房地产楼盘设计趋势分析.doc

首先要介绍我们公司的设计不得不介绍我们公司的背景中建国际是一个大型的设计企业，业务不在全国各地，类别也特别多，其中居住业务占40%以上，我们光居住类的项目，每年的设计量是晁补1500万平米，所以有了这样一个，量的积累，我们有条件对居住类的项目，做一些稍微深入的分析，我们居住设计现阶段面临的是什么呢？首先就是一个大环境，中国的城市化进程，我们在未来二十年将有3.5亿人进入城市，这样他的设计量非常大。第二发展快，每个趁势的土地价格上涨非常快，作为我们开发商来说，土地成本也在增加，对土地的利用就更加精细化。第三我们国家幅员辽阔，各个地区的地理、气候、经济、文化每个城市相应的法律、条例都是不太一样的，这些对我们设计来说，或者对房地产企业来说是限制，同时我觉得也是机会，最后一个就是，随着生活水平的提高，原来文化的影响，这些因素对我们的生活方式，都有了新的变化，对我们住宅的产品，他就有了很多的创新的要求，针对以上的方面，我们认为，居住设计比较核心的任务，比较重要的任务，一个是对于土地价值的分析，由于，刚才我说了土地价格上涨比较快，土地越来越珍贵，所以不管是开发商也好，整个社会也好，对土地的价值都更加的珍惜。 第二，我们觉得，对产品价值的贡献。产品价值主要包括，对市场的适应程度，还有就是户型功能，以及其他方法，比如说立面、材质、环境等等，这些都是归在产品价值方面，这些我们也认为，是在建筑设计价值范畴之中。 具体到项目层面，开发商在拿地之初，一般来讲，虽然经过了很长时间的分析，往往是根据他的商业的敏感度进行可行性研究，接下来，就是建筑师坐的工作就是对一系列的土地方面的经济指标，他周边的情况的综合分析，是对开发决策的落实和延伸，我们就会形成，初步的概念性的方案，从CCDI的工作模式来讲，我们是希望通过理性研究和精细化研究，形成方案，我们在形成方案之前把账算清楚，让开发商知道，我们拿到这块地究竟价值在那里。 下面我通过我们设计的几个案例，把前面我说的这些跟大家做一个介绍，这个项目是我们02年开始的，是做的李嘉诚旗下的在广州番禺的项目，建筑面积70万平米，在他的东北侧是临珠江景观资源不错，同时当时在番禺向兴河弯已经开盘了，整个番禺的板块，作为当时来讲，在广州大的板块上是一个高档的。和黄的定位，自然也就是，一个是板块定位是比较高的，再一个以和黄这样一个背景来说，他也是以做高档楼盘见长，所以这个楼盘虽然是1.4容积率，但是他也定位高档楼盘，怎么把这样一个大楼盘，相对比较高的容积率做成一个高档的社区，这一点从设计之初，我们就着重的在土地价值分析上下了一些功夫，首先有一个重要的资源就是珠江，在他的东北侧，这一块是一个很重要的资源，同时由于这一个地块，面积比较大，可以形成内部造型的条件，所以我们在最初的概念方案和业主一起定位为濒水生活，以水作为最重要的机制趋向，作为我们这个楼盘的设计核心，从产品配比上，也紧紧围绕，我们这个主题，比如说这个水景，比如说我们在产品卖定上，高层的一般来讲是景观，别墅最大的核心价值是格局，基于这样的分析我们的用地就非常清晰，在南侧我们尽量把楼层做高，因为广州地区日照角度高，所以日照间距比较小，所以我们有条件把用地南侧做得相对比较高，基本上大家可以看到，如果稍微仔细看，就可以看出，比如说最南侧，我们在用地的，路的北侧，设计了很密的告高层，前面我们尽量设计一个单元这样的高层，这样视线尽量不干扰，但是在高层部分，所有的产品都能够看到江景。反过来，我把大量得用地节约下来，用在独栋别墅上，同时我们在这么大的用地范围内挖了一个湖面，大家看，表面上感觉像是湖实际上看，如果倒过来看是一条一条的河沟，但是就是这样我们这个面积也达到了5万平米，这个项目里边我们更多的是去研究和探索，我们到底这个土地资源怎么去配比，到底有多少面积是配比给别墅，多少面积是算在高层、小高层，他的价值是最大化。