物业工程维修部运作手册.doc

工程维修部运作手册目 录第一章 工程维修部管理范围及岗位内容第一节 管理范围第二节 物业工程维修部人员结构第三节 物业工程维修部岗位职责第四节 工 程 部 管 理 规 定第二章 各类管理规定第一节 电梯机房管理规定第二节 配电房管理规定第三节 生活水泵房管理规定第四节 维修工具使用管理办法第五节 电梯使用管理规定第六节 业主房屋装修管理规定第三章 物业各设施设备维修保养制度第一节 水泵定期保养制度第二节 风机保养制度第三节 对讲门禁报警系统的维修保养制度第四节 防盗监控系统的维护保养制度第五节 自动灭火报警系统、烟（温）感系统的维修保养制度第六节 电梯维护保养制度第七节 房屋及公共设施设备维护保养制度第八节 房屋及设施设备维修保养操作流程第四章 物业维修设备管理规程第五章 突发性事件应急处置预案第一节 电梯困人应急处置预案第二节 停水停电应急处置预案第三节 住宅水管破裂、漏水应急处置预案第四节 地下车库浸水漏水处置预案第五节 煤气泄漏应急处置预案第六节 防台抗台处置预案第一章 工程维修部管理范围及岗位内容第一节 管 理 范 围工程维修部负责项目有： (1) 对所有设备的日常运行管理。 (2) 对建筑物及所有机电设备的维护保养。 (3) 对小区未尽人之处提出整改方案。 (4) 对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。 (5) 对客户进行有偿服务。 (6) 为物业管理提供一切有关工程询问。一、强电专业 1负责整个小区变配电系统的日常运行、管理和维修保养工作。 2负责给排水专业所有动力电源、电机、控制柜的维修保养。 3负责小区公共区域的照明维修。 4对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。 5负责检查电梯维修保养单位的维保工作。 6负责卷帘门的维修、保养。7为客户提供有偿服务。二、给排水专业 1负责小区的供水系统、排水系统、消防给水系统、喷淋系统的运行、维修、保养和故障检修。 2负责小区所有公共卫生洁具的维修保养。 3负责小区内所有机械的维修。 4负责水箱、水池及污水井、雨水井、化粪池等清理。 5负责生活水水质处理。 6为业主、租户提供有偿服务。三、土建专业 1负责楼宇内公共范围的天花、玻璃窗、墙、门等所有项目的修理、调整。 2负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等修、整改。 3负责公共范围内和物业公司的家具维修。 4负责安排一些小五金件的维修和调整。 5负责一些临时性的任务。 6为业主、客户提供有偿服务。四、弱电系统 1负责公共应急广播系统、保安监控系统、楼宇门禁系统、电话系统、有线电视系统、车库道闸系统、消防自动报警系统的正常运行和维修、保养。 2负责向业主、客户提供有偿服务。第二节 物业工程维修部人员结构工程维修部主管1名值班水电工4名综合维修水电工3名智能弱电维修工2人第三节 物业工程维修部岗位职责一、专业主管 1. 在物管处领导下，主管本专业的全面工作，确保所管辖设备处在优良的技术状态下安全运行。 2. 编制或审定本专业所负责设备的年、季、月、周检修计划，建定相应的维修记录档案，并监督实施。 3. 熟练掌握小区内管辖的设备设施的运行、维修和保养 4. 每天检查设备运行情况和工作现场。 5. 审阅运行、值班、交接班记录，及时发现问题并采取相应措施。 6 . 每月定期巡检所辖设备设施的维修保养落实情况。 7. 认真完成周报告、月报告 8. 建立工程维修部各岗位责任并检查下属的工作纪律，发现不良，及时纠正。 9. 严格要求员工按操作规程作业，遵守劳动安全的法规、法令。 10. 对所有请修单位按轻重缓急分类，合理安排维修。 11. 严格控制维修材料的出库及去向，努力降低成本及能耗。 12. 安排下属员工的班次，监督检查劳动纪律。 13. 负责请购本专业的备品备件。 14. 负责与其它班组或部门的协调合作。 15. 负责本专业项目改造的计划、预算和报价。 16. 负责本专业员工的培训、督导、考核、评估。 17. 完成物管处交给的其它工作。 二、维修人员必须要做到的： 1. 服从指挥，严格遵守各项操作规程及各项规章制度。 2. 把安全消防意识贯彻到工作中。 3. 无特殊原因或理由，请修单不得积压，做好维修记录。 4. 服务中做到客户至上，微笑服务。 5. 做好运行记录，认真履行值班制度。 6. 爱护工具，不得人为损坏工具。 7. 认真学习本专业的各项技术，熟练掌握各种设备的开闭方法、性能和专业技能。 8. 加强责任心，在工作中要时刻注意各种设备的工作状态是否正常，不论是本专还是其它专业，及时处理及时报告。 9. 保持机房、休息室及工作场所的卫生。 10. 未经专业主管许可，不得私自更改、调整、移动线路、管路设备。A. 值班水电工岗位职责： 1. 值班人员必须清楚了解供电系统情况，所辖设备的性能及控制范围。熟练掌握各配电设备及发电机的运行、操作、维修规程。