房地产估价报告(第二组).doc

一、致委托方函雷燕小姐：我公司接受您的委托，对位于福建省莆田市莆田学院中区天桥下的家和学生街的小小超市进行评估，评估商铺的建筑面积为110平方米。估价的目的是确定该房地产的客观交易价格，为委托方进行商铺的出租提供价格依据而评估该宗房地产价值。估价人员经过市场调查和实地查看，遵照中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国担保法、城市房地产抵押管理办法、房地产抵押估价指导意见和房地产估价规范及其它相关法规，选用市场比较法和收益法，按照估价客观、公正、公平的原则，在认真计算的基础上，结合估价人员经验，综合分析影响房地产价格的诸多因素，在满足本估价报告中的“估价的假设和限制”条件下，得出估价对象于时点2013年1月4日的房地产价格为78.287万元，单价为7109元/平方米。特此函告 09工管房地产估价咨询有限公司 法人代表：戴兴发 2013年1月4日二、估价师声明我们郑重声明：1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5 我公司的估价师戴兴发和费跃已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并对查勘的客观性、真实性承担责任，但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露以及难以接触到的隐蔽工程，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构之质量进行调查的责任。6 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7 未经本公司允许，不得向委托方和估价报告审查及使用部门之外的任何单位和个人提供本报告的部分或全部内容，不得发表于任何公开媒体上。注册房地产估价师：戴兴发 910903240注册房地产估价师：费跃 910903226注册房地产估价师：梁鹏 910903221注册房地产估价师：田惠雄 910903229注册房地产估价师：林虹 910903227注册房地产估价师：何敏超 910903239三、估价的假设和限制条件（一）假设条件1、以委托方提供的评估委托书和估价对象合法取得房屋所有权证，并以合法用途为假设前提。估价人员对委托方提供的有关情况和资料进行了必要的检查、核实，其真实合法权利状况应以房地产权属管理部门档案记载为准，本次估价假设委托方提供的以上资料客观、真实、合法，本估价报告书不对因该资料全部或部分内容产生的或因依赖该资料测算的评估结果而引致的失误承担责任。2、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，它依据了一下假设：(1) 存在自愿销售的卖者和自愿购买的买者； (2) 买卖双方的交易行为都是精明和谨慎的； (3) 该物业可以在公开市场上自由转让； (4) 在估价时点前，相对于物业的特性和房地产市场状况而言，有一段合理的谈判周期；在此周期内，市场状态和价格水平是静止不变的； (5) 不考虑特殊买者的附加出价。评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿交易市场。 3、本次估价对象的评估价值是在委托房屋及附属设施未设立任何的抵押、担保的假设条件下成立。4、估价对象房地产价值结论的提出，是基于现时房地产市场状况及估价对象状况确定的。如房地产市场状况因时间变化及估价对象实体状况遇不可抗力或其他原因造成损坏，将对评估价值造成影响，本估价结果不再适用。如有必要，应对估价结果进行重新评估。5、委托方对其所提供资料的真实性负完全的法律责任。因资料失实造成评估结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。（二）限制条件1、本估价报告所载明的结果只作为确定房地产市场交易价格提供参考依据而评估房地产价值，对其它经济行为无效。2、报告所揭示的评估结果是估价对象在现时利用程度下可持续使用的最低保留价,不考虑估价对象抵押、出租、担保等因素对其价值的影响，不考虑与估价对象有关的债权债务关系，也不考虑国家宏观经济、地方法规及自然灾害等不可抗力和不可预见性因素对估价对象评估价值的影响。3、本次评估结果包含了与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电等配套设施及装修费用。4、本估价报告的有效期限为估价报告完成之日起一年。如超过有效期，或估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。