这个是我们经历了差不多一年的工作来做这个工作，主要目的就是把高层用地、水景用地、别墅用地，做到价值最大化，平衡土地的价值。用地的西侧，他是小高层，这个都是复式的户型，当时称作花园洋房，这里有一个细部都有很多的设计，比如说主入口有一个比较大的会所，在接近入口和会所的位置，我的湖面的水面相对来说还是视线比较开阔，还有一个比较重要的部分，在纸状形的岛上的面积安排，院落的面积怎么分配，这一些，可以说在02年的时候，我们已经在做这样的研究，反过来看，目前市面上很多别墅的楼盘，我们还可以看到大量的公共绿地，这一点不得不说，在港澳这一带的开发商，他们对这一类楼盘满有经验，在交流过程中，他们当时提出来我的公共绿地，尽量压缩，把土地放到私家花园，这个好处一个是用户满意，把的私家花园变大了，同时，开发商的维护压力也会变小，这里边还有比方其他的比方说水景怎么维护，这么大面积的水面，如何时他不断的水循环，水处理，成本会降低，所有这一切，这个在开发商来看，都有成本的计算，所以这个项目，虽然是一个70万平米的大盘，但是精细程度非常高，所有这些都经过了精细的计算，这个是比较早期的一个楼盘，大的土地价值分析。 这个是05年给万科做的一个无锡的项目，也是比较大的项目，他是在无锡和三国影视基地的一个项目，有100万方，那时候对相当于是1平方公里的用地，一次性拿地，分期开发，经验都是不足的。这个是怎么样的考虑呢？这个是基于两点，一点就是对整个地块，他的区位来衡量整体的土地价值提升，这个项目我们专门去的木桩装考察，他那个是比较好的案例，就是在旧城区，新建一个新的社区，比较大的社区，相对来说，他原来的城市配套，市政建设，不是很完善的情况下，如何能够使这个社区，尽快的自身的去繁荣，从而提升整个楼盘的价值，在这方面，是有所计算的，这个是一个宏观层面的，还有一个整个城市的研究，大家看我们这个地块有城市道路穿越，按照以往的概念来讲，我们开发商很难处理这个关系，城市道路，进入到我的小区怎么办，往往看成一个负面影响，在这一块，基于这样一个条件，我们反过来设计成一个开放式的，参考国外对城市道路重新的界定，包括道路断面，整个平面，设计对车辆加以控制，同时对穿越小区的道路功能分区，我们把100万平米的用地当成一个室内的部分设计，他的功能，也是有不同的设计。只不过，他的功能可能从原来的房间空间转化到道路空间，我们这里边，大家可以看到这些不同的道路，有的是景观功能，散布道，有的兼有小的商铺的功能，还有的就是变成的城市的客厅，邻里交往的功能。在整个用地价值分析，我们认为，因为周边环境相对来说不成熟，而且还有比较宽的快速干道通过，为了减少影响，我们在用地的周边设计了绿化带，有接近300米的宽度，全部像森林一样，种上大型乔木，我们高层住宅是座落在整个的绿化带里边。内部的核心部分，我们设计的是多层区，一般来讲是80米到100米做成一个街坊，形成一个相对来说闭合的。这居住在里边的人都得到了闹中取静的氛围。这样我们的商业氛围、文化氛围都比较怡人的，所以销售是不错的。 第三是我们做的龙湖项目，在成都，他是一个旧城改造项目，在成都东侧，他是不太发达的原来的工业区，后来进行长方搬迁把厂房变成了居民区，但是他的容积率非常高是5，这个当时的考量，应该他是一个内向型的社区，容积率相对来说比较高，基本上产品类型都是百米高层，当时正好是90年的限制比较严格的时候，都是小户型，所以当时的整体规划，就是全部，设计出来都是100米高层，为着中间的花园，最早在中间的城市道路上，我们还设计了两个空间花园，后来由于成本原因没有实现，我给大家展现这张总图的原因，这张图没有特殊之处理，但是当然有一个比较特别的就是这些高层户型，这个我认为，当时是比较精细化的设计，我今天讲的这些，实际上大家觉得这个道理是非常肤浅的，所以我今天更多的是把我们做的项目跟大家做一个展示、汇报。