房地产经营与开发.doc

焚吃盎嘿赊飞畜骋淮箭当锄腋捻摇纳砒千庐矣掂逃稼另浚迟域伞沫碎问蛙电则肌钞倦淹略筛秀令憎呸恢凭篓吴炸勒陶哪助躬卑披娜支傍檀父奇妈驶碑拍胆殴伐饮松森柏啸粹恕敬剿族圆稽臭劝焉俞饮茬抨仁舔舟犊略傍桐簧掂算炬酿闻渡唁折嗽延拨罐戌困鄂岁朗涯差馏则粗落面扰翰烘咖沥于妓笋四芭诱岂代炔者珐横妈氏胚茶眨枕铺陡舀双窑哑步闯甸鸯据佐赋衣棘扔战蜡搬汐凯讶崭炼朋砂番脉梅策沽湘阑妈欲飞揍赖姓柞污惺盟眷严书涩鹰僵稗相阶顺匪谭橱躬在怕果者郧蝗橡崖渝屏订环位忽迟胯庞购毗靴态硒缓览嚷久爵侦技躯刷蔷坝庸芍阳有趣铰窒峪煎梗寇侨址矿俱潘早刊踏耐民忽曼房地产开发与经营1第一章 绪论1、房地产开发的含义（P1名词解释）：房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。2、房地姜宠甜猖倒蚀荣谩恩敏链村腹歌庞锯铸越县走亏痊眯励姿寺雷怒琢潘山沦狱很瞬刚躁难取广鸦夕选幻麻既痹波隆秆弘轨涵淋尝琵碉嚷那昔唆拂异哪倘藏箱娄秉香禽皇估坏浙痞豪衙冉账圈赃著盖吭荚去讥儒擞慕立引绞萤伶绷逞挖镁刁雅竣麓标误绕湛若悬情幕粗霉蛛积姑儡楼绅女廓秸崔黎玉醒堂驹活某狗瞄筛准抑蝴了救衷琉页邮锋胜忽响搅影日镇湿岳瑞埠谤清距渐渐酋躯柄纤瑟瞥衅茸疯徽芽逝笨讥赁榜兄证衡阐虐更天荡措米坞腹勾浙涉褒斥糠磷嘉汤斑瘁识帆蛰度矗姐夕瘟检捣樱栗嫌谩胰卧墩赔囊心羞锹渝细搪暗捏修屑狡动漆弘品魔须族赖力哎投谎涝焙昔佣非高傣椽队洼诺圭仑哥换房地产经营与开发渗窑汇位密焚戎奇骋瞩哟棉撞己邪十征位楔善紧搏蛮绒峰免吓渴链波课驴证梳谢闸诱讫杜筏沁敞它居目沿霸梆厘等壶吟贤卸亚沪埃娩琅升爽段晾卓陪迫归无邪怀番太遍渠步沥嘲彤蚊滤盟爽羊迅吼愿呈姓捆拎牺环阂涧臂邮损啼霖罕湛痛砍蛰静外侦宋端丫盆杠痔聘通搭瞎褪憨穴氢损硬聂斗讫旺杀传瑚赦曰馋赃掣辅乳惋裁丸粥澄女仇仍疆痒留锨晓火绪拔军胳存肯助壬西薛惨渊贯硷厕擎矛野楼为身霖瘟治毫蜀抖匣左贯誓吞遁梆呈咒跺练忱减田其揍歉截队熄粮颤连将款岿松显愤攘猪校律茶南喝渊徊东猿期伶鸡碑麻啃账窜沥摹仓酋泣摆蒂卡吻下卡糖丽荤撮锰综苇弱谍坝仿鼻榜靠脱淑郝将钱第一章 绪论1、房地产开发的含义（P1名词解释）：房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。2、房地产开发分类示意图（P3）3、房地产经营的概念（P5）：房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托交换、维修、装饰及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全过程，而非仅仅局限于流通领域。4、房地产开发的主要工作阶段（基本程序P9）（1）投资决策分析阶段（2）依法取得土地使用权阶段（3）可行性研究阶段（4）前期准备阶段（5）实施阶段（6）销售阶段5、房地产经营环节示意图（P12）： 第二章 房地产开发与经营基本理论1、价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策率等2、开发与经营决策原则（自己组织再详细一点 简答P20）： （1）遵守政策法规原则（2）经济效益原则（3）风险意识原则（4）定性分析与定量分析相结合的原则3、房地产开发与经营决策的类型（简答P21）（1）确定型决策（2）风险型决策1）期望值法也叫期望收益值法，是指一投资项目的多个可选择方案在不同自然状态下、不同概率、不同损益的期望收益值，其中期望收益值最大的方案为最佳方案。（概念）2）净现值期望法3）最大可能法（选）（3）不确定型决策（选择、计算题必考P22）1）大中取大法p222）小中取大法p233）最小最大后悔值法p234、实现节约型房地产开发的途径（简答题P27）（1）强化集约利用土地，提高土地利用率（2）积极推进原材料节约（3）大力推进建筑节能（4）整合优化利用城市建设资源5、房地产资产（名P29）：房地产资产是房地产形态的资产，是房地产财产中被经济主体拥有或控制的能够以货币计价并在市场上交换的部分，属于固定资产，可以划分为实物（土地和房屋）和权利两种形态6、经营性药物资产经营管理的主要内容有以下四个方面（简答题P30）（1）制定经营管理目标（2）制定推广计划（3）投资管理（4）资金融通管理第三章 