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酒店式公寓企业计划书目录第一部分 总论第二部分 市场分析一、 案例分析案例 二、 产品功能定位三、本项目所提练基准点有四、控制投资投机行为五、 总结第三部分 产品一、 产品形象定位二、 产品配套三、 项目诱人分析居住环境 四、投资分析第四部分 价格一、大连房价走势二、影响大连房价走势楼盘TOP10三、 价格策略 第五部分 酒店筹建工作计划 一 抓工程进度和筹备进度,确保酒店施工全面运转。二 实施全面质量管理 三 以酒店营销为重点，做好市场突破口四 广集人才和员工专业素质的培训工作五 加强酒店各环节的管理工作六 建立企业文化七 建立激励机制八 加强环境保掳九 抓安全生产工作 第六部分 酒店的经营指标 一、酒店人力资源安排二、酒店运营第七部分 客户一、 客户来源二、 客户分析第八部分 营销策略一、 销售客户二、酒店特色第九部分 投资估算和资金筹措一、 投资估算 二、 资金筹措第十部分 财务分析与赢利预测一、财务分析第十一部分 广告一、媒体选择二、 媒体策略三、 公关三、促销第十二部分 销售控制一、销售目标二、销售周期三、营销组合表第一部分 总论酒店式公寓 也称酒店式服务公寓，是一种以提供酒店式标准化管理与人性化服务为主题，集住宅、酒店、会所功能于一体，主要用于租住的公寓型住宿单元。与普通酒店相比，酒店式公寓的单位面积月租金在价格上更加实惠。北京市酒店式公寓，低者月均 12 美元m2，最高的在 55 美元m2 左右，大多数定价为 20-30 美元m2。主要用于较长期逗留的客户租住。酒店式公寓的短期租户主要是来京参加会议、 从事商务活动或短期公司业务的白领， 通常租用一房或两房，租期从数天到 3 个月不等。长期租户则多为跨国公司中高级管理人员和各国驻华使馆人员，他们在京工作时间较长，通常带有家属，因此居住面积要求更大，租期一般超过 3 个月。公寓以 1 居、2 居为主，3 居以上需求量较小。1 居的使用面积在 50-90 平方米之间，2 居的使用面积基本在 90-150 平方米之间，3 居使用面积大约在 140-200 平方米之间。其中对 1 居、2 居的需求占到 85左右。酒店式公寓装修标准一般不低于 4 星级酒店，其大堂及公共区域、卫生间、厨房等方面都有严格的装修要求。 酒店式公寓配套设施突出家居需求。 健身中心、游泳池、餐饮、小型超市、商务中心、桑拿、银行、儿童活动室或儿童游乐场的配套比例都较高。 酒店式公寓项目回收成本快、风险小，并有良好的市场前景，因此在大连的供应总量不断增加。酒店公寓具有如下特点： 1. 酒店公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能； 2. 酒店公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业； 3. 酒店公寓需有酒店般完善的服务； 4. 酒店公寓需具有居家的氛围； 5. 相对于酒店而言，酒店公寓具有一定的价格优势。与酒店公寓的功能相适应，酒店公寓在设计和配套上主要具有如下特点： 1. 酒店公寓配有设备齐全的厨房； 2. 酒店公寓会配置完善的家用电器和家居化的家具。 第二部分 市场分析一、 项目市场分析 2009年，大连市全面完成省政府下达的房地产任务指标，房地产开发总投资达到614.15亿元，同比增长23.9%；全市商品房销售面积1152.7万平方米，同比增长40.2%，销售额达720.32亿元，同比增长51.8%；工业厂房在建施工面积786万平方米，超额完成任务指标；完成县城房地产施工面积707万平方米，是任务指标的8.8倍。缴纳地税107.5亿元，同比增长47.7%，占全市地税收入的35%。2009年，大连市的房地产市场和全国房地产市场一样，走过了从冰点;到;沸点;逆转的过程。从2009年3月开始，大连市房地产市场的复苏、回暖、繁荣之旅一路走来，2009年全年大连市内4区商品房成交量达52293套，较2008年同比增幅高达114.44%。2009年市内4区商品房成交套数增长显著，购房优惠等相关政策对消费市场拉动作用显著，同时刺激了大量投资行为。2009年9月份，市场上因担心价格快速上涨出现成交量小幅回落的现象，而第四季度因担心政策优惠截止，导致交易量激增并在11月份重新达到顶峰，随着政策对首次置业及改善性购房的优惠得以延续，成交下降的幅度并不明显。2009年市内四区商品房成交均价一改2008年相对疲软的走势，基本呈现出全年一路上扬的趋势。2009年众多的地产扶持政策在刺激消费的同时也激活了投资需求，大连市商品房价格达到历史新高。