必须服从领班及专业主管的领导和指挥。 2. 认真进行交接班工作，交班人员必须认真讲解本班工作情况，并认真做好交接班记录。接班人员必须清楚了解上一班工作内容，仔细查看交接班记录。交接班记录必须由值班电工本人签字，不得代签。 3. 认真清点工具，保持良好工作状态，工具使用完毕后，必须擦拭干净，放回原处。 4. 每天巡视检查大厦内各机房、泵房、管井、水箱、污水井一遍，发现问题必须立即报告专业主管，并认真做好巡查记录。按时、按数抄录各类计量仪表，不得伪造数据。 5. 按时仔细检查所辖各类设备，并认真做好检查记录，不得伪造检查结果。 6. 所有记录必须做到字迹工整、清晰、全面，单据必须保持清洁完整，不得损毁。 7. 各类高、低压操作必须按照电工操作规程进行，以保证人身及设备安全。 8. 负责保持配电室内所有供电设备功能正常，各配电柜、开关、仪表等如有损坏必须立即修复，如需停电处理，须立即报告领班或专业主管，获得批准后方可进行。 9. 必须保持配电室、值班室及所辖设备的清洁，每班清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处。根据上级安排，定期清洁设备内部。值班室内与工作有关之物品必须摆放整齐，不得存放与工作无关之物品，配电室内严禁存放杂物。 10. 值班人员不得在值班室、配电室及其他机房会见客人，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗，需暂时离岗时，必须报告领班或专业主管离岗原因、去向及时间，获得批准后方可离岗。 11. 本班工作未完成时，须在接班人员的协助下，加班完成，不得移交给接班人员，接班人员必须协助交班人员完成工作后进行交接班。 12. 交班人员如发现接班人员酗酒或精神状态不良时，不得进行交班，并须立即报告领班或专业主管，在领班或专业主管未做出具体安排之前，交班人员不得离岗。 13. 值班人员严禁睡觉、赌博、酗酒及任何游戏，配电室内严禁吸烟。 B. 综合维修电工岗位职责： 1. 维修电工必须熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程，同时必须熟练掌握瓦、木、油工及装修五金安装维修技能。服从专业主管的领导和指挥。 2. 每日须按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切准备工作。 3. 接到维修通知后，必须十分钟内到达现场处理，服从工作安排。 4. 处理各类电气故障须及时、准确，保证人身及设备安全，工作完毕须认真清理现场。并将处理结果报告领班或专业主管。 5. 维修操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固接实，绝缘及防水处理必须可靠，不得疏忽大意。 6. 每天巡视大厦所有公共供电设备及公共照明(包括各电缆井)一遍，发现问题须立即报告，并及时修复，做好巡视记录。 7. 配电箱、电缆井等不得有存水、尘土及杂物，各配电箱的箱体、合叶、箱门、锁具等必须保持功能正常，无锈蚀，并保持锁好。电缆井内的电缆必须放置于电缆桥架内，并盖好扣板。 8. 配电箱内各开关及各电器元件、线路等不得有噪音、过热及其它故障，各接点必须牢固接实。 9. 室外围墙、挑檐及草地灯必须保持使用正常，随坏随修，不得拖延至第二天晚上开灯之时。 10. 各类临时用电，必须接入漏电开关，并保证漏电开关灵敏有效。 11. 维修人员工作完毕后，须立即回到指定地点休息待命，除工作需要外，不得在小区内随意走动，不得进入任何草坪绿地。 12. 维修人员不得在小区范围内高声喧哗，随地吐痰，乱扔废弃物。 13. 维修人员进入客户区域维修时，必须敲门，在获得同意后方可进入，必须着装整洁，态度礼貌，保持安静，不得在客户单元内吸烟、喝水，不得以任何方式获取报酬、小费及物品，不得动用客户单元内任何物品用于维修，需要移动物品时必须征得同意。 C. 弱电技工： 1. 对所辖各弱电系统及其所有设备，必须清楚了解其性能，检查方法，控制范围及运行状况。必须服从专业主管的领导和指挥。 2. 每日巡查所有弱电系统一遍，并做好巡查记录。 3. 发现故障须立即排除，保证各系统正常运行，保证人身及财产安全。 4. 排除故障时如对总体系统运行产生影响，须立即通知专业主管，得到批准后方可进行。 5. 如出现重大故障，自己无能力排除时，须立即通知专业主管。 6. 接到维修通知后，十分钟内须赶到现场处理。工作完成后必须认真清理现场，并须将处理结果及时报告专业主管。 7. 维修操作时，各接线、接点务必接实；各镙丝、镙母务必拧紧，各设备安装必须牢固可靠。 8. 每周巡查弱电井一次，井道内须保持无杂物、无存水，各类电缆均应放置于电缆桥架内，并盖好盖板，做好检查记录。 9. 对所辖设备须保持清洁、整齐，各连接线、接点必须保证接触良好。 10. 维修人员工作完毕后，须立即回到指定地点休息待命，除工作需要外，不得随意走动，不得进入任何草坪绿地。 