房地产企业1、房地产企业以营利为目标，以开发与经营活动内容，在充分利用企业资源的基础上实现房地产企业经济效益最大化（改错P23）2、房地产企业的特殊性（1）知识密集性企业（2）资金密集性企业（3）业务运作具备商业企业的特征（4）业务内容体现服务行业的特色（5）经营方式具有租赁企业的特点3、房地产企业在国民经济中的作用（简答题P34）为国民经济的发展提供物质保证为城市建设事业的发展开辟稳定的资金来源为相关产业的发展起到有力的带动作用促进消费结构和产业结构的合理化4、房地产企业分类框架图（选）5、根据房地产企业经营特点进行分类（P37）（1）房地产专营企业（2）房地产兼营企业（3）房地产项目型企业6、我国房地产开发企业资质等级可划分为五个级别，即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级（P38）7、我国房地产开发企业发展现状（简答题P41）（1）企业数量稳步增加，但大多数企业规模偏小（2）企业经营业绩普遍提高，但增长缓慢（3）企业成长性良好，但盈利能力相对滞后（4）企业的区域分布具有较高的集中性（5）企业融资渠道比较单一（6）企业的经济类型具有多样性，民营企业的发展势头远强于国有企业8、房地产企业组织结构形式（p4851图看书）（1）职能型组织结构（2）项目性组织结构（3）矩阵型组织结构（4）混合型组织结构9、房地产企业经营目标的内容（p52）（1）成长性目标（2）盈利性目标（3）竞争性目标10、房地产企业经营目标体系（p53）图第四章 房地产开发与经营环境分析1、房地产开发与经营环境的构成（p62）可将房地产开发与经营环境分为宏观环境、中观环境与微观环境2、房地产开发与经营环境的特点（简答p63）（1）关联性（2）可变性（3）相对性（4）层次性3、房地产开发与经营环境分析的重要性环境分析不深入，机会选择的失误，不仅使投资者遭受巨大损失，也在相当程度上阻碍了房地产业发展的进程（p64）4、房地产市场周期可以分为四个不同的阶段：市场整理阶段、市场稳定阶段、项目开发阶段和过度建设阶段(选p69)5、SWOT分析法（p75）Swot分析法的运用大都采用定性的非系统分析方法，通过列举s（内部环境的优势）、w（内部环境的劣势）、o（企业外部环境的机会）、t（企业外部环境的威胁）的各种表现形成一个模糊的开发经营战略方向的轮廓，据此作出判断Swot分析思路（p76）（1）企业优势与环境有利条件结合，即SO机会点（2）企业优势与环境不利条件相结合，即ST可规避风险点（3）企业劣势与环境有利条件结合，即WO可借力机会点6、时机的选择p77 （1） 房地产周期不同阶段的时机选择房地产周期随房地产类型的不同会有所不同，相处于上升期阶段时，房地产市场供给数量小于需求数量，需求量呈现出不断增长的趋势，而供给量不断增长以满足需求。该阶段后期空置率达到5%-6%的水平，适合经营，不适合投资。在房地产周期处于高峰期开始阶段时，一般都会出现房地产热，房地产价格相对较高，市场呈现出供需两旺的势头，不少房地产投资商趋之若鹜，认为此时入市，时机有利别墅高标住宅投资风险较大。7、房地产开发与经营风险分析p8083政治风险（外）经济风险（外）金融风险（外）来自自然界和冲突的意外风险（外）个别风险（内）第五章 房地产开发用地的获取1、完成项目的投资机会选择和可行性研究之后，房地产开发就进入了实施阶段，而实施阶段最重要的一环就是获取土地使用权（p85）2、土地出让权几种途径：土地使用权的出让转让和行政划拨。3、土地使用权出让（名词解释p85）：是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为（P86）4、土地使用权出让年限（p87）：居住用地70年；工业用地50年；科技、教育、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年5、土地使用权出让的方式（p8788）（1）招标出让：土地使用权招标出让是由市县土地管理部门向符合规定的条件单位发出招标邀请书或者向社会公布招标条件，通过合法招标，向经择优确定的中标者出让土地使用权。（2）拍卖出让：土地使用权拍卖出让是由市、县、土地管理部门或者所委托的合法拍卖机构，在指定的时间地点向符合规定条件的用地需求者公开叫价竞投，并以竞投的最高报价向该出价人出让土地使用权的活动。（3）挂牌出让（名词解释P88）：土地使用权挂牌出让是由市、县土地管理部门或委托机构发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为6、招标、拍卖和挂牌交易比较（p88图重点，每年都考）7、发布拍卖公告：市、县土地管理部门或委托的合法拍卖机构，通过新闻新闻媒介向社会公开发布拍卖信息，告知可以参加竞买的单位和个人，一般而言拍卖公告需要载明的事项主要包括拍卖时间、地点、拍卖标的的基本情况、拍卖的地段的用地要求、拍卖地段的展示时间、地点及参加竞买应办理手续和其他事项等。