四、房地产估价结果报告（一）委托方名称：雷燕（二）估价方估价机构名称：第三组法定代表人：戴兴发资质等级： 一级详细地址：莆田学院凤达公寓联系电话质证书编号：*（三）估价对象1、估价对象基本情况估价对象位于福建省莆田市莆田学院中区天桥下的家和学生街的某商铺，商铺门面道路6米，进出正街通道较宽，门面距道路4米。建于2003年，混凝土框架结构，建筑面积为110平方米。用途为第一层为商业店铺，二层及二层以上用于学生宿舍。2、估价对象产权状况根据委托人提供的房屋所有权证及国有土地使用权证记载，房屋所有权人为雷燕。 （四）估价目的确定该房地产的客观交易价格，为委托方进行商铺的出租提供价格依据而评估该宗房地产价值。（五）估价时点2013年1月4日（六）价值定义本次估价的房地产价值定义为估价对象在估价时点2013年1月状况下、在公开市场标准及满足估价的假设和限制条件下，房地产所具有的客观合理的价格。（七）估价依据1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城市房地产管理法。3、中华人民共和国担保法4、福建省城市房地产交易管理条例5、中华人民共和国城市房地产管理法6、房地产估价规范（GB/T 50291-1999）7、房屋所有权证。8、委托方提供及估价人员调查所取得的资料。（八）估价原则本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等技术性原则。1、独立、客观、公正原则估价机构有完全独立性，房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。具体地说，房地产估价师不应受任何组织或者个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。房地产估价师不应带着自己的好恶、情感和偏见，完全从客观实际出发，反映事物的本来面目。房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。2、合法原则在估价时应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。3、谨慎原则估价人员在面临不确定因素的情况下做出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。4、最高最佳使用原则以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。5、估价时点原则估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。6、替代原则估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。（九）估价方法根据估价对象的特点和估价对象的用途并结合估价人员调查取得的资料，在遵守有关法规、政策和符合评估技术标准基础上，经过评估人员的实地查看和认真分析，本次估价选取收益法、市场比较法作为本项目的评估方法。（十）估价结果本着公正、公平、合理的总原则，在分析现有资料的基础上，经估价人员评定估算，结合估价人员经验，综合分析影响房地产价格的诸多因素,采用收益法和市场比较法，综合得出估价对象在估价时点2013年1月的房地产市场价格为78.287万元，单价为7109元/平方米。（十一）估价人员注册房地产估价师：戴兴发注册房地产估价师：费跃注册房地产估价师：梁鹏注册房地产估价师：田惠雄注册房地产估价师：林虹注册房地产估价师：何敏超（十二）估价作业日期2012年12月28日至2013年1月4日（十三）估价报告应用的有效期本报告有效期自报告出具之日起一年，随着房地产市场的变化，估价结果应作相应调整。五、房地产估价技术报告（一）个别因素分析估价对象处于福建省莆田市莆田学院中区天桥下的家和学生街，门面斜对天桥楼梯。该栋楼为9层钢筋混凝土框架结构，估价对象处于首层，长期用以做商业店铺，以便给莆田学院的师生提供日常消费服务。该栋建筑建于2003年，店铺面积为110平方米，由于校内学生街的商业店铺数量有限，固该店铺在市场上是比较稀有的。该商铺店面门前有一条路宽6米的混凝土路，这条路直通莆田市荔城中大道，交通方便。店铺门距离混凝土路4米，可以给商业店铺创造更多的可用空间。而且该店铺处于莆田学院内，环境优雅，消费者匀是莆田学院的师生，素质比较高。而且，校内商业店铺有限，校内的人流量又比较多，这给商铺店铺创造了更好的销售数量。由于该店铺处于莆田学院校内，有学校的保安制度，可以使店面更加安全。最重要的一点是，该店铺临近学生公寓，就在校内老师和学生的生活区，校内又给学校师生提供了生活基础设施，在工作之余，还可以跟校内师生一起锻炼身体，这无疑又带给我们一笔更好的身心享受。