2009年大连市商品房累计成交面积为461.36万平方米，与2008年同期相比上涨104.53%；成交金额为422.1亿元，与2008年同期相比上涨130.17%；单套成交面积87.67平方米，与2008年同期相比下降了5.22%；单套成交金额77.82万元，与2008年同期相比上升了3.5%。2009年12月全国楼市处于全年狂热状态的顶点，在各项优惠政策退市的最后节点上，楼市在预料之中不可避免的爆发了。从2009年12月各城市的成交均价来看，九大重点城市的房价环比均有不同程度上升，其中上海、杭州、深圳、广州、重庆的房价环比涨幅甚至超过10%。2009年12月大连七区商品房市场供应虽环比下降30.75%，但同比仍上涨56.31%，冬歇期内仍保持了较高的供应。市场存量不足成为开发商抓紧入市的好时机，且2010年形势并不确定，若政府政策的调控力度不断加强，会干扰市场的高涨成交。2009年12月，大连七区共成交商品房约13000套，110多万平方米，同比上涨122.72%，环比下降13.25%，其中2009年12月部分成交量将在2010年1月体现。七区整体价格平稳，变化不大。随着2009年12月份一系列经济结构调整政策连续出台，抑制产能过剩行业成为ldquo;调结构rdquo;的重要措施之一。中央经济工作会议之后的一系列房地产政策调整表明，2010年将是ldquo;两保两控rdquo;的一年，一保行业稳定增长，二保保障性住房和首次置业；一控，控制房价，二类比项目分析一、 案例分析案例 1、 案名：滨江国际公寓、银河经典 2、 参考：滨江晶典 3、 案名诠释： “经典”同译“精典”“经典”意为精致、小巧，经世典 范，适合于小户型宣传，让人顾名思义。二、 产品功能定位 1、定位： 酒店式独立公寓 2、 定位诠释 “酒店式的服务，公寓式的管理”。由专门的酒店管理公司进行统一管理， 既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。此种物业的特点在于： 其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、 厨房和卫生间，一应俱全。 其二，它配有全套的家具电器。同时，能够为客人提供酒店的专业服务， 如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛 围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。公寓式酒店提供的服务则更为周 到，如包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。 3、 定位分析 从惠州目前小户型市场来看，因 2003 年小户型推广成功，推使 2004 年众多开发商跟随开发， 2004 年世纪新天、鸿业自由港、金山龙庭、巴 黎广场及东平达利开发项目陆续上市，至今下半年推广项目有鸿业自由 港、巴黎广场、达利开发项目，从这几个项目地段及规模来说， 巴黎广 场和达利开发项目均有可造之势，而本项目如果单以小户型进入市场， 那幺就容易把自己陷入一个你争我夺的斗争中，所以我们必须从中找到 契入点，从同类比项目中或至惠州房产中树立一个明星楼盘形象。 酒店式公寓在推广帝景台时已有运作，但帝景台只是一个概念的炒 作，从管理、服务根本没有达到酒店服务要求，致使在客户心目也无法 形成一个较完美的印象。 三、本项目所提练基准点有： 1、位置。滨江大堤唯一“宝地”； 2、配套。全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都要有。 3、物业管理。客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供 良好的服务是吸引客房的最直接条件。要有专业的酒店物业管理 公司或酒店式公寓管理公司入住管理； 4、完整计划。每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有；酒店式公寓与一般公寓的不同之处 项目 酒店式公寓 普通小户型 委托酒店式管理集团经营， 业主自我经营，直接面对客户， 经营方式 经营规范 易发生纠纷 物业管理者 知名酒店经营管理集团， 物业管理公司 客源客源稳定且客户群档次 业主自找或委托中介机构，不稳 客 源 高 定且档次参差不齐 服务 酒店式服务，国际水准， 常规物业服务 接近酒店标准，整体经营 ， 租金水平 避免相邻竞争 普通公寓标准，相邻竞争激烈 居住享受 全套酒店式感觉 居住空间单调 物业前景 产品生命力强，存在长期 需求过度性产品，前景不明朗5、 预计出现问题1、此项目地位位置绝佳，很适合居住，但作为酒店式经营模式，周边商业 特别是较高档企业还不够成熟；2、酒店服务管理难以招商；四、控制投资投机行为。