这些高层不是像同层一样的，所有的单元高层是不同的，很少一样的，大量的是不一样的，原因是什么？这个我们就是在设计之初，针对每个户型，对应的内部的景观空间，我们专门设计户型大小，这个是项目最重要的特别，开发商在销售之初，大概三天基本上就卖完了，这个楼盘在当地是非常成功的一个案例。这个也是一个精确计算的一个模式。我们在每一个户型上都标了号，这个景观资源是几类，我们把这个号标出来，他这个户型到底多大，我们全部按照这个来计算，这个设计也是有原因，成都这个地方他对日照的要求不是很高，所以我们四边就围绕者来做，这也是一个因地制宜的例子。 接下来是绍兴，江浙比较有名的开明上昆合，这个项目有点不同，不同是土地拿得不一样，他在绍兴类似郊区的地方，但是有一个得天独厚的地方就是景观资源比较好的地方，这个地方叫大滩公园，他用地中间有一个河流，在北侧、南侧有很大的湖面，然后又有山景，拿了这个地以后，最初开发商，他是一个杭州的开发商，当时他们还是按照原来的模式，因为他习惯了，容积率大概在1.5上下，他希望做小高层，都是做成组团式的小高层，后来我们和业主一起分析这个地块，认为这个土地最大的特点还是景观，还是刚才说的和黄的案例，我们希望高层是没有遮挡的，所以大家看我们的规划结构非常清晰，一个地块就是这么一块高层，100米的，这个地块是这个（投影），就是每一户，他都是一个湖景，户型，省下来，最大化的土地，我们让给联排别墅，这个规划，实际上就是这么一个非常简单的理由。当然这里边的产品也有很多的特殊性，就是户型。我后边会讲，在产品创新这一块我会讲到户型的问题。 这个项目是我们做的武汉华润的项目，这个也是一个旧厂改造，原来叫武汉棉纺厂，是一个很大的厂，我们当时去看地的时候工厂还在生产，里边有相当多的工人，这个地块有一个特点，度块的西北方向有长江，而且在武汉长江的面是非常宽的，还有场地内部的资源，很大的一个原来的厂方，厂区内有几十面的原生树，这个我们进入到场地之后，认为这个是我们很重要的一个资源，所以，所以大家可以看到，我们最后形成的规划，是有一些不同的，这一块就是原来巨大的厂房留下的空地，我们原来的道路基本上沿用厂区的道路，他道路周边的树都是30年以上的，我们移载肯定没有效果。我们这个规划结构就是沿着江景高层，中间是花园，这个地方是多层区（投影），城市道路前边的三角部分，是他的商业部分，还有他的售楼部分，作为会所，公共部分就在这个地方，选择这个地方，原来是他的办公楼，有原生的花坛、巨大的乔木，非常好，所以我们当时和业主一起商量，把他作为一个很重要的会所，售楼部，然后是穿插在原来的树林里，有会所，对他整个楼盘的形象有良好的作用。这个是从高层部分看长江的景观效果图。从真个项目来看，我们的土地分析，虽然和前边有有相同的地方，但是加入了，旧城改造原生态的景观资源，这个部分的价值，我们实际上，规划结构又是有所不同，包括产品，如果按照这个容积率，他可能会有一部分更矮的产品，但是由于我们需要保护更大量的原生资源，所以我们选择了用多层的建筑形式，这个是我们从城市主干道来看这个楼盘的效果图。 接下来我们要谈到什么呢，就是下一个项目，这个是在昆明，我们要说的是某一些事情是可以认为来帮助他提升整个楼盘的价值，通过我们对价值的分析，进行重新的排列组合，一些功能置换、价值置换，达到我们提升整个楼盘的价值的目的，一个是我们做的昆明的一个项盛高的项目，一期是这一个部分，已经盖起来的，这个部分是我们和一个外资公司一起做我们是做规划和户型，外方做立面，接下来后边这个工作，由我们全部完成，我想说的是，后边的规划，大概接近70万平米的量，全部要重新规划，把一期进行整合，最早的前边，大家知道，这个地方大家应该很熟悉，这个地方目前还有一个超市叫民生超市，后边他的西南侧是金牛小区，在昆明是比较好的一个小区，至少它的住户定位还是满高的，因为这个地块，他实际上是一个沿着环城路的一个地块，外部条件，是沿着高架不是很好，他一期，借用了一条路，是借了金牛小区的一条路来销售，虽然销售不错，但是还是感觉很别扭，我们经过总体的分析之后，我们共同提出建议，把民生超市进行异地拆建把这一块地变成一个城市花园，赠送给城市，变成了滇池路旁边的一个巨大城市花园。