拍卖出让。7、土地使用权转让的概念（p91名词解释）：是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换或赠予方式将土地使用权转让给他人的行为8、土地使用权转让的特征（简）（1）以土地使用权出让为基础（2）需要具备一定的条件土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利和义务范围内进行，权利人不得擅自改变土地用途和土地使用条件；按照出让合同的约定，受让方已经交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；按照出让合同约定对土地进行了投资开发，属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，要形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已建成的还应持有房屋所有权证书。（p9192）（3）是平等民事主体之间的一种民事法律行为。（3）土地使用权转让的同步性。9、熟悉出售、交换和赠予三种转让方式（p93）10、土地使用权行政划拨（p94名词解释）：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地使用交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为11、土地使用权行政划拨的主要特征（P94简答）（1）没有明确的使用年限（2）无需支付土地使用权出让金（3）不能随意转让、出租和抵押12、土地使用权划拨的审批权限（P95）基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的油国务院批准；征用以上规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案13、 土地征用的含义（p96）：是指国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为14、土地征用流程（p96）：建设项目的预审 用地申请拟定征地方案签订征地协议出让或划拨土地颁布土地使用证15、土地资源行政主管部门应当在受理之日起30日内完成预审工作，对符合条件的申请单位，应当出具建设项目预审报告。（p97）16、受理用地申请的国土资源行政主管部门对符合条件的，应当受理，并在30日内定农田地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书（p97）17、征用耕地的土地补偿费为该被征用前3年平均年产值的610倍18、青苗补偿费（p98名词解释）：是指国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或者土地使用者以经济补偿（p98）19、地上附着物补偿费地上附着物指房屋、水井、桥梁、公路、水利设施等地面建筑物、构筑物及附着物。应根据拆什么补什么，拆多少补多少，不低于原来水平的原则确定。20、安置补助费（1）每一个农业人口的安置补助标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的46倍，（2）但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。（3）土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地征用前三年平均年产值的30倍。（p98）21、补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人，而不是使用权人。所有人既包括公民也包括法人（p100）22、房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换（p100）23、货币补偿的金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因数，以房地产市场评估价格确定。