在2010年宏观政策逐步微调为宽严有别的中性调控政策的背景下，2010年整体市场发展态势仍然向好，2010年市场观望的态度将略有增强。由于市场供应节奏的影响，全年将呈现先紧后松态势，2010年下半年市场逐步趋于平稳。但从各城市来看，市场走势将有所分化，一线城市走势趋稳，而二三线城市投资机会显现，而个别城市由于投资过热，可能引发一轮小调整。 五、 总结1、本项目优势 项目前后信道，交通十分便利； 临近滨江公园，可尽享区内的成熟配套 户型设计量身定做，无改型而造成的影响；2、劣势 竞争压力大； 按照其规划图纸，靠北面中间两套其采光窗与卧室均为北面，而正中 间四套采光及通风相对较差。3、应归避问题 总价不宜过高； 广告推广力度要强； 服务管理实行酒店式管理，进驻金牌管理公司； 第三部分 产品一、 产品形象定位与酒店同步的居住模式 宣传主题： 1、高效快捷时尚之生活主张 2、投资主题服务月二、 产品配套 1、家具配套 精装修配送白色家电：每户配装、赠送“白色家电”：冰箱、洗衣机、橱柜、 燃气灶、油烟机、只需简单拎包即可直接入住。 2、通讯系统 每户预留电话、宽带网络外线接口。 3、净化水装置 净化水装置实现五层净化，饮用水、生活用水独立分开，生活品质不言而喻。 4、完善的生活配套 供电系统、供水系统、空调、通风及消防系统、智能安防系统、信息统一。5、管理服务 (1)生活服务：为业主随时提供洗衣服务、洗车服务、家政服务、迎宾服 务、商务服务、咨询服务、叫醒留言服务、物品存取服务、照顾老人、 小孩、接送学生之类的服务等。 (2) 商务服务：复印、传真、打印等五、 经营模式 开发商将单位出售后，由专业酒店进行后期管理与经营，经营方式似世 纪新苑酒店开房，只是所针对客户不同，酒店针对客户较零散，开房时间周 期短，而公寓开房客户较稳定，开房时间周期长。三、 项目诱人分析居住环境 一、新的管理模式让投资更具活力：新颖独特的酒店式公寓，舒适自由的自 我空间，任意支配精致生活的每一分钟，成为时尚人士的首选。对于投资 者来说，新型的居住模式，象征着具大的市场潜力。二、 金牌酒店管理公司进驻，提供四星级酒店的完美服务，全情关注生活的 每一个细节。细心周到的关怀，亲切的问候，国际礼遇般服务，让您不仅 有酒店的至尊感受，也不失家的温馨和舒适。家就是酒店，酒店就是家。 您长时间不住的时候，公司还可以为您提供代租服务。相比之下，酒店式公寓比普通小户型有更多居住、投资方面的优势。四、投资分析： 一、 成本低，风险小，灵活性大，容易实现滚动置业； 二、 小户型出租空间大，可以作居住用，也可以作办公房，租金除供楼 外还有盈余； 三、 花费较低的价格却能享受高价房的功能； 四、 总价低首付款与每月还贷款压力小； 五、 地段好，房子个性鲜明，升值空间大； 六、 入住方便，功能齐全，生活配套完善，提供酒店式物业管理满足了 年轻人对日常生活方便、快捷的需求； 七、 减轻了投资者再行设计装修所要承受的经济和精神压力： 八、 位于市中心，工作休闲便利。 表：与本项目有可比性的酒店公寓目前配套设施情况： 配套服务项目百分比健身房/健身中心87.5诊所12.5游泳池87.5电影院12.5儿童活动室/儿童游乐场62.5花园12.5 餐饮56.25咖啡12.5超市43.75台球室12.5桑拿37.5网球场12.5商务中心37.5高尔夫练习场6.25健康俱乐部31.25酒吧6.25银行31.25药店6.25购物中心18.75从酒店公寓使用者对配套服务设施的需求情况来看“购物场所”、“中餐厅”、“咖啡厅”、“洗衣店”、“银行”、“健身房”、“西餐厅”、“游泳池”、“商务中心”必须配置，“酒吧”、“洗浴中心”、“邮局”、“多功能厅”可以考虑；“会议室”、“茶馆”基本上不用考虑。 与本项目有可比性的酒店式公寓物业服务项目情况 从目前酒店公寓提供的服务内容来看，主要包括“家居清洁”、“洗熨及送衣”、“电召的士”、“订书报杂志”、“送餐”、“叫醒服务”等，由于一些酒店公寓不仅仅是纯居住功能，具有了项目的商务兼办公的功能（市场上开始出现了纯粹面向办公功能的行政公寓），所以部分写字楼所能提供服务项目将会慢慢融合进来。 本项目拟订的价格与服务设施项目名称租金水平（人民币/月*套）使用面积户型（本项目）4500300040 18014 居 配套设施与服务 购物中心 健身中心 游泳池 中、西餐厅 超市 咖啡 银行（ATM） 酒吧 商务中心 药店（诊所） 美容 洗衣店 多功能厅 第五部分 酒店筹建工作计划 一抓工程进度和筹备进度,确保酒店施工全面运转。 酒店前期的筹建工作是整个酒店经营成败的关键环节。