还有一个就是，沿着我们地块的最南端的这么一块地，这一块地，他用地比较狭小，我们提出来，能不能我们把这一块地，虽给这个学校，我们建一个校舍，把校舍送给金牛小区的学校，由他来管理，这样我们整个的，虽然我们对城市，对整个公益事业，对社会做出的一些贡献，但是整个我们这个盘，品质会有所提升，同时他也会变成一个滇池路板块的一个项目，这个是当时的设想，具体到政策层面，操作层面还有一些工作要做。这个是我们对产品沿街的立面，空间等进行的分析（投影）。 接下来还有一个话题，我们经过大量项目的设计，我们感觉，既使是相同得用地，不同的开发商去操作，去开发也会产生不同的方案，我们开始也发现这个现象，我们研究这个问题，前边已经介绍了我们公司，他的合作的客户，是相当多，另外他的差别大，所以导致这样一个现象，我们就发现这样一个现象，求这样的原因，就是每一个公司他本身的条件，一方面他的资金情况不样，有的可能是有国资背景，有的干脆就是城投这样的公司。还有的构成人员不一样，有的能力、开发能力强，有的是从制造业、其他行业转过来他的人不一样，还有他的销售资源不同，你比如说我们碰到像万科这样的企业，世贸这样的企业，他对同一个楼盘的销售，看待他的楼盘的价值，是不一样的。最近我们接的几个项目，其中包括万科在上海黄埔江边的很好的一块地，我们给他做设计做了大概半年多的时间，定位类似于世贸这样的差别非常大，样是在江边的地，做出来的项目类别、产品类别是完全不一样的。具体的说，你比如说，像世贸滨江，是世贸集团最早做的一个高档楼盘，他的面积都在300平米左右，当时的售价就已经2.5万了，但是由于有了海外销售渠道可以这样做，他做的就是沿着黄埔江全部是一排房，他是300平米这样的户型卖。像万科最近做的上海的一个叫翡翠园的项目，也是一个非常好的项目，在上海的中环以内，土地价格也非常高了，他做的是独栋的别墅，但是他的户型只做到了300平米左右，这个原因，作为我们设计公司来看，主要原因还是在于他的销售渠道不一样，他的客户群不一样。实际上不一样的东西还蛮多的，比如说对开发节奏，对开发产品的类别、种类，你比如说大的开发商，往往对一个的产品，相对来说比较简单、单一，比如说都是高层，稍微小一点的开发商他可能希望产品类别多一点，这个每个都不一样，这个我们作为设计公司来说，我们所去对应的服务，就是去多进行沟通多了解开发商的诉求、特点，掌握了这些之后，以便我们给开发商提出方案的时候，能够更加快速的，适应开发商的要求，这是我们对这一方面的认识。不会千篇一律。 接下来我要说的是我们最近做的一个万科在浦东的一个联排别墅项目，这个项目前边有20多万平米的别墅，已经在他的西侧已经建成了，而且已经销售了，这个是他最后的一块地，这个用地在10万平米左右，有这么一块地，要设计的类别就是联排别墅，他的前提条件是这样，政府给的容积率是0.6，限高是10米，绿化率50%的要求，我不知道在座的各位是否有经验，50%的绿化率的要求在别墅里边要求是相当高，这几个指标一算大概就知道，除了硬指标之外市场也提出了要求，每一户的可售面积不超过190平米，总的容积率有了，用地有了，建筑面积有了，建筑面积有了之后，我的可售面积有了之后，整个楼盘的户数就出来了，他的户数就出来了，有了之后，你在除去他的绿地率，道路占地，我们很快就推导出来，每一户的联排别墅占地面积是多少，我们算出来是多少76平米，如果所有的条件都满足，我们联排别墅的一层只有76平米，所以这个项目我为什么拿给大家看，我们目前做项目，到了什么程度，还没有画图之前，这个账已经算出来