11. 维修人员不得在小区范围内高声喧哗，随地吐痰，乱扔废弃物。 12. 维修人员进入客户区域维修时，必须敲门，在获得同意后方可进入，必须着装整洁，态度礼貌，保持安静，不得在客户区域内吸烟、喝水，不得以任何方式获取报酬、小费及物品，不得动用客户任何物品，需要移动物品时必须征得同意。第四节 工 程 部 管 理 规 定一、设备故障处理1如发生重大设备事故，现场人员立即切断电、煤气等危险源，保护事故现场，工程部人员或使用部门应立即通知工程部、物业部及总经理。工程部主要负责人和相关人员必须迅速赶赴现场，分析检查故障的原因，采取果断应急措施。 2总经理、工程主管、保安主管查看后，根据现场情况决定立刻修复或关闭有关设备进行抢修。 3找出原因后，专业主管须立即组织工程部人员进行抢修、排除故障、恢复正常运行后汇报总经理。 4专业主管写出一份书面报告，说明发生故障的原因，提出预防措施和再次发生故障的处理预案，报总经理。 5如果故障是由于操作人员违反规程造成的责任事故，由专业主管根据情况对责任者提出处理意见，报审批后给予处罚，并通知人事部备案；如果情况较严重，需要免除责任者，需报人事部和总经理批准。二、防火制度1. 消防中央监控室，应具备以下资料及锁匙： (1) 一套完整准确地记录物业火灾预报系统及湿式灭火装置位置图及消防系统图，包括烟感/温感探测器和主控屏位置，手提灭火器和灭火毯，消防栓箱配破玻璃按纽和警铃，消防栓系统连消防接合器、喷淋系统、消防泵等。 (2) 一套清楚及准确的建筑平面图，图内展示各防火卷闸、隔火墙、危险仓、防烟门、消防疏散楼梯及消防紧急疏散门等。 (3) 一套各种消防设备之备件清单。 (4) 一套完整之排烟通风图。 (5) 天然气分布图及阀门开关位置图。 (6) 工程部必须保存出现紧急情况时联络人的手机号码。2. 指定地点吸烟，烟灰、烟蒂要丢进烟缸。3. 维修工作中需要使用易燃材料时，应特别小心。各班组不得存放易燃油料1公斤以上。4. 不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或泄露应及时报告。5. 当发生火灾警报，各人员一定要认真处理，直到确定火警熄灭或确认是误报为止。各员工遇事时请保持冷静，行动时不要太急躁。任何人士如发现火灾，应先用对讲机或电话报告发生火警的位置和他自己的动向。6. 当有火灾警报时，以下的警铃应不断地响起： (1) 首层 (2) 火灾的楼层 (3) 与发生火灾相邻的楼层7. 发生火灾，工程部的首要任务是保证消防水泵，正压风机，排烟风机正常运行，保证供水供电，并及时通知保安灭火。8. 发生火灾时，工程部应做好以下工作： （1）派有经验的工程人员前往控制室协调救火工作。 （2）尽可能从消防报警系统主屏找出火警的楼层和警报之种类。 （3）通知专业主管有关情况。 （4）通知所有当值员工，尤其是身处地库及机房之员工。 （5）当消防员到场，立刻配合保安/管理员向他们报告所知情况。 （6）其他当值工程人员留守岗位候命戒备。9. 专业主管应做好： (1) 立即通知各机房发生火警警报。 (2) 与各部员工合作，确保各消防系统运作正常。 (3) 必要情况下，向消防队提供大厦消防设备资料。10. 通知有关工程人员在工程部候命。11. 当值工程人员应： (1) 立刻上报，不要独自冒险，如发觉火势蔓延，应尽快离开现场，在可能情况下，用手提灭火器或消防栓尝试把火扑灭。 (2) 与工程部保持联络及依照上级之指示行动。12. 当火被扑灭或确证是误报后： (1) 火灾警报系统及其它消喷系统重置还原，如有消防队长在场，须征得消防队长同意才可行动。 (2) 如喷淋系统正在洒水，应关闭消防水泵电源，将分层阀关上，以便清理更换喷淋头及其它损毁的设备，使系统尽快恢复正常。 (3) 检查受影响的楼层，并拍照作好记录。 (4) 尽快写出报告连照片和出事原因呈交总经理。13. 各工程人员在巡查时，嗅到异味或怀疑天然气泄漏时，不得在现场使用对讲机、电话或开关等任何电器，避免发生爆炸。到达安全地带后，立即向上级或消防控制中心汇报。14. 租户的二次装修应遵循装修施工安全管理制度。三、安全技术措施在全部停电或部分停电的电气设备上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施：1. 切断电源。在工作场所必须断开电源的设备，包括需检修设备的带电部分的电源、工作范围安全距离小于0.7m(10Kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时，必须使检修设备至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。2. 验电。检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。3. 装设接地线。将检修设备的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班，则只允许用接地开关接地。