规划严谨，细致周密的筹建工作将为酒店今后的经营管理工作打下良好的基础。我们将有计划有步骤的安排整个筹建工作。详见酒店筹建工作计划 二实施全面质量管理 酒店管理工作的提高必须有一套完整的控制体系,酒店管理工作的质量需要有一系列的体系来加以控制.在酒店成立的开始我必须有计划的针对每一项工作进行跟踪把关管理. 详见酒店质量管理体系 三以酒店营销为重点，做好市场突破口 树立“高级会所式”酒店的形象，做好酒店客房、餐饮对外的促销工作。特别是针对酒店地理位置较偏的特点，酒店的营销工作更是重中之重。酒店务必确立以营销为龙头，全员促销的促销思想，推行目标管理和计划管理。而且，要求每个员工应培养和树立营销思维，要善于将我们的工作、产品、服务，还包括企业和个人的自身形象进行广而告之，从而达到全员促销的目的。 四广集人才和员工专业素质的培训工作 人是酒店的构成体，是酒店运作的灵魂。只有高素质的专业人才，才能给酒店带来活力，才能维系酒店的生命；也只有不断引进各方面的高素质的专业人才，才能保证我们战略目标的实现。因此，此项工作不管在什么时候，都是我们的工作重点。我们重视专业培训，注重员工的成长和发展，提升各个层面的员工的基本技能，确保每一位宾客享受“满意+惊喜”的服务，以保证酒店经营管理处于最佳状态。逐步建立内部培训网络系统，以人力资源部为主，各部门为辅，制定详细地培训计划，有计划地开展各种培训；具体如下： 4.1人力资源部抓好员工的入职教育，如酒店概况、业务知识、规章制度等； 4.2人力资源部、部门抓好员工入职后的在岗教育，如业务技巧、突发事件的处理、外语、电脑等的培训； 4.3总经理对骨干或中坚力量的培训，以提高和开拓思维、开阔眼界； 4.4在酒店中选拔优秀人员送到兄弟酒店及旅游学院进行培训学习； 4.5将有培养潜质的高级管理人员送至上海锦江理诺士学院、南京金陵管理学院进行培训。 五 加强酒店各环节的管理工作 这是酒店的首要工作：加强管理，完善制度，重点落实，责任到人。规范化的良性运作、健康发展的企业的维系体系是其健全的管理体系，而财务制度与管理的提高和完善是此体系的关键方面。为使酒店规范化地发展，必须同时加强酒店的财务管理。 六 建立企业文化 成功企业的背后，一定有一种优秀企业文化作坚强的后盾和支持。企业文化是全体员工达成共识的价值观。企业文化是整个企业竞争中的基础和核心。在社会经济大潮的活动中，在企业综合竞争中，由几大要素构成了竞争合力，如：企业中的制造力、产品力、营销力，文化力等，这种竞争合力的集中表现就是企业文化。 由于不完全信息的客观存在，企业文化还能发挥“信号”的功能，如向市场传递信息。优秀的企业文化能使在市场中选择的消费者增进信赖，从而得到“货币选票”。同时，一定的企业文化也展示了企业的管理方式、用人策略，提高人力资源的竞争力。 同时，为达到企业资源的有效配置，也需要企业文化。作为“文化载体”的个体，人的不同行为可以导致不同的资源配置效率。企业文化在企业中可形成“道德共同体”或某种“道德认同”，这种体系相信和赋予每个人一组选择和行动的“权利”，包括对资源的权利和对人际关系做出调整的权利，在企业内部实现资源的有效配置。 因此，我们必须坚持不懈地致力于建立我们酒店自有而独特的企业文化，我们企业文化的精髓即：“以人为本，关爱员工。”。 具体做法：重视专业培训，注重员工的成长和发展，提升各个层面员工的基本技能，以保证酒店管理处于最佳状态。 七 建立激励机制发挥员工积极性，提高工效 酒店主要采取的激励方式如下： 1目标激励： 针对全酒店的目标： (1)做当地最好的酒店； (2)做全新事业的开拓先锋； (3)节约能源从小事做起； (4)针对部门制订不同经济营收指标，部门再制订出较细化且可行的指标； 2榜样激励： 全店开展“优秀员工”评比活动，在酒店、部门内树立个人典型；开展优秀班组评比，树立团结一致，众志成城的典型：通过竞赛、考试树立学习培训典型； 3信任激励： 通过部门经理负责制，将权力下放，提高个人能力来提高工作业绩，通过采纳合理化建议，使员工感到尊重与荣誉； 4情感激励：推行管家贴身式服务，使管家以店为家，以客为亲，以店为荣；召开员工联谊会、茶话会、歌舞会、加深员工之间、员工与部门、员工与客人的情感交流；开展长住客活动，加深酒店与客人、客人与客人的了解与友谊。 八 加强环境保掳向绿色酒店发展，是酒店持续发展的主题 “环保”是一项功在当今，利在千秋，造福子孙的伟大事业。酒店一直在寻求环保措施的新举错及新思路。 主要环保工作如下： 1在每个房间配备床单环保卡。如客人不需要每日更换床单，可以将环保卡放在床上，服务员将不对其床单进行更换；在卫生间，我们也配有一张环保卡提醒客人，如将毛巾放在毛巾架上，则表示可以继续使用，不需要更换，我们力求通过以上的环保措施，来唤起每位客人对环保事业的重视； 2取消一次性塑料洗衣袋和垃圾袋。