征收安置及安置房建设工作调研报告.doc

恩施市征收安置及安置房建设情况调 研 报 告市征收安置及安置房建设调研工作专班 为规范征收安置秩序，全面掌握我市征收安置及安置房建设基本情况，推动城市建设健康快速发展，按照市委的安排，2012年7月，市征收安置及安置房建设调研工作专班对城区市政工程、招商引资项目、交通建设项目、教育设施建设项目、保障房、安置房小区建设和其他需政府安置的建设项目的征收安置及安置房建设情况进行了调研，现将调研情况报告如下。一、征收安置基本情况（一）按“一户一基”和“单元房”模式征收安置基本情况1、按“一户一基”模式征收安置情况截止2012年7月：（1）征收情况：已征收1256户、3392人，宅基地面积15.3万平方米，住房面积33.9万平方米。（2）应安置情况：应安置1256户、3392人，需宅基地面积15.15万平方米。（3）已安置情况：已安置1174户，3124人；安置宅基地面积14万平方米。（4）待安置情况:待安置82户，268人；待安置宅基地面积1.15万平方米，主要集中在六角亭街道办事处，只兑现了补偿费用，宅基地尚未落实。2、按“单元房”模式征收安置情况（1）2012年7月以前征收安置情况征收情况：已与1234户2938人签定征收安置协议，征收宅基地16.7万平方米，征收住房26.8万平方米。 应安置情况：已签定安置协议的1234户、2938人，应安置住房总建筑面积46.25万平方米，其中住房面积39.84万平方米（含奖励面积12.53万平方米），门店面积6.41万平方米。已签定安置协议的，政府出资和社会自筹情况详见表一：表一：2012年7月以前征收安置情况表 单位：万平方米 分类 项目户数人口征收情况应安置情况占地面积建筑面积总面积住房面积门店面积合计置换奖励政府出资79217909.9617.1931.0627.4120.237.183.65社会自筹44211486.749.5715.1912.437.085.352.76合计1234293816.726.846.2539.8427.3112.536.41已安置情况：已安置35户，安置住房总面积1.28万平方米，主要地点在火车站小区和机场入口路小区。 （2）正在实施的项目征收安置情况目前征收安置工作已启动，正在实施的项目情况如下：征收情况：征收4753户，18063人的土地房屋; 征收房屋占地面积60.1万平方米；征收房屋建筑面积158.6万平方米。应安置情况：应安置4753户，人口18063人；应还建安置房建筑面积211.79万平方米，其中：住房面积174.83万平方米（含奖励面积49.87万平方米），门店面积36.96万平方米。政府出资和社会自筹情况详见表二：表二：正在实施的项目征收安置情况表 单位：万平方米 分类 项目户数人口征收情况应安置情况占地面积建筑面积总面积住房面积门店面积合计置换奖励政府出资2378884433.4189.1991.8671.7355.8715.8620.13社会自筹2375921926.7169.38119.93103.169.0934.0116.83合计47531806360.12158.57211.79174.83124.9649.8736.96（3）未来3年征收安置情况预测目前征收工作尚未启动，安置工作尚未实施，“三办一镇”的预测情况如下：应征收情况: 9077户，31593人，征收房屋土地面积125.36万平方米；征收房屋建筑面积353.7万平方米。应安置预测：应安置户9077户，31593人； 应还建安置房建筑面积482.50万平方米，其中：住房面积,412.33万平方米（其中含奖励面积126.37万平方米），门店面积70.17万平方米。综合以上，目前安置房需求情况为：第一、已签定征收安置协议的待安置户1199户，需还建安置房面积44.97万平方米。其中政府出资已签定安置协议757户、1710人，应安置住房总建筑面积29.78万平方米；社会自筹已签定安置协议442户、1148人，应安置住房总建筑面积15.19万平方米。 第二、正在实施的项目待安置户4753户，需还建安置房总面积211.79万平方米。其中，政府出资应安置2378户、8844人，需安置总面积91.86万平方米；社会自筹已签定安置协议2375户、9219人，需安置总面积119.93万平方米。第三、未来3年预测的待安置户9077户，需还建安置房482.50万平方米（含奖励面积126.37万平方米），其中住房412.33万平方米，门店面积70.17万平方米。（二）在建安置房（单元房）建设情况在建面积103万平方米，5812套。1、旗峰坝农民还建小区，总建筑面积9.2万平方米，商业用房面积2.25万平方米，504套；2、柑子槽经适房二期建筑面积32万平方米，商业用房面积2.49万平方米，1880套；3、火车站经适房二期，建筑面积22.8万平方米，商业用房面积6.53万平方米，976套；4、松树坪还建小区，建筑总面积39万平方米，商业用房面积17.27万平方米，2452套。