4. 悬挂指示牌和装设遮栏。在工作点四周应安设标示牌和遮栏，有关的操作开关手柄上应悬挂“禁止合闸”标示牌。5. 安全组织措施 (1) 工作票制度。在对物业各类电气设备进行检修时，应根据工作需要，填写工作票。工作票的签发人应为电气主管，且签发人应对工作票内容、工作必要性、工作执行者的业务程度进行全面的考虑。 (2) 在高压电气设备上进行检修工作，须经过许可手续。许可人应对工作票上的有关内容及安全措施进行检查，并会同工作负责人到现场核对。 (3) 工作监护制度。完成工作许可手续后，工作负责人(监护人)应向工作者交待工作现场的情况和有关安全措施，并应始终在现场进行监护，及时纠正错误或违反安全的操作。监护人一般不得参加工作班工作(全部停电除外)。 (4) 工作间断、转移和终结制度。在电气设备检修工作间断或工作人员暂时撤离现场时，所有安全措施应保持不动，工作票仍由工作负责人执存。间断后可继续工作，无需重新通过许可。 (5) 工作转移是指同一连接部分用同一工作票依次在几个地点工作，开工前的安全措施可一次做完，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待新工作点的有关情况和注意事项。 (6) 在检修工作完成后，应清扫现场后撤离。由工作负责人会同运行值班人员共同检查，并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题，然后在工作票上注明工作终结时间，双方签字后方可办理工作票终结手续。在此之前，任何人不得将检修设备送电运行(因检修工作需要试运行者除外)。四、安全运行管理制度1应根据劳动局有关规定，组织对电工等特殊工种工作进行技术考核，持有操作证的才能上岗。2各班组均应有专人任安全员，负责监督检查安全操作施工情况。3根据劳动安全规程，制定各工种维修操作规程和安全检查制度。4加强劳动安全教育，在进行有危险的设备检修时，专业主管应亲自到场指挥。5对变配电、电梯，必须进行年度检验。6重要机房如变配电房、电梯机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内。7易燃、易爆物品必须存放在危险品仓库妥善保管，并应控制最大存放量。8水箱、蓄水池的入口处，机房、技术设施层、配电房等均应上锁，钥匙应由专人保管。9木工作业场地严禁吸烟，并要每天清除木屑。物业内进行电、气焊，必须取得动火证。10应对员工进行急救及消防知识的教育和考核。11建立事故处理制度。12对外单位施工人员，必须进行安全教育，并签订安全协议书。应在施工中进行检查监督，避免事故发生。13对高空、外墙清洗的吊架、吊篮等要定期检查吊绳等安全装置。14避雷装置必须在雨季前进行测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆。15对各配备设施的接地设施，要定期检查保养；其接地电阻值应符合规范要求。第二章 各 类 管 理 规 定第一节 电 梯 机 房 管 理 规 定一、 机房内应由维护检查人员管理，其他人员不得随意进入，并在机房门挂有“机房重地，闲人免进”字样。二、 机房内应干净整洁，无尘烟及腐蚀气体，除检查维修所需简单工具外不得放置其它杂物。三、 电梯长期不使用时，应将机房电源开关断开。四、 机房顶板设置的承重粱和吊钩上应标明最大允许载荷。五、 每周对机房进行一次全面的清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房内不得住人堆放杂物。六、 保证机房风口有防雨措施，机房内温度不超过40。七、 保证机房照明良好，并配备应急灯、灭火器。八、 消防电梯机房应做好防水、防潮工作。九、 机房门窗应完好并上锁，并注意采取措施，防止小动物进入。十、 电梯困人应急规程及本规定应清晰并挂于明显处。十一、按规定定期对机房内设施和设备进行维护保养。十二、每天巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。第二节 配 电 房 管 理 规 定一、 配电房是小区供电系统的关键部位，设专职电工实行24小时运行值班。未经部门领导的许可，非工作人员不得入内。二、 值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。三、 值班员应密切注意电压表、电流表、功率因素表的指示情况，严禁变压器、空气开关超载运行。四、 配电设备的倒闸操作由值班员单独执行，其他在场人员负责监护，不得插手，严禁两人同时进行倒闸操作，以免发生错误。五、 因故须停止某部分负荷时，应提前一天向使用该部分负荷的用户发出停电通知。对于突发性的停电事故应通过张贴告示向用户做出解释。六、 经常保持配电房消防设施的完好齐备，并保证应急灯在停电状况下能正常使用。七、 做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防小动物进入配电房。