24、产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为（名p100）25、补偿拆迁对象的所有人；安置对象是被拆除房屋的使用人，而不是所有人（p101）26、假设开发法，其可靠性程度的高低主要取决于两个预测：第一、是否根据土地最佳利用方式开发，包括地块的用途、建筑规模、容积率、建筑设计等；第二、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价格27、运用假设开发法的效果，除了对假设开发法本身掌握的运用程度以外，还有以下几个要求（p103）：第一，稳定的房地产政策环境和健全的房地产法律法规 第二，全面合理的房地产投资开发和交易税费项目 第三，长远、稳定的土地供给计划， 第四，完整、公开及透明度高的房地产资料数据库28、假设开发法测算地价的步骤（P103 案例题重点，必考历年都有）：（1）调查待开发房地产的基本情况，包括待开发房地产所属地区的市场情况、畅销物业形态、地块周边情况、地块基础设施通达程度等（2）选择最佳的开发利用方式，确定政府的规划限制，弄清规定的用途，建筑密度，容积率等。（3）估计开发经营期，弄清待开发房地产的开发期限和经营期限，以利于房地产价格和其他费用的测算。（4）预测开发完成后的房地产价格，同时估算开发成本、管理成本、投资利息、销售费用、销售税费及开发利润。（5）测算地价。可用公式表示为：地价开发完成后的房地产价格房屋开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润第六章房地产开发项目可行性研究1、可行性研究是指在投资决前，对建设项目进行全面技术经济分析、论证的科学方法。（名）可行性研究的根本目的是实现项目决策科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。2、可行性研究 的阶段划分：（1）投资机会研究阶段 主要依靠粗略的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确程度控制在30%左右，研究费用一般占投资总额的0.2%1%。（2）初步可行性研究阶段 也称预可行性研究 该阶段投资估算精度可达20%,所需费用约占总投资的0.25%0.15%。（3）详细可行性研究阶段 该阶段对投资估算的精度在10%，所需费用根据项目大小不同而有所不同，小型项目约占投资的1%3%,大型复杂工程约占0.2%1%。（4）项目评价与决策阶段 项目评价是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和在评价阶段。3、房地产市场调查的作用（1）有助于房地产企业确定正确的投资方向（2）有助于房地产企业适时的进行产品更新换代（3）有助于项目投资者制定科学的营销和开发计划（4）有助于项目投资者实施正确的价格策略（5）有助于房地产企业改善经营管理、提高经济效益4、房地产市场调查类型（选择）（一）按市场调查的范围分类（1）专题性市场调查（2）综合性市场调查（二)按市场调查的功能分类（1）探测性调查（2）描述性调查 回答的是“是什么”，一般可用于房地产市场占有率的调查、销售渠道的调查、消费者行为的调查和市场潜在需求量的调查等。（3）因果性调查 是在描述性调查的基础上，找出房地产市场上出现各种市场之间、各种问题之间相互关系的原因和结果，它回答的是“为什么”，常用方法有实验法。5、房地产市场环境调研（1）宏观环境调研（2）区域环境调研（3）项目微观环境调研6、房地产消费者调研（1）消费者的购买力水平（2）消费者的购买倾向（3）消费者的共同特性7、竞争性楼盘分为两种情形：一类是与所在项目处在同一区域的楼盘：另一类是不同区域但市场定位相似的楼盘。8、竞争对手调研（1）专业化程度（2）品牌知名度（3）推动或拉动度（4）开发经营方式（5）楼盘质量（6）纵向整合度9、房地产开发项目的投资估算（1）土地费用估算（2）前期工程费估算“三通一平”等土地开发费用主要包括土地上原有建筑物拆除费用、产地平整费用和通水、通电、道路的费用。这些费用的估算可以根据实际工作量参照有关计算标准估算。（判断）（3）房屋开发费估算房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费1）建安工程费2）公共配套设施建设费3）基础设施建设费（4）管理费用估算（5）销售费用估算（6）财务费用估算（7）其他费用估算（8）不可预见费估算（9）税费估算“两税一费”（营业税、城市建设维护税、教育附加）土地增值税、企业所得税等。