房地产装修评估.doc

房 产 估 价 报 告估价项目名称：北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼*室装修已完工部分重置价格评估委 托 方：周*估 价 方：惠仁行（北京）房地产咨询有限公司估 价 人 员： 估价作业日期：2014年10月13日-2014年11月4日估价报告编号：惠仁评字2014第0536号目 录第一部分 致委托方函2第二部分 估价师声明3第三部分 估价的假设和限制条件4第四部分 房地产估价报告5一、委托估价方5二、估价方5三、估价对象5四、估价目的6五、估价时点6六、价值定义6七、估价依据6八、估价原则7九、估价方法7十、估价测算过程7十一、估价结果8十二、估价人员9十三、估价作业日期9十四、估价报告应用的有效期9第五部分 附 件13第一部分 致委托方函周*：受您委托，我们对北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼*室装修已完工部分重置价格进行了客观、公正的测算，估价目的是为委托方解决房屋装修合同纠纷事宜确定估价对象于估价时点的重置价格提供价值参考。估价人员依据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，结合估价经验及对房地产市场价格影响因素进行的周密细致分析，经过测算，确定估价对象于估价时点2014年10月13日重置价格为（人民币）：总价：20.5万元大写：贰拾万伍仟元整评估过程、结果及有关说明详见估价结果报告。 惠仁行（北京）房地产咨询有限公司 2014年11月4日第二部分 估价师声明一、估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7.本报告估价时点为2014年10月13日，提交报告之日为2014年11月4日，在市场无明显价格波动情况下，报告有效期为自提交报告之日起不超过一年，即2014年11月4日至2015年11月3日，随着时间的推移，该房地产的装修重置价格应作相应调整，甚至重估。 8. 本评估报告单价根据委托方与施工单位签署的建设工程施工专业承包合同及补充协议中认可的单价，工程量由委托函确认的工程量为准。二、注册房地产估价师签名估价师姓名注册证书号签 字第三部分 估价的假设和限制条件 一、 本报告委托方为周*，估价对象为北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼*室装修已完工部分。估价对象北临南磨房路，东临西大望路。地处北京市东四环以内。因施工方拒绝履行双方于2014年10月9日签订的补充协议中约定的义务，导致双方无法继续履行合同。现委托对施工方装修已完工部分进行重置价格评估。 二、 由于施工单位合同内的报价由分部分项及规费两部分组成，经与委托方沟通后，分部分项部分工程量按照委托函认可现场工程量为准，分部分项单价执行合同条款，规费费用执行合同条款。三、 本次评估的房屋装修范围为北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼*室装修已完工部分。该部分工程并未通过验收和投入使用，本次评估假设完工部分工程质量符合设计和使用要求，未考虑工程质量对估值的影响。基于本次估价目的，工程单价以施工单位报价为准，工程量以现场施工及测量为准。四、 本报告是在委托方提供基础文件、有关法律证明文件、数据资料的基础上做出的。委托方对所提供文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。五、 在评估所委托估价对象价格时，我们未考虑估价对象房地产所欠付的抵押、担保等可能影响其价格的任何限制，我们也未对房地产评估增值额作任何纳税准备。本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对房地产市场价格的影响。六、 本报告含有若干附件，它构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。七、 本报告仅用于为委托方解决房屋装修施工合同纠纷提供参考，不用于拆迁补偿、抵押贷款等其他用途。八、 未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表，本评估报告由惠仁行（北京）房地产咨询有限公司负责解释。第四部分 估价结果报告一、委托方姓 名：周*身份证号：5325261986101*联系电话：18587*二、估价方名 称：惠仁行（北京）房地产咨询有限公司联 系 人：高棱岳联 系 电 话、估价对象估价对象为北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼*室装修已完工部分。估价对象北临南磨房路，东临西大望路。地处北京市东四环以内。因施工方拒绝履行双方于2014年10月9日签订的补充协议中约定的义务，导致双方无法继续履行合同。现委托对施工方装修已完工部分进行重置价格评估。由于施工单位合同内的报价由分部分项及规费两部分组成，经与委托方沟通后，分部分项部分工程量按照委托函认可现场工程量为准，分部分项单价执行合同条款，规费费用执行合同条款。四、估价目的估价目的是为委托方解决房屋装修施工合同纠纷事宜确定估价对象于估价时点的重建价格提供价值参考。五、估价时点估价时点为2014年10月13日六、价格定义此次评估的估价结果为估价对象在符合估价假设及限制前提下于估价时点2014年10月13日房屋装修重置价格。七、估价依据1.有关政策法规和文件；（1）中华人民共和国土地管理法；（2）中华人民共和国房地产管理法；（3）房地产估价规范；（4）委托方与施工方签署的建设工程施工专业承包合同、补充协议（5）北京市建设工程计价依据预算定额（2012）（6）北京市造价信息（2014年10月）等2.委托方提供的有关资料。3.评估人员掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。八、估价原则本次估价依据房地产估价的合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则等，对估价对象价格进行客观、公正、科学、合理的评估。