解读07年武汉房地产数据分析报告.doc

解读07年武汉房地产数据分析报告房价高速上涨背后的隐语 2008年1月19日 来源:亿房网HIPHOP 我来说两句 (0) 【大 中 小】亿房2007年房地产投资报告显示，武汉商品房住房成交均价为4685.32元/平方米，与2006年相比，上涨了1063.12元/平方米，涨幅达29.35。根据记录显示，无论是价格或是涨幅，去年都呈历史最高位。另外，武汉市商品住房成交价格每月平均上涨142.56元/平方米，月均涨幅为3.61%。特别是自去年5月以后，商品住房价格上升幅度逐月加快。至5月，价格突破4000元/平方米，至10月，价格突破5000元/平方米；其中9，10，11月三个月商品住房价格涨幅最大。中小户型涨势最猛报告显示，2007 年，面积90平方米以下户型成交均价最高，达5582.76元/平方米，与2006年相比上涨45.86%；其次是140平方米以上的户型，成交均价为4950.57元/平方米，与2006年相比上涨17.44%；90120平方米和120-140平方米的户型成交均价最低，分别为4125.74元/平方米和4215.09元/平方米，涨幅为17.52%和19.73%。亿房研究中心认为，目前90平方米以下的户型更主要的集中在武汉各中心城区，由于地理位置和环境的优势，都使得中小户型整体的成交均价较高。同时，90平方米以下的户型很大程度上都是精装修房，成交均价都较周遍楼盘要高得多，加之中小户型的供应量较之其他户形远远不及，在市场上反映更为“稀缺”，这类中小户型的成交必然带动该区间内户型的价格高速攀升。另外，140平方米以上的户型有大程度上由别墅构成，他们也在一定程度上提升了整体的成交均价水平。中等户型销售最畅2007年商品住房成交价位主要集中在4000-5000元/平方米，共成交了31573套，占全市总成交量的35.14%,较去年同期上升17%；其次是3000-4000元/平方米，成交了25706套，占全市总成交量的28.61%,同比下降15.02%；价格在3000元/平方米以下的住房，成交了7233套，占全市总成交量的8.05%，同比下降18.26%；价格在5000-6000元/平方米和6000元/平方米以上的住宅分别成交了15256套和10081套，分别占全市总成交量的16.98%和11.22%，同比上升10.19%和6.09%。另外，通过数据显示，2007年商品住房成交面积主要集中在90-120平方米，共成交29515套，占到全市总成交量的32.85%，同比增加2.06%；其次是120-140平方米以下的户型，成交26173套，占总成交量的26.9，同比增加2.23%；90平米以下的户型共成交了22067套，占全部成交量24.56%，同比减少1.45%；140平方米以上共成交12093套，占全部成交量13.46%，同比减少2.84%。“90-120平方米的户型成交最畅，反映了中等适宜型的户型最为市场所接受。”亿房研究中心认为，受政策影响，大户型住房已然退出主流市场，供应正在逐步萎缩，部分想要改善居住环境的购房，在大户型选择未果的情形下，只能退而求其次选择中等户型。另外，由于总价和首付适中，也使得中等户型的接受程度更高。关山成就最热片区亿房年度报告显示，2007年关山片区商品房住房成交均价为4338.58元/平方米，较去年上涨1193.05元/平方米，涨幅为37.93%，涨幅居全市各区之首。其中商品房住宅共成交17240套，仅次于武昌中心区。亿房研究中心认为，关山片区的房地产市场的迅速攀升，是该区域厚积薄发的表现，其中，富士康的入驻无疑是该区域走强的导火索。各个产业园区的落户和建设，众多品牌地产开发商的进入，已让光谷的发展前景从效果图变成了实景。无论投资还是自住，“光谷”房地产市场气候已然形成。此区域内高校遍布，高科产业云集，加之又有东湖、喻家山等自然景观“融会贯通”，人文和天然因素完美结合在一起，高科技人员和高校知识分子的购买力，可以预见的是，关山区发展前景尚未见顶。然而，年终之时关山片区的骤然降温，也反映了今年该片区价值略有透支。随大形势所逼，该区域出现短时调整现象，新开盘楼盘在40%左右，较之前三个季度有着大幅缩减，部分楼盘价格甚至出现回调。“光谷的发展太过超前，结合整个武汉市场的市场情况来看，光谷还是等等一起走比较好。”亿房研究中心分析师沈宏波认为。商品房高层比重过半，商业地产有待开发目前武汉市的土地虽然说不上用寸土寸金来形容，但也可称得上是“物以稀为贵”了。在这紧张的土地上，大规模的修建多层商品住房变得越来越稀缺，取而代之的是小高层和高层住宅。2007年全市商品房新增项目中高层占到新增供应比的50.63%，小高层为28.79%，二者共占新增供应比高达79.42%，而多层只占到18.61%。销售占比高层和小高层分别为49.62%、32.08%。由此可以看出市民开始接受和适应了高层和小高层这种建筑类型的商品住房。而高层建筑类型也将成为武汉市将来商品住房建筑类型的一个发展趋势。在武汉，2007年新增商品房市场供应的主体仍然是以住宅为主，占到了供应总量的90.47%。虽然比2006年略有下降，但是仍然远远超出了其他的物业所占比重，而且与其他中部城市相比，武汉市住宅所占比重要高出其他城市10%15%。如此大的差别，一方面表现出了武汉房地产市场特殊现象，即存在着商品住房的刚性需求，所以新增商品房市场供应主体仍然为住宅，以求达到供求平衡。另一方面则从一个