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房 地 产 评 估 报 告估价项目名称：锦州太和区水墨林溪8幢52价值评估估价委托人：估价机构：估价人员：估价作业日期：估价报告编号：II目录一、致 委 托 人 函1二、注册房地产估价师声明2三、估价的假设和限制条件3（一）本次估价的假设前提3（二）未经调查确认或无法调查确认的资料数据3（三）估价中未考虑的因素及一些特殊处理3（四）本报告使用的限制条件3（五）其他说明4四、估 价 结 果 报 告4（一）估价委托人4（二）估价机构4（三）估价对象4（四）估价目的4（五）估价时点4（六）价值定义5（七）估价依据5( 八)估价原则51. 合法原则52. 最高最佳使用原则53.替代原则54. 估价时点原则65.独立、客观、公正原则6( 十)估价结果6(十一)估价人员7(十二)估价作业日期7(十三)估价报告应用的有效期7五、估 价 技 术 报 告7（一）估价对象实物状况描述与分析7（二）估价方法适用性分析7（三）估价测算过程81.市场法82.收益法123.成本法13六、 附 件15 IV一、致 委 托 人 函李伟：本公司接受您的委托，我们对位于锦州市古塔区宝地万意空间8幢602室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年7月6日。价值类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：616676元，大写陆拾壹萬陆仟陆佰柒拾陆圆整（人民币），单价：6703元/M2。 锦州市信达房地产评估公司 法定代表人： 2015年 7月10日23二、注册房地产估价师声明对本报告我们特作如下郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、注册房地产估价师夏健麟 、王智威、郭盼盼已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。8、本估价报告是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。 注册房地产估价师：郭盼盼（注册号：665411） 签名： 注册房地产估价师：夏健麟（注册号：665431） 签名： 注册房地产估价师：王知威（注册号：665421） 签名： 三、估价的假设和限制条件（一）本次估价的假设前提1.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让；2.洽谈交易期间房地产价值将保持稳定；3. 市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变；4.交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识；5.不考虑特殊买家的附加出价。（二）未经调查确认或无法调查确认的资料数据1.本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其基础、结构等方面的重大质量问题；2.假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。（三）估价中未考虑的因素及一些特殊处理1.估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般变会发生变化。2.估价结果未考虑未来处置风险；3.估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场动作失当对其价值的影响。（四）本报告使用的限制条件1.本报告仅为委托人提供估价对象在估价时点转让市场价值参考，不作它用；2.本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价值参考，超过一年，需重新进行估价；3.本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。（五）其他说明1.估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。2.委托人应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如因资料的失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和估价机构不承担任何责任。 四、估 价 结 果 报 告（一）估价委托人 李伟（二）估价机构 锦州市信达房地产评估公司住所：锦州市太和区法定代表人：孙鹏飞资质等级：一级证书编号：建房估证字2015号有效期限：2015号7月10日至2017号12月30日（三）估价对象 估价对象为锦州太和区水墨林溪8幢52室房地产，房屋建筑面积为92平方米，二室二厅一卫一厨，框架结构，南北朝向，普通装修，个人完全产权。（四）估价目的 为委托人转让估价对象提供市场价值参考（五）估价时点 2015年7月10日（六）价值定义 房地产转让价值，即为公开市场价值。（七）估价依据 本次估价依据了国家有关法律和国务院、建设部、国土资源部颁布的法律、法规和政策性文件，以及评估房地产的相关资料，主要有：1中华人民共和国城市房地产管理法 ；2中华人民共和国土地管理法 ； 3国家标准GB/T502911999房地产估价规范 ；4本公司掌握的房地产市场信息资料 ； 5本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料； 6委托方提供的国有土地使用证、房屋所有权证复印件。( 八)估价原则 1. 合法原则 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。 2. 最高最佳使用原则 最高最佳利用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。 3.替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。 4. 估价时点原则 房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。 5.独立、客观、公正原则 独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。(九)估价方法 根据房地产估价规范（GBT 502911999），通行的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为完整房产，虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，宜采用市场法进行估价；。为了让房地产价格由依有据，表明房地产的价值是由哪些部分组成的，又采用了成本法进行估价。