(2)要求建筑施工企业在编制施工组织设计时，根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，编制专项安全施工组织设计，并按施工组织设计采取安全技术措施。(3)重点监督施工单位安全生产责任规章制度的建立健全和执行情况、事故隐患的监控和整改情况、安全生产监督管理机构及人员配置和职责履行情况、事故调查处理和责任追究的执行情况。(4)应要求建筑施工企业在施工现场采取安全维护、危险防范、火灾预防等措施；应当对施工现场实行封闭管理；施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应当采取安全防护措施。(5)应要求建筑施工企业遵守有关环境保护和安全生产的法律、法规的规定，采取措施控制、处理施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害。4、成本控制目标及要求经管理公司审核批准_市 _ 地区公司所报的成本控制目标， _市_项目总成本目标（不含地价）确定为 124710 万元，此成本为_市_项目所有费用（含后期因质量问题产生的整改费用）的包干价，地区公司不得以任何理由突破（管理公司批准的变更除外）。其中各单项成本控制指标如下：(1)建安成本：_市_项目建安成本控制指标为_ 94370 万元，_市_地区公司应按目前的施工图进行认真测算，如测算后发觉有突破的可能，必须通过优化设计的手段使成本控制在既定指标内。同时，_市_地区公司须尽快将成本指标层层分解，制定并落实控制成本的计划和措施。(2)前期开发费用：包含设计费、综合保险费、监理费、自来水管网贴费、供电贴费、临时设施费、政府行政性事业收费等开发项目所有的前期费用,控制指标为 9869 万元。(3)物业开办费用：确定为 395 万元。(4)销售费用：确定为1800 万元。(5)招商维修基金及转让交易费用：确定为 1450 万元。(6)管理费用：确定为 2289 万元。(7)财务费用：确定为 8076 万元。(8)税金及附加：确定为 6461 万元。5、销售控制目标及要求(1)销售指标：根据_市 _公司测算，并上报管理公司批准本项目销售部分的销售总额暂定为_万元。自本合同签订之日起，非经管理公司批准，不得调整销售总额目标。(2)销售周期及回款指标： 项目销售周期为 年 月 日至 年 月 日，即销售周期为 个月。 项目开盘后发生的销售在30天内回款额须达到已销售额的 以上，竣工验收交付使用后，回款率需达到已销售额的90%以上，销售周期结束完成清盘后60天内，回款额完成100%。6、项目目标净利润：确定为 6461 万元（）。7、项目公司应最大限度地争取财政补贴或奖励政策，若实际缴纳的税款扣除财政补贴或奖励后的净额超过税金及附加的承包指标，经管理公司认定后，相应调减 项目公司的目标成本以及上缴集团的资金指标。四、完成经营管理目标的标准 1、 完成上述各项目标，各项成本费用控制在规定额度内。 2、 工程按期竣工 (1) 工程结束，达到交房条件，自有物业顺利移交给业主及物业公司； (2) 取得消防验收合格证、建设工程竣工验收备案表（工程质量合格证） ； (3) 完成工程决算； (4) 所有竣工证明文件于竣工验收后上缴管理公司。3、 应销售的房屋全部销售完毕，应收帐款收回 95%以上。4、办理完成房屋产权证。 5、完成财务总决算。6、加强售后服务，不出现集体上访和集体投诉等重大法律纠纷事件。 7、管理公司对地区公司领导班子（包括总经理、副总经理、各职能部门负责人）的“离任审计”达到合格。8、内部管理要求 (1) 严格执行管理公司颁布的各项管理制度及招投标、合同等各类范本，并按管理公司的要求，建立健全地区公司的各项规章制度，标准化、规范化地开展各项工作。(2) 按管理公司批准的地区公司架构确定管理部门和管理人员。(3) 按管理公司相关制度的要求开展成本管理和预算控制。 (4) 接受管理公司各部门关于经营期间施工进度、工程质量、工程安全、成本控制 等方面的检查。 五、风险保证金1、按目标净利润的1%，各地区公司进行交纳风险保证金，交纳原则及比例：地区公司总经理、副总经理等高层占70%，地区公司中层占30%。风险保证金在签订本承包合同10日内上交至管理公司财务部。承包期结束后3个月内，按下一条考核标准返还风险保证金。2、风险保证金的作用是确保地区目标责任人实现各项经营目标，风险保证金与项目净利润完成值挂钩考核，项目净利润完成值在目标值的30%（不含此数）以下时，扣除全部风险保证金；项目净利润完成值在目标值的30%-50%（不含此数）时，扣除50%风险保证金；项目净利润完成值在目标值的50%-75%（不含此数）时，扣除30%风险保证金；项目净利润完成值在目标值的75%-100%（不含此数）时，不扣除风险保证金；项目净利润完成值在目标值的100%-120%（不含此数）时，按风险保证金的1.5倍返还风险保证金；项目净利润完成值在目标值的120%以上时，双倍返还风险保证金。3、风险保证金的分摊比例按缴纳比例执行。