为客人提供可重复多次使用的布质环保洗衣袋，这种既美观又环保的洗衣袋，既可以为酒店节约成本，又可以减少塑料污染； 3增加生活污水处理系统，将酒店排出的生活污水进行分流处理，减少对水源和市政供水管网的污染。 九 抓安全生产工作 酒店将不断强化员工安全生产意识，完善安全设施，规范安全管理制度，最大限度地保障客人、员工及财物不受损失。 1规范安全生产制度，并将各项安全制度公布上墙； 2严格按国家的各种行业规范操作，各特种设备操作人员必须持有效证件上岗，特殊作业必须办理特定手续，如开具动火证、放置警示牌，生活饮用水箱上锁，并定时消毒年检等; 3酒店消防系统，严格按消防部门有关规范设计、施工、测试验收、发证，并取得省市消防样板单位称号，并指定有资质的专业维护单位进行全面维护； 4定期组织消防演习，成立消防安全委员会，酒店消防安全委员会制订详细的消防 整体运行机制； 5对酒店的监视录像系统进行完善，确保能有效及时地处理各类突发事件； 6将各类特种设备按有关规定向上级主管部门申报、备案、审核、验收，并及时做好维护和保养，以确保设备的安全性能；各类年检与维护资料都有专门保存； 7加强对保险的规范化管理，防范于未燃。 第六部分 酒店的经营指标 酒店未来的业务拓展，我认为应把握时机，制订切实可行的经营方针和方法，推出与众不同的服务特色与出品，赢取口碑。因此，执行的经营方针为：塑造高档形象、主动争取客源、创造服务特色和赢取良好口碑。由于本酒店内的不同营业点是存在不同的产品性质和客源市场，为此必须按不同的营业点制订不同的经营策略与经营方法；并由于客源市场与顾客需求是不断的因时变化，故本酒店的经营策略与经营方法也应因时调整，必须按市场需求的预见而定位。 经过对当地市场的全面了解，并对酒店进行SWOT的详细分析。 一、酒店人力资源安排： 酒店总体经营安排及人力资源安排如下：1、 总经理办公室 岗位名称人数备注总经理1负责酒店筹开计划，包括筹建领导班子，酒店市场定位、招工、培训及各项规章制度的建立及酒店全面管理工作等。副总经理1协助总经理开展全面经营及管理工作，落实各项工作的实施秘书2协助总经理、副总经理处理日常事务性工作，文件的起草等。说明总经理筹建期到位上任（包括秘书一人）。副总经理及秘书开张营业前四个月到位。总计：4人2、人力资源部 岗位名称人数备注人力资源部总监1领导负责整个酒店的人事管理工作，制定人事政策，招聘政策，培训政策，解聘政策及相关国家规定的人事编制政策。培训经理1负责整个酒店的培训工作，包括大课培训、英语培训等、并需酒店质检工作培训主任1负责整个酒店的培训工作，包括大课培训、英语培训等、并需酒店质检工作人事经理1负责整个酒店员工考勤审核，包括员工食堂、宿舍等安排人事主任1负责整个酒店员工考勤审核，包括员工食堂、宿舍等安排秘书1负责整个酒店员工考勤审核，包括员工食堂、宿舍等安排说明酒店开张前四个月到位 合计： 6人3、市场营销部 岗位名称人数备注市场销售总监1负责整个酒店的市场定位及销售计划，制定销售策略及酒店全年销售计划高级销售经理2负责区域销售销售经理4负责团队、旅行社、会议、销售及散客预定经理1负责预定散客、团队的食宿安排，包括会议安排预定文员1负责预定业务及销售部业务的细节安排等工作美工1负责广告策划、宣传等工作说明酒店开张前三个月到位 合计 10人4、保安部 岗位名称人数备注经理1负责整个酒店安全保卫工作，包括消防工作主管1负责消防、外保、内保等工作领班4带领班组搞好消防、外保、内保等事务性工作保安员13消防监控4名、内保3名、外保6名说明筹建期保安到位12人，负责防盗、防窃工作及消防检查工作 合计 19人5、财务部 岗位名称人数备注财务总监1负责整个酒店的财务管理及资金安全运作工作会计经理1负责应收、应付及工资分析、经营数据分析工作成本经理1负责整个酒店的财务、物品等成本控制、包括仓库验收兼成本会计采购经理1负责整个酒店的采购计划及采购工作应收主管1主管整个酒店的具体应收工作，含审计工作应付主管1主管整个酒店的具体应收工作，含审计工作总出纳2控制现金流量及现金、支票支付工作日夜审2审计核算KTV，桑拿、餐厅、客房等收入情况和账目采购员2在采购经理的指导分配下，搞好酒店等采购工作电脑维护主管2负责整个酒店电脑、计算机房的日常维护和修理工作，兼弱电维护等工作收货员2负责整个酒店的验收、收货工作库管员2负责整个酒店的仓库保管工作说明采购部、出纳、会计筹建期到位，其他售货员酒店开业前三个月到位 合计 18人6、工程部 