九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察后，根据估价对象的特点和实际状况，以及实地勘察的资料，选取重置成本法作为本次评估的基本方法。十、估价测算过程（一）计算房屋装修重置价格重置价格：根据委托方与施工方签署的建设工程施工专业承包合同、补充协议中签署认可的单价，结合委托函认可现场工程量。计算可得房屋装修已完部分的重置价格为20.5万元。其中合同内已完部分重建价格为：19万元，补充协议内已完部分重置价格为：1.5万元。合同内：序号项目名称单位工程量单价合价1原地面瓷砖拆除022.530.00 2原墙面瓷砖拆除026.150.00 3水泥砂浆楼地面找平21.1611.31239.32 4卫生间墙、地面涂膜防水13.2635.45470.07 5水泥砂浆楼地面防水保护层13.2612.2161.77 6卫生间蹲位台砌筑m0.23407.5293.73 7卫生间蹲位台抹灰2.3419.2345.00 8地面铺设玻化砖21.1782.261741.44 9卫生间墙面贴砖19.6586.321696.19 10楼地面地毯064.590.00 11墙纸裱糊179.9527.935026.00 12墙面大白乳胶漆42.915.64670.96 13拉丝不锈钢踢脚线m81.6231.42562.87 14虚光灯带m76.4168.825258.54 15天棚轻钢龙骨石膏板造型吊顶136.48 153.4320939.83 16天棚软膜天花造型个6528.823172.92 17天棚铝扣板吊顶0113.310.00 18卫生间管道检修口个1171.13171.13 19天棚成品检修口个3128.38385.14 20轻钢龙骨石膏板包柱子10.17156.161588.15 21玻璃屏风13.21862.7511396.93 22金属推拉门樘21468.112936.22 23防盗门樘12204.532204.53 24金属平开门樘02348.850.00 25卫生间成品门安装樘0513.460.00 26窗户防护栏罩1.87152.57285.31 27收银台m010700.00 28展柜（矩形）个027820.00 29展柜（造型）个038520.00 30展柜（圆形）个023540.00 31博古格组10321032100.00 32门厅入口处博古格组116051605.00 33L形沙发组132103210.00 34单人沙发椅组04280.00 35茶几组1856856.00 36自动麻将机（含4把椅子）组174907490.00 37洗漱台带柜套1749749.00 38保险箱个194169416.00 39酒柜及吧台组064200.00 40吧台椅个02140.00 41月牙形实木茶几、木墩及茶具组0107000.00 42储物柜组08560.00 43水景处0.5160508025.00 44墙面多层架组021400.00 45橱窗个125682568.00 46金属卷闸门平方米2.31407.273236.72 47综合布线平方米140.05 21429969.87 48地插座套2487.312095.44 49筒灯套043.230.00 50射灯套043.230.00 51荧光灯带m048.630.00 52空调器台080250.00 53空调器台027820.00 54冰箱台121402140.00 55液晶电视台237457490.00 56饮水机台06420.00 57消防应急灯套048.150.00 58疏散指示灯套048.150.00 59喇叭只8481.53852.00 60红外报警感应器台0481.50.00 61室内摄像头台0481.50.00 62室外摄像头台0695.50.00 63刻录机台0909.50.00 64监控主机及显示器组037450.00 65红外报警主机台024610.00 66给排水管改造项032100.00 67原暖气片拆除项1771.04771.04 68钢制柱式散热器组4760.253041.00 69蹲便器套1383.69383.69 已完分部分项工程金额180044.81 合同内规费10394.64 合同内已完工总价190439.45 补充协议：序号洽商补充协议单位总价1卫生间门套02单开推拉门套03双开推拉门套04椅子把21005毛石区展柜（实木烤漆、轨道）套06毛石区展柜（实木烤漆、轨道）套07毛石区展柜（实木烤漆、轨道）套08毛石区展柜（实木烤漆、轨道）套09毛石区墙柜（实木烤漆）套010毛石区墙柜（实木烤漆）套011毛石区墙柜（实木烤漆）套012成品区展柜（实木烤漆、玻璃罩、轨道、射灯）套013成品区墙柜（实木烤漆）套014安装工（空调）项015垫付电费项100016牌匾项240017门头制安项250018不锈钢灯箱平方米300019加工区地面平方米020加工区天花平方米021加工区木制玻璃隔断平方米022加工区墙面乳胶漆平方米023加工区改水、电项024加工区包立管项025背景音乐喇叭套026桌面个027窗帘项028壁纸卷029摄像头及配线项030灯具项031绿植、软包等项032电视吊架套033消防报审图套034消防报审项035门头及灯箱安装项036墙挂空调台037电视台3799补充协议内完成金额14799注：根据北京市建设工程计价依据预算定额（2012）及北京市造价信息（2014年10月），估价对象整个装修公允价值（定额组价）约为：30.9万元（其中合同内约24.8万元，补充协议约6.1万元）详见附件。已完工公允价值约为：14万元（其中合同内约12.6万元，补充协议约1.4万元）。（二）确定成本法重置价格估价对象于估价时点的重置价格为：建筑物装修已完工部分总价=20.5（万元）十一、估价结果本着公正、公平、公开的总原则，经估价人员现场查勘和对当地的市场分析，按照房地产评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象房地产的装修已完工部分在价格定义和有关限制条件下、于估价时点2014年10月13日重置价格为（人民币）：总价：20.5万元大写：贰拾万伍仟元整 十二、估价人员估价师姓名注册证书号签 字十三、估价作