，包括户型一层的面积，就是在76平米，你把一层的所有功能安进去，客厅多大面积、厨房、卫生间、楼梯全部安在76平米里边，还有一个要求，大家知道联排别墅他的容积率通常是0.8，我们这个是批的0.6，开发商要求我们把这0.2做回来，实际上我们的容积率要做到0.8，这个0.2从哪里来，就在空间上找，所以接下来看户型，我们像树下面很小，上面很大，我们目前做项目已经精细化到这个程度，当然，接着有了这个模型和外科之后，我的建筑师还是可以去发挥，在这个前提下我们怎么发挥建筑设计的优势，去把他做成一个是收益最大化的，可销的，一个好的产品，同时也是一个，高品质的一个产品，从这个剖面上大家可以看到，这个功能基本全了，奉送的面积也有了，每一户至少楼少送了40平米，楼下恩整个的地下室，还有他的大花园，都有了。地下室、停车库、花园就是市面上只要是这一类产品能看到的卖点这里都有了。 总结下来，我们对产品以上的这些规划这一块，实际上我们是等于把用地的，土地价值，包括周边的景观价值，包括当地的法律法规，他所赋予的可能利用的价值，我们全部在方案上都是一个综合体现，所以我们一般理解，我们做这一张总图，或者对土地规划，实际上是平衡的所有层面，客户层面、开发商层面、政府层面、社会层面所有层面的平衡。 接下来我们到了产品创新就是户型的层面说，刚才也简单的说了一下户型，但是真正的户型，我再给大家简单的介绍几个。对户型的思考，我们是这么一个原则，要有针对性，我们很少，拿一个成熟的户型，比如说我在那里做了一个很好的户型，开发商也看了不错，就直接套到我这里来，原因就是每个地块都有自己的属性，每个地块都有他的价值，如果我们通常拿传统产品来进行罗列，往往对这个价值利用是不充分的，所以我们强调针对性，就是每一个楼盘得要有针对性，另外一个资源，这不是土地资源，而是空间资源，我说一个最通常的，就是南向的资源，一个总图出来之后你的面积出来了，你的南照朝向面是一定的，你可以把这个总宽度算出来了，因为几个单元知道了，单元的面宽知道了有多少排知道了，这一算一加，一除下来就知道，每户占有的南向资源是多少，这对我们非常重要，因为土地紧张，随着房价攀升，我们的房形越来越小，同样的拿一百万，可能原来买4房，现在3房，可能件来2房，我们的房间小了，实际上就是资源减少了，因为进深是不能无限制扩大的。 还有一个是理性，我们是这么理解，拿出来一张平面来讲，对我们设计师来讲，比较成熟的设计师，他一眼就能看出来那个地方利用不充分，这个我们比做一个叫华容道的棋，他有一个空格，我们比喻是浪费的，你是浪费的就是有一个空格，我们理性的分析，90平米我们一定能做出三房，做不出就是浪费，如何放在有用的位置，像华容道棋一样，我们把它推到我们有用的位置，这个是做户型的一个思路。 还有逻辑，这个逻辑牵扯到开发商的特这，开发商做一个项目，他一定是有一个逻辑的，这个逻辑是贯穿，从他拿地到规划，到最房型，到销售，所以房型的设计一定要合乎逻辑。这是对户型、产品创新坚持的几个原则。 第一个房型，这个就是万科蓝山小城，我刚才说的万科的那个是第三期，这个是第二期，这三期产品都不一样，第二期是很特殊的，说起来还有一点故事，第一时期是传统的，量很大，他碰到了不他好的时期，所以在开发第二时期的时候，他的一期还有两百套没有卖出去，定位怎么办，二期肯定不能再开发一期的产品，二时期一定要有所不同，同时还要有所提升，所以二期我们就定位，做一个独栋项目，但是容积率是相同的一期二期都是0.6，怎么提升容积率，我们创新了这样的户型，大家可以看我们这个户型是四联体的户型，就是四户围成一个院子，但是并不是公共活动的，我们这个项目不太提倡公共的，因为是独栋别墅，大家住独栋别墅的人公共交往的意愿不是很强，这是我们的理解，所以我们设计的私家花园是很私密的，这一户的花园是这个，这一户在前边，就是他很私密。