岗位名称人数备注总工程师1负责整个酒店的设备运作情况维修、保养工作等值班工程师3负责整个酒店设备动作情况（24小时）强电、弱电主管1负责强、弱电的工作安排及维护计划工作领班3兼万能工、三班运转锅炉运行工424小时运转、负责空调、热水供应空调技工1维护、维修空调出现的情况配电室2负责强电运转，检查仪表、仪器情况万能工1兼装修木工水管工2维护、维修给排水管工作 合计 18人7、餐饮部 岗位名称人数备注餐饮总监1负责整个餐饮部、西餐厅、特色餐厅、酒吧的全面管理工作中餐主管1负责包厢、大餐厅、自助早餐的具体安排及管理工作西餐主管1负责西餐厅、自助早餐以及送餐的具体工作安排和管理工作中餐领班4负责包厢、大餐厅管理工作西餐领班3负责西餐厅、自助早餐的工作、排班中餐服务员26负责餐饮饭厅服务（包厢24名），调休时大厅服务员班次顶补，其中大包厢，需服务员2名/桌中餐服务员6负责大餐厅工作，服务员每人服务3桌.，不足管理人员顶补西餐服务员12负责西餐厅服务中餐收银5负责中餐、包厢收银工作西餐收银2负责西餐收银工作中餐酒水员4负责大餐厅、包厢酒水工作西餐调酒吧员4负责西餐厅吧台出品工作中、西餐迎宾12负责中、西餐迎宾服务及会议服务点菜员5负责对客推销及点菜工作传菜员12负责大餐厅、包厢传菜工作以及客房送餐工作注餐饮部人员编制未包括厨房员工50人 合计 98人8、前厅部 岗位名称人数备 注前厅部经理1负责整个前厅部的管理和经营工作大堂副理2负责前厅服务监督工作、处理投诉接待工作等，二班运作主管1其中负责前台管理工作，另一人负责行政管理工作商务中心领班1负责商务中心管理工作商务中心文员2处理客人文件、打印、复印、收发件等工作接待领班3负责前台接待及收银工作行政楼层接待领班2负责商务客房楼层接待管理工作行政楼层接待3负责楼层接待工作兼收银接待员9前台接待兼收银工作礼宾领班1负责礼宾员管理工作礼宾员4负责客人行李存放、送房等服务工精品屋领班1负责精品屋管理工作精品屋售货员4负责精品销售工作秘书1负责前厅部文字处理工作 合计 31 人9、客房部 岗位名称人数备 注房务部总监1负责整个房务部工作，包括整个酒店的PA、洗衣房等管理工作楼层主管1负责楼层及客户管理工作楼层领班3负责楼层客房整房工作及巡房、OK房的检查管理工作整房员10客房总计100间，整房员每人每天为10间，故安排10名整房员PA主管1负责整个酒店的卫生工作及环境卫生管理工作等PA领班3具体管理及安排PA员的日常工作PA普工8负责公共区域卫生，包括公共卫生间，外围卫生等PA技工4负责酒店家具、地毯、玻璃、不锈钢制品的保养工作等房务中心2负责房务中心管理工作房务中心文员4控制整个酒店的房态情况，及时用软件做数据传输给前台库管员1负责整个客户部的布草管理工作 合计 38 人10、康乐部 岗位名称人数备 注康乐部总监1负责KTV、桑拿、棋牌室、健身房的全面管理工作经理2负责理KTV、桑拿管具体工作领班6负责KTV、棋牌室、足浴房、健身房、桑拿及桑拿浴池的各部位基础管理工作KTV服务8KTV服务棋牌室10棋牌室服务桑拿20负责接待及卫生清理等服务工作足浴3负责卫生等服务工作健身房2负责健身房器材保养、维护等收银员8负责整个康乐部的收银工作合计 60 人备注： 酒店总人力资源安排为：303人 二、酒店运营 本酒店未来的业务拓展，应把握时机，制订切实可行的经营方针和方法，推出与众不同的服务特色与出品，赢取口碑。因此，执行的经营方针为：塑造高档形象、主动争取客源、创造服务特色和赢取良好口碑。由于本酒店内的不同营业点是存在不同的产品性质和客源市场，为此必须按不同的营业点制订不同的经营策略与经营方法；并由于客源市场与顾客需求是不断的因时变化，故本酒店的经营策略与经营方法也应因时调整，必须按市场需求的预见而定位。 第七部分 价格一、大连房价走势高新园区房价走势中山区房价走势甘井子房价走势金州房价走势开发区房价走势二、影响大连房价走势楼盘TOP10楼盘名称最新报价对比上月价格动态西岗百年港湾16200元/4.94%百年港湾均价16200元/平甘井子中铁诺德滨海花园12500元/4.17%中铁诺德滨海花园甘井子华润置地广场12500元/4.17%华润置地广场均价12500元/平开发区阳光地中海450万元/套15.07%阳光地中海中山万隆托斯卡纳预登记3.42%万隆托斯卡纳大连市楼盘2012-10月均价11708元/开发区知语山6900元/-4.17%知语山金州连大文润金宸8500元/-10.53%连大文润金宸西岗悦泰福里18000元/-2.7%悦泰福里三、 价格策略 1、低开高走 2、在楼盘开售之初定以较低的价格，然后再逐步渐进提高 理由： 1） 开可以先声夺人地吸引市场视线，引起置业者关注，从而迅速地聚 集起人气。 2） 低开意味着价格线路会逐步走高，从而使前期购买者感到物业升值， 继而在市场上形成良好口碑，这将是物业宣传的最好途径。 3） 低开使发展商在物业的推广过程中占据主动，有较大的策略调整空 间。