八、 配电房严禁堆放其它杂物，经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。九、 值班员应认真做好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度。第三节 生 活 水 泵 房 管 理 规 定一、 对水泵房进行日常巡视应检查：管道接头和阀门有无渗漏水；检查水泵控制屏的指示灯、变频恒压供水控制器显示数据、压力表等。二、 保持泵房和设备清洁，每星期全面清扫一次。三、 保证水泵房的通风、照明、以及应急灯在停电状态下的正常使用。四、 由维护员负责监控，定期保养、维修、清洁、及时进行巡回检查。了解设备的运转情况，及时发现故障和隐患，并做好记录，解决不了的问题书面报告上级主管部门，争取早日解决。五、 长期未使用的水泵，至少每月试运行一次（根据泵的功能选择运行时间30秒5分钟）。六、 钥匙由值班人员管理，未经部门负责人同意许可，无关人员不得进入水泵房。七、 如遇水箱清洁或管道阀门维修停水时，应事先通知物管处，让其给业主发出停水通知，说明停水原因、停水时间，让业主能早作准备。八、 水箱定期清洗消毒，水箱清洗一般每半年进行一次，每一年消毒一次。第四节 维修工具使用管理办法1.0 目 的：确保工具的合理使用，妥善保管和有效控制维修工具。2.0 适用范围：工程维修部所有维修工具。3.0 工作职责：工程维修部负责检查与监督。4.0 详细内容：工程维修部所使用的工具分为：共用工具与私用工具。共用工具是指较大件工具（如：切割机、电焊机、台钳、电钻、管子钳、各种大小扳手等）。私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具。4.1 共用工具使用管理办法：4.1.1共用工具由值班人员保管，只允许公司内部使用，不得以个人名义转借他人使用，如有特别情况须由主管以上人员同意，方能借出。4.1 .2当值班人员下班时，须在交接班记录表上注明工具使用情况，并由接班人员清点检查工具确认后签收。4.1.3所有使用人必须爱护工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由值班人员监督。4.2 私用工具使用管理办法：4.2.1发放给个人的工具由个人妥善保管，并在工具领用表上签收, 离职时交还公司。4.2.2个人所领取的工具，自已必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。4.2.3工具属常规性磨损不能使用的，可申请换取新的工具，但必须以旧换新。第五节 电梯使用管理规定1.0 目 的：确保小区电梯的正常运行，延长电梯的使用寿命，同时确保电梯的使用安全。2.0 适用范围：本小区所有运行的电梯。3.0 工作职责：3.1工程维修部派专人负责巡查运行情况3.2安保部安保巡逻员进行监督运行情况4.0 详细内容：4.1避免因使用不当损坏电梯，根据与业主相关约定，装修期间电梯必须安装防碰撞保护壁。4.2严禁使用电梯运载易燃、易爆、腐蚀性较强等危险物品。4.3散装货物必须在袋装后才能使用电梯载运，防止灰尘和小件物品落入电梯井。4.4货物搬入电梯时必须做到小心轻放，严禁搬运时将货物在轿厢内拖拽。4.5当电梯超载蜂鸣器报警时，应立即减载。4.6严禁在电梯内吸烟、吐痰及进行其他不文明的行为，严禁儿童在电梯内玩耍。4.7儿童及无民事能力的人员需成年人随同搭乘电梯。4.8当电梯出现困人故障时应使用电梯内的通信设施或打电话向值班人员求救，不得盲目硬扮或撞击电梯门。4.9电梯进行维修保养时，必须设置明显的维修停用标志。第六节 业主房屋装修管理规定1.0 目 的：维护物业的公共安全和业主的公共利益。2.0 适用范围：本小区所有业主房屋装修的管理。3.0 工作职责：工程维修部代表物管处负责业主装修申请和监督。4.0 详细内容：4.1业主或装修单位在装修前十天应向管理处领取及填写装修申请表，同时提供装修图纸一份。4.2管理处必须在五个工作日内图纸验审完毕，符合要求的签署同意意见，并与申请者签订装修管理协议书。如审验中发现有不符合要求的，向申请者说明理由，待修改后重新审核。4.3业主或装修单位应向管理处交纳一定的装修保证金，装修结束验收无违章后，凭收据退还。4.4业主或装修单位应向管理处提交施工人员有效证件，办理施工人员出入证，凭证出入小区。4.5装修时间：4.5.1小区内没有住户入住装修时间可适当放宽。4.5.2如有入住装修时间为星期一至五上午7：0011：00,下午2：006：00,双休日及节假日上午8：0012：00,下午2：006：00,冬季下午提前收工。4.6装修垃圾必须袋装后，搬运指定位置统一堆放，管理处按有关规定收取装修垃圾清运费，组织车辆统一清理。4.7业主或装修单位必须落实安全防火措施，确保施工人员、周围业主人身和财产的安全。4.8装修中对物业公共部位、共用设施设备的正常使用造成危害以及侵害相邻业主的合法权益，业主或装修单位应及时恢复原状，并承担相应的赔偿责任。