中间的围合的空间是解决车道，就是四户的车库要进行到地下层，每一户我们在地下设了两个车库，因为整个地方是下沉的，同时又有采光的地下室，在室内看，完全是跟一楼没有什么太大的区别，非常明亮，每一户在地下的空间，大概在130140平米的面积，可以送给上面的这一客户上边就设计两层，原因就是我们要争取容积率，保持每一户南北艰巨很小，6米的艰巨在规范上很难通过，在上海规定小住宅间距是1.2米，我们这个房子，至少也应该有8、9米，不到10米，但是我们是设计成叫集合住宅，我们在底下是相联在一起的，有共同的空间，共同的车库，共同的地下活动室也好，客厅也，大家有一个共同的基地，所以他是一个集合住宅，由于南北间距比较小，所以容积率做了1.5，这一下子就为开发商多做了1/3，我们销售就是1.2，二期到了3万，因为一起没有地下室，二期有，而且这个产品非常独特，当然这个需要政府认定，要认定这个房子是一个四联体的房子才可以。这个是他的实景，我给大家带来的这些项目，都是我们建成的项目。这个卖得很好，开盘第一天45条就卖光了，每一套都是600多万，这是他的室内空间（投影）室内是流动性很大的，整个空间都是流通的，我们在二楼内部都没有设墙了，基本上让住户自己来隔，这个产品我们最初开发的一个产品，有地下室，有地下车库，有院落，自己完整的，每一户接近一百平米的私家花园，还有大的露台，而且只有两层，独栋，这样对应市场非常好。 接下来的一个户型是一个高层的，这个是18层的户型，这个是最初的，国家出台90、70的政策，第一个项目，这个已经早就建成了在宁波是万科的项目，这个是最先出台的一个户型，这个户型，充分体现出我们理性分析，怎么理性分析，实际上我认为最重要的一点，他的卫生间跟厨房的设置开的一个槽把所有的空间都解决在那个位置，现在看起来这个户型可能不是特别新奇，在当时来讲这个解决还是很特别的一个解决，这个是他的室内的一个实景照片，大家可以看到，90平米三房，客厅还能保障4米，而且他是一个有向个电梯的高层建筑，这个房型卖得也非常好。 这个是我们给万科做的，在成都的金域蓝湾的。当时，政府的规定还是两层通高的空间，是可以不算面积的，所以大家可以看到我们这个高层的房子，赠送面积非常巨大。我在这里给大少介绍这些房型，实际上目的不是单纯的，具体到这个房型给大家介绍，更重要的我是希望通过这些案例的介绍，来反映公司的设计方法，我们怎么利用现有的资源、现有的规定、现有的条件我们去创新，因为如果你政府规定，这样是不可以，我们肯定不这样做，因为大家不必要的麻烦肯定不找，如果是在政策允许的范围，我们还是尽量的去挖掘他的价值，这个我不用解释，大家可以肯得非常清楚，这个房型实际上是这样，每一户都是这样，这样可以隔成个非常巨大的客厅，这个将来就是卧室，比如说两房的房子，这个是客厅，这两间是卧室，你将来入住的时候，这个就变成客厅，这就变成的三房，这种客户也是非常喜欢的，这个是他的立面，我们完成了理性分析，理性计算，加以利用，我们再做出这样的立面也是满也品质感的。 接下来介绍一个必须特殊的，我介绍这几个方型的都是比较特殊的，这个是在上海市中心的位置，有一家开发商拿了一个帝王2.6万，那时候是90、70政策出来的，1万平米，要求做90、70的户型，这么一个项目，这么高的楼房楼板底价，怎么做，他的售价一定要超过5万，现在定价在810万一平米，我们设计了这样的户型，总共只有11套，当然我们报批的时候，肯定还是要满足90、70的限制，当然最后怎么改造，一个客户去买多少，我们还是有其他办法解决的。我为什么提这一点，我们怎么用建设设计的办法，达到这个目的，我们不会去违法、违规，一定要做到按照政府的规定，虽然现在90、70没有限制了，因为国家要刺激经济。