以上建设，需投入资金24亿元（含附属设施建设投资），目前已完成了投资2.11亿元，占投资总额的8.8%。二、对比与分析（一）“一户一基”与“单元房”两种安置模式对比1、两种安置模式的数据对比表三：“一户一基”与“单元房”两种安置模式对比表 单位：平方米、万元 安置模式小区名称一户一基单元房建成年代户数人口用地面积总投资户平占地户平投资折算2012年户平投资(考虑物价因素)建成年代户数人口用地面积总投资户平用地户平投资柑子槽2007266896102671821238630.8737.95粮储仓库201013294667695.235953.4858.23凯龙在建1916766671082350.8956.9556.95柑子槽在建641176410476356914163.488.79旗峰坝在建1794933095018500173103.35合计405150517400817477.2820225713571375414单户平均382.5840.05165.591.97注：单元房按110m2/户，门店按60m2/个。本次调研“一户一基”安置模式选择了柑子槽小区和粮油储备仓库2个已建成的安置小区以及在建的凯龙安置小区为参考，“单元房”安置模式选择了柑子槽小区和旗峰坝2个在建的小区为参考。依据“三办一镇”已签定的安置协议测算，还建户户平房屋为2.93套，户平人口为2.38人。各项指标详见表三。2、“单元房”与“一户一基”优劣势比较通过分析比较，并结合几个安置小区的现状，调研组认为两种模式各有优劣，且存在互补性。其优劣详见表四、表五。表四：“单元房”与“一户一基”优劣势比较分析表 模式项目单元房一户一基优 势1、节约土地；2、能有效促进城市品位的提升；3、便于集约化管理。政府安置成本小，只有“单元房”模式安置成本的43.5劣 势1、投资成本高，政府压力大；2、若按现行政策，人平住房达到1.06套，如无相应管理措施和办法，将造成对房地产的冲击；3、物业管理有可能造成政府压力。1、户平占地面积大，是“单元房”安置模式的2.3倍，土地利用率不高；2、小区基础设施不完备，物业管理缺乏，容易形成脏、乱、差。表五：“单元房”与“一户一基”土地利用对比表 单位：万平方米项 目 模式单元房一户一基户数占地面积户数占地面积已签协议123420.42125648.05正在实施475378.664753181.84未来三年预测（安置50%）453875.14538173.61合计10525174.1810547403.5（二）单元房建设投入分析由于对未来3年项目建设为预测，同时，安置房建设存在周期性，安置房建设投资不一定需在3年中完成，假定只需完成投资为1/2，按现有安置模式安置房投资预测如下：表六：安置房投资总预测表 单位：平方米、万元项 目类 别住房一楼用房（门店）面积套数投资面积个数投资已签协议和正在实施项目的安置房建设213390019399498052.264337006011101225.58未来3年预测项目安置房建设（只按预计50%安置计算）206165018742481189.11350850584581888.39合 计420835038141979241.3778455011856183113.97合计投资1162355.34注：单位造价参考市安置办提供的数据2334元/平方米。表七：已签协议和正在实施项目安置房投资分类预测表 单位：万平方米、万元类别 项目 投资政府出资社会自筹住房门店住房门店面积投资面积投资面积投资面积投资已签协议小计26.1360987.423.658519.112.4329011.622.766441.84合计69506.5235453.46正在实施小计71.73167417.8220.1346983.42103.1240635.416.8339281.22合计214401.24279916.62总计283907.76315370.08注：单位造价参考市安置办提供的数据2334元/平方米。（三）按现有单元房安置政策安置房对房地产业相关影响分析1、房地产业已成为恩施市的支柱产业由于房地产业投资量大，对相关产业拉动大，现已成为我市经济社会发展的支柱产业。仅从房地产业投资在全社会固定资产投资中所占比重可见其对经济的影响。具体指标见表八。表八：恩施市房地产业开发投资与全社会固定资产投资比较表 单位：亿元 年份 投资2007年2008年2009年2010年全社会固定资产投资33.940.149.760.7房地产业开发投入12.4109.512房地产投资比重36.6%25%19.1%19.8%注：此表数据来源于恩施市统计年报。