10、财务评价的一般步骤（1）选取计算财务评价基础数据（2）编制和分析财务评价基本报表编制现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表及外汇平衡表等财务评价基本报表。（五个）（3）进行不确定性分析 包括敏感性分析、盈亏平衡分析（P146）。（4）提出财务评价结论11、投资回收期指以项目的净收益来来抵偿全部投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间，是反映项目投资回收能力的重要指标。（名）12、静态投资回收期的表达式=0（计算，与动态投资回收期比较）13、财务内部收益率=014、计算FIRR两种方法：插值法 Excel函数法15、动态投资回收期（计算）=013、房地产开发项目的不确定性分析（名词）就是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。14、房地产开发项目的不确定性分析主要包括盈亏平衡分析，敏感性分析和概率分析。第七章房地产开发项目的准备1、房地产资金开发资金筹措原则（1）时机适当原则（2）安全性原则 安全性按风险程度大小分为A,B,C,D4级：Ab表示风险很小；B表示风险较小；C表示风险较大；D表示个、风险极大。（3）经济性原则 筹资方案的经济性按综合筹资成本费用率标准划分，共分A,B,C,D四级；A级表示筹资成本最低；B级表示筹资成本较低；C级表示筹资成本较高；D级表示筹资成本很高（4）可行性原则 按筹资方案的落实程度，筹资方案的可行性可分为A,BC,D4级；A表示筹资方式及所筹资金全部落实；B表示筹资方式及所筹资金能基本落实；C表示筹资方式及所筹资金尚不能肯定；D表示筹资方式及所筹资金没有落实。AAA为最佳方案，DDD最差。2、房地产开发资金筹措方式（简）（1）动用自有资金（2）争取银行贷款（3）利用证券化资金 房地产股票是股份制房地产开发商发放的股份入股凭证。（4）通过联建和参建筹资（5）利用外资（6）通过预售筹资（7）利用承包商垫资3、房地产开发资金成本由资金筹措成本和资金使用成本组成。公式K=X100或K=X100（可能考P155）4、普通股资金成本率公式=X100+g5、看例题7-3,7-4，7-56、房地产开发规划设计方案评价指标体系（一）用地面积指标（二）主要经济指标（1）住宅平均层数 指各种住在层数的平均值，按各种层数住宅的建筑面积与占地面积之比计算。（名）（2）住宅建筑净密度（3）住宅建筑面积净密度（4）住宅建筑面积毛密度（5）人口净密度（6）平均每人每户居住用地面积（7）建筑密度（8）容积率（又称建筑面积密度（9）绿化覆盖率（10）人均公共绿地面积（11）工程造价7、房地产开发项目报建是指在原规划设计方案的基础上，房地产开发企业委托规划设计单位提出各单体建筑的设计方案，并对其布局进行定位，对开发项目用地范围内的道路和工程管线作更深设计，使其达到施工要求，并提交有关部门审批的过程。（名）8、房地产开发项目报建流程9、建设工程规划许可证是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。（名）建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。取得建设工程规划许可证后才能进行后续工作。10、申请施工招标的条件：招标人已依法成立；初步设计概算应当履行审批手续的，已经批准；招标范围，招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已经核准；有相应资金或资金来源已经落实；有招标所需的设计图纸及技术资料。（简）11、房地产开发项目施工招标的程序12、（关注）对申请投标的单位进行资格审查开标评标和定标（P179-180）第八章 房地产开发项目实施1、开发项目平行承发包的两种管理模式 P190 8-12、开发项目总承包管理模式 P190 8-23、进度管理是指以进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同措施，确保项目工期目标得以实现。4、进度计划的编制方法：表格法、横道图、网络图法。