但是到目前审批还是有这个要求，所以我们还是要按照这个来设计，这个设计还是满有意思的，我们的房子基本上是两层，每一套房子差不多有9001000平米，所以一套房子接近一个亿，这个涉及理念，基本上就是中式的四合院概念，由于我们有90、70的限制，城市管理规定，立面不能改变，窗户就成问题，90、70你窗户要有多少，所以我的外墙基本没有窗户，都是一栋，反过来内部，和中式的四合院的传统民居是一样的，内部全部是窗户，一个院套着一个院，中间是一个内街，有点像西班牙、地中海的风格，但是我的中间是中式的空间，空间非常大，这个用地，大家可以看到，是在西郊，对面就是中央领导住的西郊宾馆，所以他的售价非常高，旁边有一个非常著名的，唐宫就在他个别，那个项目单栋卖到1.5亿。所以我就做成这样一个产品。 我们提出来对经验主义的批判，变化带来新思考，加强产品研究，寻找形式背后的逻辑和价值。金融危机以后，楼市火爆，有大量的产品储量，当时的设计情况，你只要有产品，只要有比较好的产品，成熟的产品拿来就干，我们当是就想，按照以往的经验，我们上来就变成了板凳式的规划布局，然后产品就提供比如说花园洋房，联排别墅、高层送点空中花园就完了，但是我们经过金融危机之后，开发商普通对这个市场又有了新的认识和迫切要求，都普通的有创新意识，这个可能和市场的竞争分不开，所以在整个客户的要求下，我们也有一些思考，就是破除以往的，通过以往的设计总结他的价值和逻辑，利用这个逻辑和对价值的方法论，去指导我们的设计。 接下来我想利用一点时间给大家演示一下我们公司以往做的项目，这个就不局限于居住项目，今天我想，关于居住设计的话题，太大了，我就挂一漏万的仅仅跟大家汇报一下我们公司的两个点，一个是规划层面的相同，工作方法，还有一个就是，产品新层面的设计思路，接下来我想把我们公司以前做的一些部分作品，给大家做一个演示。这是招牌作，水立方，这个是夜景。除了水立方之外，我们公司在这一届奥运会还承办了七八个奥运场馆项目，其中网球中心，沙滩排球、曲棍球、射箭、小人车什么的我就没有演示了，因为那些是临时的，奥运会开完了之后就会恢复到原来。这个是奥运会之后我们在天津投标的一个项目，这个是全运会济南奥体的会场，这也是我们做的一个项目，奥运会完成之后我们又投标中了这个项目，说到体育项目，我简单的介绍一下我们公司的构架，由于我们公司在06年开始实行事业部制把每一类产品的类别进行专业化管理，这个对我们公司的实力提升作用还是满大的，刚才我演示的济南奥体、山西奥体，杭州奥体，大家看到的是惠州体育中心，都是我们最近才中标的。大家知道，像起来大型的国内设计院在很早一线，80年代就开始做大型体育场馆设计，为什么我们公司在最近几乎承办了所有国内大型的体育类的项目，其实和我们专业化管理是有关系的，专业化之后，我们可以有条件，把每一个而别的产品经验归纳总结形成知识的积累、沉淀，这样我们的实力就比较厚实，所以我们屡屡在大型项目中中标，这个是杭州奥体。 接下来是工建项目，大家去深圳就可以看到，在市民中心旁边，有一个很高的，这个是我们97年做的超高层项目，这个也是在深圳，联通大厦，这个是凤凰卫视，他在香港有一个主要的写字楼，但是由于它的人力成本的问题，他把制作中心放在深圳，这个就是他的制作中心，这也是我们公司做的。这个是安全局的大楼，这个是地铁大厦，这个都是很多年前了，这个是黄岗实际中心，这个是非常大的商业综合体，这个是前一段，做的中建大厦，就是在上海已经盖起来了，也是一个朝高层的写字楼项目，这个是已经建成的，全国第一个多层的体育中心，这个体育中心，他的但方造价，他是和水立方一起投标、中标一起时间的，他是在上海，他的但方造价比水立方高，大概是3万不到，加了一个写字楼，就是旁边高的是写字楼，这一栋是体育中心，总的造价4亿，水立方只有8亿，所以这个他的档次非常高，高在那里，他的设备是全国一流的，游泳池他比水立方高得多，他是可以升降的，可以从5米变成60公分，水处理也是最先进的，比如说我们喝的青岛啤酒的水处理，我们这个游泳池的水处理就是这个技术，可以喝没有问题，这个水非常亮，非常漂亮。