2、安置房建设对房地产的冲击巨大（1）住房情况20072011年，恩施市商品住房销售量分别为42.7万平方米、23.6万平方米、42.9万平方米、42万平方米、23万平方米,2012年上半年整个商品房销售18.9万平方米，考虑年末因素，2012年住房销售不会超过40万平方米。其中，2008年受经融危机影响，2011年受宏观调控影响，商品住房销售量大幅下降。未来，国家宏观调控只会逐步放松，因此，我们预测，未来3年商品住房总量不会超过150万平方米。在本次调研过程中，普遍反映由于安置房量大，可能有30%左右的安置房流入房地产市场，造成对房地产市场的冲击。调研组仅对已签定协议、正在实施项目的安置房和未来3年预测实施项目安置房假定有20%流入房地产市场，其冲击指标见表九。表九：安置房（住房）流入与商品房销售预测对比分析表 单位：万平方米 项目 时间商品住房销售总量安置房（住房）流入市场总量（含隐性流入）冲击率2010年2012年1052013年2015年15083.955.90%注：20102011年商品房销售总量来自房产局所报报表。（2）一楼还建房（门店）情况仅对已签协议和正在实施的项目安置的一楼还建房（门店）面积进行测算，其总量达到36.1万平方米，而20102012年恩施市非住房商品房销售总量只有32.8万平方米。未来三年随着一楼还建房的逐步交付使用，虽然安置户基本不会卖出，但由于其投放量大，势必对我市商业用房市场造成影响。三、存在的主要问题（一）征收安置模式单一，执行政策标准不一1、征收安置模式单一，政府征收及住房安置压力大目前，按照州人民政府有关文件规定，我市采用的征收安置模式为“单元房”安置，一方面导致了安置户没有选择余地，产生抵触情绪，征收安置阻力大，另一方面按“单元房”模式安置，已签协议和正在实施的项目、未来三年项目预计共需总投资116.24亿元。已签定协议和正在实施项目安置预计需投资59.93亿，其中政府投资28.39亿元，政府在资金投入方面压力大，社会自筹31.54亿元。未来3年预测项目安置需投资56.31亿。2、执行政策标准不一，征收安置不规范在城市规划区内，“三办一镇”在执行征收安置政策上存在一定的差异。一是补偿标准、临时建筑的认定、家庭分户、征收安置期内婚姻关系变更等情况的认定没有统一的认定标准；二是建设用地时间要求紧，被征收户要求高，征地工作难度大，在执行政策中存在一定程度偏差。（二）安置房规划建设滞后，安置房分房政策不具体。1、受规划、用地审批办理难、资金短缺和建设小区内“钉子户”的存在等原因的制约，导致安置房无法及时交付。同时还导致过渡费的增加，进一步加大了政府的安置成本。2、没有一套统一的安置房和门店的分配规程，隐形存在不少矛盾。（三）安置房流入市场，对房地产市场冲击大安置的单元房数量巨大，按已签协议安置情况统计，户平人口仅2.38人，户平占有单元房2.93套，人平占有单元房套数达到1.23套，按110平方米/套计算，人均占有单元房的面积为135.4平方米，而我市城镇居民人均占有住房面积据市统计上报显示为36平方米，安置户人均占有住房面积是我市人均居住面积的3.76倍。同时通过表五分析，调研组认为安置房流入市场势必对未来3年商品房市场造成冲击。四、对策与建议（一）实行以“单元房”为主、多条腿走路的安置方式 1、牢固树立安置房建设先行的意识选择好的地段建单元房，力争做到建设一片，安置一片，稳定一片，发展一片。2、多渠道筹措资金，加大融资力度在融资方式上，一是采用BT模式等多种方式融资。二是将安置成本打入征收成本之中。三是在商业开发宗地招拍挂时，同时明确地块安置房的数量，并明确回购价格，让开发企业承担一部分社会责任。3、优化“单元房”安置模式（1）建议市政府成立专班，通过对住户平套数(或人平建筑面积)和人平占有门店等指标进行科学测定，设定几个指标的最大上限（我们建议套数最高上限设定为3套，同时按人平住房上限设定上限，从根本上控制安置房的还建数量，对超出部分按评估价进行货币补偿）。（2）对于一楼房屋的还建建议：一是规定人均还建面积；二是将安置小区“单元房”13楼设为商业用房，同时变以安置户为单位的一楼还建为以村为单位集体还建，实行安置户入股集约化经营。（3）对房多人少或人多房少等特殊情况，制定配套政策。4、争取政策，适度采用“一户一基”（“一栋一基”）安置在规定的区域内，结合各类专业市场的打造，通过核定面积、层高，规定外观、整体布局，高起点规划、高标准建设与配套若干个“一户一基”（“一栋一基”）安置小区，并制定一套行之有效的“一户一基”（“一栋一基”）安置政策，让安置户有选择途径的同时最大限度的降低政府投资压力。安置模式建议采用以下两种方式之一：一是以栋为单位，征收一栋房屋安置一个宅基地，杜绝一户多基；二是以户为单位，设定人平宅基地面积指标，对达不到享有一个规定宅基地面积的户实行“单元房”安置。（二）强化职能，保障安置房建设有序推进1、加大安置房建设规划、年度计