（二）区域因素该商业店铺处于莆田学院中区学生和老师的生活区，店铺门面斜对学校天桥楼梯，店面门口的道路直通莆田市荔城中大道，周边又有优质的市政配套设施，拥有完备的生活配套设施。（1）交通便捷，商铺店面门口的6米宽混凝土道路直通莆田市荔城中大道，有29路、1路、23路公交路线，出行方便。（2）地处莆田学院校内，有良好的教育氛围。（3）医疗方面有康复医院和莆田学院附属医院等大中型医院（4）店面处于校内生活区，生活公共设施齐全，人流量大。（5）公共配套设施齐全基础设施完善、学校门口就有农业银行和建设银行。（三）市场背景莆田市建设现状：近年来，福建省省委提出建设海峡西岸，促进经济、文化的发展。以福建省沿海城市作为经济发展的带头城市来带动省内其他非沿海地区城市，且把莆田市列入省内重点发展城市。莆田市为迎合国家的“二十五”规划及福建省省委提出的建设海峡西岸，按照市中心城市总体规划，积极实施城市化战略，努力推进城市化进程，积极抓住国家、省扩大内需的政策机遇，把加快城市建设作为保持经济增长、增强发展后劲、促进民生改善的重要举措，大力优化环境，加快项目进度。截止目前，莆田市市政建设和生活基础设施建设基本完善，莆田市人流凝聚力大，购房及租房需求不断上升，房地产市场火热。莆田市市场分析：经调查，莆田市房地产交易价格近年来处于不断增长的状态中，根据调查资料分析，房地产交易价格还将处于不断增长的趋势。2008年，市场上住房的购买价格平均为4000元/平方米；同时，市场上租房的价格为50元/平方米，而到了2012年，市场上住房的购买价格平均为7000元/平方米；与此同时，市场上租房的价格为150元/平方米。以上资料显示，莆田市房地产市场近年来呈不断上升状态，且也将呈不断上升的趋势。（四）最高最佳使用分析房地产估价中的最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。由于估价对象所在区域交通便利、人口密集、市政设施齐全、商业店铺有限、且有处于底层，作为商业店铺可充分发挥其优势条件。（五）估价方法选用估价人员通过实地勘察，根据公开市场原则和房地产最高最佳使用原则及掌握的资料，选择市场比较法、收益法作为本项目的估价方法。市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化利率，将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的一种方法。（六）估价测算过程1、市场法：估价日期：2013年1月4日注：该类商业店铺以人民币为基准的市场价格从2009年7月至2013年1月平均每年比上年上涨5% 。 可比实例的成交价格 实例项目文献便民超市梅园超市菜溪岩便利店成交价格5334元/m25833元/m25737元/m2成交日期2009年7月4日2009年7月4日2011年8月4日交易情况的分析判断结果 实例项目文献便民超市梅园超市菜溪岩便利店交易情况正常正常正常房地产状况的分析判断结果 实例项目文献便民超市梅园超市菜溪岩便利店房地产状况区位状况（0.7）909885实物状况（0.3）979590注：区位状况满分为“100”；实物状况满分为“100”。估价测算过程可比实例文献便民超市梅园超市菜溪岩便利店成交价格/（元/）533458335737房地产调整状况区位调整（0.7）100/90100/98100/85实物状况（0.3）100/97100/95100/90交易情况修正100/100100/100100/100交易日期调整119/100119/100110/100比准价格/（元/）690071507300对调整后的比准价格进行综合平均，估价对象的市场单价为：（6900+7150+7300）/3=7117（元/）总价值为：7117*110=78.287万元2、收益法：（1）具体估价思路 根据估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内使用过程中获得净收益的能力，采用适当的报酬率对估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内各年的净收益进行折现后累加，确定估价对象在估价时点的价值。 计算式V=式中 第一年年末的的净收益；r资本化率g未来净收益逐年增加的比率从估价时点算起的该房地产可获益年限。（2） 确定净收益在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑商业物业在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益，扣除其经营过程中为取得营业收入需花费的经营成本、经营费用、财务费用、管理费用、税金和经营者利润后，得出估价对象在2013年租金为每月5810，即年收入为5810*12=69720，以后每年在此