第八部分 客户一、 客户来源购买客户: 1、中资产阶级投资客户 此部分客户所空闲资金不会太多，属于中资产阶段，注重于短期回报； 2、地产投资客户 此部分客户专注于房地产房屋投资，属于专业投资型客户，此类型客户购买 量大，注重于长远的回报；3、常驻中山区的商务人员、管理人员、技术人员 常驻中山区的机构规模较小、派驻人员较少的，往往将居住空间与办公室空间 合为一体，所需的户型面积较小，酒店式公寓亦可满足他们的要求。 4、居家自住者 带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住， 但其单价、总价和物业管理费都相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用。二、 客户分析1、从生理年龄上区分从生理年龄上区分，25 周岁以上和以下两个部分人群。23 周岁以下，人生经历上的短暂，决定了他们追求的是浮华的、表象上的时尚现象，对于我们所要宣扬的投资方式并没有深刻的理解和感悟。同时对他们来说他们尚未开始真正的创业，因此，他们这部分人群并不是的主要诉求目标对象和购买人群。23 周岁以上，是本案真正锁定的目标客户对象，是真正意义上的中资产阶段。他们对新型的地产投资方式的理解有自己独到的见解，是我们最大的诉求支持点。2、从性别上区分 男性在心理和心态上都较为成熟和深沉。他们对投资概念较客观的考量，使其可以理智的、考虑较长远的利益与回报，有选择性的接受本身极其附属衍生产品。所以男性相对本产品来说相对较少。 女性注重生活的质量和生活的愉悦性，考量的因素更为实际和务实，考虑眼前的回报与利益。由于本产品本身的硬件条件和设施在惠州市场均有超前意识，所以说这样对她们而言有着无比的诱惑力，可以进一步激发她们的购买能力。第九部分 营销策略一、 销售客户（1）旅行社客源 以客房价格作为杠杆，在旺季追求利润最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社团队。在与本地较大的旅行社建立联系的同时，对外与广东、上海、港澳台各地及国外旅行社合作，力争作为指定酒店，其中北京各旅行社作为重点，他们的客源是酒店重要的基本客源。为保证在与竞争对手价格基本相同的条件下保证较高的开房率，需要做好与各大旅行社计划调度部门及社领导的商务公关活动。商务客源 以在京内外企作为主要销售对象。散客客源 散客客源市场的开发，是影响酒店经济效益的重要因素，酒店要在有限的客房条件下提高收入，必须适当提高入住客人的散团比例。在开拓散客市场的目标上，重点是江浙、广东、北京、上海等地。具体计划采用如下销售方式：与国内知名商务订房网站合作，以订房网站作为酒店客房销售的代理商，争取采用网上订房方式的外地来乌散客；加强与本地企事业单位的联系，争取成为其接待外地客人的订点酒店；针对散客，实行客房、餐饮捆绑销售，客人在酒店入住，可同时在餐饮、娱乐方面享受不同程度的优惠，并可统一结算；根据不同客人的需要，设计多种房间包价套餐（含客房、餐饮）；大力发展长住客户，针对长住客户，给予一定的奖励或优惠。二、酒店特色 1 、餐饮销售增加菜品的品种和特色菜，提高菜品质量，是酒店餐饮业务需要常抓不懈的工作，同时酒店还计划通过如下销售策略推动餐饮的销售：举办“美食节”，扩大餐饮知名度；根据每年的节庆推出相应的团圆宴、谢师宴、长寿宴、婚庆宴等；开展有奖销售活动，如福寿宴、良缘宴，赠送客房，折价券及鲜花赠送等活动；通过与旅行社和导游合作，增加旅行社指定用餐，增加团队自点餐和风味餐消费。 2、提高回头率的措施通过促销，把客人吸引进来，留住客人， 提高回头率是关键所在，只有留住客人，让客人满意才能提高回头率， 才能保证酒店客房出租率和餐饮收入稳定上升。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，还要为客人提供良好的软件服务（包括服务、餐饮菜品质量、其他营业部门高标准的服务等），同时也可以采用一些赠送和让利措施如推行“住房消费积分卡”，消费达到一定的金额或住房数量，享受赠送房，赠送娱乐服务和优惠折扣的奖励。 3、 销售激励制度酒店将根据实际情况，制定针对酒店销售部、前厅、餐饮部等部门的销售奖励制度，保证员工促进酒店销售的积极性，如制定内部员工合理的客房提成奖励制度。针对各合作单位和个人指定奖励政策。第十部分 投资估算和资金筹措一、 投资估算 综合本项目目前进展的状况和外部环境与时间对项目的影响，根据对融资情况和项目进度的预测，现有三种操作方案：（A）本项目整栋共 11 层（4 万 6 千建面）全面启用，配套设施开业完成 90（其余部分边营业边完善）。整体投资估算为 3 亿元 RMB。