4.9业主或装修单位在装修时不得有下列行为：4.9.1损坏房屋承重结构、主体结构、破坏房屋外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格），擅自改变房屋设计用途、功能和布局等。4.9.2对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建。4.9.3在房屋外擅自安装、架设、搭建防盗门窗、玻璃房、遮阳蓬、花架、晒衣架等。4.9.4空调应按装在指定位置，如必须要安非指定位置，冷凝水管接入统一的收集水管中。4.9.5擅自封闭敞开式的阳台和更改阳台内壁的色彩。4.9.6占用或损坏物业共用部位，共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施。4.9.7在楼道、天台、道路等公共部位作为加工场地，以及堆放材料和装修垃圾。4.9.8擅自使用明火和电焊施工作业。4.10管理处定期对装修现场进行巡查，发现有违章行为应立即劝阻，劝阻无效时，要立即向上级管理部门或者开发商报告。4.11业主或者装修单位违反本规定，经劝告制止无效，或者经上级行政主管部门责令整改而绝不执行的，业主或者装修单位将承担相关的法律责任，同时管理处有权扣除全部装修保证金。第三章 物业各设施设备维修保养制度第一节 水泵定期保养制度1.0 目 的：确保水泵始终处于良好的运行或备用状态。2.0 适用范围：所有小区内安装的生活水泵、消防水泵、喷淋水泵、补压泵、排污水泵等。3.0 工作职责：工程维修部负责按计划进行维修保养。4.0 详细内容：4.1生活水泵每周进行一次一般性检查保养，每半年进行一次全面保养，4.2消防水泵、喷淋水泵、补压泵每半月进行一次试运行，运行时间1015分钟，每半年进行一次全面保养。4.3排污泵每半年进行一次全面保养。4.4水泵保养时应把与泵体相连的5米范围内的阀门、压力表、管道附件等同时保养。4.5 泵体保养：4.5.1检查泵体应无破损，铭牌完好，水流方向指示明确清晰，外观整洁，油漆完好。4.5.2补充润滑油，检查盘根密封情况。4.5.3紧固机座螺丝并防锈处理。4.5.4生活水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。4.6 电机保养： 4.6.1外观应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。4.6.2拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组与相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧。4.6.3电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。4.7 阀门、管道附件保养：4.7.1各个阀门的开和关应灵活可靠，内外无渗漏。4.7.2压力表指示准确，表盘清晰。4.7.3管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。4.8 控制柜保养：4.8.1断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按纽动作应灵活可靠。4.8.2检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。4.8.3清洁控制柜，合上总电源，检查电源指示应正常。4.9 保养完毕起动水泵，观察电流表、压力表、指示灯是否正常，水泵运转应平稳，无明显振动和异声，控制柜各电器无不良噪音。第二节 风机保养制度1.0 目 的：确保风机手动、自动能正常起动和运转。2.0 适用范围：小区内所有的排烟、排气、送风等风机。3.0 工作职责：3.1每月由消防管理人员开机试验检查一次。3.2工程维修部负责按计划进行维修保养。4.0 详细内容：4.1每半年对小区大楼、地下室等所有风机进行一次全面保养，同时对风机控制柜、风阀、电气控制回路等一同保养。4.2保养前应先断开风机主电源。4.3手摇转动风轮，观察转动情况，调节好皮带的松紧度。4.4清洁风叶、机壳外部及电机外表面。4.5对各转动部位加润滑油，调节风阀传动机构，要灵活可靠。4.6检测电机绕组的绝缘电阻，紧固电源线接线端子，检查接地是否完好。4.7检查控制柜内各种电器是否完好，紧固各接线端子。4.8合上风机主电源，检查电源指示应正常。4.9开机试验连续运转半小时，观察运转时应无异样声音。第三节 对讲门禁报警系统的维修保养制度1.0 目 的：保证系统的良好运行，保障来访客人与住户间的联系和住户在紧急情况下报警求援的可靠性。2.0 适用范围：小区所有对讲门禁报警系统。3.0 工作职责：3.1安保人员随时解答住户对使用方法的咨询。3.2管理处接受住户的故障投诉。3.3工程维修部负责故障的处理和计划保养。