物业公司给排水系统管理制度.doc

华润置地武汉大区物业公司程序文件编号CRWH-WY-PZ-LV2-038名称武汉大区物业公司给排水系统管理制度页版本A/0第 6 页 共6页编制毛万胜更改审核批准生效期2013.01.011.目的指导和规范物业服务中心给排水设备的运行和维护工作，保证给排水设备的正常运行，正确处理意外事故，减低损失。2.适用范围适用于各城市物业公司物业服务中心对给排水系统的管理。3.职责3.1物业服务中心经理：负责给排水设备保养维修工作计划及方案的审核，不定期检查设备保养情况及相关质量记录，对设备突发故障、大修及重要维修工作进行监督和提供指导。3.2工程维修主管: 负责给排水设备保养维修工作计划及方案的制定，组织实施和检查，建立设备管理档案，组织处理突发故障，解决技术难题。3.3工程维修员：负责责任范围内给排水设备保养维修工作的具体实施。4.方法和过程控制4.1巡视监控：4.1.1值班人员每日巡查两次辖区内水泵房（包括机房、水池、水箱），填写给排水设备设施运行记录表。4.1.2巡视监控内容如下：4.1.2.1电机、控制柜有无异常气味，水泵房有报警设施，防止爆管。4.1.2.2电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅。4.1.2.3电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常。4.1.2.4机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求。4.1.2.5水池、水箱水位是否正常；有排水沟和防溢水设施。4.1.2.6污水泵运转时无异常响动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀，污水水位控制装置灵敏可靠，平时转换开关处在自动控制状态，控制箱开关、指示灯完好，电机运行电流小于额定值。4.1.2.7主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰。4.1.2.8止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠。4.1.2.9临时接驳用水须维修主管审核并上报，物业服务中心负责人审批。4.1.2.10下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。4.1.2.11污水泵汛期每日巡检2次，常用污水泵要建立巡查制度，保证不反水、不空转、避免污染环境和浪费电能。4.1.3值班人员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决；处理不了的问题，应及时详细地汇报给工程维修主管，请求协助解决。4.1.4屋面排水与地面雨水井通畅，日常每周巡检一次，每年开春后、雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻前，均需进行屋面防水与地面雨水井情况的检查并记录统计，同时组织相关部门清理1次，并将检查情况记录在设备设施日常巡查记录表上。4.1.5工程维修主管每季度根据实际情况，应组织员工清理一次排污主管网的沉淀物，若有渗漏或堵塞现象，对渗漏或堵塞应立即抢修或疏通，确保管网畅通。4.1.6建立化粪池、下水管线、污水井清掏检查计划，外委或部分外委工作计划4.1.7综合管沟、化粪池等一定深度的检查井，使用五防井盖等相应措施保障安全。4.2消防泵管理；4.2.1对电动机控制柜（箱）每季度空载运行30分钟，启动前拆去该电动机交流接触器至电动机的三相电源输出线，将导线鼻子安全的放在一边，再合闸启动观察控制柜（箱）有无异响、异味和打火现象，延时启动电路动作是否正常，30分钟后无异常现象断闸，并将拆除的线路按原相序还原紧固。4.3水泵房、二次供水设施管理4.3.1非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经工程维修主管同意并在值班人员的陪同下方可进入水泵房，并进行登记。4.3.2水泵房内严禁存放有毒、有害物品；要有报警设施，防止爆管。设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。管道线路油漆防腐良好，无漏刷起泡。止回阀动作灵敏可靠。水池、水箱按规定时间进行清洗和水质监测。4.3.3水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。水泵房内严禁吸烟，管线上有流水方向指示。4.3.4每天打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花、门窗、排水沟和防溢水设施畅通，设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。4.3.5水泵房内应光线足够，门窗开启灵活，通风良好；生活水泵房水箱间维修保养要注意油漆，涂料，稀料、焊接等对水的污染，要有相应的通风措施确保安全。4.3.6水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值员工保管，并不得私自自配钥匙。4.3.7每周对生活水泵进行润滑，具体操作参考水泵说明书。4.3.7水泵启动前的检查。4.3.7.1检查水泵（潜水泵）进、出水闸阀是否已打开。4.3.7.2排除水泵机组真空筒里面的空气。4.3.7.3检查电压表、信号灯指示情况。4.3.7.4手盘水泵（潜水泵）检查是否异常。4.3.8启动水泵（潜水泵），注意观察启动电流。4.3.9如果一次启动不成功，可以再试启动两次，每次应间隔3分钟。若3次都未启动成功，应停下来查找原因，排除故障后才能再启动，禁止“带病”运行。4.3.10启动成功后，仔细观察运行电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查漏水是否严重。4.3.11若有异常情况必须立即停止水泵（潜水泵）并及时处理，排除故障后方可再次启动运行，并把不能启动原因详细记录在给排水设备运行记录表备注栏内。4.3.12根据实际情况关闭(开启)水泵（潜水泵）进、出水闸阀。4.3.13供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内，压力仪表需每年定期送检；高层变频供水系统变频器、压力调节器、控制柜应保持干燥、无灰尘、通风良好，接线紧固。4.3.14水泵运行无异常响动，泵轴无泄漏（正常机密封泄漏应小于滴分，填料密封泄漏应处于10滴分至20滴/分之间），润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内，具体操作参考水泵说明书。4.4 二次供水管理要求：4.4.1工程维修班长每月必须检查小区每个水池（箱），并将检查情况记录在设备设施维修保养记录表内。4.4.2二次供水设施设备管理人员应持有经卫生防疫站认可的健康证。4.4.3二次供水设施设备管理人员定期进行巡视、维修、清洁等工作，认真作好相应记录。4.4.5二次供水设施设备管理人员每天检查二次供水系统，并作好检查记录，发现跑、冒、滴、漏现象，必须立即报告上级主管。4.4.6每周打扫水泵房和水箱房两次。4.4.7每半年外委专业清洁单位清洗一次水池/水箱，清洗后由持有健康证的管理员送水样到卫生防疫站检验，检验合格后，予以公告检验结果，并将检验结果张贴于水泵房内。4.4.8尽量保证对住户供水的连续性，若遇二次供水系统维修或其它特殊情况需要停水应提前通知住户停水时间，以便住户采取临时准备作好有效的服务措施。4.4.9水池（箱）清洗消毒委托有相关资质证照的专业清洗公司进行，工程维修部二次供水管理人员配合其实施，并监控实施过程的安全、卫生状况。4.4.10水池（箱）清洗消毒工作全部结束后，工程维修部二次供水管理员应完整、规范、清晰地把情况记录在二次供水设施清洗消毒记录表内，并于每次水池（箱）清洗消毒工作结束后把相关记录整理成册交工程维修主管保管。4.4.11限水、停水按规定时间通知用户，对紧急停水停电突发事件处理应具有有效预案。巡查要求4.5.1巡查人员应准时接班。4.5.2巡查人员应认真填写给排水设备设施运行记录表，检查工具物品是否齐全，确认无误后在给排水设备设施运行记录表上签名。4.5.3.2记录须规范、完整、清晰。4.5.3.3水泵房须干净。4.5.5巡查人员应将给排水设备设施的运行数据（环境温度、电压、电流、运行、频率）及运行状况完整、规范地记录在给排水设备设施运行记录表内，于每月的3号之前由班长将上一个月的记录整理交由工程维修主管签字按月装订存档。5.附则5.1本指引由武汉大区物业管理部品质督导组负责解释及修订。5.2本指引自颁