六、目标考核和奖励管理公司根据_项目的规模及经营周期暂定该项目的经营目标管理责任奖为_万元（目标净利润的 %），在经营承包期结束后，管理公司将对地区公司各项控制目标完成情况综合考核评价后给予确认目标管理责任奖。具体考核及发放办法如下:（一）按项目经营目标管理规定的考核流程进行考核，经营目标考核后奖金的计算方法：奖金额AB（其中A为奖金基数；B为综合调整系数） （二）综合调整系数B的计算组合：工期考核系数1、计算公式2、系数计算1）X15 对应系数：1.22）15X5 对应系数：1.13）5X5 对应系数：1.04）5X25 对应系数：0.95）X25 对应系数：00.8工程质量及安全管理考核系数工程质量考核系数1工程获得省级以上工程质量奖项：1.22工程获得省级工程质量奖项：1.1说明：1）由于工程质量奖项的最终获得时间将滞后于本经营期，故在本期决算时，本期的工程质量考核系数先按照未获得奖项的情况计算，待真正获得奖项的当年，将由于获奖应增加的工程质量考核系数部分涉及的奖金在该年年终予以补发。1. 工程一次性竣工验收率为100，且无政府主管部门认定的质量事故发生：1.0 2. 工程没有达到一次性竣工验收率为100，且无政府主管部门认定的质量事故发生：0.93. 发生政府主管部门认定的质量事故一次，且该事故引起的经济损失估算在10万元以下的：0.8 备注：如果发生下面二种情况之一1 政府主管部门认定的质量事故两次以上（含两次）；2一次工程事故引起的经济损失估算在10万元以上（含10万元）的；则工程质量考核系数直接按照0来计算。同时项目所在地区公司负责人及相关责任人由集团给予相应处理。安全管理考核系数安全管理考核主要包括人身伤亡、火灾、失窃、文明施工几个方面。1本期项目实际经营期内如果工程现场发生人身伤亡、火灾、失窃、文明施工等方面的问题，进而对京华日钢集团房地产管理公司及地区公司的公众形象、品牌、口碑、财产等造成一定影响和损失，则由管理公司视情节对安全管理考核系数进行确定。2本期项目实际经营期内如果工程现场没有发生人身伤亡、火灾、失窃、文明施工等方面的问题，达到项目所在地安全文明示范工地要求，原则上安全管理考核系数可直接取1.2，但最终由管理公司讨论确定。销售及回款考核系数1.计算公式S1实际销售面积，S销售目标规定销售面积D1实际回款数，D销售目标规定回款数成本费用考核系数1.计算公式成本费用超支率X2.系数计算1）成本费用超支率：X10 1.21.82）成本费用超支率：10X5 1.1 3）成本费用超支率：5X0 1.04）成本费用超支率：0X5 0.95）成本费用超支率：5X10 0.86）成本费用超支率：10X20 00.8税收筹划及落实税收政策考核系数考核节点评分范围权重经办部门前期税收筹划工作0.81.215%管理公司财务部税收筹划实施工作0.81.260%争取税收优惠政策情况0.81.210%落实税收优惠政策情况0.81.215%考评节点完成情况优秀：评分1.2考评节点完成情况良好：评分1.1考评节点完成情况一般：评分1.0考评节点完成情况不足：评分0.8考评节点完成情况较差：评分0.6综合调整系数B项目系数调整区间各项系数所占百分比经办部门考核机构工期考核系数01.225%管理公司成本控制部工程负责人管理公司、集团工程质量及安全管理考核系数0.81.215%管理公司成本控制部工程负责人成本费用考核系数01.810%管理公司财务部25%管理公司成本控制部税收筹划及落实税收政策考核系数0.81.25%管理公司财务部销售及回款考核系数020%管理公司营销部综合调整系数B工期考核系数25%工程质量及安全管理考核系数15%成本费用考核系数35%税收筹划及落实税收政策考核系数5%销售及回款考核系数20%三）出现以下情况中的任何一种情形，目标责任奖全额取消：1属于地区公司直接原因工期目标未能完成(不含管理公司批准的变更)而导致整体工程延期率40 2. 属于地区公司直接原因导致成本费用超支203地区公司管理的本项目出现质量、安全事故，导致直接经济损失超过20万元（四）目标责任奖总额度经管理公司相关部门考核报管理公司批准后，由_地区公司将奖金具体发放方案上报管理公司审核批准后予以发放。注释：1在本经营责任承包合同执行过程中，一旦开发项目出现重大原因而需要调整经营指标时，地区公司应充分陈述调整的理由，报管理公司审批。2一旦开发项目由于管理失误等原因出现重大的安全（质量）事故、重大的人为经营失误时，由管理公司研究后进行特别处理。3系数B由管理公司提出后上报管理公司，最终管理公司审批确定。4在本期目标责任承包合同考核结束前的每年年终奖金发放采取预提形式。凡出现奖金发放为预提形式，则预提数额根据管理公司对地区公司的年度考核情况确定。5如因工作期间人员变动，则根据完成的工作阶段情况计发奖金。6.未完成指标及规定标准，管理公司将根据具体情况及程度给予处罚，处罚的 方式、方法也将视情况确定。 7.注释8.奖金发放步骤 (1) 承包合同期结束，商品房销售完毕、 应收账款回收 95%以上、 目标净利润指标完成后发放奖金总额的 80%。 (2) 完成其余各项指标后发放奖金总额的 100%。 注释：如因