4.0 详细内容：4.1安保人员一旦发现系统出现故障，应及时通知管理处登记。4.2管理处及时下维修单通知工程维修部并派专人维修。4.3每半年对整个系统的主机、线路进行一次全面检查维修。4.4检查电源电压是否正常，同时紧固各电线接头。4.5清洁灰尘，注意防潮，特别防止雨水流入主机箱内。第四节 防盗监控系统的维护保养制度1.0 目 的：保证小区防盗监控系统的正常运行。2.0 适用范围：本小区全部防盗监控系统。3.0 工作职责：工程维修部全面负责维修和计划保养。4.0 详细内容：4.1每月对系统进行一次维护保养。4.2检查防尘罩，擦洗镜头，并清洁干净。4.3检查摄像头固定是否牢固。4.4检查各控制系统，监视系统连接线接触是否良好。4.5检查避雷针接地是否良好。第五节 自动灭火报警系统、烟（温）感系统的维修保养制度1.0 目 的：保证系统在任何时候都处于正常的备用状态。2.0 适用范围：本小区的各消防设备。3.0 工作职责：工程维修部负责按计划维修保养。4.0 详细内容：4.1日常情况下，消防主机自检，发出报警信号，消控中心值班员迅速通知安保巡逻员，赶到现场检查报警原因，若误报，则由消控中心操作复位处理。复位后无法正常运行，则报工程维修部维修。4.2月保养：以检查为主，由安保人员巡逻时检查，若发现有不符合要求的应及时纠正，确保系统正常运行。4.3年保养：4.3.1完成月保养的全部项目，对系统中每个火灾探测器进行清洁，同时检查其连接的可靠性。4.3.2抽查触发每回路烟感探测器、试验控制器和警铃的响应等情况。4.3.3检查管道及其支架是否松动和损坏。4.3.4检查手动控制装置动作情况。4.3.5清洁设备的灰尘，对文字标志脱落的重新修复。4.3.6恢复并检查系统使之处于正常工作状态。第六节 电梯维护保养制度1.0 目 的：确保小区所有电梯的安全和有效的运行。2.0 适用范围：本小区所有运行的电梯。3.0 工作职责：3.1由工程维修部负责日常管理、检查与监督。3.2由有资质的电梯专业维保公司进行维修保养。4.0 详细内容：4.1根据政府主管部门规定，物业公司必须与注册有一定资质的电梯专业维保公司签署电梯维保合同。4.2工程部门明确专门管理人员主管或专门维修人员或电梯维修工。4.3对电梯专业维保公司的维护保养：一是要配合、二是要监督维保质量。4.4每月检查并督促电梯专业维保公司完成维保计划。4.5凡维修保养电梯应严格按照国家有关操作规程和公司其它要求执行。4.6每年在技术监督局年检前半月，以专业维保公司为主，完成对所有电梯的检查和特例保养。4.7在技术监督局年检前10天，由部门主管组织人员和专业维保公司人员对应检电梯进行一次全面性技术自查。4.8由部门主管组织工程专职人员会同电梯专业维保公司配合技术监督局对应检电梯进行年检；并督促电梯公司完成整改内容，确认年检报告及整改报告，存档备案。4.9当电梯停用较长时间后，需由工程专职人员和电梯专业维保公司进行全面性的详细检查，确认安全后方可运行。第七节 房屋及公共设施设备维护保养制度1.0 目 的：为了做好房屋及公共设施设备的维护保养工作，充分发挥设施设备最佳功能，有效延长设施的使用寿命。2.0 适用范围：物管处所管辖区的房屋及公共设施设备。3.0 工作职责：工程维修部负责区分房屋维修的类型按操作流程实施。4.0 有关内容：4.1根椐时间的进度编制“年度、季度、月度”维修保养计划。4.2编制计划必须以设施设备的修理周期和修理间隔期的使用要求和管理目标为依据。4.3修理周期按照“小修小修中修小修小修大修”的排列顺序有计划地进行。4.4做好维修保养和验收过程的记录并归档。4.5落实巡查制度，发现故障及时排除，确保设施设备处于良好状态。4.6维修保养的方法和步骤按“房屋及设施设备维修保养操作流程”实施。第八节 房屋及设施设备维修保养操作流程1.0 做好房屋及设施设备的维护保养，充分发挥设施设备的有效功能，延长设施设备的使用寿命，这是物业管理为业主所创造的最大经济利益。2.0 房屋及设施设备维修工作分为三大类：一是保质期内的质量维修；二是保质期以外的日常维护保养（小修）；三是保质期以外公共部位设施设备的大中修。 2.1 保质期内的质量维修工作流程：物业管理处受理业主报修事项指派工程人员到现场查看维修情况、填写维修表将维修表提交建设单位确认实行现场跟踪监督查验合格后由物管处有关人员签字确认、回访、归档2.2 保质期以外的质量维修分为公共设施设备的日常维修和业主部分设施的维修：2.2.1 公共设施设备的维修工作流程：物业管理处受理报修事项指派工程人员到现场查看维修情况、填写维修表小额费用维修工直接维修、大额费用报领导审批后再修维修检验合格后由维修工签字、存档2.2.2 业主部分设施的维修工作流程：物业管理处受理业主报修事项填写维修单后指派维修工到现场查看计算维修成本和解决方案、报业主同意认可维修检验合格后由业主和维修工双方签字确认并回访2.3 保质期以外房屋公共部位、设施设备的大中修，应由物业管理单位制定维修方案，报业主大会表决通过后，提取维修资金进行维修。