（B）考虑到资金到位情况和项目进展速度，本项目先部分启用（1 层大堂和部分配套服务及 35 层客房），配套设施部分完成（30%），投资估算为 一千万元RMB。其余楼层和配套设施于 13年后再行启用，或对外进行分租。（C）对项目进行缩减，改型为快捷式酒店经营模式，仅使用 34 层或者 35层作为客房，放弃其他配套项目。投资估算为 2 千 2 百万 RMB3 千 6 百万 RMB。二、 资金筹措 1 由投 资 方 根 据 项 目 前 景 来 决 定 项 目 规 模 及 投 资 额 ， 我方 保 留 5 10的 股 份 ，由 投 资 方 接 手 进 行 本 项 目 后 续 所 有 的 工 作 ，我 方 参 与 或 接 受 委托参与项目开展。2 投资方买断（整体项目转让），项目权益全部转让给投资方，投资方 补 偿 我 方 投 入 的 前 期 费 用 约 230 万 元 。 第十一部分 财务分析与赢利预测一、财务分析 （一） 根据目前酒店附近类似的酒店客观消费水平及平均入住率，结合酒店的出租情况，计算有效毛收益。年有效毛收益出租建筑面积日租金水平年平均出租率360 。 以年有效毛收益为基础分别计算出管理费用、营业税、城市建设税、教育费附加、房产税、维修费、保险费等，确定年总费用。 各项费用标准为： （1）管理费为年有效毛收益的 2-3 （2）营业税为年有效毛收益的 5 （3）城市建设税为年有效毛收益的 0.35 （4）教育费附加为年有效毛收益的 0.15 （5）维修费一般为重置成本的 2 （6）保险费一般为重置成本的 0.2 （二） 自营项目收益测算 自营项目收益主要包括： （1）酒店客房出租收益 根据酒店标准客房数量、套房数量、相应价格表、折扣率、年平均出租率，求得年客房出租收益。 即年客房出租收益标准客房数每天标准房报价折扣率平均出租率360 天豪华套房数每天豪华房报价折扣率平均出租率360 天 （2）酒店商业经营收益 根据商场每平方米营业额、商场营业面积相乘计算，即年收益每天每平方米商场平均营业额商场营业面积360 天 （3）酒店各种餐饮收益 酒店有西餐、中餐、风味餐厅、宴会厅、咖啡厅等，计算比较复杂，但由于酒店客房计算相对简单，且数据较准确，实际计算时，可以按年客房出租收益为基数乘以一定的系数，根据有关调查，北京四星级酒店中此系数大约为0.9-1.0。 既年餐饮收益年客房出租收益系数 。 （4）酒店其他营业收益 包括娱乐、健身房、会所等收益，这部分收益涉及项目多，每项数量小，为了简化计算，可根据酒店主营总收益为基数乘以一定的系数，主营收益包括酒店客房收益、商场商品的营业收益、各种餐饮收益、对外出租办公楼收益。其他营业收益（酒店客房出租收益商场商品的营业收益各种餐饮收益对外出租办公楼收益） 系数 。根据有关调查，北京四星级酒店中此系数大约为 0.15-0.2。自营项目成本费用测算（三）自营部分成本费用酒店成本费用基本计算公式应表达如下： 1年自营部分成本费用生产成本管理费用财务费用各种税费利润 2生产成本商场商品进货成本餐饮进货成本客房周转物品成本、娱乐、健身房、咖啡厅、会所等周转物品成本燃料动力费酒店所有人员薪金。 3商场商品进货成本商场营业收益百分比（80左右） 4餐饮进货成本餐饮营业收益百分比（45左右） 5客房周转物品成本客房营业收益百分比（15左右） 6娱乐、健身房、咖啡厅等周转物品成本酒店其他收益百分比（15 左右）7燃料动力费年用水量用水单价年用电量用电单价年耗煤气 量煤气单价年耗燃油量燃油单价（四）酒店成本计算 （1）酒店所有人员薪金营业人员数量营业人员年平均收入管理人员数量管理人员年平均收入辅助人员数量辅助人员年平均收入 （2）管理费用摊销费用其他管理费用 （3）其他管理费用项目主要有： a.工会经费，一般按酒店所有人员薪金总额的 2计算 b.保险费用，一般按酒店年营业总收益的 0.3计算 c.广告交际费用 一般按酒店营业总收益的 0.3计算 d.固定资产折旧，装修折旧年限按 5 年计算，机电设备折旧年限按 10 年计算，办公运输设备折旧年限按 5 年计算，残值率取 5 e.维修费用，一般按酒店建安成本的 2.5计算 （4）财务费用主要为酒店日常生产经营所需流动资金应支付的利息， 具体测算应以借款合同为准。 （5）各种税费为营业税、城市建设税、教育费附加等税费之和 。a.营业税以营业收益的 5测算b.城市建设税以营业收益的 0.35测算c.教育费附加以营业收益的 0.15测算6方案 A 方案 B 方案 C 方案 预算项目 入住率 70 80 80 年消费人数 人均消费额 年总营业额 固定消耗成本 年. 第十二部分 广告 一、媒体选择 1、路牌 2、大连日报 3、大连晚报 4、大连二套-生活频道 5、巨幅 6、网络 7、车体广告