市场法是在同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 ( 十)估价结果 注册估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，并结合估价经验，确定该房地产在估价时点2014年1月1日的公开市场价值为人民币：616676元，大写陆拾壹萬陆仟陆佰柒拾陆圆整（人民币）：，单价：6703元/M2。 (十一)估价人员 注册房地产估价师： 王知威 （注册号：665421） 注册房地产估价师： 郭盼盼 （注册号：665411） 注册房地产估价师： 夏健麟 （注册号：665431） (十二)估价作业日期 2015年7月6日至7月10日 (十三)估价报告应用的有效期 自2015年7月10日至2016年7月10日止。五、估 价 技 术 报 告（一）估价对象实物状况描述与分析估价对象为锦州太和区水墨林溪8幢52室房地产，房屋建筑面积为92平方米。（1） 房屋用途：住宅 （2） 建筑结构：框架结构； （3） 外观：估价对象所处的整体建筑物呈单元式、南北向楼房，外墙镶砖（4） 房屋楼层：2层（共6层）（5） 平面布局：现房屋平面布局呈两室、一厅、一厨、一卫的格局； （6） 配套设施：给水、排水、供电、有线电视和通讯等配套设施完备； （7） 装修情况：精装修。（二）估价方法适用性分析根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产调查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，又因为要知道房地产价值是由哪些具体部分价值组成的。故确定采用市场比较法和成本法作为本次评估的方法。遵循市场比较法可比实例的的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然 后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（三）估价测算过程 1.市场法（1）选择可比案例根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近区域的三个住宅交易案例进行比较。具体条件见表一： 比较因素估价对象实例一实例二实例三项目名称锦州太和区水墨林溪8幢52室典逸心洲 状元城南郡天下单价（元/m2）待估678066506970土地用途住宅住宅住宅住宅交易日期2015.72014. 122015. 12015.2交易方式正常出售正常出售正常出售正常出售交割方式现房现房现房现房区域因素区域繁华程度一般一般一般一般道路通达度临主干道临主干道临主干道临主干道交通便利度多路公交多路公交多路公交多路公交公共设施完备度较完备较完备较完备较完备基础设施完备度完备完备完备完备环境质量优劣度较好较好较好较好个别因素小区环境很好很好很好很好小区配套很好很好一般一般学区情况一般一般一般一般层 次2/64/84/104/12户 型二室一厅二室一厅二室一厅二室一厅朝向南北向南北向南北向南北向结构形式框架平层框架框架房屋配套设施完备完备完备完备建筑年代2010201120112011装璜情况精装豪华装精装精装（2）比较因素的选择根据可比案例与估价对象实际状况，选用影响房地产价格的比较因素，主要包括：交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素。详见表二：可比案例比准价格系数修正表（表二）比较因素估价对象实例一实例二实例三项目名称锦州太和区水墨林溪8幢52室典逸心洲 状元城南郡天下土地用途100100100100交易日期100105100100交易方式100100100100交割方式100100100100区域因素区域繁华程度100100105100道路通达度100100100100交通便利度100100100100公共设施完备度100100100100基础配套完备度100100100100环境质量优劣度100100100100个别因素小区环境100100100100小区配套100100100100学区情况100100100100层 次9810010098户 型100100100100朝向（卧室）100100100100结构形式10099100100房屋配套设施100100100100房屋成新10010097100装修情况10095104104（3）比较因素修正将可比案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格，详见表三： 可比案例比准价格修正表（表三）比较因素实例一实例二实例三案例单价（元/平方米）579960245586土地用途100/100100/100100/100交易日期100/105100/100100/100交易方式100/100100/100100/100交割方式100/100100/100100/100区域因素区域繁华程度100/100100/100100/100道路通达度100/100100/100100/100交通便利度100/100100/100100/100公共设施完善度100/100100/100100/100基础设施完备度100/100100/100100/100环境质量优劣度100/100100/100100/100个别因素小区环境100/100100/100100/100小区配套100/100100/100100/100学区情况100/100100/100100/100层 次100/100100/100100/98户 型100/100100/100100/100朝 向100/100100/100100/100结构形式100/99100/100100/100房屋配套设施100/100100/100100/100房屋成新100/104100/97100/100装修情况100/95100/101100/104比准价格（元/平方米）665267586699采用简单算术平均综合得出比准价格为： (6652+6758+6699)/36703元/m2（4） 估价结果确定估价对象评估总值=6703元/m292m2=616676元 2.收益法 收益法是指为取得待估房地产的价格，以还原利润率将房地产在未来所能产生的正常纯收益贴现到估计时点，并以其贴现之和作为待估房地产的价格。求取的价格称为收益价格。已知锦州古塔区万意土地收益年限年为50年，2009年交房至今已经使用了5年，预计该房地产在正常情况下每年可获净收益43080万元，报酬率为6.5%，计算该宗房地产的收益价格。公式V=A/Y*(1-1/(1+Y)n ),其中n剩余年限，A为净收益，Y为报酬率，假设每年净收益和报酬率不变，计算得V为收益价格616676元，每平方米价格为6703元。3.成本法 成本法：求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法费用表序号费用名称费率合价备注1建筑面积105 房地产合计建筑物合计2楼面熟地价a*b*c*d*e116438.10建筑面积楼面熟地价2.a基准地价453根据锦州市基准地价级别范围划分，估价对象设计用途为住宅，属于六级住宅用地，故取熟地价为453元/建筑平方米。2.b综合因素修正1.1估价对象