具体操作流程：物业管理处制定维修方案报业主委员会业主委员会召开业主大会讨论通过维修资金的使用业主委员会与物业管理处以招投标形式选择维修单位业主委员会委托物业管理处与维修单位签订维修合同物业管理处对维修现场进行跟踪监督物业管理处会同业主委员会对维修项目进行验收、签字确认验收合格后、按合同从维修资金中支付维修费用第四章 物业维修设备管理规程10 目 的保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求。20适用范围 管理处管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。30 定 义31日常维护保养 指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。32一级保养 对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。33二级保养 对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。34中修工程 中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%-30%，周期3-5年。35大修工程 大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期610年。36设备更新和技术改造 设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。37事后维修（故障维修） 设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。38状态维修 通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。40设备分类 根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、 电气控制柜）： 级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。 级设备：正压风机、空气处理器、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置。 级设备：除、级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。50设备管理模式 采用计划预修制（三级保养-日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。51对于符合磨损规律的、级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表设备保养、中修、大修周期。52对于、级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。53对于级设备，采取事后维修，每年一次保养。60 职 责61物业公司负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、工程监督、组织验收，保养计划审批，设备（器具）申购、报废审批，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责公共机电设备维修保养合同、电梯维修保养合同、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合同会签手续，定期组织专家对重要设备进行诊断，确定状态维修时机。62管理处机电主管负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。63管理处维修班负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及公共机电设备维修保养合同委托范围外的一切保养、维修工作，填写相关记录，编制保养计划，与供方根据公共机电设备维修保养合同确定分包内容。维修养护合同签订后，按合同监督检查、评定供方。70设备前期管理71前期介入 设备选型、安装要求等由物业公司设备管理部对有关物业考察后，向发展商提出。政府有关部门的验收，管理处应参与。72设备的接管验收7.2.1设备的接管验收由物业公司组织专家及相关管理处技术人员组成验收组，会同发展商、承包商进行。 验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因，并限期整改，进行复验。设备的接管凭证由物业公司对发展商办理（验收单接收人处签字盖设备管理部公章）。、级设备由物业公司组织专家及管理处人员一同检验，级设备由管理处检验，填写验收单（公用机电设备验收单）报物业公司复核盖章。验收单盖章后，原件发展商、物业公司各留一份作为交接凭证