而且他这个高层的部分，他有羽毛球馆，篮球馆，健身房，有很多功能，总共八层，因为上海用地比较紧张，在市中心要盖体育设施，所以他首创了，楼的八层的体育馆。 这个是惠州TCL总部大楼，这个是地铁，这个是绿景大厦，这个是腾讯的，这个是在中东做的，我们公司在海外也有分公司，我们的海外分公司是设在纽约，我们更多的业务是在中东，这个楼是卡塔尔尔德很高的办公楼，也是挺知名的写字楼。这个是在深圳万科中心，他的总部的写字楼，大梅沙的万科中心，这个是完全用美国的环保标准设计的。这个是下来厦门的会展中心，这个是天津的第一高楼，就是中钢广场，外形是很酷的，应该是不错的建筑。结构也很特别。他的外墙是他的结构构建的，大家可以看到网格的，不是一个简单的墙他是一个结构构建，我们公司有一个全球的结构大师，这一块他起了很大的作用，包括刚才那个卡塔尔项目，这个也是实景，深圳逸田假日广场，深圳华润二期，我们承接的是高层公寓部分。这个是很早以前做的，深圳高交会馆，这个是澳兰会展中心，这个是深圳的格兰云天酒店，这个是在北京，做的一个，他现在但方售价7万多，旁边就是昆仑饭店。这是青岛海天大酒店，这个是中山文化运动中心，这个也得了很多奖。 接下来有几个方案中山党校、还有一些家设施，我们目前已经在刚才说的，搞事业部把产品进行专业化处理，我们成立的主要做交通类别建筑的一个部分，目前我们已经承接了很多火车站，甚至包括昆明火车站我们也正在投标，还不知道能不能中标，希望我们能够有机会。这些都是我们中标的项目。我们还有一个医疗设计，这个是在上海做的一个很高档的医院这个楼是改建，我们主要设计的是室内部分，完全是一个五星级酒店的感觉，这种医院。管理模式是美国的管理模式，这是吉林的一个医院，这是惠州的，这是上海的。接下来是居住的项目，我也给大家演示一下这个是我们跟万科一起做的，天津万科水晶城，这个是我跟大家说的我们在上海做的蓝山小城，我刚才演示了几个，这个是一期，这个是最早的，最通常的产品，二期是四合院的三期是用数字计算的，所以可想而知我们这个项目，从接到现在，最后一期还没有完成，已经块七年了，20万平米，产品在不断的升级换代，每一个项目方案，估计要做一年左右，这个是二期的项目，这个是在深圳的第五园的项目。这个是东莞金帝的项目，这个是以前更早的，这个是深圳的百事达，这个立面还是挺漂亮的。这个是刚才说的，在武汉我们给华润做的一个项目，一个复合型的盘。这个是在深圳，一个小户型的，设计非常紧凑非常经济，非常适合刚刚工作的白领。这是金帝在200年2002年的项目，豪华的全部是海景。这个是招商的这些都是在深圳比较有名的，这个是后来在杭州做的，叫亲亲家园，这个项目，我们做的第三时期大家如果有可能有的人去看过，这个盘做得也不错，我们给这家公司，在杭州做了两三个项目，一个是亲亲家园，还有一个是合家园，那是一个部队的用地，原来的一个营房，一会儿给大家演示一下，他是一个在西湖风景区一个部队用地，部队撤了之后，遗留下了很多大树，我们房子都是设计围着树，就是这个，大家可以看，这个别墅，户型设计也满特别的，分陈两块，中间一个连廊，变成了几进的，前边是客厅，后边是餐厅、模式，这个主要原因还是由于地块决定的，这个地块是一个山地，他的标高非常复杂，你不做每个不一样的，他又有树又有坡地，你要想标准化，树绕不开，高差很以解决，就搞出这么一个户型，两个中间有标高调节，室内的标高是一样的，高差在联廊那个位置，这样也可以错开大树。这个是售楼处，这些都是原生树，实际上在二楼平台就可以摸到树，这个是原生树，所以当时我们和开发上一起聊，都是坐在大树下面签售楼合同的，这些黄色的都是现场每一棵大树大的树冠、树茎都记录下来为什么要有照片，主要原因我们还是基于价值的分析，那一棵树是需要保那一棵可以去掉。所以这个项目，业主是非常满意的。因为他是在山里边，所以开始的时候知道的人