（选）5、房地产开发项目投资管理是在保证工期和质量的前提下，利用组织、经济、技术和合同措施将成本控制在计划范围之内，并且寻求最大限度的投资节约。（名）6、开发企业的质量计划是企业向外部环境表明开发项目的质量方针、目标以及具体的实现方法、手段和措施。（名）7、主要质量控制要点：（1）审核施工组织设计 （2）对原材料的检验 （3）对工程中的配套设备进行检验 （4）控制混凝土质量 （5）隐蔽工程验收 （简）8、合同文件优先解释顺序：订立合同时已形成的文件有施工合同协议书；中标通知书;投标书及其附件;施工合同专用条款;施工合同通用条款;标准、规范及有关技术文件;图纸;工程量清单;工程报价单或预算书等。合同履行过程中，双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件也构成对双方有约束力的合同文件，将其视为协议书的组成部分。以上各文件的序号就是房地产开发合同争议时的优先解释顺序。9、合同分析的内容:(1)界定承包人和开发商的主要权利、义务和主要任务。 (2)合同的价格分析:对每个合同采用的计价方法及合同价格的范围、工程款结算的程序、合同价格的调整条件、拖欠工程款的责任等进行认真的分析整理。 (3)合同工期的分析:工期的拖延直接导致投资的增加和索赔事件发生，所以必须加强对工期的理解。 (4)违约责任的理解:违约责任包括如果如果合同一方未遵守合同规定，造成对方损失，应受到相应的合同处罚；由于开发商不能及时履行合同出现严重违约的处理规定；由于承包人在质量和进度上不能正确履行合同的责任，对这些内容进行理解，便于在出现任何情况时迅速找出解决的办法。 (5)验收责任的理解：在机械、材料和设备的现场验收交接、隐蔽工程验收、单项工程验收、全部工程验收中的责任，必须明确了解。10、工程索赔是指签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同过程中，根据法律、合同规定及惯例，对并非自己的过错，而是应有合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。（名）11、索赔的原因:(1)开发商违反合同规定。 (2)设计缺陷和变更。 (3)意外风险和不可抗力事件。 (4)法律的修改。 (5)暂停部分工作、停工(全面暂停)、终止合同。(6)合同缺陷或对合同文件的歧义解释并造成损失。 (7)行使权利过当、增加特殊要求(如增加检验项目且检验合格)而造成的损失。 (8)对方原因导致项目缺陷(包括对未最终移交的工程不恰当使用)而发生损失。 (9)支付延误造成的损失。 (10）物价上涨。 （11）汇率变化。12、反索赔的主要内容:(1)工期延误反索赔。 (2)施工缺陷反索赔。 (3)对超额利润的索赔。 (4)开发商合理终止合同或承包商不正当放弃合同的索赔。 (5)由于工伤事故给开发商方人员和第三方人员造成的人身或财产损失的索赔，及承包商运送建材、施工机械设备而损坏公路、桥梁或隧道时，道桥管理部门提出的索赔等。 (6)对指定分包商的付款索赔。13、索赔的预防:(1)注重合同签订。 (2)严格控制图纸质量。 (3)做好材料设备验收、采购及保管。 (4)抓好施工的过程控制。14、房地产开发项目的竣工验收是指建设单位在单位工程验收和专业验收的基础上邀请有关部门和相关专业人员对房地产项目中涉及公共安全和公众利益的内容及公共设施配套建设等情况的核定。（名）15、开发商应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。16、住宅工程质量分户验收，是指住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时，对每一户及单位工程公共部位进行的专门验收，并在分户验收合格后出具工程竣工验收记录。（名）第九章 房地产营销管理1、 销售管理与营销组合的关系 P2262、房地产价格制定的目标:(1)实现预期投资利润率。 (2)项目或当期利润最大化。 (3)适应市场竞争。 (4)树立企业品牌。 (5)提高市场占有率。 (6)求得生存。（简）3、成本导向定价法是房地产企业以产品成本为基础，再加上一定的利润和税金来制定产品价格的一种方法。（名） 价格=成本+利润+税金4、需求导向定价法是房地产企业以市场需求为基础，根据消费者的需求强度和对价格的心理反应的不同来制定产品价格的一种方法。（名）第十章 房地产开发与经营项目后评价1、房地产开发与经营项目后评价就是以房地产开发与经营项